İpoteğe dayalı menkul kıymetler ABD ekonomisini nasıl çökertebilir?

2008'de Amerika Birleşik Devletleri finansal bir felaketin eşiğine geldi. İşsizlik , yirmi yılda en yüksek seviyelerine ulaşmaya çalıştı [kaynak: Boston Globe ]. Ev sahipleri kredilerini rekor sayıda temerrüde düşürdü. Yüzyılı aşkın bir süredir faaliyet gösteren ve Büyük Buhran'a göğüs geren devasa yatırım bankaları çöküşle karşı karşıya kaldı. Başka bir deyişle, ekonomi drenajın etrafında dönüyordu. Ve bunların hepsi, bu yaklaşan ekonomik felaketin her bir parçası, ipoteğe dayalı menkul kıymet adı verilen benzersiz bir finansal araçtan kaynaklanıyordu.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS'ler), yatırımcılara satılan bir ev kredisinin hisseleridir. Şu şekilde çalışırlar: Bir banka borçluya bir ev satın alması için borç verir ve kredinin aylık ödemelerini tahsil eder. Bu kredi ve diğerleri - belki de yüzlerce - kredileri ipotek destekli bir menkul kıymette paketleyen daha büyük bir bankaya satılır. Daha sonra daha büyük banka, dilimler (Fransızca "dilimler" için) olarak adlandırılan bu menkul kıymetin hisselerini, onları satın alan ve nihayetinde aylık ipotek ödemeleri şeklinde temettüleri toplayan yatırımcılara verir. Bu dilimler, teminatlı borç yükümlülükleri olarak adlandırılan diğer menkul kıymetler olarak yeniden paketlenebilir ve tekrar satılabilir.(CDO'lar). 2008'deki konut kredileri finansal yelpazeye o kadar bölündü ve yayıldı ki, belirli bir ev sahibinin kendi ipotek hisselerine farkında olmadan sahip olması tamamen mümkündü.

Kulağa yeterince zararsız geliyor ve öyle. Aynı zamanda, konut piyasası patlama yaşarken para kazanmanın mükemmel ve güvenli bir yoludur. Ve 21. yüzyılın başlarında, ABD konut piyasası patlama yaşıyordu. Ocak 1996'da 155.000 $'a yeni bir ev satın alan bir kişi, Ağustos 2006'da [kaynak: US Census Bureau , CNN Money ] sattığında makul olarak 100.000 $ kar elde etmeyi bekleyebilir .

Ama 2008, 2006 değildi; Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut piyasası artık canlanmıyordu. Ve onu öldüren ipotek destekli güvenlikti.

21. yüzyılın ilk on yılından önce, bir ABD bankasının bir ipotek için borç vermeyi düşünürken durum tespiti yapması (başvuranın geçmişine ilişkin bir soruşturma) alışılmış bir durumdu . Bankalar, başvuranın finansal istikrarı - gelir, borç , kredi notu - hakkında her şeyi bilmek istedi ve bunun doğrulanmasını istediler. Bu, ipoteğe dayalı güvenlik (MBS) tanıtıldıktan sonra değişti.

Sonunda, en çok arzu edilen, nitelikli müşteriler kurudu; hepsinin evi vardı. Böylece bankalar, geleneksel olarak uzak durdukları müşterilere, yani yüksek faizli borç alanlara döndüler . Bunlar, kredilerinde temerrüde düşme riski yüksek olan düşük kredi notuna sahip borçlulardır. Ancak 2000'li yılların başında her türden borç verenler, bu tür borç alanlarını evlere almak için geriye doğru eğildi. Belgesiz kredi oluşturuldu, borç verenin herhangi bir bilgi istemediği ve borçlunun bunu teklif etmediği bir kredi türü. Borç verenin bildiği kadarıyla işsiz olan insanlar yüz binlerce dolar kredi aldı. Niye ya?

Cevaplardan biri, MBS'lerin tanıtılmasıyla birlikte , borç verenlerin artık bir kredi temerrüdü riskini üstlenmemesidir. Sadece krediyi verdiler ve ödemelerin durması durumunda nihayetinde riski üstlenen diğerlerine derhal sattılar. Ve erken oluşturulan MBS'ler, daha güvenilir birincil borçlulara verilen ipoteklere dayandığından, menkul kıymetler iyi performans gösterdi. O kadar iyi performans gösterdiler ki yatırımcılar daha fazlasını istedi. Buna karşılık, borç verenler ipotek başvuru sahipleri için kısıtlamalarını gevşettiler ve daha fazla ipotek yaratmak amacıyla krediler için nakit akışı yaratmak için yoğun bir şekilde borçlandılar. Ne de olsa ipotek olmadan, ipotek destekli menkul kıymetler yoktur.

MBS'deki yatırımcılar, eski borç veren-borçlu ilişkisinin tabi olduğu aynı risk ve ödül sistemiyle karşı karşıya kaldı, ancak bir MBS'ye paketlenmiş ipotek hacmi nedeniyle çok daha büyük bir ölçekte. MBS'ler finansal piyasalara girdikten sonra , farklı miktarlarda risk içeren çok çeşitli finansal araçlara yeniden şekillendiler. Yalnızca faiz türevleri , bir ipotek üzerinde yapılan faiz ödemelerini yatırımcılar arasında paylaştırdı. Faiz oranları yükselirse, getiri iyidir. Oranlar düşerse ve ev sahipleri yeniden finanse ederse, güvenlik değerini kaybeder. Diğer türevler, yatırımcılara sabit bir faiz oranında geri ödeme yapar, bu nedenle, faiz oranları yükseldiğinde, artıştan herhangi bir para kazanmadıkları için yatırımcılar kaybeder.Tamamen yüksek faizli borçlulara verilen kredi havuzlarından oluşan yüksek faizli ipoteğe dayalı menkul kıymetler daha riskliydi, ancak aynı zamanda daha yüksek temettüler de sunuyorlardı: Yüksek faizli kredi alanlara, oluşturdukları artan riski dengelemek için daha yüksek faiz oranları yükleniyor.

Subprime borçlular tarafından alınan ipoteklerin büyük bir kısmı hibrit ayarlanabilir oranlı ipoteklerdi (ARM'ler). Bu krediler, belirli bir yıl boyunca indirimli (ve genellikle uygun fiyatlı) sabit bir faiz oranı sağlar ve daha sonra daha yüksek bir orana ayarlanır. ARM sahibi bir ev sahibi, oranlar ayarlandıktan sonra aylık ödemelerin ikiye katlandığını görebilir. Erken bir çılgınlık içinde verilen çok sayıda ARM'ler sıfırlanmaya başladığında, haciz oranı yükselmeye başladı.

Sadece Ağustos 2008'de, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her 416 haneden birinin kendisine karşı yeni bir haciz açılmıştı [kaynak: RealtyTrac ]. Borçlular ipoteklerini ödemeyi bıraktığında, MBS'ler kötü performans göstermeye başladı. Ortalama teminatlandırılmış borç yükümlülüğü (CDO), 2006 ve 2008 yılları arasında değerinin yaklaşık yarısını kaybetti [kaynak: This American Life ]. Ve en riskli (ve en yüksek getiri sağlayan) CDO'lar yüksek faizli ipoteklerden oluştuğu için, ülke çapında kredi temerrütlerindeki artış başladıktan sonra değersiz hale geldiler.

Bu, ABD ekonomisine yayılan ilk domino taşı olacak.

2006 yılının sonlarında haciz oranı artmaya başladığında , piyasaya daha fazla yeni ev çıkardı. Yeni ev inşaatı talebi çoktan geride bırakmıştı ve çok sayıda haciz çok indirimli fiyatlarla sunulduğunda, inşaatçılar inşa ettikleri evleri satamayacaklarını gördüler. Bir inşaat şirketi olan Pulte Homes'un CEO'su Richard Dugas, Eylül 2008'de, "Yüzde 40 ila yüzde 50 indirimli hacizlerle rekabet etmeyi göze alamayız" [kaynak: Builder ] dedi.

Piyasada daha fazla konut bulunması konut fiyatlarını aşağı çekti. Bazı ev sahipleri, kendilerini ödemelerinde baş aşağı olmak gibi tehlikeli bir durumda buldular; evlerinin değerinden fazlasını borçluydular. Ödeyemeyecekleri evlerden uzaklaşmak giderek daha cazip bir seçenek haline geldi ve hacizler daha da arttı.

Böyle bir durum ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ortaya çıkmasından önce gerçekleşmiş olsaydı, yine de ulusal ekonomi üzerinde bir dalgalanma etkisi yaratacaktı. Ev inşaatçıları ve borç verenler mide bulandırıcı olmaya devam ederken işsizliği artıracaktı. Haciz yine de konut fiyatlarını düşürürdü. Ve daha az nakit akışı olsa da, ayakta kalan bankalar yine de kredilerini sıkılaştıracaktı. Ancak MBS'lerin varlığı ABD ekonomisi üzerinde daha da belirgin bir etki yarattı.

MBS'ler yatırım olarak alınıp satıldığından, piyasanın her köşesinde temerrüde düşmüş ipotekler ortaya çıktı. MBS'lerin performansındaki değişim hızla gerçekleşti ve sonuç olarak, en büyük kurumların çoğu güneye gittiklerinde menkul kıymetlerle doluydu. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerle berbat durumda olan devasa yatırım bankalarının portföyleri, MBS'ler değer kaybetmeye başladıkça net değerlerinin düştüğünü gördü. Bear Stearns'in durumu buydu. Dev yatırım bankasının değeri o kadar battı ki, Mart 2008'de rakip JPMorgan tarafından hisse başına 2 dolara satın alındı. Satın alma işleminden yedi gün önce Bear Stearns hisseleri 70 dolardan işlem gördü [kaynak: USA Today ].

İpoteğe dayalı menkul kıymetler piyasada çok yaygın olduğu için, yüksek faizli ipotek serpintisinden kaynaklanan sorunun ne kadar yaygın olacağı hemen belli değildi. 2008 yılında, bir kurumun veya diğerinin bilançosunda milyarlarca dolarlık yeni bir değer kaybı günlük ve haftalık manşetlere girdi. Fannie Mae ve Freddie Mac, ipotekleri garanti altına alarak veya doğrudan satın alarak fon sağlayan devlet tarafından kiralanan şirketler , Ağustos 2008'de federal hükümetten yardım istedi . Kombine olarak, iki kurum ipotek yatırımlarında yaklaşık 3 trilyon dolar [kaynak: AP ]]. Her ikisi de ABD ekonomisine o kadar yerleşmiş durumda ki, federal hükümet, Eylül 2008'de, değişen değerler arasında şirketlerin kontrolünü ele geçirdi; Freddie Mac, 2008 yılının Temmuz-Ağustos ayları arasında 38 milyar dolar zarar bildirdi [kaynak: Reuters ].

Fannie Mae ve Freddie Mac, ekonominin her bölümünün birbiriyle nasıl ilişkili olduğuna dair birer örnektir. Fannie Mae ve Freddie Mac'te işler kötüyken, konut sektörü için işler kötüdür. Borç verenler ev kredisi verir ve bunları şirketlerden birine satar veya kredileri daha fazla borç almak için teminat olarak kullanır; her devin rolü, kredi sektörüne nakit akıtmaktır. Mac ve Mae borç vermediğinde veya kredi satın almadığında, doğrudan borç verenlerin tüketicilere borç verme olasılığı azalır. Tüketiciler borç alamazlarsa, harcayamazlar. Tüketiciler para harcayamadığında, şirketler ürün satamaz; düşük satışlar, azalan değer anlamına gelir ve bu nedenle şirketin hisse başına hisse senedi fiyatı düşer. İşletmeler işçileri işten çıkararak maliyetleri düşürür, bu nedenle işsizlik artar ve tüketiciler daha da az harcama yapar. Yeterince şirket bir anda değerlerini kaybettiğinde,borsa çöker. Bir çöküş durgunluğa yol açabilir . Yeterince kötü bir çarpışma depresyona yol açabilir ; başka bir deyişle, diz çökmüş bir ekonomi.

İlk Yayınlanma: 29 Eylül 2008

İpoteğe dayalı menkul kıymetler 2007 ve 2008 mali krizine nasıl yol açtı?

İnsanlar hala ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alabilir mi?

İpoteğe dayalı menkul kıymetler nelerdir?

Mortgage destekli menkul kıymetler ne zaman tanıtıldı?

İlgili Makaleler

Daha Fazla Harika Bağlantı

Kaynaklar