Emlakçınıza Sormanız Gereken 10 Soru

Bir ev satın almak veya satmak göz korkutucu olabilir. Aslında, tam zamanlı bir iş olabilir. Birçok insan için, zaman alan görevlerin ve önemli ayrıntıların üstesinden gelmesi için bir uzman kiralamak mantıklıdır. Emlakçılar işinizi elinizden alabilir ve daha iyi bir anlaşma yapmanıza yardımcı olabilir.

Satıcınızın veya listeleme acenteniz evinizin reklamını yapacak, alıcıları gezdirecek, soruları yanıtlayacak ve pazarlık aşamasında size yardımcı olacaktır. Satın almaya çalışıyorsanız, tercih ettiğiniz yerleri bilen bir alıcı acentesi tutabilirsiniz. Tercihlerinize uygun mahalleler önerecek ve ayrıca sizi olası dezavantajlar konusunda uyaracaktır -- yakındaki fabrikanın sizi her sabah saat 5'te uyandırması gibi Ama tüm acenteler aynı değildir. Bazıları deneyimsizliğinizden faydalanabilir ve sonunda size güzel bir kuruşa mal olabilir.

Eviniz, şimdiye kadar yapacağınız en büyük yatırımlardan biri olduğu için, hiç kimse, onu satmak veya satın almak için kimi kiraladığınız konusunda biraz seçici olduğunuz için sizi yargılamamalıdır. Felsefesi ve yöntemleri tercihlerinize uygun bir temsilci bulun. Ve doğru kişiyi bulmak için en az iki veya üç ajanla görüşmeye hazır olun. Doğru soruları sormak, temsilcinin yetenekleri ve kişiliği hakkında fikir edinmenize yardımcı olacaktır. Tabii ki, mükemmel referanslar sunmalı ve mahallenize tamamen aşina olmalıdır. Bu makalede, en iyi seçimi yapmanıza yardımcı olmak için sormanız gereken birkaç temel soru bulacaksınız.

Her şeyden önce, başkalarının temsilci hakkında ne söylediğini öğrenmek istersiniz. Bir sonraki sayfada, geçmiş müşterilerin bir temsilcinin işini sevip sevmediğini veya uzak durmanız gerektiğini nasıl düşüneceğimizi öğreneceğiz.

1. Referanslarınızı görebilir miyim?
2. Bölge için bir CMA alabilir miyim?
3. Bu alan büyüyor mu azalıyor mu?
4. Tek başına mı yoksa bir ekibin parçası olarak mı çalışıyorsunuz?
5. Şu anda kaç müşteriyi temsil ediyorsunuz?
6. Evimi nasıl pazarlayacaksın?
7. Emlakçı ücretleriniz nasıl işliyor?
8. Ne deneyiminiz var?
9. Beni nasıl bilgilendireceksin?
10. Evimin dezavantajları nelerdir?

Bir iş görüşmesine katılan herhangi biri gibi, bir emlakçı da muhtemelen tüm olumlu yanlarını - satış kayıtları, nitelikleri, deneyimi vb. - vurgulayacaktır. Ama sana söyleyemeyeceği şey, onunla her gün çalışmanın nasıl bir şey olduğu.

Bu nedenle evinizi alırken de satarken de her zaman emlakçınızdan referans istemelisiniz. Referanslardan birkaçını arayın ve önceki müşterilere acenteyle olan deneyimlerini sorun. Yaptığı işten memnun kaldılar mı? Onunla iletişim kurmak kolay mıydı? Onları iyi bilgilendirdi mi? Onu başkalarına tavsiye ederler mi?

Gayrimenkul işinde, ağızdan ağza tavsiyeler altın kadar iyidir, bu nedenle eski bir müşteriden gelen olumlu bir inceleme, acentenin zaman ayırmaya değer olup olmadığı konusunda size iyi bir fikir verecektir. Bununla birlikte, referanslara temsilci ile ilgili olup olmadıklarını sorduğunuzdan emin olun - arkadaşlar ve akrabalardan oluşan bir referans listesi muhtemelen temsilcinin olumlu ve olumsuz nitelikleri hakkında tarafsız bir değerlendirme yapmayacaktır.

Emlakçı, kendisiyle ilgili bilgilere ek olarak, evinizi satın aldığınız veya sattığınız mahalle hakkında da bilgi verebilmelidir. Ardından, sizi mevcut pazarda doldurmaya ne kadar hazır olduğunu öğreneceğiz.

Her emlakçı size bölgede şu anda satılık ve yakın zamanda satılan evlerin bir listesi olan karşılaştırmalı bir piyasa analizi (CMA) verebilmelidir. CMA (gayri resmi olarak "comps" olarak bilinir) evinizin ayrıntılarını piyasadaki benzer evlerle karşılaştırır ve fiyat, metrekare ve yatak odası sayısı gibi özellikleri içerir. Bu, evinizin mahallede satan diğerlerine göre nasıl ölçüldüğünü ve en önemlisi evinizi hangi fiyata listelemeniz gerektiğini bilmek için başlangıç ​​noktanızdır. Deneyimli bir emlakçı, sürecin bu bölümünü bir öncelik haline getirecektir.

Bir CMA size birçok önemli bilgi verebilir. Örneğin, bölgedeki alıcılar için en popüler olan evler ve ev özellikleri nelerdir? Kendi satışınızla benzer özelliklere sahip evler ne için? Sizinki gibi evler satılmadan önce piyasada ne kadar kalıyor? Kendinizi bu bilgilerle donatmak, evinizin değeri ve satış potansiyeli hakkında gerçekçi bir görüş geliştirmenize yardımcı olmanın harika bir yoludur. Ayrıca, acentenizin tavsiyesinin mevcut piyasa trendleriyle uyumlu olup olmadığını izlemenize de yardımcı olacaktır.

Ancak bölgedeki evlerin satış rakamlarını bilmek size her şeyi söyleyemez. Bazen bir bölgenin büyüme eğilimlerine ilişkin ince ipuçlarını yakalamak için uzman bir göz gerekir. Bir sonraki soru, acentenizin alım satım yaptığınız mahalleyle ilgili samimi bilgisini biraz daha derine iniyor.

Pazardaki eğilimleri tanımak söz konusu olduğunda, emlakçılar ön saflarda yer almaktadır. Çok fazla büyüme ve düşüş görüyorlar - bazı bölgeler sadece birkaç yıl içinde bataklıktan hareketli bir yerleşim alanına dönüşebilirken, diğerleri çok arzu edilen bir mahalleden kısa sürede haciz şehrine dönüşebilir. Emlak dünyasına açılan pencereniz olarak, acenteniz büyüme ve düşüş trendlerinin ne olduğunun farkında olmalı ve olumlu bir görünüme sahip bir alan bulmanıza yardımcı olmalıdır.

Çoğu insan için, çok sayıda binek evin bulunduğu mahallenin büyümediğini görmek kolaydır, ancak genellikle işaretler, özellikle erken aşamalarda çok daha incedir ve emlakçınız ipuçlarını görebilir. Mahalle faaliyetleri, sokak bakımı ve bölgedeki küçük işletmelerin türü ve sayısı gibi şeyler, mahallenin büyüme eğilimlerine işaret edebilir. İyi bir emlakçı, gözünüze diktiğiniz evin çevresinde olup bitenlere dayanarak iyi bir yatırım olup olmayacağını size söyleyebilir.

Emlak danışmanınız, bölgenizdeki mahallelere yakından aşina olmalıdır - sonuçta, bölgeyi iyi bilmek onun işidir. Bu tür bilgi genellikle deneyim yoluyla gelir ve bazen aracılar bilgi ve uzmanlığı paylaşmak için birlikte çalışırlar. Sonraki soru, tam olarak kiminle çalışacağınızı belirlemenize yardımcı olacaktır.

Emlakçı vs Emlakçı

Terminoloji ile karıştırmayın: Tüm emlakçılar emlakçı olsa da, tüm emlakçılar emlakçı değildir. Emlakçı, Ulusal Emlakçılar Birliğine ait olan kişidir. Üye olmak için, bir acentenin nitelikli bir okuldan aktif bir gayrimenkul lisansına sahip olması ve belirli bir etik kurallarına bağlı kalacağına söz vermesi gerekir.

Bu günlerde emlak ekipleri oldukça yaygın. İster işi paylaşan bir çift acente, ister arkasında bir destek personeli olan tek bir acente veya hepsi tek bir işletme adı altında birden fazla acenteden oluşan bir grup olsun, kiminle çalışacağınızı bilmek isteyeceksiniz.

Emlak ekipleriyle çalışmanın hem olumlu hem de olumsuz yönleri vardır. Bir ekibin dezavantajı, her zaman işe aldığınız kişiyle çalışmayabilmenizdir. Soru sormak için ararsanız, aşina olduğunuz temsilci veya sizinle konuşan kişi müsait olmayabilir. Öte yandan, bir ekip, özellikle temsilciniz için sahne arkası işleriyle ilgilenen insanlar varsa (sizinle daha fazla yüz yüze görüşme lüksüne izin vererek) daha fazla ilgi ve kişiselleştirilmiş hizmet alacağınız anlamına gelebilir. .

Temsilciniz bir ekibin parçasıysa, işin hangi yönlerini kişisel olarak ele aldığını ve diğer ekip üyeleriyle mi yoksa yalnızca temsilcinizle mi iletişim halinde olacağınızı öğrenin. Onu aradığınız numara doğrudan bir hatta mı olacak, yoksa bir sekreter veya muhtemelen başka bir temsilci veya ortakla mı konuşacaksınız?

Temsilci yalnız çalışıyorsa, mevcut iş yükünü öğrenmek çok önemlidir. Daha sonra, temsilcinin diğer yükümlülüklerini soracağız - sonuçta, ona ihtiyacınız olduğunda müsait olmasını başka nasıl sağlayacaksınız?

Bu zor bir sorudur, bu nedenle uygun bir rakam olarak düşündüğünüzü önceden bilmeniz gerekir. Bir temsilcinin etkili bir şekilde kaç müşteriyle başa çıkabileceği konusunda sihirli bir sayı olmasa da, 40 listeleme veya 15 alıcı müşteri gibi şaşırtıcı derecede yüksek bir sayı, zamanının bölüneceğini ve bire bir fazla ilgi görmeyeceğinizi gösterebilir. . Ulaşılması zor olan veya sürekli olarak diğer müşterilerle birlikte olan bir temsilci ile çalışmak, sizin için sinir bozucu bir deneyime ve hatta evinizin satışını olumsuz yönde etkileyebilir. Dikkati çok ince olan bir acente, tüm ihtiyaçlarınızın karşılandığından emin olmak için zaman ayırmayabilir ve hatta evinizi çok düşük bir fiyata listeleyerek süreci hızlandırabilir.

Öte yandan, çok az müşteri, fazla deneyimi olmayan veya önceki alıcılar ve satıcılar tarafından iyi tavsiye edilmeyen bir aracıya işaret verebilir . Veya bu, onun dikkatinin çoğunu çekebilecek veya vermeyebilecek bir yan konser olabilir. Gayrimenkul işinde ağızdan ağıza iletişim anahtar olduğundan, en iyi acentelerin tam bir iş yüküne sahip olmaları muhtemeldir.

Meşgul bir temsilcinin ihtiyaçlarınızı karşılayıp karşılayamayacağını veya daha fazla kişisel ilgi için deneyimden ödün vermek isteyip istemediğinizi öğrenmek için artıları ve eksileri tartmanız gerekir.

Alıcılar orada olduğunu bilmeden bir evi satamazsınız. Sonraki sayfada, temsilcinin haberi yaymak için ne yapacağını nasıl soracağımızı öğreneceğiz.

Şüphede Kaldığınızda, Sorun!

Temsilcinin mevcut müşteri numaraları, onun ne kadar iyi bir temsilci olduğunun her zaman yüzde 100 göstergesi değildir. Daha az müşteri almak için kişisel bir seçim de dahil olmak üzere birçok başka faktör de devreye girebilir. Bu nedenle, şüpheleriniz varsa, endişelerinizi doğrudan temsilciye iletmekten asla zarar gelmez.

Ön bahçenize satılık bir tabela asmak iyi ve güzel, ancak bunu kendiniz yapabilirsiniz - süslü bir Emlakçının yardımı olmadan. Peki ya sizin sokağınızdan arabayla geçmeyen potansiyel alıcılar? Yeni bir bölgeye taşınan şehir dışından gelenler genellikle ev bulmak için her mahallenin sokaklarını taramaya vakit bulamıyorlar. Bu sınırsız bilgi otoyolu çağında, satıcıları alıcılara bağlayan coğrafi engelleri yıkmak çok daha kolay. Bu, seçeneklerinizin rekabetinizle birlikte genişlediği anlamına gelir, bu nedenle avlu işaretinin ötesini düşünmek zorunludur.

Bir emlakçının size sunduğu en büyük avantajlardan biri, evinizi pazarlamak için kaynaklara erişimidir. Görüştüğünüz her temsilciden evinizi satmaya yönelik pazarlama planını açıklamasını isteyin. İyi bir acente, sizinle imzaladıktan hemen sonra evinizi Çoklu Listeleme Hizmetinde (MLS) yayınlayacaktır. MLS, satılık evleri listeleyen ve evinizi ev satın alanlara geniş bir şekilde maruz bırakan bir veritabanları sistemidir.

Bir acente, evinizi başka şekillerde de pazarlamalıdır. Basılı reklam, gazete ve dergilerdeki reklamları veya bekleme salonlarında ve restoranların girişlerinde gördüğünüz gibi broşür ve el ilanlarını içerir. Ancak, ev satmak için en yaygın yerlerden biri internettir . Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, İnternet zamanın yüzde 88'inde bir ev bulmak için kullanılıyor. Craigslist , Yahoo! Emlak ve Emlak.com, alıcıların ve satıcıların birbirlerini bulabileceği yerler olarak popülaritesini artırdı ve kullanabileceğiniz çok sayıda başka yer var. Çoğu emlak şirketinin MLS listelerini arayabileceğiniz kendi Web siteleri bile vardır.

Bu konuşma sırasında, acentenin açık ev tutma planları olup olmadığını da öğrenmelisiniz. Ne kadar sürede ve kaç?

Evinizi pazarlamak için bu kadar uğraştıktan sonra, acentenize ne borçlusunuz? Tazminat hakkında ne sorulacağını öğrenmek için sonraki sayfayı okuyun.

Görüşme sırasında para konuşmak isteyeceksiniz. Çoğu acente sabit bir ücret talep etmez, ancak evin nihai satış fiyatının bir yüzdesini alır. Bu yüzde, her temsilciye göre değişir, ancak komisyon genellikle satış fiyatının yaklaşık yüzde 6'sı kadardır. Bu ücret çok büyük bir miktar olabilir. Bu nedenle, satıcı sizseniz, pazarlık yapılabilir mi diye sormak isteyebilirsiniz.

Acente komisyonunun pazarlanabilirliği, büyük ölçüde piyasaya bağlı olabilir. Yükselen bir emlak piyasasında, evlerin satılması daha kolay olduğu için komisyonlar düşebilir. Öte yandan, piyasa sıkı olduğunda, bir acentenin ücretini değiştirme olasılığı daha düşük olabilir. Ama sormaktan zarar gelmez. Acente komisyonu bir sorun teşkil ediyorsa, acentenin daha düşük bir oranda pazarlık yapmasını sağlamak için acentenin iş yükünü veya maliyetlerini azaltmak için önerebileceğiniz yolları düşünün. Örneğin, açık evinizin ihtiyaçlarını karşılamak için mükemmel yemek pişirme becerilerinizi kullanabilirsiniz. Ayrıca hem yeni bir ev satın almak hem de eskisini satmak için tek bir acente kullanarak indirim alabilirsiniz. Görüştüğünüz temsilciler ücreti müzakere etmeyi kabul ederse, bu kararın hizmet düzeyini feda edip etmeyeceğini kontrol edin.

Komisyonun yanı sıra, acentenin iptal politikasını tartışmak da önemlidir. Bir acenteyle anlaştıktan sonra, babanızın erkek kardeşinin yeğeninin kuzeninin eski oda arkadaşının evinizi satın almakla ilgilendiğini duyarsanız ne olacağını bir düşünün? Ya da alıcı acentenizin yardımı olmadan hayalinizdeki eve kendi başınıza rastlarsanız? Yine de tam komisyona hak kazanıp kazanmayacağını öğrenin. Belki de sözleşme sona ermeden önce emlakçı veya emlakçıdan yolun aşağısında bir yerde mutsuz olacaksınız. Sizin için ne tür erken iptal ücretlerinin geçerli olabileceğini sorun. Temsilcinin profesyonelliği ve taktikleri hakkında fikir edinmenin harika bir yolu, geçmişte bu durumla nasıl başa çıktığını sormaktır.

Yoksa geçmişte çok mu uğraştı? Daha sonra, ajanın bazı belirsiz kirleri kazma deneyiminden sonra soracağız.

Bir temsilcinin deneyimi, bu işte kaç yıldır bulunduğundan daha fazlasıdır. Diğer ayrıntılar, başarısı hakkında size daha fazla fikir verebilir. Bir satıcının acentesi hakkında çok şey söyleyen bir faktör, onun liste-fiyat-satış-fiyat oranıdır . Bu oranı, mülkün orijinal liste fiyatını, sonunda satıldığı fiyatla karşılaştırarak elde edersiniz. İyi bir ajan bu numara ile hazırlıklı gelecektir. Temel kural, mümkün olduğunca yüzde 100'e yakın bir orana sahip bir acente seçmektir; bu, evinin nihai satış fiyatlarının liste fiyatlarına yakın olduğu anlamına gelir.

Ancak, sayıyı duyduktan sonra - etkileyici derecede yüksek olsa bile - yine de bunun arkasındaki nedenleri araştırmak isteyebilirsiniz. Belki de acentenin genellikle en iyi fiyatı almak için piyasada uzun süre oturan bir evi vardır. Durumunuza bağlı olarak, yanınızda zaman geçirme lüksüne sahip olabilir veya olmayabilirsiniz. Düşük bir sayı, temsilcinin satışları çok hızlı bir şekilde zorladığını gösterebilir. Mantık, bir acentenin daha yüksek komisyon almak için daha yüksek bir fiyatla ilgilendiğini söylese de, zaman bazen onun için daha değerlidir. Ajanın kafasında, o zamanı başka evleri satarak harcaması daha iyi olurdu.

Bir emlakçının deneyiminin göz ardı etmemeniz gereken bir diğer yönü , geçmişte sattığı mülk türleridir . Belki de tüm deneyimi apartman satmakla ilgilidir - ama büyük bir mülkünüz var. Veya bir acente, konut yerine ticari mülkte uzmanlaşabilir. Uygun reklam yöntemleri ve pazar bilgisi, sattığınız mülkün türüne bağlı olarak büyük ölçüde değişecektir ve uzmanlığı özel ihtiyaçlarınız için güçlü olmayabilir.

Ev satın alıyorsanız, belirli bir bölgede uzmanlığa sahip bir acente bulmak, aramanız için büyük bir varlık olacaktır. Nitelikli bir alıcının temsilcisi, size en uygun mahalleyi ve mülkü bulmak için mevcut ve gelecekteki ihtiyaçlarınızı dikkate alabilir. Örneğin, çocuklarınız varsa, muhtemelen iyi okulları olan bir mahalle bulmak isteyeceksiniz.

Şimdi geçmişini incelediğimize göre, potansiyel temsilcinizin sizinle nasıl çalışacağını görmek için geleceğe göz atalım.

İş tekrarı

Doğru emlakçıyı bulmak zor bir görev gibi görünebilir, ancak bir kez bulduğunuzda, bir bakıcınız olduğunu bileceksiniz. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin 2011 istatistiklerine göre, ev satın alanların yüzde 72'si kesinlikle aynı emlakçıyı tekrar kullanacaklarını söyledi. Ağızdan ağıza iletişimin önemli olmasının bir başka nedeni de - bu yüzden tavsiye istemekten korkmayın!

Çoğu ilişkide iletişim anahtardır. Emlak danışmanınızla olan ortaklığınız farklı değil. Önden, seni nasıl döngüde tutacağını bilmelisin. Bu, sizi ne tür haberler hakkında bilgilendireceği, güncellemelerin sıklığı ve temsilcinin bunları nasıl ileteceği gibi çeşitli faktörleri öğrenmek anlamına gelir. Listeleme acenteniz, ne kadar ciddi olursa olsun, ilgilenen her alıcı hakkında sizi bilgilendirecek mi?

Bir alıcıysanız, satıcı teklifinizi kabul ettikten sonra bile ele alınması gereken bir dizi ayrıntı vardır. Buna ev incelemesi, yeniden inceleme, ipotek evrakları, tapu arama, tapu sigortası, onarımlar ve diğer öğeler dahildir. Haftalık bir güncelleme mi alacaksınız yoksa sadece gerektiği gibi mi? Bir telefon görüşmesi, bir e-posta veya her ikisi ile mi olacak? Kendi tercihleriniz olabilir ve acente bunları kabul edebilir veya etmeyebilir.

Satış veya satın alma süreci boyunca sorularınız ve endişeleriniz olacağından, temsilcinin sizin için ne kadar erişilebilir olacağı hakkında ayrıntılı bilgi isteyin. Hangi çalışma saatlerini tuttuğunu ve - sapık gibi görünme riskini göze alarak - bu saatler dışında cep telefonundan veya ev telefonundan onu arayabiliyor musunuz öğrenin. E-postalara zamanında cevap verip vermediği de ileride önemli hale gelecektir. Umarım, bu sorulara olumlu yanıtlar verir, ancak referanslarını kontrol ettiğinizde bunları doğrulamak her zaman akıllıca olur.

Son sorumuz biraz canınızı sıkabilir - durumu tersine çevirmenin ve temsilciden bazı kötü haberler vermesini istemenin zamanı geldi.

Although it may seem counterintuitive, asking a real estate agent to evaluate the flaws of your home is a great way to learn other important information during the interview.

For one, if the agent tells you what sounds like legitimate drawbacks, then you know he has a seasoned, keen eye. Not only that, but you'll be able to see that the agent is honest and isn't just going to sweet-talk you into signing a contract. On the other hand, if he doesn't point out what you already know are flaws, this could be an indication that he may have only a half-hearted dedication to selling your home.

What's more, regardless of what it tells you about the agent, you can use this information in the selling process. Knowing your home's disadvantages will give you an opportunity to fix them and a more realistic expectation of the home's market value.

Overall, it's a good idea to hire a real estate agent you think will seek out your best interests. Even gut feelings can tell you something. You don't want to entrust such an important transaction to someone who doesn't make you feel comfortable.

Have more unanswered questions about house selling and buying process ? See the links on the next page.

Originally Published: Aug 14, 2008

Can you ask why someone is selling their house?

Do you give your Realtor a gift at closing?

How do you find a Realtor?

Bir Emlakçı ile evler daha fazla satıyor mu?

Evinizi satmak için bir Emlakçı ile nasıl röportaj yaparsınız?

İlgili Makaleler

Daha Fazla Harika Bağlantı