So kaufen Sie eine Zwangsversteigerungsimmobilie

Wohnungen zum halben Preis? Auch wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein, bedeutet ein starker Anstieg der Zahl der Zwangsvollstreckungen, dass es nie einen besseren Zeitpunkt gab, um ernsthafte Schnäppchen bei Immobilien zu machen. Noch besser, die schiere Menge an zwangsversteigerten Häusern auf dem Markt bedeutet, dass Sie sicher eine Immobilie finden werden, die genau das Richtige für Sie ist, egal ob Sie ein bezugsfertiges Haus oder ein Fixer-Upper möchten, dem Sie Ihren eigenen Touch verleihen können .

Sind Sie besorgt, dass der Kauf einer Zwangsvollstreckung nur eine Option für Investoren oder wohlhabende Käufer ist, die es sich leisten können, bar zu bezahlen? Die Wahrheit mag Sie überraschen! Da zwangsversteigerte Immobilien in einigen Bundesstaaten mehr als die Hälfte aller Hausverkäufe ausmachen, gibt es zahlreiche Ressourcen, die Ihnen helfen, die perfekte Immobilie zu finden und zu bezahlen, selbst wenn Sie nichts über Immobilien wissen.

Wenn Hausbesitzer Hypothekenzahlungen nicht leisten, kann die Bank oder der Kreditgeber das Eigentum an der Immobilie in einem als Zwangsvollstreckung bezeichneten Prozess übernehmen. Nach der Räumung des Eigenheimbesitzers trägt der Kreditgeber jedoch die volle Verantwortung für alle mit dem Eigenheim verbundenen Kosten, einschließlich Instandhaltung, Steuern, Heizung und unzähliger anderer Ausgaben. Anstatt an einer Zwangsvollstreckung festzuhalten und viel Geld auszugeben, um ein leeres Haus zu erhalten, bringen viele Kreditgeber die Immobilie wieder auf den Markt, oft mit einem hohen Rabatt.

Da die Banken in der Regel verkaufswillig sind, stellen Zwangsvollstreckungen eine hervorragende Gelegenheit für Käufer und Investoren dar, die Häuser zu reduzierten Preisen erwerben möchten. Im Jahr 2011 wurde die durchschnittliche Zwangsvollstreckungsimmobilie 28 Prozent unter ihrem Listenpreis verkauft, und einige versierte Käufer sparten 50 Prozent oder mehr. Obwohl Zwangsvollstreckungen im Vergleich zu neuen Häusern oft kostengünstig sind, sind sie natürlich nicht für jeden eine gute Wahl. Viele erfordern besondere Überlegungen in Bezug auf die Finanzierung, und die meisten zwangsversteigerten Häuser werden so verkauft, wie sie sind, was Käufern, die auf die Realität dieser Art von Immobilien nicht vorbereitet sind, große Kopfschmerzen bereiten kann. Zwangsvollstreckungen erfordern vor allem viel Geduld, da der Kaufprozess wesentlich zeitaufwändiger und komplexer sein kann als ein gewöhnlicher Immobilienkauf.

Wie viel können Sie also wirklich sparen, wenn Sie ein Haus aus Zwangsvollstreckung kaufen? Natürlich variieren die Preise je nach Staat, Gebiet und Gemeinde, aber laut CNN wurde 2011 die durchschnittliche konventionelle, nicht zwangsversteigerte Immobilie in den USA für 259.000 $ verkauft. Die durchschnittliche bankeigene Zwangsvollstreckung hingegen wurde für 190.000 $ verkauft. Notleidende Zwangsvollstreckungen, die erhebliche Arbeiten oder Renovierungen erforderten, kosteten durchschnittlich 99.000 US-Dollar.

Denken Sie immer noch, dass Sie daran interessiert sein könnten, eine Zwangsvollstreckung zu kaufen? Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie am besten Zwangsvollstreckungen in Ihrer Nähe ausfindig machen.

1. Die richtige Zwangsvollstreckung finden
2. Finanzierung Ihrer Zwangsvollstreckung
3. Möglichen Gefahren

Nehmen Sie sich zunächst die Zeit, um zu entscheiden, welche Art von bankeigenem Eigentum für Sie geeignet ist. In einigen Gebieten werden zwangsversteigerte Immobilien versteigert und vom örtlichen Gericht oder der Sheriff-Abteilung beworben. Diese Häuser sind leicht zu finden und werden oft in der Zeitung oder in lokalen öffentlichen Aufzeichnungen aufgeführt. Der Kauf einer Immobilie bei einer Auktion ist der beste Weg, um einen ernsthaften Rabatt zu erzielen, kann aber auch für neue oder unerfahrene Käufer eine besondere Herausforderung darstellen.

Immobilienauktionen werden oft von professionellen Käufern und Investoren dominiert, die sich bei der Ausschreibung von Immobilien einen harten Wettbewerb liefern können. Ein weiterer Nachteil von Auktionsangeboten besteht darin, dass der Höchstbietende im Allgemeinen eine Barzahlung für die Immobilie verlangt. Dies bedeutet, dass Käufer sich nicht auf herkömmliche Hypotheken und Darlehen verlassen können, wodurch diese Immobilien für den durchschnittlichen Käufer von Eigenheimen unerreichbar sind.

Wenn Sie es sich nicht leisten können, Ihr Eigentum bar zu bezahlen, oder wenn Sie die Herausforderungen einer Auktion vermeiden möchten, suchen Sie nach Zwangsvollstreckungen im Besitz von Banken oder anderen Kreditgebern. Diese Häuser, die als Real Estate Owned (REO)-Immobilien bekannt sind, können mit traditionellen Hypotheken erworben werden und erfordern nicht, dass der Käufer an einem Auktionskrieg teilnimmt. Eine der einfachsten Möglichkeiten, REO-Immobilien in Ihrer Nähe zu finden, besteht darin, einfach lokale Banken anzurufen und nach Zwangsversteigerungslisten zu fragen. Einige Banken stellen Ihnen Listen mit zum Verkauf stehenden Häusern zur Verfügung, während andere Sie möglicherweise an Immobilienmakler verweisen, die die Angebote der Bank verwalten.

Zeitungs- und Internetanzeigen sind eine weitere Quelle für Zwangsversteigerungsanzeigen. Einige Websites, wie die von Fannie Mae und Freddie Mac, bieten kostenlose Einträge an. Andere verlangen eine kleine Gebühr, bieten aber in der Regel kostenlose Testversionen an, damit Sie vor dem Bezahlen entscheiden können, ob die Website die Kosten wert ist.

Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) ist eine weitere großartige Ressource für diejenigen, die zwangsversteigerte Immobilien kaufen möchten. Alle auf der HUD-Website aufgelisteten Immobilien werden zuerst Käufern angeboten, die ein Haus kaufen möchten, das sie selbst bewohnen werden. Dies verschafft Hauskäufern einen Vorteil gegenüber den Immobilieninvestoren und professionellen Käufern, die es oft schwierig machen, Häuser auf Auktionen zu kaufen.

Wenn Sie feststellen, dass Ihre Suche nach einer Zwangsvollstreckung ins Stocken geraten ist, ist es möglicherweise an der Zeit, einen professionellen Immobilienmakler zu konsultieren. Einige Makler sind auf bankeigene Häuser spezialisiert und können Ihnen nicht nur bei der Suche nach der perfekten Immobilie helfen, sondern Ihnen auch dabei helfen, die Finanzierung zu sichern und alle erforderlichen Formalitäten zu erledigen.

Räumung der ehemaligen Eigentümer

Wenn zwangsversteigerte Häuser versteigert werden, können sie immer noch von Menschen bewohnt werden. Tatsächlich arbeiten die ehemaligen Eigentümer manchmal noch aktiv mit ihrer Bank zusammen, um ihr Haus zu behalten, und wissen nicht, dass ihre Immobilie verkauft wurde, bis der neue Eigentümer an die Tür klopft. Wenn solche Situationen auftreten, liegt es in der Verantwortung des neuen Eigentümers, die derzeitigen Bewohner zu vertreiben.

Sie haben also die richtige Immobilie gefunden und träumen bereits davon, was Sie nach dem Kauf mit der Immobilie machen werden. Jetzt ist es an der Zeit, ein Angebot zu machen und herauszufinden, wie Sie für Ihr neues Zuhause bezahlen werden. Während die durchschnittliche Zwangsvollstreckung mehr als 25 Prozent unter dem Listenpreis verkauft wird, sollten Sie bedenken, dass dies einen landesweiten Durchschnitt darstellt. Bei der Entscheidung, wie viel Sie für eine Immobilie im Eigentum einer Bank anbieten möchten, ist es wichtig, den Zustand und die Ausstattung des Hauses zu berücksichtigen. Überlegen Sie, welche Art von Reparaturen Sie gegebenenfalls durchführen müssen, um es bewohnbar zu machen. Recherchieren Sie nach ähnlichen Immobilien in der Gegend, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wofür sie verkauft wurden und was das Haus wert sein könnte.

Für die durchschnittliche Immobilie empfiehlt CNN, ein Anfangsangebot von 10 bis 20 Prozent unter dem Listenpreis zu machen. Denken Sie daran, dass je länger eine Zwangsvollstreckung leer steht, desto mehr Geld kostet sie die Bank. Wenn Sie eine Immobilie entdecken, die seit Monaten unbewohnt ist oder sich in einem besonders schlechten Zustand befindet, ist die Bank möglicherweise bereit, das Haus für mehr als 20 Prozent unter dem Listenpreis zu verkaufen. Machen Sie aus dem gleichen Grund kein Low-Ball-Angebot für ein heißes Grundstück in einer großartigen Nachbarschaft und erwarten Sie, dass Ihr Angebot angenommen wird.

Wenn es um die Finanzierung einer Zwangsvollstreckung geht, entscheiden sich viele Käufer für Standardhypotheken. Stellen Sie sich mit einer Anzahlung von 5 bis 20 Prozent ein, je nachdem, wie gut Ihre Bonität ist und welche Anforderungen Ihre Bank hat. Vielleicht möchten Sie einen Immobilienmakler beauftragen, der Ihnen bei der Auswahl der richtigen Hypothek hilft und ein Geschäft aushandelt.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die überarbeitet werden muss, oder wenn Sie einfach keine große Anzahlung leisten können, sind möglicherweise spezielle Darlehensprogramme der Federal Housing Authority (FHA) genau das Richtige für Sie. Das FHA 203k-Darlehen erfordert nur eine Anzahlung von 3,5 Prozent und ermöglicht es Käufern, die Kosten der Immobilie und die Kosten für Reparaturen oder Renovierungen in einem einzigen Darlehen zusammenzufassen. Fannie Mae bietet ein ähnliches Programm namens Home Path an, das eine unterdurchschnittliche Anzahlung und die Möglichkeit bietet, Reparaturen und Hypothekenkosten in einem Kredit zusammenzufassen.

Woher kamen eigentlich all diese Zwangsvollstreckungen?

Der starke Anstieg der Zwangsvollstreckungen während des ersten Jahrzehnts des 21. Jahrhunderts kann größtenteils auf eine Flut von Subprime-Hypotheken zurückgeführt werden. Von 2004 bis 2007 vergaben Kreditgeber eine große Anzahl von Subprime-Krediten oder Krediten an Käufer mit schlechter Kreditwürdigkeit. Da viele dieser Käufer zahlungsunfähig wurden, stieg die Rate der Zwangsvollstreckungen dramatisch an.

Zwangsvollstreckungen können zwar oft (vergleichbar) günstig erworben werden, bringen aber auch oft große Kopfschmerzen mit sich. Eine der größten Unbekannten beim Kauf einer Zwangsvollstreckung ist, in welchem ​​Zustand sich die Immobilie befindet. Die meisten Zwangsvollstreckungen werden so verkauft, wie sie sind, was bedeutet, dass Sie mit den Kosten für die Abwicklung von Reparaturen und Überraschungen, die auftauchen können, rechnen müssen . Wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie auf einer Auktion zu kaufen, können Sie den Ort nicht einmal betreten, geschweige denn eine Hausinspektion erhalten, bevor Sie Ihr Geld abgeben.

Wenn Sie sich REO-Immobilien ansehen, müssen Sie sich höchstwahrscheinlich einer standardmäßigen Immobilieninspektion unterziehen, die einige Informationen über den Zustand des Hauses liefern kann. Wenn die Inspektion jedoch ein Problem aufdeckt, erwarten Sie nicht, dass die Bank die Reparatur übernimmt. Tatsächlich gibt CNN an, dass nur etwa 25 Prozent der Banken ein Problem beheben, das bei einer Inspektion einer zwangsvollstreckten Immobilie festgestellt wird. In der restlichen Zeit trägt der Käufer die Reparaturkosten. Noch lästiger ist, dass Banken potenzielle Probleme mit einer zwangsvollstreckten Immobilie nicht offenlegen müssen, wie dies bei alltäglichen Hausbesitzern der Fall ist.

Für Käufer, die noch nie einen Fixer-Upper gekauft haben, scheinen dies keine großen Bedenken zu sein, aber die Kosten für die Reparatur einer Zwangsvollstreckung und deren Bewohnbarkeit können sich schnell summieren. Denken Sie daran, dass Menschen, die ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, wahrscheinlich nur wenig für routinemäßige Wartungs- und Reparaturarbeiten übrig haben . Einige verärgerte Hausbesitzer beschädigen sogar absichtlich ihr Haus vor einer Zwangsräumung. Hinzu kommen die Probleme, die auftreten können, wenn ein Haus leer steht, insbesondere in extremen Klimazonen, und Ihr großes Geschäft könnte Sie am Ende mehr kosten als eine Standardimmobilie, die nicht durch Zwangsvollstreckung gegangen ist.

Schützen Sie sich vor hohen Reparaturrechnungen, indem Sie einen Auftragnehmer mitnehmen, wenn Sie sich zwangsversteigerte Häuser ansehen. Ein erfahrener Fachmann kann Ihnen helfen, potenzielle Probleme zu erkennen und eine Schätzung der Kosten für deren Behebung abgeben. Sicherheitshalber empfehlen die meisten Quellen, bei der Investition in eine Zwangsvollstreckung zusätzlich 10 Prozent des Kaufpreises in Ihr Budget einzuplanen.

Eine andere Möglichkeit, Überraschungen zu vermeiden, besteht darin, vor dem Kauf in eine Titelrecherche für die Immobilie zu investieren. Es kostet Sie ungefähr 100 US-Dollar, aber Sie erfahren etwas über Pfandrechte, die mit dem Titel verbunden sind. Diese Pfandrechte – die überfällige Grundsteuern, zweite Hypotheken, säumige Gebühren der Hausbesitzervereinigung und unbezahlte Bauunternehmergebühren umfassen können – kommen mit dem Haus. Das bedeutet, dass Sie dafür verantwortlich sind, sie zu bezahlen, bevor Sie einziehen. Eine Titelsuche wird alle versteckten Pfandrechte aufdecken und Ihnen beim Kauf einer zwangsvollstreckten Immobilie viel Geld sparen.

Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie in eine solide Eigentumsversicherung investieren, um Ihren Neukauf zu schützen. Diese Richtlinie entlastet Sie, falls jemand jemals vortritt und das Eigentum an Ihrem Eigentum beansprucht. Während die meisten Hypothekenbanken verlangen, dass Sie eine Eigentumsversicherung abschließen, haben Käufer, die bar bezahlen, möglicherweise den Abschluss dieser Police versäumt und sich später großen Problemen ausgesetzt.

Ursprünglich veröffentlicht: 26. Januar 2012

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