Na 27 stycznia 2023 r

Rozmowy z klientami w ten weekend? Oczywiście, że jesteś! Oto nasza cotygodniowa odprawa na wszystkie tematy związane z nieruchomościami. Pamiętaj: lepiej poinformowani agenci udzielają cenniejszych porad swoim klientom.

Wiadomości z rynku nieruchomości w skrócie

Wszędzie pojawiają się oznaki recesji, a inflacja wciąż spada. Oba wskazują na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, w samą porę na wiosnę/lato.

Wstępny odczyt PKB za IV kw. 2022 r. wyniósł w ujęciu rocznym +2,9%. To było lepiej niż oczekiwano +2,6%, ale zostało wzmocnione przez nagromadzenie zapasów. Przypominamy, że PKB skurczył się zarówno w I kwartale (-1,6%), jak i w II kwartale 2022 r. (-0,6%), po czym podskoczył do 3,2% w III kwartale 2022 r. [Źródło: BEA]

To powiedziawszy, kiedy wiodący indeks ekonomiczny Conference Board osiąga szczyty i spada, następuje recesja… a LEI spada już od 10 miesięcy z rzędu. [Źródło: The Conference Board]

Sprzedaż istniejących domów spadła w grudniu o 1,5% m/m, jedenastym z rzędu miesiącem spadku. Było to jednak zarówno lepsze od oczekiwań, jak i duża poprawa w stosunku do 8% spadku m/m w listopadzie. [Źródło: NAR]

Indeks zaufania pośredników w obrocie nieruchomościami za styczeń ujawnił, że rynek pozostaje zaskakująco ciasny, z 57% ofert sprzedanych w mniej niż miesiąc i ofert, na które zgarnia się średnio 2,2 oferty. [Źródło: NAR]

Zgodnie z (niewielką) poprawą zaufania inwestorów, sprzedaż nowych domów w grudniu wzrosła o 2,3% m/m (ale nadal spadła o 27% r/r) do 616 tys. w ujęciu rocznym. [Źródło: US Census Bureau]

Bank Kanady podniósł stopy procentowe o 25 pb (4,25% → 4,5%), ale teraz jest na wstrzymaniu. Jest to pierwszy duży bank centralny, który oficjalnie zakończył cykl zacieśniania polityki pieniężnej.

Wnioski o kredyty hipoteczne wzrosły o 7% WoW, trzeci tydzień z rzędu poprawy. [Źródło: MBA]

Administracja Bidena-Harrisa przedstawiła plan karty praw najemców , mający na celu „zwiększenie uczciwości na rynku wynajmu i wspieranie zasady sprawiedliwego mieszkalnictwa”. [Źródło: Biały Dom]

Brzydki, zły czy dobry?

Istniejące dane dotyczące sprzedaży domów z grudnia 2022 r. z NAR wyglądały na pierwszy rzut oka brzydko . Tempo sprzedaży spadło o 34% r/r do nieco ponad 4 mln sztuk. W styczniu 2022 roku istniejące domy sprzedawały się w tempie 6 milionów sztuk. Zasadniczo aktywność transakcyjna spadła o połowę w ciągu 2022 roku!

UWAGA: NAR zgłasza miesięczną sprzedaż istniejących domów na podstawie SAAR (skorygowana sezonowo stawka roczna). Mówiąc najprościej, SAAR bierze dane z okresu (często miesięcznego) i ujmuje je w skali rocznej, biorąc pod uwagę historyczną sezonowość tych danych.

Jeśli spojrzeć na rzeczywiste liczby sprzedaży (nie SAAR), w 2022 roku sprzedaliśmy nieco ponad 5 milionów sztuk. Ostatni raz na tym poziomie byliśmy w 2014 roku, kiedy sprzedano 4,94 miliona sztuk. To nie jest katastrofa, ale i tak jest źle. Aha, a poziom zapasów spadł poniżej 1 miliona.

Więc jakie są dobre wieści? Po pierwsze, grudniowe dane były bardzo podobne do listopadowych = jesteśmy na dnie. Po drugie, ponieważ zamknięcie transakcji zajmuje 1–2 miesiące, grudniowe dane tylko częściowo odzwierciedlałyby niedawny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Po trzecie, wiemy, że aktywność wzrośnie na wiosnę.

KARTA PRAW NAJEMCY

Biden nie proponuje prawdziwej „kontroli czynszów” (ustalanie pułapów rocznych podwyżek cen), ale raczej skoordynowane działania agencji, takich jak FTC, CFPB, FHFA i DOJ, oraz dobrowolne działania prywatnych organizacji, takich jak NAR i Realtor.com, aby zapewnić najemcom — zwłaszcza najemcy o niższych dochodach i subsydiowani najemcy — są traktowani sprawiedliwie. Zgodnie z nowym Planem Karty Praw Najemcy , każdy najemca zasługuje na:

Niewielu sprzeciwiłoby się tym zasadom. W rzeczywistości wiele rządów stanowych i lokalnych działa już z podobnymi wytycznymi. Problemem jest oczywiście zdefiniowanie śliskich terminów, takich jak „przyzwoity”, „niedrogi” i „uczciwy”. Można również argumentować, że szybko rosnące czynsze są jedynie symptomem prawdziwej choroby: niedostatecznej podaży mieszkań.

Czy cokolwiek z tego będzie miało realny wpływ? Trudno powiedzieć. Jak na ironię, wzrost czynszów już zwalnia. Jedno jest pewne: plan Bidena ośmieli stanowe i lokalne kampanie mające na celu zapisanie środków kontroli czynszów w prawie. Wiele takich środków znalazło się już na kartach do głosowania w wyborach w listopadzie 2022 r. – choć niewiele z nich przeszło. Warto zauważyć, że Biały Dom szczególnie pochwalił niedawne działania Wisconsin i Pensylwanii mające na celu ograniczenie wzrostu czynszów za mieszkania subsydiowane przez władze federalne lub stanowe na poziomie 5% rocznie.

Globalne ceny nieruchomości

Wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe i obawy przed recesją osłabiły aktywność mieszkaniową od Vancouver po Melbourne. Nieruchomości to oczywiście lokalna gra, ale gospodarki i stopy procentowe mają tendencję do poruszania się razem.

• Kanada — krajowe ceny nieruchomości spadły o 13% w stosunku do szczytowego poziomu w lutym 2022 r.
• Nowa Zelandia — Krajowe ceny nieruchomości spadły o 13% w stosunku do szczytu.
• Australia — ceny nieruchomości spadły o 9% w stosunku do szczytowego poziomu w maju 2022 r. W Sydney spadek wynosi 13%. Należy pamiętać, że w Australii ~ 60% kredytów hipotecznych ma zmienną (zmienną) stopę procentową.
• Wielka Brytania — Krajowe ceny domów spadły o 2,5% w czwartym kwartale 2022 r., co stanowi największy kwartalny spadek od początku 2009 r.
• Chiny — Ceny domów w 100 największych miastach spadały przez 6 miesięcy z rzędu. Całkowity spadek jest skromny, ale znaczący, biorąc pod uwagę, że sektor nieruchomości odpowiada za ponad 20% chińskiego PKB.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych było dość stabilne w ciągu ostatniego tygodnia, chociaż może się to zmienić jutro (piątek, 26 stycznia) wraz z publikacją indeksu cen PCE (wydatki na konsumpcję osobistą) za grudzień 2022 r.

Nasza spółka macierzysta, MBS Highway, oczekuje, że inflacja bazowa PCE (która w listopadzie wyniosła +4,7%) w grudniu ulegnie dalszemu obniżeniu. Chociaż po drodze droga może być nieco wyboista, założyciel Barry Habib przewiduje, że inflacja bazowa PCE spadnie poniżej 3% późnym latem/wczesną jesienią.

Kolejne posiedzenie FOMC (Fed) odbędzie się w dniach 31 stycznia – 1 lutego. Rynek kontraktów terminowych „wycenił” bardzo duże prawdopodobieństwo, że Fed podniesie stopy tylko o 25 pb.

INSPIRACJA

Mogłem przytyć dziesięć funtów w czasie wakacji, więc codziennie chodzę 3–5 mil, słuchając „Agenta nieruchomości milionera” Gary'ego Kellera. Czytam ten współczesny klasyk już po raz czwarty i zawsze uderza mnie zawarte w nim przesłanie: istnieje „podręcznik” prowadzący do sukcesu jako agent nieruchomości i jest on dostępny dla każdego!

Pan Keller proponuje, aby agenci skupili swoją uwagę na „trzech L”:

• Leady — nawet najbardziej kompetentny i profesjonalny agent nie może sfinalizować transakcji bez dużej, rosnącej i zaangażowanej bazy klientów i potencjalnych klientów.
• Oferty — „Dar bogów nieruchomości”. Agent może obsłużyć 2–3 razy więcej ofert miesięcznie niż kupujących, jednak prowizja od kupna i sprzedaży od każdej transakcji jest mniej więcej taka sama. Ponadto dobrze wypromowane oferty mogą i powinny tworzyć nowych potencjalnych klientów.
• Dźwignia — aby skalować, musisz nauczyć się budować systemy, korzystać z narzędzi [takich jak ListReports i MBS Highway!] oraz zatrudniać ludzi, którzy pozwolą Ci skupić się na działaniach zwiększających liczbę leadów i list. Pomyśl, jak zmaksymalizować swoje zarobki w przeliczeniu na godzinę pracy.

Powiedzieli to

"Ja nigdy nie przegrywam. Albo wygrywam, albo się uczę”. — Nelson Mandela

„Ogólna aktywność gospodarcza prawdopodobnie spadnie w nadchodzących kwartałach, zanim ponownie wzrośnie w ostatnim kwartale 2023 r.” — Ataman Oyzildirim, starszy ekonomista w The Conference Board

Pytania? Napisz do nas na adres [email protected] — jesteśmy tutaj, aby Ci pomóc!