Se podemos contar com o mercado imobiliário para alguma coisa, é a flutuação. Há alturas em que os compradores podem escolher uma casa e os vendedores têm de se contentar com preços de venda inferiores aos que esperavam.
Depois, há aqueles momentos em que é um mercado de vendedores e são os compradores que têm de pagar o dinheiro mais alto - ou até mesmo mais do que o preço pedido - para entrar nas casas. Em um mercado de vendas realmente aquecido, os compradores podem acabar em uma guerra de lances - essencialmente uma competição de compra de casa em que vence a oferta mais alta.
Por que acontece a guerra de lances?
É exatamente onde o mercado imobiliário dos EUA está atualmente. O estoque está baixo; a demanda dos compradores é alta; e os preços de venda continuam subindo. Na verdade, o último relatório mensal de vendas da National Association of Realtors (NAR) , divulgado em 21 de maio de 2021, diz que as vendas de casas existentes caíram 2,7 por cento em abril - o terceiro mês consecutivo de queda. Mas as vendas de janeiro a abril ainda estão em alta de 20%, e os preços médios de venda de casas existentes aumentaram 19,1% ano a ano. Ambos são recordes.
O estoque total de moradias (o número de casas à venda) nos Estados Unidos no final de abril aumentou 10,5% em relação a março, mas ainda caiu 20,5% em relação ao ano anterior. Essas são baixas quase recordes desde que o NAR começou a rastrear o abastecimento doméstico em 1982.
Michael Schiff, um especialista em compradores da Schiff Real Estate Team , da Ansley Real Estate em Atlanta, conhece muito bem esses números. Durante um mercado equilibrado, deve haver cerca de seis meses de estoque no mercado imobiliário. Mas Michael diz que em Atlanta, no entanto, há um suprimento para um mês.
Esses são os números que levam a guerras de lances - uma listagem que recebe várias ofertas e aquela em que o agente da lista estabelece um prazo para o recebimento das ofertas mais altas e melhores. Mas como você ganha um? “Há uma estratégia por trás de cada detalhe”, diz o especialista em listagem Leigh Schiff. Ela e Michael são marido e mulher da Schiff Real Estate Team, com a Ansley Real Estate.
Dinheiro fala mais alto
Assim como nem todas as listagens são iguais, nem todas as guerras de lances são iguais. Às vezes, pode ser apenas uma ameaça de outra oferta. Mas outras vezes, uma listagem pode receber três, cinco ou até 20 ofertas, diz Leigh. Listagens de preços mais baixos tendem a ter mais ofertas, mas ela recentemente vendeu uma casa por US $ 1,3 milhão que tinha sete ofertas e foi 10% acima do preço pedido.
Antes de fazer uma oferta, ou mesmo começar a procurar uma casa, junte o seu dinheiro. A pré-qualificação para uma hipoteca não é suficiente, especialmente no mercado de um vendedor. A pré-qualificação significa simplesmente que você falou com um credor e forneceu informações sobre sua renda.
“Não tem valor”, diz Leigh. Em vez disso, você deseja obter uma pré-aprovação para uma hipoteca, o que significa que seu credor retirou e revisou seu crédito, administrou suas finanças por meio de um sistema de subscrição e o aprovou para um empréstimo, aguardando um contrato e avaliação. No caso dos Schiffs, eles vão ainda mais longe e pedem que o crédito, a renda, os ativos e as declarações fiscais dos dois anos anteriores sejam incluídos no processo.
Alguns, embora não todos, os credores estão dispostos a subscrever os compradores para qualquer casa em sua faixa de preço, diz Michael. Isso significa que você não precisa se preocupar em incluir uma contingência de financiamento em sua oferta (o que significa que sua oferta é baseada na obtenção de um empréstimo). Este é um ponto a seu favor porque omitir contingências torna você um comprador mais atraente (mais sobre isso a seguir).
Claro, "o dinheiro é rei", diz Leigh. "Especialmente agora que estamos começando a ver alguns problemas com a avaliação de propriedades." Quando os preços de venda excedem o valor de mercado, algo não incomum nas guerras de lances, os credores podem não conseguir emprestar dinheiro suficiente para ficar dentro de uma porcentagem aceitável do valor do empréstimo. Se você optar por pagar o valor acima do mercado, precisará ter fundos extras disponíveis para cobrir a diferença. Mas se você pode pagar em dinheiro, você é o comprador ideal aos olhos do vendedor.
É igualmente importante investir uma quantia substancial de dinheiro sério , que é um "depósito de boa fé" que diz aos vendedores que você está pensando seriamente em comprar. Em uma situação típica, esse valor seria cerca de 1 a 3 por cento do preço de compra. Se mudar de ideia, você perde o dinheiro e o vendedor fica com ele. Mas se o negócio fracassar por outros motivos, como informações descobertas durante uma avaliação, você receberá o dinheiro de volta.
Durante uma guerra de lances, oferecer uma porcentagem maior de dinheiro sério fortalece a oferta porque você tem menos probabilidade de desistir da compra - e de seu dinheiro.
Abandonar contingências
Em uma guerra de lances, vencer não é apenas chegar com a oferta mais alta, mas também os termos da oferta, diz Leigh. Para mostrar ao vendedor que você deseja a casa e está disposto e capaz de comprá-la quase que não importa o que aconteça, renuncie a contingências.
As cláusulas de contingência definem "uma condição ou ação que deve ser cumprida para que um contrato imobiliário se torne vinculativo", segundo a Investopedia . Existem três tipos principais: financiamento, avaliação e inspeção . Também pode haver contingências relacionadas ao tempo, como quando o vendedor precisa se mudar ou que a venda depende da venda de sua casa atual. Quanto menos contingências, menos chances de o negócio fracassar.
- As contingências de financiamento estão relacionadas à sua capacidade de garantir uma hipoteca. Eles permitem que os compradores desistam - sem penalidades - se não puderem garantir uma hipoteca. Não incluir uma contingência financeira é interessante para os vendedores porque os compradores estão declarando que não vão cancelar devido a problemas financeiros.
- Uma contingência de avaliação afirma que a casa deve ser avaliada por um valor que seja pelo menos igual ao preço que você concorda em pagar. Durante as guerras de licitação, no entanto, há uma boa chance de que a avaliação venha a ser menor do que a oferta, tornando mais inteligente renunciar à contingência de avaliação.
- No caso de contingência de inspeção residencial , o comprador tem a opção de exigir que o vendedor faça reparos - ou reduzir o preço de venda - com base nas questões levantadas durante a inspeção. Se nenhum dos dois for acordado ou concluído em um determinado período de tempo, você pode desistir e recuperar o seu dinheiro sério.
A melhor aposta quando se trata de contingências em uma guerra de lances? "Sem contingências", diz Michael.
Incluir uma cláusula de escalonamento
Fazer um lance para uma casa não é como fazer um lance em um leilão onde você tem a oportunidade de vencer a última oferta. Você provavelmente não saberá o que outros compradores interessados estão oferecendo. No entanto, é semelhante porque você pode iniciar o processo sabendo qual é o seu lance mais alto. Seu corretor de imóveis pode deixar claro o quão alto e estratégico você está disposto a chegar com uma cláusula de escalonamento .
Esta é uma cláusula do contrato que estabelece que você está disposto a pagar uma determinada quantia a mais do que a oferta mais alta de boa-fé, explica Leigh. Ela só entra em vigor quando o agente do vendedor mostra que há uma oferta na mesa que inicia a cláusula de escalonamento. Curiosamente, durante uma guerra de lances, pode haver várias cláusulas de escalonamento, cada uma iniciando a seguinte, portanto, a cláusula de escalonamento também deve conter um limite - o preço máximo que você está disposto a pagar.
Ofereça um lance alternativo
Se você e seu agente usam todas essas táticas e no final ainda não ganham uma guerra de lances, você pode decidir oferecer um lance reserva. Mesmo nos dias de renúncia de contingência, dinheiro na mesa e dinheiro sério louco, coisas acontecem. Se o contrato vencedor da casa dos seus sonhos não der certo, a oferta do segundo lugar se torna o contrato principal. Isso é ótimo para os vendedores porque eles não precisam iniciar o processo de listagem novamente.
E se o seu lance reserva acabar sendo mais atraente do que o contrato existente, o vendedor não pode rescindir o contrato existente. Mas eles podem se tornar desagradáveis o suficiente para afastar o primeiro comprador. Tudo é justo no amor e nas guerras de lances.
Agora isso é interessante
Outra tática para balançar o pêndulo a seu favor durante uma guerra de lances é escrever uma "carta de amor" - ou mesmo fazer um vídeo - para convencer o vendedor de que você ou sua família é o próximo ajuste perfeito para a casa. Embora não sejam ilegais , essas cartas podem levar a violações do Fair Housing Act . Considere seu conteúdo com cuidado.
