Hypothekennachsicht ist eine vorübergehende Unterbrechung oder Reduzierung der monatlichen Hypothekenzahlungen für einen Hausbesitzer, der in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Es ist keine Kreditvergebung; Stattdessen müssen die aufgeschobenen Zahlungen irgendwann zurückgezahlt werden. Aber Hypothekennachsicht kann ein Rettungsanker für Hausbesitzer sein, die unerwartet ihren Job verlieren oder Verluste durch eine Naturkatastrophe, einschließlich der COVID-19-Pandemie, erleiden.
Der Schlüssel zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung während einer Finanzkrise besteht darin, sofort um Hilfe zu bitten, sagt Chuck Kracht, Direktor der Kreditverwaltung der Idaho Housing and Finance Association , die Kreditnehmern in Schwierigkeiten kostenlose Kreditberatung anbietet.
„Das ist der beste Rat, den ich jedem geben kann“, sagt Kracht. "Sobald jemand irgendwelche Probleme hat, muss er seinen Hypothekenverwalter oder Kreditgeber oder einen Kreditberater anrufen."
Zeit ist von entscheidender Bedeutung, denn wenn Sie in der Lage sind, Ihre Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden zu halten, wird Ihr Kreditgeber nicht nur offener für Nachsicht sein, sondern Ihr Kredit wird auch nicht beeinträchtigt. Während der Nachsicht werden ausgesetzte Zahlungen den Kreditauskunfteien nicht als überfällig gemeldet, wenn Sie mit Ihren vorherigen monatlichen Zahlungen pünktlich waren.
"Hypothekennachsicht ist, wenn ein Kreditgeber oder Hypothekendienstleister Ihre Zahlung für einen begrenzten Zeitraum entweder pausiert oder senkt", sagt Kracht. "Es wurde entwickelt, um bei kurzfristigen finanziellen Schwierigkeiten eine Zahlungserleichterung zu bieten."
In Zeiten ohne Pandemie werden Nachsichtspläne in der Regel angeboten, um Kreditnehmer während einer Zeit der Arbeitslosigkeit oder der Erholung von einer Naturkatastrophe wie einem Hurrikan oder Lauffeuer in ihren Häusern zu halten.
Die Bedingungen einer Nachsichtsvereinbarung hängen von der spezifischen finanziellen Situation des Kreditnehmers ab, sodass Kreditgeber in der Regel Finanzunterlagen wie monatliche Einnahmen und Ausgaben verlangen. Manchmal wird die Hypothekenzahlung reduziert und manchmal wird sie ganz ausgesetzt. Kracht sagt, dass die typische Dauer der Nachsicht zwischen drei Monaten und einem Jahr liegt.
Wie werden aufgeschobene Zahlungen zurückgezahlt?
Hypothekennachsicht ist eine vorübergehende Lösung für finanzielle Schwierigkeiten, keine langfristige Lösung. Sobald ein Kreditnehmer finanziell wieder auf den Beinen ist, gibt es laut Kracht drei Standardoptionen für die Rückzahlung einer gestundeten Hypothek:
- Kleben Sie es bis zum Ende. Viele Kreditgeber erlauben Hausbesitzern, alle aufgeschobenen Zahlungen bis zum Ende der Hypothek zu verschieben. Betrachten Sie es als ein zinsloses zweites Darlehen, das entweder zurückgezahlt wird, wenn das Haus verkauft wird oder wenn die ursprüngliche Hypothek vollständig zurückgezahlt ist.
- Fügen Sie es Ihrer monatlichen Zahlung hinzu. Eine zweite Möglichkeit besteht darin, den aufgeschobenen Betrag langsam als kleine Erhöhung Ihrer verbleibenden monatlichen Hypothekenzahlungen zurückzuzahlen.
- Zahlen Sie es in einer Summe ab. Obwohl diese Option weniger üblich ist, zahlen einige Kreditnehmer den vollen Betrag der aufgeschobenen Hypothekenzahlungen unmittelbar nach Ablauf der Stundungsphase zurück.
Vor- und Nachteile der Hypothekennachsicht
Forbearance ist eine intelligente Option für Kreditnehmer und Kreditgeber. Für Kreditnehmer besteht das größte Plus darin, dass es eine vorübergehende Unterbrechung der monatlichen Hypothekenzahlungen bietet, ohne ihre Kreditwürdigkeit zu beeinträchtigen. Nachsicht gibt ihnen die dringend benötigte Zeit, um einen neuen Job zu finden oder sich von einer Katastrophe zu erholen, ohne technisch gesehen eine Zahlung zu verpassen.
Kracht sagt, dass Nachsicht auch für Banken und Hypothekenbanken ein gutes Geschäft ist, selbst wenn es eine Kürzung oder Unterbrechung der Zahlungen bedeutet, denn alles ist besser als die Zwangsvollstreckung.
"Die Zwangsvollstreckung nützt wirklich niemandem", sagt Kracht. „Es ist sehr kostspielig, eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Die Alternative ist die Zurückbehaltung, also die Beibehaltung von jemandem in seinem Haus, was die beste Option ist.“
Der Hauptnachteil der Nachsicht wäre, dass, wenn Sie generell Probleme haben, die Hypothek zu bezahlen (weil Sie beispielsweise nicht genug verdienen), die Zahlungen irgendwann fällig werden. Wie wir bereits gesagt haben, ist Darlehensnachsicht nicht dasselbe wie Darlehenserlass, sodass die unbezahlten Schulden weiter anwachsen.
Mortgage Forbearance und das CARES-Gesetz
Vor der COVID-19-Pandemie hatten einige Bundesstaaten Nachsichtsprogramme geschaffen, um nach einem Sturm wie dem Hurrikan Harvey im Jahr 2017 vorübergehende Hypothekenerleichterungen zu gewähren , aber die unglaublichen Arbeitsplatzverluste, die durch die Pandemie verursacht wurden – 22,2 Millionen neue Arbeitslosenanträge allein im März und April 2020 – erforderte eine ganz neue Ebene der Hypothekennothilfe.
Nach dem CARES-Gesetz wird Hausbesitzern, die von der Pandemie betroffen sind, automatisch ein Hypothekennachlass für 180 Tage gewährt, mit der Option, bei Bedarf weitere 180 Tage zu verlängern. Kracht sagt, dass der größte Unterschied zwischen den durch das CARES-Gesetz genehmigten Nachsichtsoptionen und regulären Nachsichtsplänen darin besteht, wie einfach und rationalisiert der Prozess ist, um sie zu erhalten.
In der Regel verlangt ein Kreditgeber oder Hypothekenverwalter Jahresabschlüsse und Aufzeichnungen, bevor er ein Nachsichtsangebot anbietet, jedoch nicht nach dem CARES-Gesetz.
„Der Kreditnehmer muss lediglich bei der Hypothekenbank anrufen und sagen, dass er betroffen ist“, sagt Kracht. "An diesem Punkt wird der Hypothekenverwalter oder Kreditgeber sie auf einen Nachsichtsplan setzen, ohne dass Fragen gestellt werden und keine Finanzinformationen erforderlich sind."
Die Rückzahlungsoptionen nach dem CARES-Gesetz sind die gleichen wie bei regulären Stundungsvereinbarungen. Laut einem Bericht vom Oktober 2020 befanden sich schätzungsweise 3,6 Millionen Haushalte oder 6,8 Prozent aller aktiven Hypotheken in COVID-19-bezogener Nachsicht .
Was ist, wenn Nachsicht nicht ausreicht?
Forbearance soll eine kurzfristige Unterbrechung der Hypothekenzahlungen sein, während ein Kreditnehmer wieder auf die Beine kommt, aber was ist, wenn die Forbearance-Periode abläuft und sich die finanzielle Situation nicht verbessert hat?
Eine Zwangsvollstreckung ist immer eine Möglichkeit, aber wie Kracht sagt, haben Kreditgeber ihre eigenen Gründe, warum sie Kreditnehmer in ihren Häusern behalten wollen, und werden sich nur als letztes Mittel an eine Zwangsvollstreckung wenden. Er erklärt, dass der beste Rat darin besteht, Ihren Kreditgeber oder einen kostenlosen und vertraulichen Kreditberater ( suchen Sie einen in Ihrer Nähe ) anzurufen, sobald Sie feststellen, dass es nach Ablauf der Nachsichtsfrist zu Schwierigkeiten bei der Zahlung kommen kann.
An diesem Punkt besteht die beste Option für Sie und Ihren Kreditgeber darin, Anpassungen an Ihrer Hypothek vorzunehmen, die die Zahlungen erschwinglicher machen, entweder durch eine Refinanzierung der Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz oder durch die Erstellung eines individuellen Zahlungsplans, der besser zu Ihrem Budget passt.
Jetzt ist das cool
Als Reaktion auf die Pandemie hat die Federal Housing Finance Agency (FHFA) ihr Zwangsvollstreckungsmoratorium für alle Häuser mit staatlich abgesicherten Darlehen (Fannie Mae und Freddie Mac) bis mindestens 31. Dezember 2020 verlängert.
