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あなたのビジネスプランは書かれています、あなたはローンを手に入れました、あなたは従業員を雇っています...しかし、すべてのハードワークと成功はどこで起こるのでしょうか？あなたのガレージで？多分。それは多くの人のために働いています。AppleComputerを見てください。しかし...多分ガレージはあなたのビジネスにとって最良の選択ではありません。その上、あなたの車はどこに住んでいますか？オフィススペースに関しては、どのような選択肢がありますか？スペースを購入またはリースする必要がありますか？うバーチャルオフィスの仕事は？あなたの従業員は在宅勤務できますか？場所はどうですか？
この版では 、必要なスペースの把握、適切な場所の検索、場所の調査、取引の交渉のプロセスをご案内します。そしていつものように、私たちはあなたがそれを実現するのを助けることができるリソースへのたくさんのリンクをあなたに提供します。
- 現在のオフィススペースの傾向
- スペースはどのような機能を果たす必要がありますか
- 十分なスペースはどれくらいですか？
- これにはどのくらい時間がかかりますか？
- リースと購入
- リースの警告
- 場所、場所、場所
- あなたのスペースを見つけて検査する
- 取引の交渉
- 用語集
現在のオフィススペースの傾向
まず、他の人がしていることから始めましょう。世紀の変わり目（それはこれでしょう）の周りに、あなたは最初にあなたの潜在的な家主にあなたのビジネスプランを示しそしてストックオプションを提供することなしにサンフランシスコでオフィススペースを得ることができませんでした。ベンチャーキャピタリストと同じように家主に売り込む必要がありました。家主は、その逆ではなく、テナントを選んで選択し、面接できることに気づきました。しかし、ドットコムバスト以来、それは劇的に変化しました。サンフランシスコの空室率は2000年の2％から2001年には9％に急上昇しました。現在、家主はあまりうるさくなく、小さなテナントに合わせて建物のフロアを分割することがよくあります。ここに統計のいくつかの数字があります-あなたの間で幸せです...
2000年末時点で、平均空室率が最も低い地域は次のとおりです。
- 空室率4.7％の北東部
- 空室率6.9％の西
- 空室率7％の南大西洋
- 空室率8.9％の中西部
- 空室率11％の南西部
2000年末に最も急成長した賃貸料のいくつかは、次の都市にありました。
ウエストコーストマーケット
- サンフランシスコ-1999年のほぼ2倍（平均賃貸料$ 63.65 psf）
- サンノゼ-1999年に比べて41％増加（平均レンタル料金$ 46.73 psf）
- シアトル-1999年に比べて16.2％増加（平均レンタル料金$ 31.62 psf）
- オークランド-イーストベイ-1999年に比べて25.2％増加（平均レンタル料金$ 31.61 psf）
- サンディエゴ-1999年に比べて14.7％増加（平均レンタル料金$ 24.07 psf）
南西市場
- オースティン-1999年に比べて16.7％増加（平均レンタル料金$ 26.17 psf）
東部/北東部の市場
- DC- 1999年から7.7％増加（平均レンタル料金$ 35.82 psf）
- ボストン-1999年から19.2増加（平均賃貸料$ 42.09 psf）
- ニューヨーク-1999年に比べて23.4％増加（平均レンタル料金$ 50.82 psf）
出典：REIS、Inc。
ですから、昨年末現在、商業用不動産の世界では、1999年や2000年よりもわずかに少ないものの、依然としてかなり活況を呈していることがわかります。それは、オフィスを見つけるのに苦労することを意味しますか？スペース？それはあなたが探している場所に依存します。ほとんどの市場では、スペースはすぐに利用できます（サンフランシスコは最も簡単な市場ではありません）。エリア自体があなたが支払わなければならないものを決定するので、平方フィートあたりの平均価格をチェックし、あなたの移動をする前にあなたのビジネスの場所のニーズを長くそして一生懸命考えてください。
その他の傾向としては、在宅勤務やホームオフィスでの勤務が増えています。 William Olsten Center for Workforce Strategiesによると、北米の企業の50％以上が従業員に何らかの在宅勤務を提供しており、約75％がプログラムを拡大する計画を立てています。米国国勢調査局によると、ホームオフィスも1990年の400万から1997年には1100万に急増しました。2001年には2000万に増えると予想されています。在宅勤務を許可すると、オフィススペースのニーズに明確な影響があります。それらの労働者は彼らがオフィスに来るときまだスペースを必要とします、しかし彼らは週のうちの3日空いている指定された机を必要としません。重要なのは、オフィスにいるときに誰でも接続できる中央ワークステーションを利用できるようにすることです。これにより、オフィスの必要なスペースが削減されます。それでも、在宅勤務者はオフィスにいる間に仕事をこなすことができます。
バーチャルオフィスはどうですか
あなたのビジネスが成功するためにあなたは本当に不動産が必要ですか？明らかに、大規模な製造ベンチャーを計画している場合は、それを行うための商業用または工業用スペースが必要になります。しかし、コンサルティングサービスを始めている小さな人はどうですか？とにかく、あなたやあなたの従業員はオフィスで何時間過ごしますか？従業員と直接会う必要がありますか、それとも電話と電子メールで十分ですか？ビデオ会議も広く利用できます。物理的なオフィスは本当に費用と維持の価値がありますか？おそらく、優れたバーチャルオフィスが本当に必要なものでしょう。テクノロジーやその他の新しいオフィスサービスを利用することで、不動産賃貸会社と同じメリットの多くをクライアントに提供できます。Mailboxes Etc.やその他のパッケージングおよび郵送事業などの場所から入手できるスイート番号を備えた、一流の響きの住所を持つこともできます。これらの企業のほとんどは、私書箱に相当するものを提供していますが、PO番号ではなく「スイート番号」を使用しています。あなたはパッケージを受け取ることができて、あなたの箱に24時間アクセスすることができます。
オフィススペースのオプション
あなたの仕事が旅行を伴う場合、あなたはあなたがあなたの仕事を成し遂げることができる場所のための多くのオプションがあります。最も明白で、最も快適ではないのは、クライアントの建物の外にある駐車場、または飛行機に搭乗するのを待っている間に空港で見つけた座席です。その他のより快適なオプションは次のとおりです。
- テレセンターこれは、事務支援、電子メール、ボイスメール、ファックスサービス、および受付係へのアクセスとともにスペースを借りるビジネスセンターです。これらは、ほとんどの時間移動する労働力に役立ちます。ほとんどの主要都市には、これらのセンターがいくつかあります。
- テナントスペースこれらは、特定のプロジェクトに短期間（通常は数週間または数か月）使用される賃貸スペースです。
- ホテリングコンサルティング、金融、ハイテクの分野で人気のあるこのシステムでは、他の方法で必要とされるよりも小さなスペースを購入またはリースできます。これは、ほとんどの場合、従業員の大多数が外出中の企業で機能します。このシステムでは、従業員は特定の時間ブロックのワークスペースを予約し、すべてのファイルをパーソナルコンピューターまたはその他の電子デバイスに保存します。プロセス全体は、「コンシェルジュ」によって促進されます。
- エグゼクティブスイートこれらは月額わずか100〜200ドルでリースできます。（ごく限られた用途に限ります。）このタイプの手配では、受付、ボイスメール、電子メール、およびその他のサービスに加えて、他の人と共有されるプライベートオフィス、レセプションエリア、会議室などへのアクセスが提供されます。ビジネスと管理会社によって管理されます。
- ビジネスインキュベーターこれらは、通常のオフィススペースとサービス、および管理と財務支援を提供することにより、新しいビジネスのスタートアップを育成するグループです。
- 究極のホームオフィスそう遠くない将来、多くの都市部にいわゆるライブワークマンションが設置されると予測されています。一日のうち8〜10時間しか使わないオフィススペースを活用し、住まいと仕事のコンビネーションに変えるという発想です。
ある種の恒久的なオフィススペースが必要であることを知っている人のために、オフィススペースで必要になる可能性のある機能を見てみましょう。
スペースはどのような機能を果たす必要がありますか
- クライアントがあなたのオフィスを訪れることを期待しますか？-考えてみてください....素敵なレセプションエリア、簡単な駐車場、製品展示エリア、会議エリア
- それらのクライアントは長期間滞在しますか？-考えてみてください....より大きな会議室、オーディオ/ビジュアルルーム、オフィススペースの残りの部分がそれらに与える影響と印象...クライアントが訪れる閉鎖されたエリアがあるべきですか？
- 従業員のグループは定期的にプロジェクト会議を開きますか？-考えてみてください....ホワイトボード、コンピューター接続、オーバーヘッドプロジェクションシステムなどを備えた小さな会議室がいくつかあります。
- あなたの従業員の多くは広範囲に旅行しますか、それとも在宅勤務しますか？-考えてみてください....誰でもプラグインして電子メールや音声メールにアクセスして作業できる、割り当てられていない中央のワークステーションをセットアップします。
- 創造的な思考とチームワークを促進するオープンスペースが必要ですか？-考えてみてください....他の人の邪魔をすることなく、共同作業について簡単に話し合い、ブレインストーミングできる個別の領域を設定します。
- 電話での交渉、調査研究、およびより静かな集中力を必要とするその他のタスクに従業員を関与させますか？-考えてみてください....より独立した仕事やプライベートな議論が行われるプライベートオフィス。
- 視覚または聴覚障害、身体的問題などのある従業員またはクライアントがいますか？-考えてみてください....特別なニーズを持つ従業員またはクライアントのための特別な宿泊施設。
- 休憩室が必要ですか？-考えてみてください....ランチルームのスペース、キッチン家電、ストレスを和らげ、創造的な思考を育むゲームやアクティビティ、落ち着いた装飾、エネルギッシュな装飾など。
- ウィルノイズいかなる点においても問題になりますか？-考えてみてください....防音会議室、休憩室、製品開発エリア、製造エリアなど。
- ドックエリアの積み込みと発送が必要ですか？-考えてみてください....現在提供していない可能性のある製品ラインへの将来のベンチャー、大量の供給品の注文など。
あなたのオフィススペースにはおそらく他の用途があるので、あなたが日常的に（そして非日常的にさえ）実行されているのを見ているすべての活動を徹底的に考えて、それらを書き留めてください。最終的に選択したスペースは、これらのニーズのすべてではないにしても、ほとんどに対応する必要があります。
これで、スペースの用途がわかりましたが、どのくらいの平方フィートを探す必要がありますか？次のセッションに進んで、必要なオフィスの規模を見積もる方法を見つけましょう。
十分なスペースはどれくらいですか？
ビジネスに物理的なスペースが必要であり、そのスペースに必要な機能がわかっている場合、次の質問はおそらく「どのくらいのスペースが必要ですか？」です。 OfficeFinder.comによると、一般的なオフィスシナリオでは、従業員1人あたり175〜250平方フィートと見積もることができます。ただし、いくつかの大規模なエグゼクティブオフィスが必要になることがわかっている場合は、それらの面積をより多く見積もる必要があります。典型的な「大統領」事務所は150-400平方フィートの範囲です。一方、秘書および管理スペースは60〜110平方フィートの範囲になります。
会議室のスペースを忘れないでください。会議室は、従来の会議室の配置では、1人あたり25〜30平方フィートを許可する必要があります。教室（または劇場）スタイルのセットアップで使用している場合は、1人あたり15平方フィートと見積もることができます。
あなたのレセプションエリアは、あなたの受付係、だけでなく、あなたが任意の時間に入ることを期待する人の平均数に対応する必要があります。定期的に6〜9人のグループがレセプションエリアに到着して待機することが予想される場合は、少なくとも300平方フィートあることを確認してください。3〜5人の少人数のグループの場合、少なくとも200平方フィートが必要です。
ファイリングエリア、図書室、休憩室、郵便室、一般的な保管場所など、その他のスペース要件も除外しないでください。これらのタイプの領域のスペース要件は、用途とニーズによって異なります。さらにいくつかのガイドラインがあります。
- ファイリングキャビネットの場合、キャビネットごとに7平方フィートを許可します。
- あなたの図書館では、人々とあなたのメディアの棚を説明することを忘れないでください。
- 人のスペースは通常、休憩室、図書館、会議室のテーブルに座っている場合、1人あたり15平方フィートと見積もることができます。
在宅勤務者やその他の「一時的な」労働者のために、それに応じて計画することを忘れないでください。従業員の大部分が在宅勤務をしている場合、または勤務時間の大部分が不在の場合は、割り当てられていないワークステーションをセットアップして、入社時に使用できるようにします。ほとんどの場合、指定されたオフィススペースは必要ありません。多くの場所から作業します。このタイプのシステムを使用すると、平方フィートを大幅に節約できます。それは、従業員の家にもっと多くのファイリングキャビネット、プリンターなどが必要であることを意味するかもしれませんが、それでも長期的にはより良くなるでしょう。
これらは、スペースのニーズを判断するためのいくつかのガイドラインです。多くのWebサイトがスペース計算機を提供しています。このワークショップのリンクセクションには、これらのサイトの多くに移動するためのリンクがあります。
スペースが一貫して測定されることを保証するために、ほとんどの建物の所有者は、商業用不動産の建物のオフィスの床面積を測定するための建物所有者および管理者協会ガイドライン（BOMA）の標準的な方法に従います。興味のある物件がこれらのガイドラインを使用して測定されていることを確認してください。そうすれば、自分の持っていないスペースにお金を払うことになりません。
次に、あなたの時間枠に移りましょう。このプロセス全体にはどのくらい時間がかかりますか？おそらくあなたが思っているよりも長いです！
これにはどのくらい時間がかかりますか？
スペースを探し始める前に、必要なものを正確に考えていることを確認してください。舗装を叩く時間をかなり節約できるだけでなく、多くの無駄な労力を排除できます。また、急いで間違った決定を下さないように、できるだけ早くプロセスを開始してください。
- スペースのニーズを可能な限り正確に見積もりますが、将来の成長を念頭に置き、それも考慮に入れてください。
- スペースに必要な機能を把握してください。（あなたが考えていなかったかもしれない追加のオフィス機能については、サイドバーを参照してください）
- 「理想的な」時間枠を念頭に置いてください。ただし、それは実現可能ではない可能性があることを忘れないでください。
- あなたの予算を知っています。あなたが費やすことができるものの上限を知っているなら、あなたはあなたの球場の外のスペースを見るのに時間を無駄にすることはありません。
- 必要なリース期間を把握してください。成長が早すぎることがわかっているスペースの長い契約に縛られないようにしてください。
- 用語をよく理解してください。コミュニケーションの崩壊があなたのスペースに多額の支払いをもたらすことを許さないでください。彼らが「使用可能な平方フィート」対「賃貸可能な平方フィート」と言うとき、それらが何を意味するかを知ってください。
- 「リースにはどのユーティリティが含まれていますか？」などの項目を含む、各場所について尋ねる準備ができている質問のリストを用意します。または「あなたのメンテナンスの責任は何ですか？」リストを用意しておくと、各プロパティをより効率的に比較し、アイテムを除外しないようにするのに役立ちます。
わかった。これで、このプロセスを開始する準備がもう少しできました。これにかかる可能性のある時間の長さを把握するために、50,000平方フィートまでのスペースに関するガイドラインをいくつか示します。（より詳細なスケジュールは、不動産取引の検索、交渉、確定を支援する会社であるTenantWiseとOfficeFinderによって投稿されています）
- ニーズを判断します。2〜3日から2週間の範囲で見積もります。
- 検索を実行します-1〜4週間
- スペースを歩き、選択肢を絞り込みます-1〜4週間
- リースして！--2〜4週間（交渉と法務を含む）
- スペースを変更します-単純な構造の変更の場合は4〜5週間、主要な構造の変更の場合は6〜12週間
したがって、古い計算機を引き出すと、この取り組みは1か月ほどで終了するか、7か月近く続く可能性があることがわかります。賃貸や不動産全般の条件を理解するとともに、必要なものと余裕のあるものを計画することは非常に役立ちます。
リースと購入
現金の観点から、また長期的なスペース要件や拡張の可能性など、より明白なニーズの観点から、賃貸と購入のメリットを比較する必要があります。どちらのオプションにもメリットがありますが、スタートアップにとっては、購入よりもリースの方がメリットがあるようです。もちろん、キャッシュフローは問題であり、購入は苦労して稼いだ現金の大部分を前もって取ります。
リースのその他の金銭的メリットは次のとおりです。
- あなたの信用格付けは、リースにとっては購入よりもそれほど重要ではありません。繰り返しになりますが、スタートアップにとって、これは問題になるかもしれません。
- 毎月の賃貸料は事業費であるため、税控除の対象となります。
- あなたは建物のメンテナンスのためにお金を払う必要がないかもしれません。
リースの金銭以外のメリットは次のとおりです。
- 必要に応じて、転貸して別の場所に移動する自由。
- 別の場所に移動する前に販売する手間はありません。
- 悪い不動産市場で建物を所有することによる損失はありません。
- 所有者が監督すべき財産問題を監督するための人員の割り当てはありません。
購入にもメリットがあります。それはすべてあなたの状況とあなたがしているビジネスのタイプに依存します。ここに購入の金銭的利益のいくつかがあります。
- 住宅ローンの利子は税控除の対象となります。
- あなたはあなたの税金の年次減価償却控除を受けることができます。
- 長期的には、家賃の値上げに直面することはないので、おそらく前に出てくるでしょう。
- あなたが売るときに不動産市場が良ければ、あなたは経済的に利益を得るでしょう。
- 余剰スペースがあると判断した場合は、建物の一部を賃貸できる場合があります。
- ビジネスに対応するために建物に大幅な変更を加える必要がある場合、それらの変更は家主ではなくあなたが所有します。
購入による金銭以外のメリットは次のとおりです。
- プロパティに必要な変更を加えることができます。
- あなたのビジネスの時間はあなたが彼らになりたいものなら何でもすることができます。
- あなたが望む限り、あなたは同じ場所に自由に滞在することができます。
キャッシュフロー分析
これらのプラスとマイナスに基づいて決定を下すことができない場合は、キャッシュフロー分析を実行して、キャッシュの観点からどちらのオプションがより理にかなっているのかを確認できます（おそらくそうすべきです）。ただし、これを行う前に、比較を行うために必要なすべての情報を用意する必要があります。これには、購入の全費用、リースの条件、移転したい時点での不動産の減価償却額、その時点での不動産の価値の見積もり、維持費の見積もり、税率などの情報が含まれます。 。
キャッシュフロー分析を行うには、一定期間の購入またはリースにかかるすべての費用を含むキャッシュフロー予算（Microsoft Excel形式のサンプルキャッシュフローワークシート）を完成させます。リース分析では、正味現金支出を決定する必要があります。これは、リースから受け取る節税額を差し引いた後、リースに費やす最終的な金額です。（あなたの賃貸料は事業費とみなされることを忘れないでください。）
キャッシュフローの観点からリンゴとリンゴを比較するには、今日のドルと5年後のドルの価値の変化も考慮する必要があります。これは割引係数と呼ばれ、ほとんどのスプレッドシートアプリケーションを使用して計算できます。
あなたはまたあなたがあなたのビジネスの税金で得るあなたの利子控除の額を知る必要があるでしょう。この数値は、ローンの利率に各月の前の残高を掛けることで得られます。
さて、トリッキーな部分については...あなたがそれを売るときに不動産の価値を見積もることについて私が言及した上記のことを覚えていますか？これは、購入とリースのメリットの戦いで誰が勝つかを最終的に決定する数です。明らかに、建物に長く滞在すればするほど、より多くの公平性が得られるため、より良い結果が得られます。しかし、あなたは実際にどれくらいそこにいるのか知っていますか？その時期に不動産市場がどうなるか知っていますか？あなたが水晶玉を持っていない限り、そうではありません。
だから、あなたが得ることができる限り将来の傾向と予測だけでなく、現在の市場を研究してください。予測が遠いほど、信頼性が低くなることに注意してください。できるだけ多くの知識を身に付けてから、最善の見積もりを行ってください。あなたはあなたのビジネスを知っています、そしてあなたはそれがどこに向かっているのかについて良い考えを持っているべきです。近い将来（たとえば10年以上）その地域に行きたいことがわかっている場合、市場は堅調であり、その期間のニーズに合った建物を特定して、それを選択します。 10年間の公平性は相当なものになる可能性があります。 （市場価格以下で）物件をかなり手に入れることができれば、10年間そこにいるのであれば購入するのは確かに理にかなっています。建物の価格が公正市場価格以上であることがわかっている場合は、または、5年の方が滞在期間が長いと思われる場合は、賃貸の申し出を検討してください。
リースプロセスに移り、自分自身を教育し、いくつかの落とし穴を回避する方法に移りましょう。
リースの警告
用語戦争を失う
私があなたが商業用不動産の用語に精通する必要があると言ったとき覚えていますか？さてここに理由があります。特定のサイズのプロパティを表示するように要求すると、エージェントが表示するのは使用可能なスペースです。ただし、使用可能なスペースは、実際に物理的に占有するスペースにすぎません。建物の玄関廊下や休憩室などの共用部分は含まれていません。これらの部分が占める面積は、使用可能面積の割合として表示され、この共用部分の面積を加算すると表示されます。エリアスペースあなたが見ることが求めている使用可能なスペースには、あなたが買ってあげる賃貸スペース（別名賃貸可能スペース）WHAT YOU WILL PAY FOR IS。だから、あなたが求めているスペースの量に基づいて頭の中で価格を計算している間、不動産業者と散歩しないでください、そしてそれがあなたが支払うものであると仮定してください、そうではないからです。共有エリアのスペースも支払う必要があります。それが私たちの最初の警告です。
忍び寄るリース
あなたのリースには、おそらく最初から毎年の増加が組み込まれていることを忘れないでください。それは正しい。これらはエスカレーション句と呼ばれます。家主は、インフレ、市場価値の上昇などを考慮する必要があります。家主は、固定の上昇、または消費者物価指数に基づくパーセンテージを提供する場合があります。それらの点について交渉することを躊躇しないでください。
詳細の閲覧！
賃貸契約に署名する前に、賃貸借契約のすべての単語を読んだことを確認し、家主と交渉して、非現実的に遵守するのが難しいセクションを言い換えてください。賃貸借は家主の利益を念頭に置いて書かれたことを忘れないでください。次のようなことに注意してください。
- プロパティの使用時間の制限
- 典型的な損耗を考慮せずに、見つけたとおりにプロパティを離れる必要があることを示す要件
- プロパティの変更に関する制限
- サブレットの制限（リースしたスペースのすべてが必要なわけではない場合や、法的な所有権を変更する別の会社に買収または合併される場合があることに注意してください。）
- リース更新の制限。必要に応じてリースを更新できるようにする規定があることを確認してください。そうすれば、建物はあなたの下から他の誰かに解放されます。
- 共有エリアのメンテナンス。交渉する、交渉する、交渉する。
- 家主の管理費。家主にこれを落としてもらうことができるかもしれません。
あなたの請求書を見てください！Online Women's BusinessCenterに掲載されたEdEriksenの「CommercialRealEstate」
というタイトルの記事によると、家主は、暖房やエアコンなどの光熱費の営業時間外の増加に対して請求する場合があります。このような場合は、請求書をよく確認し、請求されている電気料金が実際にその期間の料金であることを確認してください。通常、営業時間外の料金は低くなります。支払う前に、地元の公益事業会社に料金を確認してください。
あなたがあなたよりもはるかに大きなビジネスを収容する建物に入る場合は、彼らの費用の一部を支払っていないことも確認してください。家主は多くの場合、大規模なテナントと特別な取引を行い、営業時間を長くします。これは、光熱費やセキュリティ代などが高くなることを意味します。これらのサービスにお金を払っていないことを確認してください。家主から受け取った請求書をチェックして、すべての費用があなたのものであることを確認してください。
場所、場所、場所
ブリーフケースをどこに置くかを決めるのは難しい決断です。あなたのビジネスはどこで最高の機会を見つけることができますか？あなたが足を緩め、空想がないなら、あなたはあなたがその金のポットを見つけることを期待するところならどこでも拾い上げて行くことができるかもしれません。もしそうなら、あなたの宿題をしなさい。多くの商業用不動産のウェブサイトで入手可能な市場データをチェックしてください。米国国勢調査局にアクセスして、どのエリアが最も成長し、ターゲットオーディエンスの数が最も多いかを確認します。
あなたが今いる場所に正しく滞在しているなら、あなたはまだあなたのビジネスを見つけることになるとあなたの宿題をする必要があります。あなたの顧客はどこにいますか？それはおそらくあなたの最大の課題です。彼らがあなたのところに来たら、あなたは便利な場所にいなければなりません。あなたが彼らに行くなら、あなたとあなたの従業員にとって何が便利かを考えてください。多くの決定はあなたがいるビジネスのタイプによって行われます。考慮すべき他のいくつかの場所の問題があります：
- あなたの競争はどこにありますか？それは重要ですか？多分そうでないかもしれません。
- 近くに優秀な従業員を見つけることができますか？場所の利便性も彼らにとって重要です。
- あなたが検討している建物は、成長している地域にありますか？
- 周囲の建物は形が良く魅力的ですか？
- 安全な場所ですか？
- 十分な無料駐車場がありますか、それとも従業員のためにスペースを借りるためにお金を払う必要がありますか？
- ビジネスでできることに影響を与える可能性のあるゾーニング制限はありますか？
- 賃貸を検討している建物は現在のレートですか？
- あなたのビジネスが必要とするサプライヤーや他のベンダーに便利にアクセスできますか？
- 公共交通機関でアクセスできるエリアですか？
- あなたとあなたのスタッフのために近くにレストランや他のサービスはありますか？
あなたのスペースを見つけて検査する
住宅用不動産で適切な物件を見つけることは、商業用不動産よりも少し簡単です。一つには、多くの商業施設は複数のリストサービスにリストされていません。これは、多くの不動産業者と話さずに実際にそこにあるすべてを見るのを難しくします。あなたが利用可能なすべてのものを見つけるのを助けるためにバイヤーのエージェントのサービスに参加することはほとんどの人にとって理にかなっています。商業用不動産の代理店手数料は、住宅用不動産よりもはるかに交渉可能です。彼らはまたあなたがあなたがいるビジネスのタイプ、駐車スペースの要件、広告規制などのためにゾーニングされているプロパティを決定するのを助けることができるでしょう。
オフィススペースのクラス
オフィススペースは、クラスA、クラスB、クラスCの3つのクラスに分けられます。。クラスはまさにそれらが意味するものです。つまり、A側で高品質、C側で低品質です。クラスは、建物の築年数、建設の種類、場所、改修の量、および建物が提供する設備に基づいています。一部の都市では、現在クラスEオフィススペースと呼ばれているものに出くわすこともあります。これらは、まったく異なる外観のスペースになるように大幅に改装されている古い建物のクラスBの建物です。彼らは通常、非常に高い天井、たくさんの大きな窓、そしてたくさんの木を持っています。彼らはハイテクやドットコムグループにアピールしているようです。（したがって、「E」の指定。）
平方フィートあたりの金額はクラスごとにかなり異なるため、検索を開始する前に、必要な設備、場所、および「外観」を考慮してください。
できるだけ多くのスペースを確認し、計画プロセスの前半で作成したリストを引き出します。あなたとあなたのビジネスにとって最も重要な機能に優先順位を付けていることを確認し、プロパティを調べるときにそれらに最も考慮を払ってください。他の同様に重要な機能のいくつかがあなたが必要とするものよりも壮観でないとき、あなた自身がプロパティの1つの壮大な特徴に目がくらむことを許さないでください。各プロパティを同等に比較するのに役立つスコアリングシステムを作成することもできます。使用するシステムに関係なく、各サイトの長所と短所についてメモを取り、写真を撮って頭の中でまっすぐに保つのに役立ててください。ショートリストのサイトに頻繁に、また1日のさまざまな時間にアクセスして、トラフィックの変化、ノイズ、およびその他の潜在的な問題を観察します。あなたの感情があなたの決定を支配させないでください！
「ビルドツースーツリース」とも呼ばれる「ビルドツーリース」オプションも調べることを忘れないでください。適切な開発者を見つけたら、ニーズに合わせてスペースを調整し、リースすることができます。このオプションでは、ニーズに合った品質と構造を確実に得るために、多くの作業が必要になります。一緒に仕事をしている開発者は、賃貸期間中は建物を所有しない可能性があることにも注意してください。
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プロパティを調べて
くださいそれであなたは良い場所を見つけました-あなたは思います。あなたは場所が好きです。これまでのすべてのテストに合格しています。では、点線で署名する前に、他に何を見なければなりませんか？質問のリストに確実に含まれるようにするためのいくつかの事項があります。
- まず、建物は何歳ですか？年齢とともに、新しいテクノロジーを組み込む際に問題や困難が生じる可能性があります。
- 構造上の問題はありますか？他のテナントと話し合い、建物自体に問題がないか、家主に問題がないかを確認します。
- 屋根に水漏れはありませんか？
- HVACシステムは何歳ですか？夏は空気がなく、冬は暑さがない時期に対応しますか？
- コンピュータネットワーク、インターネットアクセス、またはその他の電子アイテムに配線されていますか？そうでない場合、壁の材質や天井の種類によって配線が困難になりますか？
適切なセキュリティはありますか？セキュリティ機能には次のものが含まれます。
- スチール製セキュリティドア
- 営業時間中に邪魔にならないように折りたたむセキュリティゲート
- 警備会社または地元の警察署が監視できる警報システム
- 入口と出口を監視するビデオカメラ
- 防弾ガラス
- フェンスで囲まれた駐車場
- 建物全体の外部照明
- 警備員
あなたが不動産を購入しているなら、あなたはさらに深く掘り下げる必要があります。時々文字通り！たとえば、処理する環境汚染がないことを確認するために、フェーズ1、2、または3のサイト評価を行う必要がある場合があります。時々あなたがあなたのローンを得ている貸付機関はそれを必要とするでしょう。
では、これらの評価には何が必要ですか？ Aフェーズ1人の評価は、プロパティに関する過去の土地の用途、および政府の環境の記録を見直し、プロパティの簡単な観察を必要とします。この最初の評価で潜在的な汚染または問題が明らかになった場合は、フェーズ2の評価が必要です。フェーズ2には、空気、水、土壌のサンプルが含まれます。トランザクション評価と呼ばれることもある3番目のタイプの評価では、サイトに提案している用途のみが考慮されます。過去の使用や問題は考慮されていません。これは、サイトが以前にフェーズ1の評価に合格し、問題がなかった場合に必要となる評価です。
また、不動産業界のほとんどの人は、賃貸または購入を問わず、専門の検査会社が不動産を検査することを推奨しています。
取引の交渉
商業用不動産の賃貸契約を結ぶ際に覚えておくべき最も重要なことは、賃貸借はあなたではなく、間もなく家主になることを念頭に置いて書かれたということです。それをよく読んで、あなたの弁護士と保険ブローカーにもそれを読んでもらいましょう。彼らはあなたがあなたの最善の利益ではないものを見つけるのを助けることができます。あなたの交渉の成功の多くは現在の不動産市場に依存することを忘れないでください。署名する前に考慮すべきことがいくつかあります。
- 賃貸期間が長ければ長いほど、家主が他の項目について交渉する可能性が高くなります。（あなたのビジネスとあなたの現実的な期待に最適な長さを知っていることを確認してください。）
- 常に転貸するオプションを求めてください、そうすればあなたのビジネスが腹を立てるならば、あなたはあなたのリース支払いから抜け出す方法を持っています。
- 賃貸料の支払いが急増しないように、常に家賃の上限を尋ねてください。
- 家賃に含まれるすべてに同意することを常に確認してください。それらのアイテム（ユーティリティ、修理など）が分離されていると、より良い結果が得られる場合があります。
インセンティブ
仕事のクレジット、現金手当、または無料の家賃は、交渉プロセスでも使用できます。プロパティを使用する前にプロパティに大幅な改善を加える必要がある場合、これらはすべて、交渉プロセスの一環として話し合う必要のある問題です。現在の市場は、おそらくあなたがフェンスのどちら側にいるのかという役割を果たします。空室率が低く、家賃が高いタイトな市場の場合、家主に改善のために多額の支払いをさせるのはおそらく難しいでしょう。空の建物がたくさんあり、物件に多くの作業が必要な場合、家主はあなたが賃貸契約に署名するためのインセンティブとしてこれらの手当を提供することがあります。
現金手当は、ペンキやカーペットのような単純なものについて交渉することができます。改善について交渉する際にカバーする必要のあるポイントには、誰が仕事をするのか、誰が損害の責任を負うのか、そして家主が喜んで支払う総費用の何パーセントかが含まれます。
市場が現在不安定な場合、物件の家主は追加のインセンティブを提供することもありますが、常に細字を読み、保護されていることを確認してください。家主と一緒にすべてを読んで確認し、条件を完全に理解して同意し、疑わしい問題がある場合は不動産弁護士を連れて詳細を調べてください。
用語集
- クラスAオフィススペース
- 主要なビジネス地区にある100,000平方フィート以上の新しい物件（1980年以降に建設）。これらの建物は通常、少なくとも5階建てで、鉄骨とコンクリートで作られています。彼らは多くのビジネス設備と良好なアクセスを提供します。
- クラスBオフィススペース
- これらのプロパティは、通常、小さく、古く、木造のフレーム構造です。彼らは通常改装されており、良い場所にあります。建物が新しい場合、それらは通常小さく、一等地にはありません。
- クラスCオフィススペース
- クラスCの物件は古く、改装されていません。それらの状態は通常公正ですが、良好とは見なされません。
- エスカレーション条項
- 通常、消費者物価指数などの外部ソースによって決定される、時間の経過に伴う家賃の増加を可能にする条項。
- 固定リース
- 増加を含まないリースでは、リース期間中は固定レートが一定になります。
- グロスリース
- 月々の支払いに光熱費、修理、税金、保険が含まれるリース。
- リース期間
- あなたのリースの長さ。
- ネットリース
- 月々の支払いに光熱費、修理費、税金、保険が含まれていないリース。
- ステップリース
- 指定された期間の予定された賃料の増加を含むリース。
- 賃貸料の割合
- あなたのビジネスの売上高によって決定される追加の金額で設定された家賃額を持っているリース。
- 購入オプション
- リースの終了時に物件を購入する権利または要件。
- 賃貸可能スペース（別名賃貸可能スペース）
- 賃貸された総平方フィート。これにはすべての一般的なエリアが含まれるため、その数はあなたが賃貸を要求したものよりも多くなる可能性があります。
- 使用可能なスペース
- あなたのビジネスが物理的に占めるスペース。これには、廊下、エレベーター、ロビー、休憩室などの共用エリアは含まれません。
多くの詳細情報
オフィススペースを見つけるのに役立つリンク
- Offices2Share
- OfficeFinder
- OfficeSpace.com
- オフィススペースディレクトリ
- TenantWise.com
- Computer Associates：余剰のオフィススペースの機会
- ミスターオフィススペース
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