So vermeiden Sie, dass Sie von zu Hause vertrieben werden

Apr 06 2020

Sie haben Ihren Job verloren und sind mit Ihrer Miete ins Hintertreffen geraten. Sie wissen, dass Ihr Vermieter Sie sucht. Was ist der beste Weg, um damit umzugehen und eine Räumung zu vermeiden?

Es ist niemals eine gute Sache, einen Räumungsbescheid von Ihrem Vermieter zu erhalten. Was solltest du als nächstes tun? Peter Dazeley / Getty Images

Jedes Jahr werden mehr als 900.000 Amerikaner aus ihren Häusern vertrieben. Das ist einer von 40 Mieterhaushalten. Und das sind nur die formellen Räumungen, die von den Gerichten bearbeitet werden. Unzählige weitere sind einfach "Räumungen von Vermietern", bei denen ein Vermieter sagt: "Wenn Sie nicht bezahlen können, müssen Sie gehen" und die Mieter kampflos zusammenpacken.

Wenn Sie ein Mieter sind, ist es wichtig, Ihre gesetzlichen Rechte als Mieter in Ihrem Staat zu kennen. Es könnte der Unterschied sein, ob Sie Ihr Zuhause behalten oder es zum schlechtesten Zeitpunkt verlieren.

Wenn Sie in Schwierigkeiten sind, seien Sie proaktiv

Janet Portman ist Chefredakteurin bei Nolo und Mitautorin von " Every Tenant's Legal Guide " und " Renters 'Rights ". Sie sagt, dass das erste und wichtigste, was ein kämpfender Mieter tun kann, um eine Räumung zu vermeiden, darin besteht, sich an den Vermieter zu wenden und zu erklären, was passiert.

Wenn Sie schon immer ein guter Mieter waren - das heißt, Sie zahlen die Miete stets pünktlich und kümmern sich um die Immobilie -, besteht eine gute Chance, dass der Vermieter bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten.

"Intelligente Vermieter berücksichtigen alle Faktoren", sagt Portman. "Wenn sie Sie wegen Nichtzahlung rauswerfen, riskieren sie zwei oder mehr Monate Umsatz, bei denen kein Geld hereinkommt. Wenn Sie ein guter, stabiler Mieter sind und der Mietmarkt nicht verrückt heiß ist, Der Vermieter wird einen Anreiz haben, mit Ihnen zu arbeiten. "

Machen Sie einen Plan und schreiben Sie ihn schriftlich

Wenn Sie Glück haben und Ihr Vermieter verhandlungsbereit ist, seien Sie ehrlich und erstellen Sie einen realistischen Zahlungsplan. Es wird dir nichts nützen, ein Versprechen zu machen, das du niemals halten kannst. Wenn Sie nur einen Teil der Miete für ein paar Monate decken können, bieten Sie an, das Gras zu mähen, das Haus zu streichen oder andere Aufgaben auszuführen, die dem Vermieter Zeit und Geld sparen.

"Unabhängig von Ihrem Verständnis müssen sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine schriftliche Vereinbarung unterzeichnen, in der die Bedingungen für die Vergebung festgelegt sind", sagt Portman. Dies schützt Sie als Mieter vor einem plötzlichen Räumungsbescheid und versichert Ihrem Vermieter, dass Sie Ihre Versprechen einhalten.

Formelle Räumungen sind schwer zu bekämpfen

In den unsterblichen Worten des verstorbenen, großen Kenny Rogers: "Man muss wissen, wann man sie hält und wann man sie faltet." Wenn Sie sich die Miete trotz eines Zahlungsplans einfach nicht leisten können, lohnt es sich wahrscheinlich nicht, durch eine formelle Räumung gezogen zu werden. Sie könnten denken, dass ein langwieriges Gerichtsverfahren Ihnen zumindest einige Zeit verschafft, aber das ist nicht der Fall.

"Räumungsfälle werden sehr schnell vor Gericht verhandelt, fast so schnell wie ein Strafverfahren und mit Sicherheit schneller als jedes andere Zivilverfahren", sagt Portman. "Und die meisten Leute wollen keine Räumung in ihrer Akte. Das ist der Todeskuss."

Aus diesem Grund sagt Portman in den allermeisten Fällen, dass Mieter, die eine formelle Kündigungsfrist von drei oder fünf Tagen erhalten (um zu zahlen oder zu gehen), einfach packen und gehen.

Ein Grund dafür, dass Räumungsfälle so schnell verfolgt werden, ist, dass der formelle Räumungsprozess so streng geregelt ist. Jeder Staat hat seine eigenen Räumungsgesetze, aber die meisten von ihnen verlangen vom Vermieter, dass er den Mieter in jedem Schritt des Prozesses benachrichtigt. Wenn Ihr Vermieter neu in diesem Bereich ist und versucht, Geld zu sparen, indem er keinen Anwalt anstellt, haben Sie möglicherweise Glück.

"Vermieter, die versuchen, es selbst zu tun, vermasseln es oft", sagt Portman.

Die schlechte Nachricht ist, dass selbst wenn der Vermieter das erste Mal Fehler macht, er wahrscheinlich nicht zweimal denselben Fehler macht. Es ist wichtig zu erkennen, wann die Schrift an der Wand hängt, und eine formelle Räumung um jeden Preis zu vermeiden.

Ein Vermieter kann Ihnen auch eine " bedingungslose Kündigungserklärung " geben, in der Sie sofort abreisen müssen, ohne die Möglichkeit zu haben, die Miete zu zahlen (abhängig von dem Staat, in dem Sie sich befinden). Dies ist jedoch normalerweise nur dann der Fall, wenn Sie gegen die Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen haben. wie das Eigentum beschädigt oder Drogen davon verkauft.

Umgang mit einem schlechten Vermieter

Es gibt jedoch Zeiten, in denen es sich absolut lohnt, sich gegen eine formelle Räumung zu wehren. Portman führt das Beispiel eines Vermieters an, der die notwendigen Reparaturen und die Instandhaltung der Miete nicht durchgeführt hat. Wenn ein Mieter beschließt, die Miete zurückzuhalten, bis diese Reparaturen durchgeführt wurden, liegt dies in seinen Rechten.

Natürlich könnte der Vermieter noch ein Räumungsverfahren für die unbezahlte Miete einleiten. Wenn der Mieter jedoch nachweisen kann, dass die Mieteinheit in ihrem derzeitigen Zustand unbewohnbar oder gefährlich ist und der Vermieter nicht gehandelt hat, besteht eine sehr gute Chance, dass der Richter für den Mieter entscheidet.

"Das nennt man" Habitability Defense ", und es ist eine sehr häufige", sagt Portman.

Wenn Sie das Gefühl haben, zu Unrecht vertrieben zu werden, wenden Sie sich an eine Rechtsbeistand- oder Mietervertretung in Ihrem Bundesstaat . Diese Gruppen können Sie möglicherweise auch auf Notfallmittel hinweisen, die von staatlichen oder privaten Organisationen für Einzelpersonen und Familien bereitgestellt werden, die vorübergehende Hilfe bei der Deckung der Miete benötigen.

Besondere Überlegungen für mietkontrollierte Einheiten

Bestimmte Mietmärkte sind so wettbewerbsfähig und unterliegen solchen astronomischen Ratenerhöhungen, dass Gesetze erlassen wurden, die Mieter davor schützen, aus ihren Häusern herausgepreist zu werden. Es gibt 182 Städte und Gemeinden mit Mietkontroll- oder Mietstabilisierungsgesetzen, hauptsächlich in Kalifornien, New York und New Jersey.

Diese Mietkontrollgesetze machen es für einen Vermieter illegal, die Miete von Jahr zu Jahr über einen bestimmten Prozentsatz hinaus zu erhöhen. Die einzigen Ausnahmen sind, wenn ein Mieter eine Einheit freiwillig verlässt oder vertrieben wird. Zu diesem Zeitpunkt kann der Vermieter den Zinssatz auf seinen vollen Marktwert erhöhen.

"Also, was machen einige Vermieter in dieser Situation? Sie versuchen aus den Gründen zu räumen, die nach der Räumungsverordnung" nur aus gutem Grund "zulässig sind", sagt Portman. "Wenn sie erfolgreich sind, können sie zum neueren, heißeren und höheren Preis neu mieten."

Die Definition von "gerechter Ursache" ist in jedem Zustand unterschiedlich. In Kalifornien zum Beispiel dürfen Vermieter nach staatlichem Recht einen Mieter ausschließen, wenn sie vorhaben, die Einheit grundlegend umzubauen. Sofern das jeweilige Stadtgesetz nichts anderes vorsieht, muss der Vermieter nicht einmal die erforderlichen Baugenehmigungen einholen, bevor er den Mieter zum Verlassen auffordert.

"Das ist eine Lücke, durch die man die Titanic segeln kann", sagt Portman.

Vermieter können einen Mieter auch rausschmeißen, wenn der Vermieter oder ein qualifizierter Verwandter vorhat, selbst in die Einheit zu ziehen, oder wenn sie die Einheit von Wohn- auf Gewerbeimmobilie umstellen möchten. Städte wie San Francisco verlangen von den Vermietern, dass sie nachweisen, dass sie ihren Plan für eine bestimmte Anzahl von Jahren umgesetzt haben. Wenn nicht, kann der Mieter zum ursprünglichen Preis wieder einziehen.