Müssen Sie Käufern mitteilen, dass es in Ihrem Haus spukt?

Oct 13 2020

Wenn es um den Kauf dieses unheimlich aussehenden viktorianischen Herrenhauses geht, lautet das Wort „Käufer aufgepasst“. Kein Staat schreibt die Offenlegung vor, dass es in einem Haus spukt, und nur wenige verlangen die Offenlegung, wenn der Verkäufer direkt gefragt wird.

In den meisten Staaten sind Sie nicht verpflichtet, einem potenziellen Käufer mitzuteilen, dass es in Ihrem Haus spukt, selbst wenn Sie danach gefragt werden. Malcolm Fife/Getty Images

Helen Ackley und ihre Familie lebten jahrelang mit Geistern in ihrem viktorianischen Haus aus der Jahrhundertwende im Bundesstaat New York. Ein Geist schüttelte die Betten der Kinder, um sie morgens aufzuwecken. Ein weiterer tauchte mitten in der Luft auf, als Helen die Decke ihres Wohnzimmers strich (und ihre Farbwahl bestätigte). Einmal stand ihr Sohn vor der Kellertür einem längst verstorbenen Navy-Leutnant gegenüber.

Die Ackleys hielten ihre gespenstischen Gäste nicht geheim. Helen wurde in Zeitungsartikeln und im Reader's Digest über die Familiengeister zitiert, und das Haus in Nyack war Teil der Spukhaustour der Stadt . Jeder wusste, dass das Ackley-Haus besessen war – anscheinend jeder außer Jeffrey Stambovsky.

1989 kaufte Stambovsky, ein Transplantant aus New York City, das viktorianische Herrenhaus der Ackleys für 650.000 Dollar, ohne zu wissen, dass der Ort bekanntermaßen von Geistern durchsetzt war. Als seine neuen Nachbarn ihn darauf aufmerksam machten, brachte Stambosky die Ackleys vor Gericht, um den Vertrag zu kündigen und sein Geld zurückzubekommen. In der ersten Verhandlung wies der Richter Stambovskys Anspruch zurück und berief sich auf Vorbehalte oder „den Käufer aufpassen lassen“.

Aber ein Berufungsgericht in New York hob die Entscheidung auf und ordnete Ackley an, Stambovskys Geld in einem farbenfrohen Urteil zurückzugeben, das gespenstische Zitate aus Hamlet und einen Hinweis auf den Film „Ghostbusters“ enthielt.

„Ob die Quelle der spektralen Erscheinungen, die der beklagte Verkäufer gesehen hat, parapsychisch oder psychogen ist, nachdem er über ihre Anwesenheit sowohl in einer nationalen Veröffentlichung (Readers‘ Digest) als auch in der lokalen Presse (1977 bzw. 1982) berichtet hat“, schrieb das Gericht, „ Die Angeklagte wird daran gehindert [ihr Wort zu brechen], ihre Existenz zu leugnen, und aus rechtlichen Gründen wird das Haus heimgesucht."

Eine Rechtssache

Wenn ein Haus auf den Markt kommt, verlangen fast alle Staaten, dass der Verkäufer ein Offenlegungsformular ausfüllt, in dem alle bekannten strukturellen Probleme, Umweltgifte oder andere „wesentliche Tatsachen“ gemeldet werden, die den Wert des Hauses beeinträchtigen könnten. Aber gilt das auch für Ghule?

Laut einer bundesstaatlichen Analyse von Zillow gibt es keine Bundesstaaten, in denen Hausverkäufer vor einem Verkauf freiwillig mutmaßliche Geisteraktivitäten auf dem Grundstück offenlegen müssen. Tatsächlich erwähnt nur Minnesota Spuk in seinem Offenlegungsgesetz , das Verkäufer davon befreit, „nicht-materielle“ Tatsachen offenlegen zu müssen, auch wenn das Haus Schauplatz „wahrgenommener paranormaler Aktivitäten“ war.

Aber nur weil es keine staatlichen Offenlegungsgesetze gibt, die ausdrücklich besagen, dass Verkäufer die gruseligen Geräusche des Angriffs oder das schwimmende Geschirr in der Küche erwähnen müssen, heißt das nicht, dass Spukhausverkäufer frei sind.

Verkauf von „stigmatisierten Häusern“

Das Ackley-Urteil ist zwar kein offizielles staatliches Gesetz, hat aber einen wichtigen Präzedenzfall für die Frage geschaffen, ob paranormale Aktivitäten offengelegt werden sollen oder nicht. Das Gericht entschied, dass durch die Nichtoffenlegung des hochkarätigen Spuks gegenüber dem Käufer „sowohl der Wert der Immobilie als auch ihr Wiederverkaufspotenzial [beeinträchtigt] wurden“.

Cindi Hagley ist eine kalifornische Immobilienmaklerin bei The Hagley Group und Präsidentin von Past Life Homes , einem Beratungsunternehmen, das Hausbesitzern hilft, ihre heimgesuchten Immobilien zu verkaufen. Im Allgemeinen geht Hagley bei der Offenlegung von Verkäufern auf Nummer sicher.

"Wenn es den materiellen Wert des Hauses beeinträchtigt, muss es offengelegt werden", sagt Hagley.

Allerdings wird Hagley einen Spuk nur offenlegen, wenn er „offen und berüchtigt“ ist, was bedeutet, dass es mehrere Sichtungen gegeben hat und alle Nachbarn davon wissen. In der Immobiliensprache werden Häuser, von denen gemunkelt wird, dass sie heimgesucht werden oder die Schauplatz eines hochkarätigen Mordes oder eines Meth-Labors waren, als „stigmatisiert“ bezeichnet.

Wie im Fall Ackley zu sehen ist (Sie können das Haus im Video unten sehen, wie es heute aussieht), könnte die negative Bekanntheit eines stigmatisierten Hauses den Wert der Immobilie beeinflussen. Aber wenn der Spuk nicht „berüchtigt“ ist und nur die Besitzer glauben, etwas Gruseliges gesehen oder gehört zu haben, sagt Hagley möglicherweise nichts.

"Manchmal ruft mich jemand an und sagt: 'Hey, in meinem Haus spukt es und ich muss es verkaufen; hilfst du mir?'", sagt Hagley. „Ich bin für diese Dinge selbst irgendwie empfindlich. Wenn ich also ein Haus betrete und nichts da ist, werde ich es nicht preisgeben.“

Auch wenn Ihr Staat Sie nicht dazu zwingt, die mysteriösen Kratzgeräusche hinter den Wänden oder das zeitweilige Stöhnen im Keller offenzulegen, müssen Verkäufer und ihre Agenten ehrlich antworten, wenn sie direkt auf eine Frage zur Immobilie gestellt werden. Wenn also ein Interessent nach dem Knoblauch fragt, der über der Haustür hängt, oder dem Hexagramm, das auf die Einfahrt gemalt ist, können Sie nicht lügen.

Wenn Sie speziell gefragt werden, ob Ihr Haus heimgesucht wird, muss der Verkäufer oder der Makler nach bestem Wissen und Gewissen wahrheitsgemäß über alle Begegnungen mit gespenstischen Wesenheiten antworten. Es ist wahrscheinlich keine Frage, die beim Verkauf einer Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern auftaucht, aber wenn es sich um ein Bauernhaus aus dem 19. Jahrhundert mit einer Familiengrabstätte im Hinterhof handelt, wird jemand nach Geistern fragen.

Hagley ist bereit, diese Fragen ehrlich zu beantworten, aber wenn sie nicht direkt gefragt wird, wird sie warten, bis solide Angebote auf dem Tisch liegen, bevor sie etwas möglicherweise Paranormales über das Haus ihres Kunden erwähnt.

„Vergessen Sie nicht, ob das Haus, das ich verkaufe, stigmatisiert ist oder ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt, meine treuhänderische Verantwortung liegt immer noch bei meinem Kunden, dem Verkäufer“, sagt Hagley. „Ich werde tun, was ich tun muss, um dieses Haus zum höchsten und besten Preis zu verkaufen, und alles offenlegen, was ich rechtlich tun muss, um mich und meinen Verkäufer zu schützen.“

Ist hier jemand gestorben?

Geister sind nicht das einzige, was potenzielle Käufer abschrecken kann. Vielen Menschen graut es verständlicherweise vor dem Gedanken, in ein Haus zu ziehen, in dem kürzlich jemand gestorben ist oder der Anblick eines tragischen oder gewaltsamen Todes war, selbst wenn dieser Jahrzehnte zurückliegt. Aber müssen Verkäufer offenlegen, wenn ihr Eigentum „psychisch beeinträchtigt“ ist?

Auch hier ist das Gesetz grundsätzlich auf der Seite des Verkäufers. Laut Zillow sehen nur die Offenlegungsgesetze von Alaska, Kalifornien und South Dakota ausdrücklich vor, dass Verkäufer einen kürzlichen Todesfall freiwillig offenlegen müssen. In Alaska deckt die Offenlegung nur Todesfälle ab, die im vergangenen Jahr aufgetreten sind, während Kalifornien drei Jahre zurückreicht .

In South Dakota gibt es ganz unten auf dem Offenlegungsformular des Staates eine etwas grausame Frage, die lautet: "Da Sie das Grundstück besitzen, wissen Sie, dass auf dem Grundstück ein Mensch durch Mord oder Selbstmord gestorben ist?"

Wenn ein Käufer jedoch nach einem Todesfall in der Wohnung fragt, ist der Verkäufer in allen Staaten verpflichtet, nach bestem Wissen und Gewissen wahrheitsgemäß zu antworten.

"Wenn der Käufer fragt, was passiert ist, sollten Sie ihm meiner Meinung nach alles sagen, was Sie wissen", sagt Hagley, "denn wenn der Immobilienmakler es nicht tut, werden es die Nachbarn sicherlich tun."

Als Hagleys Team damit beauftragt wird, ein Haus zu verkaufen, das Schauplatz eines hochkarätigen Mordes war, werden sie den Tatort komplett neu dekorieren und den Fokus auf andere Räume verlagern. „Wenn Käufer das Haus betreten, werden sie den Ort nicht auf den Fotos erkennen, die sie in den 5-Uhr-Nachrichten gesehen haben“, sagt sie.

Müssen Sie Käufern mitteilen, dass es in Ihrem Haus spukt?

Eine Rechtssache

Verkauf von „stigmatisierten Häusern“

Ist hier jemand gestorben?

Nun, das ist interessant