ตั้งแต่บังกะโลในปี 1920 หรือสไตล์วิคตอเรียนสามชั้นที่โอ่อ่าไปจนถึงบ้านไร่หินแบบชนบทพวกเราหลายคนชอบบ้านเก่าเพราะความแข็งแรงมีเสน่ห์แปลกตาและเชื่อมโยงกับประวัติศาสตร์ และโชคดีที่มีบ้านเก่าแก่จำนวนมากที่ยังคงตั้งตระหง่านอยู่ทั่วโลก เกือบร้อยละ 14 ของประมาณ 137,000,000 บ้านในสหรัฐที่ถูกสร้างขึ้นก่อนปี 1940 ตามการสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐสำรวจชาวอเมริกันที่อยู่อาศัยในสถานที่ต่างๆเช่นซอมเมอร์วิลล์แมสซาชูเซตส์และบัฟฟาโลนิวยอร์กมากกว่า 60 เปอร์เซ็นต์ของสต็อกที่อยู่อาศัยย้อนกลับไปในวาระที่สองของแฟรงคลินดีรูสเวลต์หรือก่อนหน้านั้น
แต่บ้านเก่าก็มีข้อเสียที่สำคัญเช่นกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของบ้านครั้งแรกที่ไม่ระมัดระวังเนื่องจากปัญหาราคาแพงมักจะซ่อนอยู่ในผนังหรือใต้พื้น เราไม่ได้หมายถึงเพียงปัญหาการบำรุงรักษาที่คาดเดาได้เช่นการเปลี่ยนงูสวัดหลังคาทุก ๆ 20 ปีหรือเครื่องทำน้ำอุ่นไฟฟ้าหรือแก๊สหนึ่งครั้งต่อทศวรรษ (นี่คือรายงานที่ยังคงมีประโยชน์ในปี 2550 เกี่ยวกับอายุขัยเฉลี่ยของส่วนประกอบต่างๆในบ้านจาก National Association of Home Builders)
สิ่งที่เรากำลังพูดถึงคือระเบิดเวลาเช่นท่อระบายน้ำโบราณปล่องไฟที่ร่วนหรือสายไฟที่ล้าสมัยซึ่งไม่ตรงกับความต้องการของการใช้งานในปัจจุบันซึ่งอาจทำให้เจ้าของบ้านเก่าไม่ระวังและบางครั้งก็ทำให้ครัวเรือนของพวกเขาเครียดอย่างรุนแรง การเงินพร้อมค่าซ่อมสี่หรือห้าตัวเลข แม้ว่าคุณจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงปัญหาเหล่านี้ได้เสมอไป แต่ก็ควรที่จะเรียนรู้ให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้เกี่ยวกับความเสี่ยง - และอาจเป็นงบประมาณสำหรับการปรับปรุงและอัปเกรดเพื่อแก้ไขปัญหาก่อนที่จะกลายเป็นเหตุฉุกเฉิน
อายุเท่าไหร่?
เมื่อพูดถึงบ้าน "เก่า" อาจหมายถึงสิ่งที่แตกต่างกันในส่วนต่างๆของประเทศ Reuben Saltzman เจ้าของและประธานของStructure Techบริษัท ตรวจสอบบ้านใน Minneapolis-St อธิบาย Paul, Minnesota ซึ่งเชี่ยวชาญด้านบ้านเก่า เขายังเป็นอดีตประธานภูมิภาคบทของสังคมอเมริกันของตรวจการบ้านและบล็อคเกี่ยวกับปัญหาการบำรุงรักษาบ้านสำหรับนนิอาโปลิสสตาร์ทริบูน
ในส่วนของเขาในมินนิโซตา "เรามีบ้านเก่าที่สร้างขึ้นในช่วงปลายทศวรรษ 1800" เขาอธิบาย "แต่ในเวอร์จิเนียเพื่อนของฉันพูดว่า 'คุณเรียกว่าบ้านเก่าเหรอ?'" โดยทั่วไปแล้วเส้นแบ่งระหว่างคนเก่ากับไม่เก่าน่าจะเป็นช่วงกลางศตวรรษที่ 20
หากคุณกังวลว่าบ้านจะพังลงมาเพียงเพราะมันเก่า แต่ความกลัวดังกล่าวอาจไม่มีเหตุผล ในทางตรงกันข้ามบ้านที่สร้างขึ้นเมื่อ 80 หรือ 100 ปีที่แล้วหรือนานกว่านั้นมีแนวโน้มที่จะสร้างอย่างแข็งแรงมากกว่าบ้านที่สร้างขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ตามข้อมูลของ Saltzman “ บ้านเก่าจริง ๆ มักจะสร้างเกิน” Saltzman อธิบาย "พวกเขาใช้ไม้กันมากขึ้นในบ้านเก่าที่ยังคงยืนอยู่ในปัจจุบันโดยปกติแล้วพวกเขาจะใช้ไม้มากเกินไปและแข็งแรงกว่าที่ควรจะเป็น"
ความอ่อนแอของบ้านที่มีอายุมากกว่าซึ่งอาจนำไปสู่ค่าสาธารณูปโภคที่หนักหน่วง - ยังช่วยอธิบายอายุการใช้งานที่ยืนยาว "บ้านใหม่มีจำนวน จำกัด และไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากนักในแง่ของประสิทธิภาพการใช้พลังงาน แต่ก็มีความทนทานน้อยกว่ามาก" Saltzman อธิบาย "บ้านเก่ามีค่าใช้จ่ายด้านพลังงานที่สูงขึ้น แต่เมื่อเราต้องเปลี่ยนผนังที่ผุพัง [ในที่สุด] ก็จะมีราคาแพงกว่าในผนังบ้านใหม่อย่าปล่อยให้ความชื้นทิ้งไว้ดังนั้นพวกเขาจึงไม่ มีศักยภาพในการอบแห้งเช่นเดียวกันบ้านเก่าจะมีอากาศรั่วไหลผ่านผนังจำนวนมากเพื่อทำให้แห้ง "
แต่ส่วนประกอบอื่น ๆ ของบ้านเก่ามักจะเสื่อมสภาพหลังจากใช้งานมาหลายปีหรือไม่สามารถยอมรับได้ตามมาตรฐานความปลอดภัยในปัจจุบัน
ปล่องไฟมีความเสี่ยง
“ บ้านที่มีอายุมากกว่าทุกหลังจะมีปล่องไฟก่ออิฐและมีสองสิ่งที่เกิดขึ้น” Saltzman กล่าว "หนึ่งคือโครงสร้างนั่นเองเมื่อน้ำเข้าปูนและอิฐก็จะเสื่อมสภาพลง" ปัญหาดังกล่าวสามารถมองเห็นได้จากภายนอกในระหว่างการตรวจสอบบ้านตามปกติก่อนปิดการขาย แต่สิ่งที่เกิดขึ้นภายในปล่องไฟอาจเป็นปัญหาได้
เยื่อบุภายในอาจเสื่อมสภาพเช่นกันและการตกแต่งภายในปล่องไฟเก่าส่วนใหญ่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยสมัยใหม่หากคุณจะใช้เตาผิงในบ้านหรือเตาผิง การตรวจจับปัญหาภายในปล่องไฟจำเป็นต้องมีสิ่งที่เรียกว่าการตรวจสอบระดับ 2 ซึ่งกล้องไฟเบอร์ออปติกจะทำงานผ่านโครงสร้าง
“ ถ้าคุณจะซื้อบ้านก็ควรทำเช่นนั้น” Saltzman กล่าว
การซ่อมปล่องไฟอาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายเพียง 1,000 เหรียญสหรัฐหากคุณต้องการเพียงแค่การซ่อมแซมภายนอกเท่านั้น Saltzman กล่าว แต่ถ้าปล่องไฟพังจริงๆคุณอาจต้องสร้างใหม่ซึ่งเป็นโครงการที่มีราคา 20,000 เหรียญสำหรับปล่องไฟด้านนอกในบ้านสามชั้น (ข้อแม้: ราคาจริงทั่วประเทศจะแตกต่างกันไป)
ภัยพิบัติจากท่อประปา
ปัญหาที่พบบ่อยอย่างหนึ่งคือท่อระบายน้ำเหล็กชุบสังกะสีภายในบ้านเกิดการสึกกร่อนและไม่สามารถทำความสะอาดได้อีกต่อไป แต่การแทนที่มักจะหมายถึงการเจาะเข้าไปในพื้นที่สำเร็จรูปในบ้านเช่นใต้พื้นห้องใต้ดินตามที่ Saltzman กล่าว “ ถ้าคุณมีบ้านที่สร้างขึ้นในปี 1920 และท่อดังกล่าวมีอายุย้อนไปถึงตอนนั้นฉันจะถือว่า [ท่อ] สิ้นอายุขัยภายในวันนี้” เขากล่าว การขุดท่อที่เก่าแก่ซึ่งมีมาตั้งแต่สมัยห้ามใช้และแทนที่ด้วยท่อที่ทันสมัยอาจมีราคาหลายพันดอลลาร์
“ อีกอย่างที่สามารถเกิดขึ้นได้กับบ้านทุกเพศทุกวัย แต่มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในบ้านที่มีอายุมากกว่าคือมีปัญหากับท่อระบายน้ำออกไปที่ท่อระบายน้ำของเมือง” Saltzman กล่าว "ท่อระบายน้ำที่ออกไปที่ถนนเป็นของเจ้าของบ้านหลายคนไม่ทราบเรื่องนี้การซ่อมอาจเกี่ยวข้องกับการขุดสนามหรือการฉีกถนนมันเป็นค่าใช้จ่าย 4 ตัวเลขแน่นอน"
เจ้าหน้าที่ตรวจสอบบ้านจะค้นหาหลักฐานของท่อระบายน้ำเหล็กชุบสังกะสีที่มีปัญหา แต่เขาจะไม่ตรวจสอบสายที่ออกไปที่ท่อน้ำทิ้ง เช่นเดียวกับการตกแต่งภายในปล่องไฟคุณต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญเพื่อทำเช่นนั้นด้วยกล้องไฟเบอร์ออปติก
นอกจากท่อระบายน้ำแล้วคุณอาจประสบปัญหากับท่อจ่ายที่เข้ามาในบ้านและระบบจำหน่ายเนื่องจากท่อเหล่านั้นสึกกร่อนและเสื่อมสภาพเมื่อเวลาผ่านไป "เมื่อเส้นผ่านศูนย์กลางเล็กลงเรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไปคุณจะได้รับน้ำที่ไหลน้อยลง" Saltzman กล่าว การซ่อมแซมสายจ่ายมักจะเป็นงานที่มีตัวเลขสี่ตัว แต่บางครั้งอาจได้เป็นห้าตัวเลขโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีปัญหาในการไปที่ท่อ
ฝันร้ายไฟฟ้า
หากคุณมีลูกบิดและสายไฟแบบเก่าซึ่งแทบจะไม่เคยมีมาก่อนหากเคยเห็นในบ้านที่สร้างขึ้นหลังปี 1940 ตามข้อมูลของ Salzman คุณอาจมีปัญหาใหญ่ ตามที่บทความจาก Realtor.com อธิบายเทคโนโลยีนี้มีอายุย้อนไปถึงทศวรรษที่ 1880 และประกอบด้วยลูกบิดและท่อเซรามิกที่หุ้มสายไฟทองแดง ซึ่งแตกต่างจากการเดินสายไฟฟ้าในปัจจุบันระบบลูกบิดและท่อไม่มีสายดินดังนั้นวงจรที่ใช้ไฟเกินสามารถร้อนขึ้นและทำให้เกิดไฟไหม้ได้ สายวินเทจบางรุ่นในระบบลูกบิดและท่อยังใช้ผ้าฝ้ายหรือยางที่อิ่มตัวแอสฟัลต์ซึ่งทั้งสองอย่างเสื่อมสภาพในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
เพื่อให้สิ่งต่างๆแย่ลงมีความเป็นไปได้ที่เจ้าของคนก่อนหน้าของบ้านหลังเก่าคนหนึ่งเล่นเป็นช่างไฟฟ้ามือสมัครเล่นและแก้ไขสายไฟเพื่อให้อันตรายมากขึ้น การเดินสายลูกบิดและท่อ "ทำงานได้ดีตราบเท่าที่ไม่มีใครยุ่งกับมันและการติดตั้งเดิมก็ยังคงอยู่" Saltzman กล่าว "อย่างไรก็ตามในบ้านเก่าทุกหลังอาจมีใครบางคนยุ่งกับมันและพยายามใช้วิธีการเดินสายไฟในปัจจุบันกับการเดินสายแบบลูกบิดและท่อ"
"อันใหญ่แค่หุ้มฉนวน" Saltzman อธิบาย "[เดินสาย] นี้มีไว้เพื่อติดตั้งในที่โล่งเพื่อให้สามารถกระจายความร้อนได้เมื่อคุณฝังไว้ในผนังจะไม่สามารถกระจายความร้อนได้อย่างที่ควรจะเป็น"
มือสมัครเล่นที่ไม่ชำนาญสามารถดันสายไฟเกินขีด จำกัด ได้ “ คุณไม่สามารถนำลวดชนิดนั้นเข้ากับโคมไฟสมัยใหม่ได้โดยตรง” Saltzman กล่าว "การติดตั้งเหล่านี้ได้รับการจัดอันดับที่ 194 องศา F (90 องศา C) แต่การเดินสายลูกบิดและท่อได้รับการจัดอันดับไว้ที่ 140 องศา F (60 องศา C) เท่านั้น" ในทางตรงกันข้ามช่างไฟฟ้ามืออาชีพจะต่อสายไฟเก่าเข้ากับกล่องแยกจากนั้นจึงนำสายไฟใหม่ไปติดตั้งเพื่อที่จะได้ไม่เกินความสามารถของสายไฟเก่า
อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม
บ้านเก่าอาจมีสายส่งน้ำตะกั่วซึ่งก่อให้เกิดอันตรายต่อสุขภาพและการเปลี่ยนท่ออาจมีราคาแพง และฉนวนกันความร้อนที่มีแร่ใยหินซึ่งปล่อยเส้นใยที่อาจทำให้เกิดโรคปอดก็พบได้บ่อยเช่นกัน หน่วยงานคุ้มครองสิ่งแวดล้อมของสหรัฐฯขอแนะนำให้บ้านของคุณได้รับการตรวจหาแร่ใยหินโดยผู้เชี่ยวชาญด้านแร่ใยหินที่ได้รับการฝึกฝนมาเป็นพิเศษจากนั้นจึงจ้างผู้รับเหมารายที่สองโดยอิสระเพื่อนำสิ่งต่างๆออกไป การกำจัดใยหินอาจมีราคาแพงและราคาอาจแตกต่างกันไปตามภูมิภาค
ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งคือความเป็นไปได้ที่จะมีถังน้ำมันเก่าที่ถูกลืมฝังไว้ในบ้านของคุณซึ่งในที่สุดอาจปนเปื้อนในดินของคุณหรือแม้แต่ลงไปในน้ำใต้ดิน Saltzman กล่าวว่าเขาพบรถถังดังกล่าวหลายสิบคันในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและโดยทั่วไปแล้วจะมีค่าใช้จ่ายสองสามพันดอลลาร์ในการถอดออก
การจัดทำงบประมาณและบรรทัดล่างสุด
แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้อาจดูน่ากลัว แต่ก็สามารถจัดการได้มากกว่าหากคุณมีงบประมาณในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมบ้าน แนวทางหนึ่งคือการกันเงินประมาณ 1 เปอร์เซ็นต์ของต้นทุนบ้านในแต่ละปีสำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ตัวอย่างเช่นสำหรับบ้าน 500,000 เหรียญคุณจะตั้งงบประมาณ 5,000 เหรียญต่อปีสำหรับการบำรุงรักษา อีกแนวทางหนึ่งคืองบประมาณ 1 เหรียญต่อตารางฟุต (0.092 ตารางเมตร) ทุกปี สำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่จริงๆคุณอาจสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเพื่อใช้เป็นเงินทุนได้
นอกจากนี้คุณยังสามารถนำไปสู่ปัญหาในอนาคตได้ด้วยการศึกษารายงานของผู้ตรวจการบ้านที่คุณได้รับอย่างรอบคอบก่อนที่จะปิดบ้าน "ข้อบกพร่องบางอย่างมีความสำคัญในการแก้ไขมากกว่าข้อบกพร่องอื่น ๆ " Saltzman กล่าว "รายงานควรแสดงข้อมูลสำคัญ"
ตอนนี้น่าสนใจ
เพื่อให้การเปลี่ยนท่อระบายน้ำแบบโบราณเป็นท่อระบายน้ำแย่ลงไปกว่านั้นเส้นเหล่านั้นอาจไม่ได้ทำจากวัสดุที่เรียกว่าOrangeburg "ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นกระดาษแข็งที่ดีจริงๆฉันไม่ได้ล้อเล่นนะ หากคุณพบออเรนจ์เบิร์กคุณจะต้องขุดสนามและแทนที่เส้นเหล่านั้นจะสามารถเข้าสู่ตัวเลขห้าตัวได้อย่างง่ายดาย
