Yırtıcı Kredi Nasıl Çalışır?

Guadalupe Nuñez hiçbir zaman kendi evine sahip olmadı, ancak telefondaki adam şimdi satın alma zamanının geldiğini söylüyor. 2005 yazı ve bu adam bu hafta üçüncü kez arıyor. 1980'lerde Amerika Birleşik Devletleri'ne gelen bir dul olan Nuñez, adamın ne dediğini tam olarak anlamakta zorlanıyor. Yüzde 7'lik bir ayarlanabilir faiz oranı , 30.000$ nakit geri ödeme ve 1.500$'dan az bir aylık ipotek ödemesi hakkında bir şeyler .

Nuñez heyecanlanır. Yerel haberlerde, konut piyasasının nasıl yükselip yükseldiğini söyleyip duruyorlar. Bu evi alacak kadar toparlayabilirse, o zaman beş yıl içinde satıp rahat bir şekilde emekli olabileceğini düşünüyor.

Adam evraklarla geliyor. Nuñez'e bazı yerleri boş bırakmasını söyleyerek acelesi var gibi görünüyor. Yanında bir emlakçı getiriyor, bu da ona, eğer bugün imzalarsa, haftada 10.000 dolara kadar çıkacak özel kapanış ücretleri talep edilmeyeceğini söylüyor.

Nuñez'in kafası biraz karışık, ama bu evi istediğini biliyor, bu yüzden önüne koydukları her şeyi imzalıyor, ikinci yıldan sonra yüzde 7'lik APR'sinin yüzde 12'ye çıkacağını asla açıklamıyor. Veya ipotek kredisi verenin, ayda 3.000 dolardan fazla olacak iki kredisini gerçekten sattığını. Anlaşma sona erdiğinde, Nuñez asla geri ödeyemediği bir ipotek ve asla gerçekten onun olmayacak bir ev ile sıkışıp kalır. Banka iki yıl sonra haciz yapar .

Nuñez hayali bir örnektir. Ama onun gibi milyonlarca insan, yağmacı kredilerin kurbanı. Yıkıcı ipotek kredi kuruluşları, genellikle azınlıklar ve yaşlılar olmak üzere, kredi notu kötü olan ilk kez ev satın alacak kişileri hedefler ve onları riskli ayarlanabilir oranlı ipotekler veya diğer yüksek faizli ipotek türleri ile ev almaya ikna eder .

Yıkıcı kredilere karşı en iyi savunma bilgidir. Yıkıcı borç verenler tarafından kullanılan en yaygın taktikleri ve finansal bir kabusta tuzağa düşmekten nasıl kaçınılacağını öğrenmek için okumaya devam edin.

İçindekiler

1. Yıkıcı Kredi Nedir?
2. Yıkıcı Kredinin Etkileri
3. Yıkıcı Kredilerden Nasıl Kaçınılır?
4. Yırtıcı Kredi Nasıl Çalışır: Yazarın Notu
5. Yırtıcı Kredi: Hile Sayfası

Yıkıcı kredilendirme, bilgisiz ev alıcılarını veya kredisi düşük borçluları hedef alan herhangi bir yanıltıcı veya dürüst olmayan kredi uygulamasıdır . Azınlıklar, ana dili İngilizce olmayanlar ve yaşlılar, dürüst olmayan borç verenler için en popüler hedeflerden bazıları. Yıkıcı borç verenler , kredi geçmişine bakılmaksızın, azınlık başvuru sahibine otomatik olarak daha yüksek bir faiz oranı uygulayabilir . Ağırlıklı olarak siyah mahallelerdeki yeniden finansman kredilerinin yarısından fazlası , beyaz mahallelerde yalnızca yüzde 9'a kıyasla yüksek faizli kredilerdir [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ].

Yıkıcı borç verenler, bir ev alıcısını imzalamaya ikna etmek için her türlü baskı taktiğini kullanacak. Bir borçluya, ipotek almak için tek şansının bu olduğunu, kasabada alıcıya bu kadar iyi bir anlaşma yapacak başka kimsenin olmadığını ve yarın gideceğini söyleyebilirler.

Bazen bir ipotek komisyoncusu, belirli bir ipotek kredisi verenle gizli anlaşma yapar ve mağdur, yüksek faiz oranına sahip bir ipotek sözleşmesi imzalarsa, komisyon alır. Veya iki borç veren, bir borç verenin son derece cazip bir ipotek teklifiyle borçluyu tuzağa düşürdüğü, ancak son saniyede düştüğünü söylediği bir yem ve geçiş operasyonu yürütecek . İkinci borç veren aynı günü daha az cazip bir teklifle arar, ancak borçlunun evi satın alma heyecanından yararlanır.

Bazen yırtıcı bir borç veren, bir ev sahibini, müşteriye gerçek bir finansal fayda sağlamadan ipotekini yeniden finanse etmeye ikna eder [kaynak: ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı ]. Borç verenin amacı, ev sahibini daha yüksek bir faiz oranı için yeniden finansman sağlamaya kandırmak veya sadece işlemle ilgili ücretleri tahsil etmektir. Buna kredi çevirmek denir .

Yıkıcı kredi vermenin favori taktiği, bir kredinin maliyetini artıran gizemli ve aşırı ücretler, hizmet ücretleri ve gereksiz sigorta poliçeleri eklemektir. Pek çok kişi ipoteklerinin detaylarını okumaz veya poliçelerindeki herhangi bir hizmet ücretinin standart olduğunu varsaymaz. Bazı yırtıcı krediler, toplam kredinin yüzde 5'inden fazla olan ücretler taşır [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ].

Tüm subprime kredilerin yüzde 80'ine kadarı, ön ödeme cezası [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ] olarak adlandırılan bir şey taşır. Bu, bir borçlunun ipoteğinin çok fazlasını çok erken geri ödemesi durumunda alınan bir ücrettir. Yasadışı olmasa da, bu ceza, kredileri daha düşük faizli bir yeniden finansmana hak kazanacak kadar iyileşse bile, borçluları yüksek faizli ipoteklere hapseder.

En bariz yasadışı yağmacı borç verme taktiği, kredi dolandırıcılığıdır . Kredi dolandırıcılığı ile, borç veren, bir ipotek koşulları hakkında önemli bilgiler hakkında yalan söyler veya bunları gizler. Sözlü olarak bir faiz oranı teklif edebilir, ancak sözleşmeye çok daha yüksek bir oran yazabilir. Veya borç veren, başvuranı maaşı hakkında yalan söylemeye veya eksik veya yanlış bilgiler içeren belgeleri imzalamaya teşvik edebilir.

Peki, yırtıcı kredilerin bireyler ve genel ekonomi üzerindeki etkileri nelerdir? Öğrenmek için okumaya devam edin.

Yıkıcı kredilerin sonucu, yalnızca bireysel aileler için değil, tüm Birleşik Devletler ekonomisi için yıkıcı oldu. 2005 ve 2006 yıllarında verilen beş subprime krediden biri hacizle sona erecek [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ]. Hacizler, çevrelerindeki evlerin değerini düşürerek, bütün mahalleleri önemli konut haklarından yoksun bırakıyor ve zaten felaket olan konut krizini körüklüyor.

Yıkıcı kredilerle ilgili temel sorun, etkilerinin hemen hissedilmemesidir. Bir borçlunun bir ipoteği karşılayamayacağını anlaması üç veya dört yıl alabilir. Bunun nedeni, borçlunun "patlayan" bir ipoteğe kaydolması için kandırılmış olmasıdır. Bu, kredinin ikinci veya üçüncü yılından sonra faiz oranı yaklaşık yüzde 7'den yüzde 12'ye yükselen ayarlanabilir oranlı bir ipotektir (ARM) . Patlayan ARM'lere ayrıca "2/28" ve "3/27" ARMS denir, çünkü ilk iki veya üç yıl sabit bir faiz oranı taşır ve ipoteğin sonraki 28 veya 27 yılı değişken bir oran taşır .

Bir insan neden böyle bir krediye kaydolur? Çünkü ilk sabit oran veya teaser oranı, ana faiz oranının altında . Ve borç veren veya ipotek komisyoncusu, borçluyu, ayarlanabilir oran sıfırlanmadan veya "patlamadan" [kaynak: Bair ] önce kredi puanını ve sabit bir faiz oranı için yeniden finanse edebileceğini ilk iki yıl içinde iyileştirebileceğine ikna ettiğinden .

Argümanın bir kısmı, evin öz sermaye içinde büyüyeceği ve borçlunun balon ipotek ödemelerini karşılamak için bir ev öz sermaye kredisi almasına izin vereceğidir . Peki konut piyasası düşmeye başladığında ne olur? İnsanlar aslında evlerinde hakkaniyetini kaybederler ve sonunda hızla artan ipotek ödemelerini ödemeye yardımcı olacak hiçbir şey bulamazlar.

Kongre Ortak Ekonomik Komitesi tarafından hazırlanan 2007 tarihli bir rapora göre, 2007 ve 2008 yıllarında 1.8 milyon subprime kredisi sıfırlanacak [kaynak: ABD Kongresi Ortak Ekonomik Komitesi ]. Patlayan bir ARM yüzde dört veya beş puan sıfırladığında, aylık ipotek ödemesi ortalama yüzde 29 ila 50 artar [kaynak: ABD Kongresi Ortak Ekonomik Komitesi ]. Yani ayda 2.000 dolar ödüyorsanız, şimdi 3.000 dolar ödüyorsunuz. Çoğu insan bu kadar büyük bir sıçramayı göze alamaz. Bu nedenle, 2006'dan 2007'ye kadar yüksek faizli kredilerde hacizlerde yüzde 90'lık bir artış oldu [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ].

Haciz, ilgili herkes için kötü haberdir. Bir haciz, ev sahipleri, borç verenler, mahalleler ve yerel yönetimler arasında 80.000 dolara kadar mal olabilir [kaynak: ABD Kongresi Ortak Ekonomik Komitesi ]. Ve bir mahalledeki birkaç eve haciz gelince, çevredeki evlerin fiyatları hızla düşmeye başlar. Sorumlu Borç Verme Merkezi, yakındaki hacizler nedeniyle 44,5 milyon Amerikan evinin önümüzdeki birkaç yıl içinde ortalama 5.000 $ değer kaybedeceğini tahmin ediyor [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ]. Bu, 233 milyar dolarlık ev sermayesi kaybı demek. İşte bu yüzden buna konut "kriz" deniyor.

Öyleyse yırtıcı borç verenler tarafından dolandırılmaktan nasıl kaçınabilirsiniz? Güvenli bir kredi sağlamak için kanıtlanmış teknikler nelerdir? Öğrenmek için okumaya devam edin.

Avcılar kimlerdir?

Yırtıcı borç verenler, minibüslerinin arkasından çalışan kalitesiz, küçük zamanlı operatörler değildir. Son davalar ve uzlaşmaların gösterdiği gibi, en kötü yırtıcı borç verenlerden bazıları, ülkedeki en büyük ipotek şirketlerinden bazıları.

Countrywide ve Ameriquest en kötü suçlulardan ikisi. Çok sayıda davada, Countrywide çalışanları ırksal profil oluşturmak , nitelikli borçluları daha yüksek faizli subprime kredilere yönlendirmek, yem ve geçiş planlarına, kötüye kullanım ve aşırı ücretler ve daha fazlasıyla suçlandı. Ameriquest kısa süre önce 325 milyon $ [kaynak: Phoenix Business Journal ] için bir toplu dava yırtıcı borç verme davası açtı .

Bu kötü tasarlanmış yüksek faizli kredilerin sadece borç alanlar için değil, borç verenler için de kötü olduğu ortaya çıktı. Aralık 2007 itibariyle, Countrywide'ın yüksek faizli kredilerinin yüzde 33,6'sı gecikmiş ve yüzde 17,3'ü 90 günden fazla gecikmişti, haciz işlemlerine başlama sınırı [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ]. Ek olarak, Temmuz 2007'ye kadar 90'dan fazla subprime ipotek kredisi veren işsiz kaldı [kaynak: Sorumlu Borç Verme Merkezi ].

Bilgi, yağmacı kredilere karşı en iyi silahtır. Kötü bir kredi tuzağına düşmemek için ilk adım kendinizi ipotek terminolojisi ve temel kavramlar konusunda eğitmektir:

Borçlu olarak haklarınızı da bilmelisiniz. Borç verenlerin, size bir ipotek için bu kadar büyük bir "anlaşma" verecek tek kişinin kendileri olduğuna sizi ikna etmesine asla izin vermeyin. Müşteri sizsiniz ve alışveriş yapma hakkınız var. Tekliflerini duymak için en az üç farklı borç vereni ziyaret edin. Asla kimsenin sizi bir ipotek sözleşmesinde yalan söylemeye ikna etmesine izin vermeyin . Örneğin, kazancınızı süslerseniz, karşılayamayacağınız bir aylık ipotek ödemesi ile sonuçlanabilir.

Her şeyi yazılı olarak alın. Eskilerin dediği gibi, "Sözlü bir sözleşme, üzerine yazıldığı kağıda değmez." Faiz oranlarını ödemeniz ve kredi sözleşmenizde yazan şartlara uymanız gerekmektedir. Diğer her şey sadece konuşmak. Borç verenin "daha sonra dolduracağını" söylediği, içinde boşluk bulunan bir kredi sözleşmesini asla imzalamayın. Sizin için geçerli olmayan bir şey varsa, sözleşmede bunun üzerine bir çizgi çekin.

Kâr amacı gütmeyen bir kredi danışmanına danışın . Borç konsolidasyon hizmetlerinden bahsetmiyoruz - bunların çoğu dolandırıcılık. Borç ve kredi sorunları olan insanlara yardımcı olan çoğu büyük şehirde kar amacı gütmeyen kuruluşlardan bahsediyoruz . Bir ipotek sözleşmesi hakkında herhangi bir şüpheniz varsa, kırmızı bayrakları yakalamak için sözleşmeyi kredi danışmanlarına götürün.

Ve son olarak, şu anda karşılayamayacağınız veya birkaç yıl içinde karşılayamayacağınız bir krediyi asla kabul etmeyin. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek seçerseniz, ödemelerin iki veya üç yıl içinde nasıl olacağına bakın. Çok yüksek olduklarını biliyorsanız, kredinin şartlarını değiştirin. Kimsenin size mali durumunuzun iki yıl içinde önemli ölçüde daha iyiye doğru değişebileceğini söylemesine izin vermeyin. Veya ipotek ödemelerinizi yapmak için daha fazla borç alabileceğinizi. Bu, sonunda iflasa yol açan aşağı yönlü bir kredi sarmalını başlatabilir .

Umarız bu, yırtıcı kredilere faydalı bir giriş olmuştur. Ev satın alma ve para yönetimi hakkında daha fazla bilgi için bir sonraki sayfadaki bağlantılara göz atın.

Yeni kanunlar

Sorunlu borçluları korumak ve yardımcı olmak için önerilen Federal mevzuata genel bir bakış:

Emlak Uzlaşma Usulleri Yasası (RESPA) -- Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD), bir ipotek şartlarını açıklamak için kullanılması gereken açık metinler de dahil olmak üzere bu yasada değişiklik ve eklemeler önerdi.

Mortgage Reformu ve Yıkıcı Borç Verme Yasası - Meclis, ipotek komisyoncuları ve banka kredi memurları gibi "ipotek yaratıcılarının" lisanslanmasını gerektiren ve bir borçlunun bir krediyi geri ödeme kabiliyetinin hesaplanmasında katı standartlar belirleyen bu tasarıyı zaten kabul etti.

Ev Sahipleri İçin Umut Yasası -- Bu yasa tasarısı, Federal Konut İdaresi içinde uygun olmayan ipotekleri daha rekabetçi faiz oranlarında yeniden finanse etmek için yeni bir program oluşturacaktır. Borçlular ve borç verenler işlemde yine de zarar görecekler, ancak maliyet, yaygın hacizlerden çok daha az olacaktır.

Mahalle İstikrar Yasası - Geçerse, bu yasa, hacizli evleri onarmak ve düşük gelirli ailelere satmak için 15 milyar dolarlık hibe sağlayacak.

İlk evimizi satın alma sürecindeyiz. Kendimi oldukça zeki bir adam olarak görüyorum, ancak finansal konular hiçbir zaman güçlü takımım olmadı ve ince yazılar görünmez mürekkeple yazılabilirdi. Bu beni yırtıcı krediler için potansiyel bir hedef yapıyor. Bu makale için yırtıcı kredi verme taktiklerini araştırmamış olsaydım, ipoteğimdeki ayarlanabilir oran konusunda endişelenmememi söyleyen bir borç verene inanabilirdim, çünkü gelirim muhtemelen önümüzdeki birkaç yıl içinde artacaktır. Veya bir faiz oranının tek bir günde yüzde dört artmasının büyük bir mesele olduğunu düşünmeyebilirim bile. Ne yazık ki, milyonlarca Amerikalı, yüksek faizli kredi çılgınlığı sırasında yırtıcı borç verenler tarafından dolandırıldı. Benim gibi insanlar için şanslı,

Kaynaklar

Bilmeniz gerekenler:

Şimdi bu sınavlarla bilginizi test edin!

Ardından şu ilgili makalelere bir göz atın: