1920'lerden kalma bir bungalovdan veya görkemli üç katlı Viktorya döneminden rustik bir taş çiftlik evine kadar, çoğumuz eski evleri sağlamlıkları, ilginç çekicilikleri ve tarihle olan bağlantıları nedeniyle seviyoruz. Ve neyse ki, dünyanın her yerinde hala ayakta duran birçok saygıdeğer eski ev var. ABD Nüfus Sayımı Amerikan Konut Araştırması'na göre, ABD'deki yaklaşık 137 milyon evin yaklaşık yüzde 14'ü 1940'tan önce inşa edildi . Somerville, Massachusetts ve Buffalo, New York gibi yerlerde konut stokunun yüzde 60'ından fazlası Franklin D. Roosevelt'in ikinci dönemine veya daha öncesine dayanmaktadır.
Ancak eski evlerin, özellikle ilk kez evini ilk kez kullananlar için potansiyel olarak önemli bir dezavantajı vardır, çünkü pahalı sorunlar genellikle duvarların içine veya zeminlerin altına gizlenir. Çatı kiremitlerini her 20 yılda bir veya elektrikli veya gazlı su ısıtıcısını on yılda bir değiştirmek gibi sadece öngörülebilir bakım sorunlarını kastetmiyoruz . (İşte Ulusal Ev İnşaatçıları Birliği'nden, çeşitli ev bileşenlerinin ortalama yaşam beklentisine ilişkin hala yararlı bir 2007 raporu .)
Bahsettiğimiz şey, eski ev sahiplerini hazırlıksız yakalayabilen ve bazen evlerini ciddi şekilde zorlayabilen eski bir drenaj borusu, ufalanan bir baca veya eski kablolar gibi eski ev sahiplerini yakalayabilen saatli bombalar. dört, hatta beş rakamlı onarım faturaları ile finans. Bu sorunlardan her zaman kaçınamayacak olsanız da, riskler hakkında olabildiğince çok şey öğrenmek akıllıca olacaktır - ve hatta muhtemelen bir acil duruma dönüşmeden sorunları gidermek için yenileme ve yükseltmeler için bütçe ayırmak akıllıca olacaktır.
Kaç Yaşında?
Minneapolis-St.'de bir ev denetleme şirketi olan Structure Tech'in sahibi ve başkanı Reuben Saltzman, evler söz konusu olduğunda, ülkenin çeşitli yerlerinde "eski" farklı bir anlam ifade edebilir, diyor . Paul, Minnesota, eski evlerde uzmanlaşmış bölge. Kendisi aynı zamanda Amerikan Ev Müfettişleri Derneği'nin eski bir bölgesel bölüm başkanı ve Minneapolis Star-Tribune için ev bakım sorunları üzerine bir blog yazarı .
Minnesota'nın kendi bölümünde, "1800'lerin sonlarında inşa edilmiş eski evlerimiz var" diye açıklıyor. "Ama Virginia'da arkadaşlarım, 'Buna eski ev mi diyorsun?' Diyorlar." Yine de, genellikle, eski ile pek de eski olmayan arasındaki ayrım çizgisi 20. yüzyılın ortaları gibi görünüyor.
Bir evin sadece eski olduğu için düşmesinden endişeleniyorsanız, bu tür korkular muhtemelen haksızdır. Tersine, Saltzman'a göre 80 veya 100 yıl önce veya daha uzun süre önce inşa edilen evler, daha yakın zamanda inşa edilenlerden daha sağlam bir şekilde inşa edilme eğilimindedir. Saltzman, "Gerçekten eski evler genellikle aşırı inşa edilmişti" diye açıklıyor. "Bugün hala ayakta olan eski evlerde çok daha fazla ahşap kullandılar. Tipik olarak aşırı mühendislikten geçmişler ve olması gerekenden çok daha güçlüydüler."
Daha eski evlerin göreceli taslak durumu - bu da yüksek elektrik faturalarına yol açabilir - aynı zamanda uzun ömürlülüğünü açıklamaya yardımcı olur. Saltzman, "Yeni evler dar ve enerji verimliliği açısından çok pahalı değiller, ancak çok daha az dayanıklılar" diye açıklıyor. "Eski bir evde ekstra enerji harcamasının maliyeti daha yüksektir. Ancak çürümüş duvarları [sonunda] değiştirmemiz gerektiğinde, bu daha pahalı olacaktır. Yeni evlerde duvarlar nemin çıkmasına izin vermez, bu yüzden aynı kurutma potansiyeline sahip. Eski evler onları kurutmak için duvarlardan çok fazla hava sızdırırdı. "
Ancak eski evlerin diğer bileşenleri genellikle yıllarca kullanıldıktan sonra aşınır veya günümüzün güvenlik standartlarına göre artık kabul edilemez.
Bacalar Savunmasız
Saltzman, "Hemen hemen her eski evin bir duvar bacası olacak ve iki şey olacak" diyor. "Biri yapının kendisidir. Su içeri girdiğinde harç ve tuğlalar bozulur." Bu sorun, bir satış kapanışından önce rutin bir ev teftişi sırasında dışarıdan görülebilir , ancak bacanın içinde olanlar da aynı derecede sorunlu olabilir.
Bir evin şöminesi veya şöminesi kullanacaksanız, iç kaplama da bozulmuş olabilir ve eski baca iç mekanlarının büyük çoğunluğu modern güvenlik gereksinimlerini karşılamıyor. Bir baca içindeki sorunları tespit etmek, yapı boyunca fiber optik bir kameranın çalıştırıldığı Seviye 2 denetimi olarak bilinen şeyi gerektirir.
Saltzman, "Bir ev satın alıyorsanız, bunu yaptırmak iyi bir fikirdir" diyor.
Saltzman, bir bacayı tamir etmenin size 1000 $ 'a kadar mal olabileceğini, eğer ihtiyacınız olan tek şey bazı harici onarımlarsa, diyor. Ancak baca gerçekten parçalanıyorsa, onu yeniden inşa etmeniz gerekebilir - üç katlı bir evde bir dış baca için 20.000 dolara mal olabilecek bir proje. (Bir uyarı: Ülke genelinde gerçek fiyatlar elbette değişecektir.)
Sıhhi Tesisat Felaketleri
Saltzman'a göre, yaygın bir sorun, evin içindeki galvanizli çelik kanalizasyonların sonunda aşınması ve artık temizlenememesidir, ancak bunların değiştirilmesi genellikle evin bodrum katları gibi bitmiş alanlara girilmesi anlamına gelir. "1920'lerde inşa edilmiş bir eviniz varsa ve borular o zamana kadar gidiyorsa, [boruyu] bugün ömrünün sonunda düşünürdüm" diyor. Yasaktan kalma eskimiş bir boruyu kazmak ve onu modern bir boruyla değiştirmek birkaç bin dolara mal olabilir.
Saltzman, "Her yaştaki bir evin başına gelebilecek, ancak daha yaşlı olanlarda daha olası olan diğer şey, kanalizasyon hattının şehir kanalizasyonuna gitmesiyle ilgili bir sorun yaşıyor" diyor. "Sokağa giden o kanalizasyon hattının sahibi ev sahibi. Çoğu insan bunun farkında değil. Birini tamir etmek, bir avlu kazığı veya bir caddeyi yıkmayı içerebilir. Kesinlikle dört rakamlı bir masraf."
Bir ev müfettişi, sorunlu galvanizli çelik drenajların kanıtlarını arayacak, ancak kanalizasyona giden hattı araştırmayacaktır. Baca iç mekanlarında olduğu gibi, bunu bir fiber optik kamera ile yapmak için bir uzman tutmanız gerekir.
Drenaj borularına ek olarak, eve gelen besleme hattı ve dağıtım sistemi ile ilgili sorunlar yaşayabilirsiniz çünkü bu borular da zamanla aşınır ve bozulur. Saltzman, "Çapın zamanla küçüldüğü ve küçüldüğü yerlerde, daha az su akışı elde edersiniz" diyor. Tedarik hattı onarımları genellikle dört rakamlı bir iştir, ancak bazen beş rakama kadar çıkabilir, özellikle de borulara ulaşmada bir sorun varsa.
Elektrik Kabusları
Salzman'a göre, 1940'tan sonra inşa edilen evlerde nadiren görülen eski moda bir düğme ve tüp kablo tesisatınız varsa, büyük sorunlarınız olabilir. Realtor.com'un bu makalesinde açıklandığı gibi, teknoloji 1880'lere kadar uzanıyor ve bakır kabloları kaplayan seramik düğmelerden ve tüplerden oluşuyor. Günümüzün elektrik kablolarının aksine, düğme ve tüp sistemlerinde bir topraklama kablosu yoktur, böylece aşırı yüklenmiş bir devre ısınabilir ve yangına neden olabilir. Topuz ve tüp sistemlerindeki bazı eski teller, her ikisi de yıllar içinde bozulan asfalta doymuş pamuklu kumaş veya kauçuk kullanır.
İşleri daha da kötüleştirmek için, eski bir evin önceki sahiplerinden birinin amatör elektrikçi oynaması ve kablolamayı daha tehlikeli hale getirmek için değiştirmesi ihtimali var. Saltzman, topuz ve tüp kablolaması "kimse uğraşmadığı sürece çok iyi çalıştı ve orijinal kurulum sağlamdı" diyor. "Ancak, her eski evde, birileri muhtemelen onunla uğraştı ve düğme ve tüp kablolarıyla bugünün kablolama yöntemlerini kullanmaya çalıştı."
Saltzman, "Büyük olan sadece yalıtımla kaplıyor," diye açıklıyor. "Bu [kablolama], ısıyı dağıtabilmek için açık havada kurulacaktı. Duvarlara gömdüğünüzde, ısıyı olması gerektiği gibi dağıtamaz."
Beceriksiz amatörler de kabloları sınırlarının ötesine itebilir. Saltzman, "Bu tür bir teli doğrudan modern bir aydınlatma armatürüne getiremezsiniz" diyor. "Bu armatürler 194 derece F (90 derece C) olarak derecelendirildi, ancak düğme ve tüp kabloları yalnızca 140 derece F (60 derece C) için derecelendirildi." Bunun tersine, profesyonel bir elektrikçi eski kabloları bir bağlantı kutusuna ekler ve daha sonra eski kabloların kapasitesini aşmaması için armatüre yeni kablolar getirirdi.
Çevresel tehlikeler
Eski evlerde ayrıca sağlığa zararlı olan kurşun su besleme hatları olabilir ve bunların değiştirilmesi pahalıya mal olabilir. Akciğer hastalığına neden olabilecek lifleri serbest bırakan asbest içeren yalıtım da yaygındır. ABD Çevre Koruma Ajansı önerir ev bir özel eğitimli asbest profesyonel tarafından asbest için teftiş sahip ve aslında şeyler kaldırmak, sonra bağımsız ikinci bir yüklenici işe. Asbest giderimi pahalı olabilir ve fiyatı bölgeye göre değişiklik gösterebilir.
Diğer bir risk, bahçenize gömülü eski, unutulmuş bir yakıt deposuna sahip olma olasılığıdır; bu, sonunda toprağınızı kirletebilir ve hatta yeraltı sularına bile girebilir. Saltzman, yıllar içinde bu tür düzinelerce tank bulduğunu ve bunları kaldırmanın genellikle birkaç bin dolara mal olduğunu söylüyor.
Bütçeleme ve Sonuç
Bu sorunlardan bazılarını çözmenin maliyeti göz korkutucu görünse de, ev bakımı ve onarımları için bütçe ayırırsanız daha yönetilebilir olabilir. Bir yaklaşım, bu tür maliyetler için her yıl bir evin maliyetinin yaklaşık yüzde 1'ini bir kenara koymaktır. Örneğin, 500.000 $ 'lık bir ev için, bakım için her yıl 5.000 $ bütçe yaparsınız. Diğer bir yaklaşım, her yıl fit kare başına (0,092 metrekare) 1 ABD doları bütçe ayırmaktır. Gerçekten büyük onarımlar için, maliyetleri finanse etmek için bir ev özkaynak kredisi de alabilirsiniz .
Ayrıca, bir evi kapatmadan önce aldığınız ev müfettişinin raporunu dikkatlice inceleyerek gelecekteki problemler hakkında ipuçları elde edebilirsiniz. Saltzman, "Bazı kusurların düzeltilmesi diğerlerinden daha önemlidir" diyor. "Rapor kritik şeyleri göstermelidir."
Şimdi Bu İlginç
Saltzman, eski drenaj hatlarını kanalizasyona değiştirmeyi daha da kötü hale getirmek için, bu hatlar "temelde gerçekten güzel bir karton olan Orangeburg " denen bir malzemeden yapılmayabilir, diyor Saltzman. Orangeburg'u bulursanız, kesinlikle bahçeyi kazmanız gerekecek ve bu çizgileri değiştirmek kolayca beş rakama girebilir.
