Wenn man sich auf den Immobilienmarkt verlassen kann, dann sind es Schwankungen. Es gibt Zeiten, in denen Käufer ihre Häuser auswählen können und Verkäufer sich mit Verkaufspreisen zufrieden geben müssen, die niedriger sind, als sie sich erhofft hatten.
Dann gibt es Zeiten, in denen es ein Verkäufermarkt ist, und es sind die Käufer , die den höchsten Dollar – oder sogar den höheren Preis – zahlen müssen, um in Häuser zu kommen. In einem wirklich heiß umkämpften Markt können Käufer in Bietergefechte enden – im Grunde genommen ein Wettbewerb um den Eigenheimkauf, bei dem das höchste Angebot gewinnt.
Warum kommt es zu Bieterkriegen?
Genau dort befindet sich derzeit der US-Immobilienmarkt. Lagerbestand ist gering; Nachfrage von Käufern ist hoch; und die Verkaufspreise steigen weiter. Tatsächlich sagt der neueste monatliche Verkaufsbericht der National Association of Realtors (NAR) , der am 21. Aber die Verkäufe von Januar bis April sind immer noch um 20 Prozent gestiegen, und die durchschnittlichen Verkaufspreise für bestehende Eigenheime stiegen im Jahresvergleich um 19,1 Prozent. Das sind beides Rekordhöhen.
Der gesamte Wohnungsbestand (die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser) in den USA stieg Ende April um 10,5 Prozent gegenüber März, aber immer noch um 20,5 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Dies sind nahezu Rekordtiefststände, seit die NAR 1982 begann, das Eigenheimangebot zu verfolgen.
Michael Schiff, Einkäuferspezialist beim Schiff Real Estate Team bei Ansley Real Estate in Atlanta, kennt diese Zahlen nur zu gut. Während eines ausgeglichenen Marktes sollte es auf dem Wohnungsmarkt etwa sechs Monate Bestand geben. Aber Michael sagt, in Atlanta gebe es jedoch etwa einen Monatsvorrat.
Dies sind die Zahlen, die zu Bietergefechten führen – ein Listing, das mehrere Angebote erhält, und eines, bei dem der Listing-Agent eine Frist für den Erhalt der höchsten und besten Angebote setzt. Aber wie gewinnt man einen? "Hinter jedem einzelnen Detail steckt Strategie", sagt Listing-Spezialist Leigh Schiff. Sie und Michael sind das Ehepaar von Schiff Real Estate Team mit Ansley Real Estate.
Geldgespräche
So wie nicht alle Angebote gleich sind, sind auch nicht alle Bietergefechte gleich. Manchmal kann es nur eine Androhung eines anderen Angebots sein. Aber manchmal kann ein Eintrag drei, fünf oder sogar 20 Angebote erhalten, sagt Leigh. Angebote zu niedrigeren Preisen haben in der Regel mehr Angebote, aber sie hat kürzlich ein Haus für 1,3 Millionen US-Dollar verkauft, das sieben Angebote hatte und 10 Prozent über dem Angebotspreis lag.
Bevor Sie ein Angebot machen oder sogar mit der Wohnungssuche beginnen, sammeln Sie Ihr Geld. Die Vorqualifizierung für eine Hypothek reicht nicht aus, insbesondere auf dem Verkäufermarkt. Präqualifikation bedeutet einfach, dass Sie mit einem Kreditgeber gesprochen und Angaben zu Ihrem Einkommen gemacht haben.
"Es hat keinen Wert", sagt Leigh. Stattdessen möchten Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, was bedeutet, dass Ihr Kreditgeber Ihren Kredit gezogen und überprüft hat, Ihre Finanzen über ein Underwriting-System verwaltet und Sie für einen Kredit genehmigt hat, bis ein Vertrag und eine Bewertung vorliegen. Im Fall der Schiffs gehen sie sogar noch einen Schritt weiter und verlangen, dass Kredit-, Einkommens-, Vermögens- und Steuererklärungen der letzten zwei Jahre in das Verfahren einfließen.
Einige, wenn auch nicht alle, Kreditgeber sind bereit, Käufer für jedes Haus in ihrer Preisklasse zu garantieren, sagt Michael. Das bedeutet, dass Sie sich keine Gedanken darüber machen müssen, ob Sie ein Finanzierungsangebot in Ihr Angebot aufnehmen müssen (das heißt, Ihr Angebot basiert auf der Aufnahme eines Kredits). Dies ist ein Punkt zu Ihren Gunsten, denn das Weglassen von Eventualitäten macht Sie zu einem attraktiveren Käufer (mehr dazu als nächstes).
Natürlich ist "Bargeld König", sagt Leigh. "Besonders jetzt, da wir beginnen, einige Probleme bei der Immobilienbewertung zu sehen." Wenn die Verkaufspreise den Marktwert übersteigen, was bei Bieterkämpfen nicht ungewöhnlich ist, können Kreditgeber Ihnen möglicherweise nicht genug Geld leihen, um innerhalb eines akzeptablen Beleihungsprozentsatzes zu bleiben. Wenn Sie sich für eine Zahlung über dem Marktwert entscheiden, müssen Sie über die zusätzlichen Mittel verfügen, um die Differenz zu decken. Aber wenn Sie bar bezahlen können, sind Sie in den Augen eines Verkäufers der optimale Käufer.
Ebenso wichtig ist es, einen beträchtlichen Betrag an ernsthaftem Geld zu hinterlegen, bei dem es sich um eine "gutgläubige Anzahlung" handelt, die den Verkäufern sagt, dass Sie es mit dem Kauf ernst meinen. In einer typischen Situation würde dieser Betrag etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises betragen. Wenn Sie Ihre Meinung ändern, verlieren Sie das Geld und der Verkäufer behält es. Aber wenn der Deal aus anderen Gründen scheitert, wie zum Beispiel Informationen, die bei einer Bewertung aufgedeckt wurden, erhalten Sie das Geld zurück.
Während eines Bietergefechts stärkt das Anbieten eines höheren Prozentsatzes an ernsthaftem Geld ein Angebot, da Sie weniger wahrscheinlich vom Kauf abtreten – und von Ihrem Geld.
Auf Eventualitäten verzichten
In einem Bieterkrieg geht es nicht nur darum, mit dem höchsten Angebot zu gewinnen, sondern auch um die Bedingungen des Angebots, sagt Leigh. Um dem Verkäufer zu zeigen, dass Sie das Haus wollen und bereit und in der Lage sind, es fast um jeden Preis zu kaufen, verzichten Sie auf Eventualitäten.
Eventualklauseln definieren "eine Bedingung oder Maßnahme, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag bindend wird", so Investopedia . Es gibt drei Haupttypen: Finanzierung, Bewertung und Inspektion . Es kann auch zeitbedingte Eventualitäten geben, z. B. wie schnell der Verkäufer ausziehen muss oder dass der Verkauf davon abhängt, dass Sie Ihr aktuelles Haus verkaufen. Je weniger Eventualitäten, desto weniger Chancen für das Scheitern des Deals.
- Finanzierungsrisiken beziehen sich auf Ihre Fähigkeit, eine Hypothek abzusichern. Sie ermöglichen es Käufern, sich ohne Strafe zurückzuziehen, wenn sie keine Hypothek absichern können. Es ist für Verkäufer interessant, keine finanziellen Eventualitäten einzubeziehen, da Käufer angeben, dass sie aufgrund von Finanzproblemen nicht stornieren werden.
- Eine Schätzungskontingenz besagt, dass die Immobilie zu einem Wert bewertet werden muss, der mindestens dem Preis entspricht, den Sie zu zahlen bereit sind. In Bietergefechten besteht jedoch eine gute Chance, dass die Bewertung niedriger ausfällt als das Angebot, sodass es klug ist, auf die Bewertungskontingenz zu verzichten.
- Bei einer Hausinspektion hat ein Käufer die Möglichkeit, den Verkäufer aufzufordern, Reparaturen durchzuführen – oder den Verkaufspreis zu senken – basierend auf den während der Inspektion aufgeworfenen Problemen. Wenn beides nicht vereinbart oder in einer bestimmten Zeit abgeschlossen wird, können Sie zurücktreten und Ihr verdientes Geld zurückerhalten.
Die beste Wette, wenn es um Eventualitäten in einem Bieterkrieg geht? "Keine Eventualitäten", sagt Michael.
Fügen Sie eine Eskalationsklausel ein
Das Bieten auf ein Haus ist nicht wie das Bieten bei einer Auktion, bei der Sie die Möglichkeit haben, das letzte Angebot zu übertreffen. Sie werden wahrscheinlich nicht wissen, was andere interessierte Käufer anbieten. Es ist jedoch ähnlich, dass Sie den Prozess beginnen können, wenn Sie Ihr Höchstgebot kennen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen mit einer Eskalationsklausel deutlich machen, wie hoch und strategisch Sie bereit sind zu kommen .
Dies ist eine Klausel im Vertrag, die besagt, dass Sie bereit sind, einen bestimmten Betrag mehr als das höchste Bona-fide-Angebot zu zahlen, erklärt Leigh. Sie tritt erst in Kraft, wenn der Agent des Verkäufers zeigt, dass ein Angebot auf dem Tisch liegt, das die Eskalationsklausel einleitet. Interessanterweise kann es während eines Bietergefechtes mehrere Eskalationsklauseln geben, von denen jede die nächste einleitet, daher sollte die Eskalationsklausel auch eine Obergrenze enthalten – den maximalen Preis, den Sie zu zahlen bereit sind.
Bieten Sie ein Ersatzgebot an
Wenn Sie und Ihr Agent all diese Taktiken anwenden und am Ende immer noch keinen Bieterkrieg gewinnen, können Sie sich entscheiden, ein Ersatzgebot abzugeben. Selbst in den Tagen des Notfallverzichts, des Bargelds auf dem Tisch und des verrückten Geldes passieren Dinge. Fällt der Zuschlag für Ihr Traumhaus durch, wird ein Gebot des zweiten Platzes zum Hauptauftrag. Dies ist ideal für Verkäufer, da sie den Listing-Prozess nicht erneut starten müssen.
Und sollte Ihr Ersatzgebot attraktiver sein als der bestehende Vertrag, kann der Verkäufer den bestehenden Vertrag nicht kündigen. Aber sie können so unangenehm werden, dass sie den ersten Käufer vertreiben. Alles ist fair in der Liebe und im Bieterkrieg.
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Eine andere Taktik, um das Pendel während eines Bieterkrieges zu Ihren Gunsten zu schwingen, besteht darin, einen „Liebesbrief“ zu schreiben – oder sogar ein Video zu drehen –, um den Verkäufer davon zu überzeugen, dass Sie oder Ihre Familie der perfekte nächste für das Haus sind. Obwohl dies nicht illegal ist , können diese Schreiben zu Verstößen gegen das Fair Housing Act führen . Betrachten Sie ihren Inhalt sorgfältig.
