Her yıl 900.000'den fazla Amerikalı evlerinden çıkarılıyor. Bu, her 40 ev kiracısından biri. Ve bunlar yalnızca mahkemeler tarafından işleme alınan resmi tahliyelerdir. Bir ev sahibinin "Ödeyemiyorsanız, gitmelisiniz" dediği ve kiracıların kavga etmeden toplandıkları "ev sahibi tahliyeleri" sayısız daha fazlasıdır .
Kiracıysanız, eyaletinizde bir kiracı olarak yasal haklarınızı bilmek önemlidir . Evinizi korumak veya mümkün olan en kötü zamanda kaybetmek arasındaki fark bu olabilir.
Başınız Dertte ise Proaktif Olun
Janet Portman, Nolo'da yönetici editörü ve " Her Kiracının Yasal Rehberi " ve " Kiralayanların Hakları " nın ortak yazarıdır . Zor durumda olan bir kiracının evden çıkmayı önlemek için yapabileceği ilk ve en önemli şeyin ev sahibine ulaşmak ve neler olduğunu açıklamak olduğunu söylüyor.
Her zaman iyi bir kiracı olduysanız - yani kirayı sürekli olarak zamanında ödüyor ve mülke bakıyorsanız, ev sahibinin sizinle çalışmaya istekli olma ihtimali yüksektir.
Portman, "Akıllı ev sahipleri tüm faktörleri göz önünde bulundurur" diyor. "Sizi ödeme yapmamak için dışarı atarlarsa, iki veya daha fazla aylık cirolarını riske atacaklar ve burada hiç parası olmayacak. İyi, istikrarlı bir kiracıysanız ve kiralama piyasası çılgınca değilse, ev sahibinin sizinle çalışmak için bir teşviki olacaktır. "
Bir Plan Yapın ve Yazılı Hale Getirin
Şanslıysanız ve ev sahibiniz pazarlık etmeye istekliyse, o zaman dürüst olun ve gerçekçi bir ödeme planı oluşturun. Asla tutamayacağın bir söz vermenin sana hiçbir faydası olmayacak. Kiranın yalnızca bir kısmını birkaç aylığına karşılayabiliyorsanız, çimleri biçmeyi, evi boyamayı veya ev sahibine zamandan ve paradan tasarruf ettirecek diğer işleri yapmayı teklif edin.
Portman, "Ne tür bir anlayışla karşılaşırsanız, hem kiracı hem de ev sahibi affetme şartlarını açıklayan yazılı bir anlaşma imzalamalıdır," diyor. Bu sizi bir kiracı olarak ani bir tahliye bildiriminden korur ve ayrıca ev sahibinize sözlerinizi yerine getireceğiniz konusunda güvence verir.
Resmi Tahliyelerle Mücadele Etmek Zordur
Son zamanların ölümsüz sözleriyle, büyük Kenny Rogers, "Onları ne zaman tutacağınızı ve ne zaman katlayacağınızı bilmelisiniz." Bir ödeme planıyla bile kirayı karşılayabilmenizin bir yolu yoksa, muhtemelen resmi bir tahliyeden sürüklenmeye değmez. Uzatılmış bir mahkeme işleminin en azından size biraz zaman kazandıracağını düşünebilirsiniz, ancak durum bu değil.
Portman, "Tahliye davaları mahkemelerde çok hızlı, neredeyse bir ceza davası kadar hızlı ve kesinlikle diğer hukuk davalarından daha hızlı ilerliyor" diyor. "Ve çoğu insan kayıtlarında tahliye edilmek istemiyor. Bu ölümün öpücüğü."
Bu nedenle, Portman, vakaların büyük çoğunluğunda üç veya beş günlük resmi bir fesih bildirimi (ödeme yapmak veya ayrılmak için) alan kiracıların toplanıp ayrılacağını söylüyor .
Öte yandan, tahliye davalarının bu kadar çabuk görülmesinin bir nedeni de resmi tahliye sürecinin çok sıkı bir şekilde düzenlenmiş olmasıdır. Her eyaletin kendi tahliye yasaları vardır, ancak çoğu, ev sahibinin sürecin her adımında kiracıya bildirimde bulunmasını ister. Ev sahibiniz bu konuda yeniyse ve bir avukat tutmayarak para biriktirmeye çalışırsa, şanslı olabilirsiniz.
Portman, "Bunu kendileri yapmaya çalışan ev sahipleri sık sık mahvediyor" diyor.
Kötü haber şu ki, ev sahibi ilk seferinde hata yapsa bile, muhtemelen aynı hatayı iki kez yapmayacak. Yazının duvarda ne zaman olduğunu bilmek ve her ne pahasına olursa olsun resmi bir tahliyeden kaçınmak önemlidir.
Bir ev sahibi aynı zamanda size kirayı ödeme şansı olmadan hemen ayrılmanız gereken bir " Koşulsuz Vazgeçme Bildirimi " verebilir (bulunduğunuz duruma bağlı olarak), ancak bu genellikle yalnızca kira şartlarını ihlal ettiyseniz, mülke zarar vermek veya ondan uyuşturucu satmak gibi.
Kötü Bir Ev Sahipiyle Başa Çıkmak
Bununla birlikte, resmi bir tahliyeye karşı kesinlikle savaşmaya değer olduğu zamanlar vardır. Portman, kiralamada gerekli onarımları ve bakımı yapmayan bir ev sahibi örneğini aktarıyor. Bir kiracı bu onarımlar yapılana kadar kirayı kesmeye karar verirse, bu onların hakları dahilindedir.
Tabii ki, ev sahibi ödenmemiş kira için tahliye davası başlatabilirdi. Ancak kiracı, kiralık birimin mevcut durumunda yaşanamaz veya tehlikeli olduğuna ve ev sahibinin harekete geçmediğine dair kanıt sunabilirse, hâkimin kiracı için karar vermesi çok yüksek bir ihtimaldir.
Portman, "Buna 'yaşanabilirlik savunması' deniyor ve çok yaygın bir savunmadır," diyor.
Haksız yere tahliye edildiğinizi düşünüyorsanız, bulunduğunuz eyaletteki bir yasal yardım veya kiracıları savunma grubu ile iletişime geçin . Bu gruplar ayrıca sizi, kirayı karşılamak için geçici yardıma ihtiyaç duyan bireyler ve aileler için ayrılmış devlet veya özel kuruluşlar aracılığıyla sağlanan acil durum fonlarına yönlendirebilir.
Kiralık Kontrollü Birimlere Özel Hususlar
Bazı kiralama piyasaları o kadar rekabetçidir ve bu tür astronomik oran artışlarına tabidir ki, kiracıları evlerinin dışında fiyatlandırılmaktan koruyan yasalar çıkarılmıştır. Orada 182 şehirler ve belediyeler çoğunlukla Kaliforniya, New York ve New Jersey'de kira kontrolü veya kira stabilizasyon yasalara,.
Bu kira kontrol yasaları, bir ev sahibinin yıldan yıla belirli bir oranın üzerinde kira artırmasını yasadışı hale getiriyor. Tek istisna, bir kiracının bir birimi gönüllü olarak boşaltması veya tahliye edilmesidir. Bu noktada, ev sahibi oranı tam piyasa değerine yükseltebilir.
Portman, "Öyleyse, bazı ev sahipleri bu durumda ne yapıyor? 'Haklı sebep' tahliye kararı uyarınca izin verilen nedenlerden dolayı evden çıkarmaya çalışıyorlar," diyor Portman. "Başarılı olurlarsa, daha yeni, daha sıcak, daha yüksek fiyattan yeniden kiralayabilirler."
"Haklı sebep" tanımı her durumda farklıdır. Örneğin Kaliforniya'da, ev sahiplerinin birime önemli bir tadilat yapmayı planlıyorlarsa, eyalet yasalarına göre bir kiracıyı evden çıkarmaya zorlamalarına izin verilmektedir. Belirli bir şehir yasası aksini belirtmedikçe, ev sahibinin kiracıdan ayrılmasını istemeden önce gerekli inşaat izinlerini alması bile gerekmez.
Portman, "Bu, Titanik'i geçip gidebileceğiniz bir boşluk," diyor.
Ev sahipleri, ev sahibi veya uygun bir akraba daireye kendileri taşınmayı planladıysa veya birimi konuttan ticari alana geçirmek istiyorlarsa, bir kiracıyı da işten çıkarabilirler. San Francisco gibi şehirler, ev sahiplerinin planlarını belirli bir yıl boyunca takip ettiklerini kanıtlamalarını ister. Aksi takdirde, kiracının orijinal oranlarında geri taşınmasına izin verilir.
bu makaledeki bağlı kuruluş bağlantılarından küçük bir komisyon kazanabilir.
Şimdi Bu İyi Bir Nokta
COVID-19 salgınının ardından, federal hükümet ve 34 eyalet tahliyeler için geçici moratoryum yayınladı . Ancak Portman, moratoryumun, ev sahibinin vadesi geçmiş tüm kiraları affettiği anlamına gelmediğine dikkat çekiyor. "Bir hesaplaşma anı olacak," diyor. Birkaç eyalet, insanların kiralarını ödemelerine yardımcı olmak için para teklif ediyor. Bunun sizin için uygun olup olmadığını görmek için eyalet hükümetinizin web sitesini kontrol edin.
