Beatles'ın John Lennon'u birine aitti. Madonna bir kişi tarafından reddedildi. Eski Başkan Richard Nixon da öyleydi . Onlar neler? Kısaca kooperatif olarak bilinen konut kooperatifleri , New York City gibi yerlerde oldukça yaygındır, ancak çok az insan nasıl çalıştıklarını anlıyor.
Kat mülkiyetindeki artışla birlikte , birçok kişi apartman birliklerinin nasıl işlediğine aşina oldu. Kooperatifler aynı niteliklerden bazılarını paylaşırlar: Birden fazla konut birimi içerirler, tüzüklerle yönetilirler ve seçilmiş memurlar ve müdürler tarafından işletilirler ve sakinlerin bakım ve kamu hizmetleri maliyetlerini aylık ücretler şeklinde paylaşmalarını gerektirir. Ancak, çoğunlukla mülkiyetin doğasına ilişkin belirgin farklılıklar vardır.
Bir konut kooperatifinde bir ev aldığınızda, aslında gayrimenkul satın almıyorsunuz - tek varlığı mülk olan bir şirketin hisselerini satın alıyorsunuz. Bu şirket, yaşadığınız evin sahibidir; diğer üyelerden daha büyük bir parçasına sahip değilsin. Tescilli bir kiralama veya işgal sözleşmesi denilen şeyle onu işgal etme hakkını kazanırsınız .
Taşındığınızda, hissenizi kooperatifte satarsınız. Bazı kooperatiflerde, hisseler (birim) yeniden satıldığında elde edilen kâr ne olursa olsun tüm hissedarların toplu olarak paylaştığı orijinal satın alma fiyatından şirkete geri satmanız gerekebilir. Diğerlerinde, karı elinizde tutabilirsiniz.
Bir sonraki sayfada, kooperatif sahipliğini ev alıcıları için neyin çekici kıldığını ve ayrıca bir kooperatife girmenin neden zor olabileceğini öğrenin.
Konut Kooperatiflerinin Başlangıcı
Bugün Amerika Birleşik Devletleri'nde, çoğunlukla büyük şehirlerde bir milyondan fazla kooperatif konutu bulunmaktadır. İlk kooperatif 1876'da New York City'deki West 18th Street'te kuruldu. Başlangıçta "Ev Kulüpleri" olarak adlandırılıyordu ve varlıklı insanlara tüm sorumluluklar olmaksızın ev sahipliği ekonomisi sağlamak için yaratıldılar.
Kooperatiflerde bu kadar harika olan ne?
Kooperatif sahipliğinin birçok insan için en çekici özelliklerinden biri vergi avantajlarıdır. Bina için vergi ödemesi tüm kooperatif tarafından paylaşılır, böylece hissedar/kiracı olarak bireysel bir vergi faturası almazsınız. Bunun yerine, vergi yükünün size düşen kısmı, her ay kooperatife ödediğiniz bakım veya taşıma ücretine dahildir. Aynı zamanda, payınız için diğer herhangi bir ev sahibiyle aynı federal gelir vergisi kesintilerinden yararlanırsınız.
Bir apartman sahibi evini herkese serbestçe satabilirken, bir kooperatifin ortak mülkiyet unsuru, tüzüklerinin genellikle potansiyel hissedarların yönetim kurulu tarafından onaylanmasını gerektirdiği anlamına gelir. Bu, kooperatifin binaya kimin girip kimin giremeyeceği konusunda söz sahibi olduğu anlamına gelir. (Zaten bir kooperatif sahibiyseniz bu iyi bir şey olabilir, bir kooperatife girmeye çalışıyorsanız o kadar iyi değil.)
Onay süreci, başvuru sahibinin mali durumunun yakından incelenmesini içerir. Bu mutlaka zengin olmanız gerektiği anlamına gelmez; kurul sadece sizin sorumlu, kazançlı çalışan, faturalarınızı ödeyen ve borçlarınızı ödemeyen bir kişi olduğunuzu bilmek istiyor . Bu süreç yüzeyde kısıtlayıcı görünebilir, ancak bunun iyi bir nedeni var: Bir kiracı ipotek, bakım ve vergi ödemelerinde temerrüde düşerse, tüm hissedarlar bunun bedelini ödemek zorundadır.
Bir apartman dairesinde, ipotek veya vergi yükümlülüklerinizi yerine getirmezseniz, mülkünüze ipotek konur ve onu satmanıza engel olur. Ancak bir kooperatifte, evinizin ortak sahibi sizsiniz, bu nedenle diğer tüm sahipler, ödeme yapmamanız için kancada. Bu olursa, şirket yükü kaldıramayabilir ve mülk haciz nedeniyle kaybedilebilir - ve bununla birlikte tüm hissedarların çıkarları. Şimdi kooperatif kurullarının potansiyel alıcıları neden dikkatle incelediğini görebilirsiniz. Kötü bir hissedar herkesi yıkabilir.
Kooperatifinizi devretmeniz gerekirse, kurul onay gereksinimleri kiracılar için de geçerlidir. Bazı kooperatifler, şirketin bütünlüğünü korumak için zaman sınırları ve diğer kontroller koyarak alt kiralamayı kısıtlar.
Bu tür bir inceleme, genellikle, genel olarak yüksek düzeyde bir mal sahibi - kooperatif hissedarlarının, kuruluşun kurallarına uyan ve mülkün ve şirketin çıkarlarını gerçekten önemseyen mali açıdan sorumlu kişiler olmasıyla sonuçlanır. Sonuç olarak, kooperatifler genellikle düşük temerrüt oranlarına ve düşük kullanıcı devir hızına sahiptir, bu sahiplik türünün bir başka çekici özelliğidir.
Kooperatif sahipliğinin daha fazla avantajı ve farklı kooperatif türleri hakkında bilgi edinmek için okumaya devam edin.
Ünlüler Her Şeyi Anlamıyor
Zengin ve ünlü olmanın, istediğiniz yerde yaşamak için altın bir bilet olduğunu mu düşünüyorsunuz? İstenmeyen reklamları cezbetme endişesi taşıyan kooperatif kurulları tarafından olumsuz değerlendirilen mega yıldızlardan birine sorun. New York City'deki kooperatifler, ünlü adayları geri çevirmekle ünlüdür. Madonna, paparazziler ve hayranların binanın huzurunu ve sessizliğini bozduğuna dair endişeler nedeniyle reddedilen birçok yüksek profilli potansiyel alıcı arasında yer alıyor.
Konut Kooperatif Türleri
Vergi avantajlarına ve düşük devir oranlarına ek olarak, kooperatiflerin başka avantajları da vardır:
- Finansman: Ev kredileri, düşük peşinat ödemeleri ve kapanış maliyetleri dahil olmak üzere uygun kredi koşulları taşır. Mülk üzerinde kendi ipoteğini taşıyan bir kooperatif binasında, alıcılar bir kat mülkiyeti alıcısının ihtiyaç duyacağından daha az finansman elde etmelidir.
- Sınırlı sorumluluk: Kişisel kredinizi ödemekle sorumluyken, bir hissedar olarak kooperatifin ipoteği için kişisel sorumluluğunuz yoktur.
- Topluluk kontrolü: Hissedarlar mülkiyet karar alma süreçlerine katılır.
- Tüketici nüfuzu: Bir dernek olarak kooperatifler, yerel yönetimler ve kamu hizmetleri üzerinde etki yaratabilir.
- Artı gelirler: Bazı durumlarda, harcanmamış fonlar hissedarlara iade edilir ( bir şirketteki hisse senetlerinizden elde ettiğiniz temettüleri düşünün ), ancak bireysel gelir vergisi amaçları için rapor edilmeleri gerekebilir.
Kooperatiflere eklenen tüm bu güzel şeylerle, muhtemelen tükenip bir tanesine başvurmaya hazırsınız. O kadar hızlı değil. Öncelikle, ne tür bir kooperatif aradığınızı bulmanız gerekiyor. Aşağıda açıklandığı gibi, kooperatifler yalnızca iyi topuklu Manhattanlılar için değildir. Çeşitli türleri ile tüm gelir düzeyleri için geçerli olan ve ekonomik kalkınmanın araçları olabilen bir kavramdır.
- Piyasa oranlı kooperatifler tam da budur - piyasanın taşıyacağı fiyattan onlara olan ilginizi satın alabilir veya satabilirsiniz. Diğer ev sahipliği türlerinde olduğu gibi öz sermaye elde edersiniz.
- Sınırlı öz sermaye kooperatifleri genellikle uygun fiyatlı konut sunmak için tasarlanmış mülklerdir ve düşük faizli krediler, vergi indirimleri ve hibeler gibi belirli avantajlar sağlar. Sahip olma maliyetlerinin düşürülmesi karşılığında, kiracıların ne kadar öz sermaye biriktirebilecekleri ve şirketteki hisselerinin satışından ne kadar kâr edebilecekleri konusunda kısıtlamalar getirilmiştir. Bu kooperatifler, aksi takdirde gelirleri kendilerine bir ev satın almaya hak kazandırmayacak kişiler için çalışır.
- Leasing kooperatifleri: Sıfır sermayeli kooperatifler olarak da bilinen bu mülkler, daha sonra mülkü şirkete geri kiralayan dış yatırımcılara (genellikle kar amacı gütmeyen kuruluşlar) aittir. Kooperatif, daha sonra satışa çıkarsa mülkü satın alabilir ve diğer kooperatif türlerinden birine dönüştürebilir.
- Karşılıklı konut birlikleri: Konut geliştirmek, sahip olmak ve işletmek için kurulmuş kar amacı gütmeyen şirketler. Şirket, taşınan sakinler tarafından sahiplenilir ve kontrol edilir.
Ayrıca yaşlılar için tasarlanmış kooperatifler, hükümet tarafından sübvanse edilen kooperatifler ve çiftçilere yardımcı olmak için tasarlanmış kırsal kooperatifler de bulunmaktadır. Daha fazlasını öğrenmek için aşağıdaki bağlantıları takip etmeniz yeterli.
Bana parayı göster
Konut kooperatiflerinde hisse satın almak için verilen krediler, diğer konut kredilerinden çok farklı değildir, sadece bunlara "ipotek" denmez. Bunlara hisse kredisi denir . Onlara ödediğiniz faiz, diğer herhangi bir ev kredisi türüyle aynı ölçüde vergiden düşülebilir. Ayrıca, satış yaptığınızda aynı sermaye kazancı vergisi kuralları geçerlidir: Son beş yılın ikisinde evde yaşadığınız sürece, ilk 250.000$'lık kâr federal gelir vergisinden hariç tutulur.
Konut Kooperatifi SSS
Kooperatif konutunun avantajları nelerdir?
Kooperatifler iyi bir yatırım mı?
Bir konut kooperatifi nasıl çalışır?
Bir kooperatif için ipotek alabilir misiniz?
Kooperatif konutunu nasıl bulurum?
Daha Fazla Bilgi
İlgili Makaleler
- Ev, mobil ev, kat mülkiyeti, kooperatif ve şehir evi arasındaki fark nedir?
- Ev Satın Almak Nasıl Çalışır?
- İpotek Nasıl Çalışır?
- Gayrimenkul Yatırım Kulüpleri Nasıl Çalışır?
Daha Fazla Harika Bağlantı
- Ulusal Konut Kooperatifleri Birliği
- Ulusal Kooperatif İş Birliği
Kaynaklar
- Galaty, F., Allaway, W. ve Kyle, Illinois'de R. Modern Gayrimenkul Uygulaması, 4. baskı .
- Dearborn Finansal Yayıncılık: 2001.
- Ulusal Doç. Konut Kooperatifleri
- Ulusal Kooperatif İş Doç.
- Siegler, R. ve Levy, H. "Kooperatif Konutunun Kısa Tarihi." Ulusal Doç. Konut Kooperatifleri.
