家の購入のしくみ

持ち家はアメリカンドリームの集大成です。それは、勤勉と貯蓄によって獲得された経済的安全と安定の象徴です。家を購入するプロセスはスリリングで疲れる経験ですが、適切な不動産業者といくつかの役立つヒントの助けを借りて、あなたはアメリカンドリームの美しく、そして手頃な価格の作品を所有することができます。

2007年、不動産バブルの最盛期には、アメリカ人の73％が自分の家を所有していました。 2012年までに、その数は62％に減少しました[出典：ギャラップ]。悪い住宅ローンは住宅危機の根本的な原因でした。多くの人々は、金利が急上昇する前に家を売ったり「裏返したり」するという信念の下で、調整可能な金利に故意に同意しました。多くの経験の浅い住宅購入者は、懲罰的な条件でサブプライムローンに署名するように説得した略奪的貸し手の犠牲者でもありました。 2012年8月までに、約150万戸の住宅が差し押さえられました。これは、アメリカの681戸の住宅の1つです[出典：RealtyTrac ]。

住宅購入者として、これらの数字はあなたを怖がらせるためのものではなく、あなたの住宅ローンの条件を完全に理解し、あなたが正直に余裕のある家を選ぶことの重要性をあなたに納得させるためだけのものです。家を買うことは喜びと達成に満ちた重大な機会です。これは、これまでに行う最も重要な金融投資の1つでもあります。あなたの心が切妻窓のある風格のあるビクトリア朝を買うようにあなたに言うとき、あなたの頭とあなたの予算を最初に確認することを忘れないでください。

この記事では、完璧な家を探すための手順を説明します。たとえば、あなたは本当に不動産業者が必要ですか？なぜ銀行による事前承認が必要なのですか？どのように取引を交渉しますか？そして、どうやってレモンを手に入れないようにしますか？財政から始めましょう-住宅ローンの事前承認を取得します。

1. 住宅ローンの事前承認を取得する
2. あなたの家の検索の準備
3. 不動産業者
4. バイヤーズエージェントとは何ですか？
5. 家探し
6. 家に申し出をする
7. 提供された購入価格
8. 購入価格の交渉
9. 住宅検査
10. あなたの家を閉じる

家を購入するための最初の重要なステップは、あなたが費やすことができる金額を把握することです。現金で家を買う人はほとんどいません。代わりに、住宅購入者は銀行から住宅ローンと呼ばれるローンを取得します。彼らは、ローンの合計額と金利に基づいて、月々の固定支払いでローンを返済します。あなたが家を探し始める前に、あなたは住宅ローンの事前承認を得るために銀行（またはいくつかの銀行）と話す必要があります。

銀行はあなたに一連の経済的な質問をして、あなたが毎月いくら支払うことができるかを決定します。その数は手頃な価格の家の価格帯を決​​定します。銀行が知りたい主な数字は、あなたがどれだけの収入を得て、どれだけの借金（クレジットカード、学生ローン、自動車ローンなど）を借りているかです。これらの数字はあなたの財政の確かな全体像を示していますが、あなたはまたあなたの予算をチェックする必要があります。

適切な予算には、毎月の収入からすべての毎月の費用（食料、ガス、債務の支払い、娯楽など）を差し引いたものが含まれます。完全で正確な予算は、住宅ローンに毎月利用できる金額を正確に把握するための最良の方法です。支払い。その数が銀行の数よりも少ない場合は、安全にプレイして計算を行ってください。

事前認定を受けることと事前承認を受けることには違いがあることに注意してください。事前資格とは、あなたが貸し手にあなたの収入レベルとあなたの債務と信用情報を伝え、貸し手があなたが何を買うことができるかを見積もったことを意味します。ただし、事前承認とは、貸し手があなたの信用報告書を引き出し、あなたの債務対収入の比率をチェックし、あなたの財政状況のより詳細な分析を実行するというレッグワークを行ったことを意味します。その結果、売り手との交渉時に取引を成立させるのに役立つ公式の事前承認書が作成されます。売り手は、事前に承認されたオファーが販売を完了する可能性が高いことを知っています。これにより、より低い価格を受け入れるように説得される可能性があります。

事前承認プロセス全体を通じて、覚えておくべき重要な事実がいくつかあります。毎月の住宅ローンの支払いは、家を購入する費用の一部にすぎません。ほとんどの場合、ローンを確保するために、住宅価格の少なくとも20パーセントの頭金を支払うことが期待されています。（初めての人は、彼らがかなり少ないお金を置くことを可能にするプログラムを利用することができます。）それをするために、あなたは手元にかなりの金額の現金を必要とするでしょう。月々の支払いの標準的な計算に含まれていない追加の費用もいくつかあります。お住まいの地域の固定資産税、住宅ローン保険の費用、およびお住まいの価格帯の住宅の平均閉鎖費用について、貸し手に尋ねてください。

住宅ローンのプロセス全体の詳細なレビューについては、住宅ローンの仕組みをお読みください。

オンラインで検索を始める前に、座って、家で「必要なもの」と「欲しいもの」について考えてください。絶対に必要なものから始めましょう：3つのベッドルーム、中央の空気、裏庭、良い学区など。次に、堅木張りの床、大きなキッチン、またはスイミングプールなどの必要なものをリストします。これらの違いを念頭に置くことで、あなたはあなたのすべてのニーズを満たし、あなたの欲求の少なくともいくつかを含む家にあなたの検索を集中させることができます。あなたの価格範囲内にとどまるためにいくつかの妥協をする準備を常にしてください。

コンドミニアム、タウンハウス、アパートなど、さまざまなタイプの家を検討してください。あなたの人生の段階によっては、一戸建ての家よりもメンテナンスの少ないコンドミニアムやアパートの方が良い選択かもしれません。また、あなたが好きな家のスタイルについて考えてください：伝統的または現代的、レンガまたはアルミニウムの下見張り？これらは表面的な考慮事項のように見えますが、あなたやあなたの配偶者が強い意見を持っていることに気付くかもしれません。

あなたがあなたの家の検索を始める前に下すすべての決定の中で、間違いなく最も重要なのは場所です。あなたの家の場所はあなたのニーズとウォンツのリストを反映しています。良い学区が必要な場合は、良い学校のある場所に固執してください。歩いたり自転車で通勤したりする必要がある場合は、オフィスから狭い範囲で検索してください。平和で静かな場所を探しているなら、主要道路沿いの家は避けてください。これらの要件を組み合わせることで、間違った場所を探す時間を無駄にすることが少なくなります。

場所の設定は時間の経過とともに変わる可能性があることに注意してください。たとえば、子供を持つことは良い学区の重要性を高めます。そして、あなたがその歩きやすい仕事を失うか、去ったらどうしますか？あなたはまだその近所に住みたいですか？短期的なニーズと長期的な目標のバランスをとるようにしてください。住宅市場が逼迫しているため、数年ごとに新しい家を売買できるとは限りません。

考慮すべき場所の基準：

家を買うのに不動産業者が必要ですか？絶対違う。インターネットに接続している人なら誰でも、市場にある家を検索して表示できます。価格帯、寝室の数、スタイル、場所で検索をカスタマイズしたり、販売者に連絡して上映を手配したりすることもできます。しかし、私たちの指先に非常に多くのツールがあるのに、なぜほとんどの人がまだ不動産業者を使用しているのですか？

その質問に答えるには、最初に用語を定義する必要があります。不動産業者（または不動産業者）は、人々が家を売買するのを助けるために州によって認可された誰かの一般的な名前です。彼らはプロセスと事務処理を知っているので、不動産業者は大きな利点を提供します。彼らは貸し手と関係があり、地元の市場を理解しています。

ただし、住宅購入者として、ほとんどの不動産業者はあなたではなく販売者のために働いていることを理解することが重要です。理由は簡単です。売り手は、買い手ではなく、家が売られたときに手数料を支払う人です。不動産業者の手数料（通常５〜７％）は価格が高いほど高くなるので、最高の販売価格を確保することは不動産業者の利益になります。

オンラインで見つけた特定の家について不動産業者に直接連絡する場合は、このことに注意してください。エージェントは完全にまともで倫理的な個人かもしれませんが、単純な事実は彼または彼女があなたのために働いていないということです。あなたのエージェントは家を売るために働いています。実際、彼または彼女は売り手のために最良の取引を得ようとする契約に拘束されています。

理解すべきもう一つのことは、ほとんどの不動産業者は特定の代理店で働いているということです。ハワードハンナからジョージに電話して、いくつかの物件を見せてもらうと、彼が最初にリストしている家を表示し、次に他のハワードハンナエージェントがリストしている家を表示する可能性があります。彼にとって、それは単に最も経済的でビジネス的に理にかなっています。しかし、あなたにとって、それはあなたの選択を制限します。

住宅購入者に最適なタイプの不動産エージェントは、購入者のエージェントです。この個人は、どの人または代理店が家をリストしているかに関係なく、最良の価格で最良の家を見つけるのを助けるために買い手と契約を結びます。次のページでバイヤーのエージェントについて詳しく説明します。

買い手のエージェントは、住宅購入者であるあなたのためだけに働いている不動産エージェントです。通常の不動産業者は、買い手と契約を結ぶことで買い手の代理人になります。契約は、エージェントが最良の価格を交渉し、物件が検査されていることを確認し、プロセス全体を通してあなたの利益を代表するように働くことを規定しています。あなたが支払うことができる最大額のように、あなたが買い手の代理人に話すことは秘密のままです。購入者のエージェントを使用すると、所有者による販売（FSBO）の家が表示されることも意味します。

購入者のエージェントをどのように見つけますか？買い物をする。さまざまな不動産業者に会い、彼らにいくつかの家を見せてもらいます。あなたとあなたの特定のニーズを本当に理解している人を探してください。開始するのに適した場所は、友人や隣人に推奨事項を尋ねることです。

購入者の代理人にもっと支払いますか？通常ではありません。ほとんどの場合、買い手の代理人は販売手数料を売り手の代理人と分割し、あなたは何も支払いません。買い手の代理人でさえ可能な限り高い手数料を望んでいるので、この取り決めは依然として売り手に有利であると主張することができます。購入者のエージェントは、手数料の差は通常非常に小さいため、購入者への忠誠心に影響を与えないと反論しています。たとえば、$ 150,000の合計コミッションが6％の場合、購入者のエージェントは半分、つまり$ 4,500を持ち帰ります。エージェントが140,000ドルまで価格を交渉した場合、彼のテイクは300ドル少なくなります。

購入者の代理人との契約に細心の注意を払ってください。限定代理店契約では、具体的には、代理店に支払われる金額が規定されている場合があります。たとえば、契約書には、自分で家を見つけた場合、手数料は支払われないと記載されている場合があります。

エージェントと協力するときに理解する必要のある他の種類の契約は次のとおりです。

不動産業者に落ち着いたら、家探しを始めましょう！

あなたがバイヤーのエージェントと署名するかどうかにかかわらず、あなたの不動産エージェントはあなたが探している家のタイプと場所を正確に見つけるためにあなたに一連の質問をします。彼女はそれらの基準を取り、一致するプロパティについてマルチプルリストサービス（MLS）を検索します。

同じリストのほとんどがオンラインで入手できるので、独自の検索を行ってください。 Trulia.comとRealtor.comは、偏りのない検索結果を得るための2つの優れたサイトです。 ForSaleByOwner.comやCraigslist.orgのようなサイトには、MLSデータベースにないプライベートリストが含まれています。一部のリストは仮想オンラインツアーを提供し、ほとんどのリストには多くの内部および外部の写真が含まれています。オンラインリストには、家が市場に出回っている期間や地元の学区に関する統計などの有用な情報が含まれています。便利なオンライン計算機を使用して、固定資産税を含む毎月の住宅ローンの支払いを見積もることもできます。

一緒に、あなたとあなたの不動産業者は直接訪問するトップの家のリストを集めます。これはエキサイティングな部分です。あなたのエージェントは上映のために売り手のエージェントとの約束をします。ほとんどのショーは、現在の所有者が家の外にいるときに行われます。場合によっては、売り手の代理人が家についてもっと教えてくれます。そうでない場合、エージェントは通常、リストシートと呼ばれる家の設備の印刷された概要を提供します。リストシートの裏側を使用して、家の良し悪しについて自分でメモを取ります。デジタルカメラを持ってきて、たくさんの写真を撮りましょう。それがその日のあなたの10番目の家であるとき、あなたが美しい階段または詰まったシャワー排水管をどれほど早く忘れるかは驚くべきことです。

気に入った家がいくつか見つかった場合は、別の時間帯に2回目または3回目のウォークスルーに戻ります。隣人の犬が一晩中吠えるか、貨物列車が毎日午前6時に1ブロック先を通過する可能性があります。あなたは所有者を悩ませているように感じるかもしれませんが、そのような重要な長期投資を行うときは余分な努力の価値があります。

数週間、数ヶ月、さらには数年の検索の後、あなたはあなたが望む家を見つけました。それはあなたのすべてのニーズとあなたの欲求の驚くべき量を手頃な価格で満たします。これで、住宅購入の交渉段階を開始する準備が整いました。申し出をする時が来ました。

しかし、あなたはいくら提供しますか？誰もがお得な情報を手に入れたいと思っていますが、提示価格よりどれだけ安くなることができますか？そして、提示価格以上のものを提供するのが賢明なのはいつですか？出発点はあなたの住宅ローンの事前承認の手紙です。あなたが支払うことができる最大額があることを思い出してください。目標は、これよりもさらに少ない金額を支払うことで、予算に余裕を持たせることです。

上場価格は確かに価値の重要な指標ですが、それだけではありません。始めるのに良い場所は、同じ近所で最近売れた家の販売価格をチェックすることです。不動産業者は、比較市場分析（CMA）を提供するか、「販売済み」リストを検索してTrulia.comなどのサイトで検索することができます。同様の住宅の販売価格が上場価格とほぼ同じである場合、あなたはあなたが正しい球場にいることを知っています。それらが根本的に高い場合、それは売り手が欠陥を隠していることを意味する可能性があります。大幅に低い？売り手は彼の価格を膨らませています。

短期および長期の価格動向については、不動産業者に相談してください。その地域は熱くなっていますか、それとも最近バブルが崩壊しましたか？家はどのくらい市場に出回っていますか、そしてそれはその地域の他の人と比べてどうですか？また、以前のオファーについてどれだけ知ることができるかを確認する必要があります。何かありましたか？なぜ彼らは拒否されたのですか？精通した買い手のエージェントは、売り手の動機についての手がかりを集めることもできるかもしれません。彼らは荷降ろしに必死ですか、それとも提示価格を差し控えていますか？

サンフランシスコやニューヨークのような都市の非常に暑い不動産市場など、まれな状況では、提示価格以上のものを提供する必要があります。これはあなたが潜在的に高価な入札戦争であなたの利益に最も役立つことができるあなたの不動産業者と詳細に話し合うべきものです。

価格が決まったら、オファーの詳細を作成します。詳細については、次のページをご覧ください。

オファーレターは法的な契約のように読めます。一部の州では、オファーが受け入れられると、ドキュメントは自動的に購入契約になります。あなたの不動産業者はオファーレターを作成する経験がありますが、あなたがラインにサインする前にオファー契約の詳細を理解していることを確認してください。オファーと一緒に、ハンドマネーとしても知られる本格的なお金を提供するように求められる場合があります。（あなたが本気であることを貸し手に知らせるのに頭金で十分です。）これは正常です。ただし、売り手があなたの申し出を受け入れ、あなたが取引を取り消すことを決定した場合、あなたはそのハンドマネーを没収します。

オファーレターは契約を兼ねることが多いため、買い手と売り手の両方に必要な条項と不測の事態の長いリストが含まれます。オファーに含まれるアイテムの例を次に示します。

ほとんどの州では、売り手は、たとえそれが上場価格と一致していても、申し出を受け入れる義務を負いません。売り手は、オファーが拒否された理由を説明する必要さえありません。ただし、ほとんどの場合、1〜2日以内に回答を受け取ることを期待する必要があります。オファーが低すぎる場合は、売り手が教えてくれます。それから、交渉と呼ばれる古くからのダンスの時間です。

あなたが極端に落ち込んだ住宅市場に住んでいない限り、売り手は額面通りに最初の申し出を受け入れることはめったにありません。ほとんどの場合、オファーに対する何らかの反論と少なくとも1回の交渉を期待できます。障害は価格に厳密に関連している可能性があります。または、ポーチのブランコと洗濯機と乾燥機を取引に含める必要があるという事実である可能性があります。いずれにせよ、いくつかの喧嘩の準備をしてください。

交渉の間中、住宅ローンの事前承認書に忠実であり続けることが非常に重要です。家に恋をするのはとても簡単です。特に、長い間探していたり​​、現在の場所を離れるプレッシャーを感じている場合はなおさらです。あなたの心や感情があなたに潜在的に悲惨な経済的決定をするようにさせてはいけません。住宅の支払いを怠ると、差し押さえ、破産、またはさらに悪い事態に陥る可能性があります。売り手があなたの最善の申し出を受け入れない場合、あなたは立ち去って次の機会が来るのを待たなければなりません。

粘り強さと運があれば、あなたと売り手は家の適正価格で到着します。お住まいの州の不動産法によっては、オファーレター自体が契約になる場合や、別の文書を作成して署名する必要がある場合があります。まだ本格的なお金を入金していない場合は、今すぐ入金します。契約書に署名しても、購入を取り消すことはできますが、その保証金は失われます。

購入契約が締結されると、あなたと売り手の両方が、住宅検査から始めて、契約の不測の事態を追跡する必要があります。詳細については、次のページをご覧ください。

家を買うとき、専門的で徹底的な家の検査は絶対に重要です。購入者として、あなたは検査の費用を支払います。これには200ドルから500ドルの費用がかかります。しかし、コストがあなたを思いとどまらせてはいけません。検査がなければ、あなたはレモンにあなたの人生の最大の投資をしている可能性があります。真新しい家でも、専門の検査官だけが見つけることができる隠れた問題があるかもしれません。

あなたの不動産業者は経験豊富な検査官を推薦することができます。そうでない場合は、米国住宅検査官協会によって認定されている人を探してください。FHAまたはVAローンを取得している場合は、追加の検査も必要になります。（ただし、本格的な検査ほど徹底的ではない可能性があるため、それだけを検査にしないでください。）

あなたの購入の申し出は専門家の検査の結果に依存するべきです。これは、検査で本当にひどいシロアリの蔓延や土台のひび割れなどが判明した場合、契約を取り消すか、販売者に問題を満足のいくように修理してもらうことができることを意味します。

検査官がカバーする主な分野は次のとおりです。

検査官は、合格したすべてのものと（うまくいけば）合格しなかったいくつかのことを示す印刷されたレポートを提供します。このレポートは、修理を含めるために購入契約を再交渉する必要がある場合の弾薬になります。検査レポートがきれいな場合は、大事な日、つまり締めくくりの準備をする時が来ました。

あなたの後ろの検査で、次のステップはあなたの住宅ローンの条件で固定することです。ほとんどの銀行は60日間金利を固定する用意があります。もう1つの重要なステップは、不動産業者または不動産弁護士がタイトル検索を実行して、他の誰もタイトルの所有権を主張したり、タイトルに対するリーエンを保持したりしないようにすることです。リーエンの例は、住宅の2番目の住宅ローン、または未払いの固定資産税からの税金リーエンです。

すべてが明確である場合、あなたはあなたの経済生活の中で最も重要な日の1つである閉会の準備ができています。締めくくりに、あなたと売り手は-あなたの不動産業者と一緒に-あなたが今まで見た中で最大の書類の山に署名するために会議室で会います。あなたが去るとき、あなたはあなたの新しい家への住宅ローン、タイトルと鍵を持っているでしょう。

スムーズに閉じるために、準備してください。まず、次のドキュメントを収集する必要があります。

クロージング自体は、購入の中立的な第三者であるクロージングエージェントによって実行されます。彼または彼女の仕事は、あなたが署名している各フォームを確実に理解することであり、それらの多くがあります。購入者にとって最も重要なものは次のとおりです。

閉会には少なくとも1時間以上かかることを期待してください。すべての書類を再確認するために、弁護士が同席していることを確認してください。小さな子供がいる場合は、ベビーシッターを取得してください。あなたの注意のすべては、クロージングエージェントに耳を傾け、文書を再確認することに集中する必要があります。信じられないことに、最後の書類と小切手が署名された後、クロージングエージェントはあなたに新しい家への鍵のセットを渡します。おめでとう！今、あなたは移動について心配し始めることができます。

住宅ローン、不動産業者、住宅購入のヒントに関する詳細については、次のページのリンクをご覧ください。

初版：2003年5月16日

最初の家を購入する準備をするにはどうすればよいですか？

信用不良の家を買うことはできますか？

頭金にはどのくらいのお金が必要ですか？

家を買うための予算をどのように決定しますか？

家を買うのに最初から最後までどれくらいかかりますか？

著者のメモ：家の購入はどのように機能するか

不器用なアパートを借りて2年ごとに引っ越してから10年半後、妻と私は2011年の夏に最初の家を購入することにしました。不動産の崩壊のおかげで、価格は底を打ち、金利は歴史的な低水準にありました。 。それでも、住宅ブームに巻き込まれ、差し押さえに直面した何百万人ものアメリカ人のようになってしまわないようにしたかったのです。悪い住宅ローンへの恐れから、私たちは座って最初の100パーセント正直で現実的な家計を立てることを余儀なくされました。それは謙虚な経験でしたが、実際にこれらの寝室や地下室、裏庭を買う余裕があることを知って、自信を持って狩猟をすることができました。フォームと署名の旋風と非常に大きな小切手の後、私たちは家を手に入れました。さらに良いことに、私たちは家を持っていました。

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