อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต้องการให้เก็บค่าเช่ามากเกินไป

ในปี 2018 และ 2020 Big Real Estate ใช้เงินรวม 175.4 ล้านดอลลาร์เพื่อกำจัดมาตรการควบคุมการลงคะแนนเสียงให้เช่าในแคลิฟอร์เนีย ปกป้องความสามารถในการเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงขึ้นและสูงขึ้นอย่างจริงจัง สองปีต่อมา ผู้สนับสนุนชั้นนำหลายคนในการรณรงค์ต่อต้านการควบคุมค่าเช่ากำลังเผชิญกับการฟ้องร้องและการสืบสวนของรัฐบาลกลาง ทำไม ผ่านทางโปรแกรมซอฟต์แวร์ของ Big Tech เจ้าของบริษัทเหล่านั้นถูกกล่าวหาว่าร่วมกันวางแผนเพื่อขึ้นราคาค่าเช่า เรื่องอื้อฉาวที่สำคัญแสดงให้เห็นว่าการควบคุมค่าเช่าเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวดเพื่อควบคุมการดำเนินธุรกิจที่กินสัตว์อื่นของ Big Real Estate และ Big Tech

ในปี 2018 ขณะที่ค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นและการไร้ที่อยู่อาศัยในแคลิฟอร์เนียกำลังเลวร้ายลงกลุ่มพันธมิตรที่กว้างขวางของกลุ่มความยุติธรรมด้านที่อยู่อาศัย องค์กรความยุติธรรมทางสังคม และสหภาพแรงงานมีเป้าหมายที่จะยกเลิกข้อจำกัดการควบคุมค่าเช่าทั่วรัฐผ่านมาตรการลงคะแนนเสียงที่เรียกว่า Proposition 10 ด้วยความกลัวว่าจะสูญเสียเงินหลายพันล้านใน รายได้จากการคิดค่าเช่าสูงเสียดฟ้าบิ๊ก เรียล เอสเตท รุกกลับอย่างจริงจัง เจ้าของบริษัทและผู้มีชื่อเสียงด้านอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ใช้เงินจำนวน77.3 ล้านดอลลาร์อย่างน่าตกใจเพื่อระดมทุนให้กับแคมเปญบิดเบือนข้อมูลจำนวนมหาศาลที่ทำให้ความคิดริเริ่มนี้ล้มเหลว

ในปี 2020 แนวร่วมระดับรากหญ้ากลุ่มเดียวกันนี้พยายามที่จะปฏิรูปข้อจำกัดการควบคุมค่าเช่าทั่วทั้งรัฐผ่านข้อเสนอที่ 21 (การอยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชนและองค์กรหลักคือ AIDS Healthcare Foundation สนับสนุนทั้งข้อเสนอ 10 และข้อเสนอ 21) สำหรับการรณรงค์นั้น Big Real Estate ยอมถอย ด้วยเงินจำนวน 98.1 ล้านดอลลาร์เพื่อสร้างความสับสนและหลอกลวงผู้มีสิทธิเลือกตั้ง และได้ผล – ชาวแคลิฟอร์เนียไม่ผ่านความคิดริเริ่ม (ที่น่าสนใจคือCalifornia YIMBYกลุ่มวิ่งเต้นการใช้ที่ดินของ Big Tech ปฏิเสธที่จะรับรองข้อเสนอ 10 และข้อเสนอ 21)

กรอไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วจนถึงปี 2022 นักเคลื่อนไหวเพื่อความยุติธรรมด้านที่อยู่อาศัยกล่าวมานานแล้วว่าเจ้าของที่ดินของบริษัทและเจ้าของที่ดินที่กินสัตว์อื่นๆ ได้คิดค่าเช่ามากเกินไปเพื่อกอบโกยผลกำไรสูงสุด และการควบคุมค่าเช่าเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อปกป้องผู้เช่าระดับกลางและชนชั้นแรงงาน และรักษาเสถียรภาพของวิกฤตความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย . เรื่องอื้อฉาวของ RealPage ที่กว้างขึ้นได้ตอกย้ำประเด็นนั้นเท่านั้น

เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม ProPublica เผยแพร่รายงานที่ระเบิดหัวข้อ“ค่าเช่าจะขึ้น? อัลกอริทึมของ บริษัท เดียวอาจเป็นเหตุผลได้” ตรวจสอบผลกระทบทั่วประเทศของ YieldStar ซึ่งเป็นโปรแกรมซอฟต์แวร์ของ RealPage และอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อกำหนดราคาค่าเช่าที่สูงเกินจริงสำหรับอพาร์ตเมนต์

“การออกแบบซอฟต์แวร์และการเข้าถึงที่เพิ่มขึ้นทำให้เกิดคำถามขึ้นในหมู่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่า RealPage ได้กำเนิดพันธมิตรรูปแบบใหม่ที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินรายใหญ่ที่สุดของประเทศสามารถประสานราคาทางอ้อมได้หรือไม่ ซึ่งอาจละเมิดกฎหมายของรัฐบาลกลาง” Heather Vogell นักข่าวของ ProPublica เขียน .

เธอกล่าวต่อว่า: "ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า RealPage และลูกค้าของบริษัทเชิญชวนให้มีการตรวจสอบข้อเท็จจริงจากผู้บังคับใช้การต่อต้านการผูกขาดด้วยเหตุผลหลายประการ รวมถึงการใช้ข้อมูลส่วนตัวเกี่ยวกับสิ่งที่คู่แข่งเรียกเก็บค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสร้างกลุ่มงานของ RealPage ที่พบปะเป็นการส่วนตัวและรวมถึงเจ้าของที่ดินที่เป็นคู่แข่งกัน อาจเป็นธงสีแดงของการสมรู้ร่วมคิด อดีตอัยการของรัฐบาลกลางกล่าว”

Vogell เสริมว่า “อย่างน้อยที่สุด นักวิจารณ์กล่าวว่า อัลกอริธึมของซอฟต์แวร์อาจเพิ่มค่าเช่าเกินจริงและขัดขวางการแข่งขัน”

เธอยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า “ในบางครั้ง [RealPage] ดูเหมือนจะกระตุ้นให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์และผู้จัดการลดอุปทานในขณะที่เพิ่มราคา” กลยุทธ์การฆ่าล้างเผ่าพันธุ์ที่ดำเนินการโดย Ric Campo ซีอีโอของ Camden Property Trust “ผลสุทธิของการผลักดันรายรับและผลักดันผู้คนออกไปคือรายได้ 10 ล้านดอลลาร์” เขาบอกกับสิ่งพิมพ์ทางการค้า “ฉันคิดว่านั่นแสดงให้เห็นว่าการเอาแต่ก้มหน้าอยู่บนเตียงเหนือสิ่งอื่นใดไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีที่สุดเสมอไป”

RealPage มีอิทธิพลอย่างมากทั่วโลกในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า: บริษัท "ให้บริการมากกว่า 19 ล้านยูนิตทั่วโลกจากสำนักงานในอเมริกาเหนือ ยุโรป และเอเชีย" ตามเว็บไซต์ของบริษัท กล่าวอีกนัยหนึ่งเรื่องอื้อฉาวที่เกิดขึ้นมีผลกระทบไปทั่วโลก

ในปัจจุบันคดีฟ้องร้องแบบกลุ่มในแคลิฟอร์เนียและรัฐวอชิงตันถูกฟ้องต่อ RealPageและลูกค้าองค์กรหลายราย สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรแห่งสหรัฐอเมริกาจากพรรคเดโมแครตสิบเจ็ดคนเรียกร้องให้กระทรวงยุติธรรมและคณะกรรมาธิการการค้าแห่งสหพันธรัฐสอบสวน RealPage และวุฒิสมาชิกสหรัฐ เอมี โคลบูชาร์ ริชาร์ด เดอร์บิน และคอรี บุ๊กเกอร์ ก็เรียกร้องให้มีการไต่สวนของกระทรวงยุติธรรม

“เรากังวลว่าการใช้ซอฟต์แวร์กำหนดอัตราของ [RealPage] เป็นหลักในการผูกมัดเพื่อเพิ่มอัตราค่าเช่าเกินจริงในอาคารที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว” Klobuchar, Durbin และ Booker เขียน

เมื่อเร็ว ๆ นี้วุฒิสมาชิกสหรัฐ Tina Smith, Elizabeth Warren, Bernie Sanders และ Edward Markey ส่งจดหมายถึง Dana Jones CEO ของ RealPage เพื่อเรียกร้องคำตอบเกี่ยวกับซอฟต์แวร์ของบริษัทของเธอ ท่ามกลางคำถามสำคัญหลายข้อ นักการเมืองต้องการทราบว่ามีลูกค้ากี่รายที่ใช้ YieldStar ของ RealPage เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยต่อปีสำหรับลูกค้าทั้งหมดคือเท่าใด และ YieldStar แนะนำให้ถือครองห้องชุดว่างบ่อยเพียงใดเพื่อให้มีค่าเช่าสูงขึ้น

การเคหะเป็นสิทธิมนุษยชนยังเปิดเผยข่าวด้วยว่าRealPage จ่ายเงินรวม 1 ล้านดอลลาร์ในการรณรงค์เพื่อหยุดข้อเสนอที่ 10 ในปี 2018 และข้อเสนอที่ 21ในปี 2020 ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมการเช่าบ้านที่ได้รับการสนับสนุนจากแนวร่วมของกลุ่มความยุติธรรมด้านที่อยู่อาศัย กลุ่มสังคม องค์กรยุติธรรมและสหภาพแรงงาน

แต่ RealPage ไม่ใช่บริษัทเดียวที่จมปลักอยู่กับเรื่องอื้อฉาวเรื่องราคาค่าเช่าที่ทุ่มเงินมหาศาลเพื่อฆ่า Prop 10 และ Prop 21 — เจ้าของบริษัทอย่างEssex Property Trust, Equity ResidentialและAvalonBay Communitiesถูกฟ้องร้องเนื่องจากถูกกล่าวหาว่าทำงานร่วมกันเพื่อเรียกเก็บเงินมากเกินไป เช่าผ่าน YieldStar Essex Property Trust, Equity Residential และ AvalonBay Communities เป็นหนึ่งในผู้สนับสนุนอันดับต้น ๆ ของแคมเปญ No on Prop 10 และ No on Prop 21

Essex Property Trust หมดหวังที่จะหยุดทุกสิ่งที่ทำให้พวกเขาไม่สามารถดำเนินธุรกิจที่มุ่งร้ายได้Essex Property Trust ได้บริจาคเงิน 8.9 ล้านดอลลาร์ในการรณรงค์เพื่อกำจัด Prop 10 ในปี 2018 Equity Residential ส่งมอบ 5.2 ล้านดอลลาร์; และชุมชน AvalonBay มอบเงินกว่า 4.2 ล้านดอลลาร์

ในปี 2020 เจ้าของบริษัทเดียวกันเหล่านั้นยอมจ่ายเงินมากกว่าหลายล้านเพื่อหยุดข้อเสนอ 21 Essex Property Trust มอบเงิน 17.3 ล้านดอลลาร์ให้กับแคมเปญ No on Prop 21; ชุมชน AvalonBay ให้เงิน 12.8 ล้านดอลลาร์ และ Equity Residential วางเงิน 12.7 ล้านดอลลาร์ จำนวนเงินที่น่าอัศจรรย์

โดยรวมแล้ว Big Real Estate ส่งมอบเงิน 174.5 ล้านดอลลาร์เพื่อกำจัด Prop 10 และ Prop 21 เพื่อให้พวกเขาสามารถควักผู้เช่าต่อไปได้ และนั่นรวมถึงการมีส่วนร่วมของ RealPage สำหรับนักเคลื่อนไหว เห็นได้ชัดว่า Big Real Estate และ Big Tech ต้องได้รับการควบคุม การควบคุมค่าเช่าจะทำได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ปกป้องผู้เช่าระดับกลางและชนชั้นแรงงานหลายล้านคน

แพทริก เรนจ์ แมคโดนัลด์ ผู้เขียนบทความนี้ เป็นนักข่าวที่ได้รับรางวัลด้านที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิมนุษยชน