過去2年間は、不動産専門家にとって忙しい時期でした。COVID-19のパンデミックの結果、オフィスタワー、ショッピングモール、ホテルなどの商業ビルは数か月連続で空になりましたが、ビルの所有者とその企業のテナントは、人々を自分の財産に戻す方法を考えていました。これらの計画では、テクノロジーが大きな役割を果たします。
職場復帰計画の一環として、ヨーロッパの投資銀行のいくつかは、オフィスの占有率を最適化するためにデスク下のセンサーを配置することにより、従業員のワークステーションをスマート化することを決定しました。
この技術は、駐車場の管理に使用されるものと似ています。占有に限定されたセンサーの使用はかなり無害に見えますが、スマートオフィスから潜在的により悪質なものに移行するのにそれほど時間はかかりません。
その中で、従業員の行動のほぼすべての側面をキャプチャすることができテクノロジーズの作業スペースがすでに存在して：雇用主は、彼らが誰それらが相互作用を持つと目的があっても、彼らがどのように感じるか何のために、どのように動作するかくらいの時間を決定することができます。
このリストは、いわゆるプロップテック（不動産技術）企業によって開発されたアドホック技術によって人間の行動を完全に捉えることができる範囲まで続きます。これらのテクノロジーは、バックグラウンドテクノロジーまたは落ち着いたテクノロジーとして知られています。つまり、必要な場合にのみユーザーの注意を引き付け、ほとんどの場合バックグラウンドに留まります。
それらは、それらの存在に気づいていないユーザーには完全に見えませんが、普及しています。たとえば、従業員がオフィスビルに足を踏み入れたり、訪問者がショッピングモールに入ると、常に相互作用する技術装置に囲まれていることに気付かないことがよくあります。
スマートビルの台頭
このようなテクノロジーが組み込まれた構造は、スマートビルディングとして知られています。それらは商業用不動産の未来であり、建物とその居住者の間で前例のないレベルのカスタマイズされた相互作用を可能にします。
スマートビルには、建物が環境の変化や居住者のニーズを予測できるようにするリアルタイムのフィードバックメカニズムが装備されています。その過程で、建物の居住者はフィードバックのソースになります。彼らはテクノロジーの受益者と思われますが、彼らの存在はデータ収集と分析を通じてテクノロジーを供給する主要なリソースです。
しかし、重要な質問をする必要があります。Facebookに関する最近の内部告発の暴露を考慮して、スマートビルディングテクノロジーを制御する人々が建物の居住者の幸福と最善の利益を心から持っていることを盲目的に信頼する必要がありますか？あなたがそう信じるなら、穏やかな技術の普及はあなたを悩ませることはありません。
逆に、人類に対するビッグテックの善意を疑う傾向がある場合は、1つの言葉が頭に浮かぶはずです：コントロール。
明らかに、行動制御は、テクノロジーエバンジェリストが私たちにスマートな建物と関連付けることを望んでいるものではありません。しかし、スマートビルディングベンダーの技術的な魔法が完全に見えないようにすることができないのは、部屋の中の象です。
スマートビルには私たちの行動を予測する能力がありますが、さらにカスタマイズされた相互作用を通じて、広範囲にわたる制御への扉を開きます。私たち一人一人は私たち自身の仕事と生活空間に存在しますが、私たちのために設計され、アルゴリズムによって強化された体験をますます制限するか、制御できなくなります。
成形動作
サイバネティックスの黎明期から、制御は常に情報技術の中心でした。語源的に、「サイバー」はギリシャ語の動詞から来ています。商業ビルの管理は監視の一部ですが、行動を形作ることを目的とすることでそれ以上のものになります。
民主主義社会では、建物の居住者の行動を形作る動機はほとんど功利主義的であり、個人の満足と自由意志の間のトレードオフの一部です。中国のような民主主義の少ない社会では、スマートビルディング技術は社会秩序の取り締まりと維持にも結びつく可能性があります。
しかし、私たちが住み、働く空間を管理するというこれら2つのビジョンは、概念的にはそれほど違いはありません。テクノロジー対応の制御に関しては、道徳的な高みは非常に滑りやすく、現代社会における制御と利益の相互作用は新しいものではありません。それは1980年代から資本主義経済と情報社会の文脈で言及されてきました。
しかし、行動制御は、隠す場所がないため、スマートな建物でまったく新しい次元を取ります。建物の居住者から行動データを抽出することは、不動産業界の主要な富の源になる可能性があります。この新しいリソースを活用するために、不動産会社はテクノロジー会社と提携し、「監視資本家」の仲間入りをすることができます。
前進の道
しかし、ハイテク企業は建物が占有されているかどうかを気にしないので、それは悪魔との取引になるでしょう。彼らは他の場所でデータを抽出し、それでも繁栄することができます。対照的に、過去2年間が例証しているように、空の建物は家主にとって究極のリスクです。
では、不動産業界にとって今後の道はどうあるべきでしょうか。スマートな建物を非難することは役に立ちません。スマートテクノロジーは、居住者を構築するための明確な利点があり、彼らはここにとどまります。
しかし、何よりもまず、商業ビルの所有権制度（デジタル空間に関連するものを含む）を制定して、これらの権利をすべての利害関係者間で共有できるようにする必要があります。これは、スマートな建物の居住者や、人間の尊厳が危機に瀕しているいわゆるメタバースを含む、テクノロジーを駆使したすべてのスペースに特に当てはまります。彼らの人権は法的に認められ、いかなる犠牲を払っても保護されなければなりません。
Patrick Lecomteは、ケベック大学モントリオール校（UQAM）の不動産教授です。
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