วิธีการพลิกบ้าน

การพลิกบ้านคือการซื้อบ้านหรือทรัพย์สินโดยมีเจตนาที่จะขายเพื่อหากำไร แต่ลอจิสติกส์นั้นค่อนข้างซับซ้อน มีการตัดสินใจมากมายตั้งแต่เริ่มต้น คุณควรซื้อที่ไหน หากคุณซื้อบ้านในละแวกใกล้เคียงที่กำลังเติบโต คุณกำลังฝากเงินจากพื้นที่ใกล้เคียงที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น หากคุณตัดสินใจซื้อในการพัฒนาใหม่ คุณจะต้องดึงดูดผู้ซื้อบ้านระดับบนที่ต้องการคุณสมบัติที่หรูหราและพื้นที่ที่มีให้ในแถบชานเมือง หากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี คุณสามารถทำกำไรได้ดี แต่ถ้ามีบางอย่างผิดพลาด -- งบประมาณที่ผิดพลาด, ปัญหาด้านเวลา, อาชญากรรมที่พุ่งสูงขึ้นในละแวกที่กำลังเติบโตนั้น -- คุณอาจติดอยู่กับบ้านที่คุณไม่สามารถกำจัดได้

แกลเลอรี่รูปภาพอสังหาริมทรัพย์

การพลิกผันของบ้านขึ้นอยู่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเราทุกคนรู้ว่าเป็นวัฏจักร ในช่วงที่เฟื่องฟู ครีบได้เปรียบและเกือบจะสามารถบอกราคาได้ในบางพื้นที่ แต่ในช่วงเวลาที่ช้า บ้านที่ซ่อมแซมแล้วเหล่านี้จำนวนมากสามารถวางตลาดได้เป็นเวลาหลายเดือน

เมื่อคุณรู้แล้วว่าต้องการซื้อที่ไหน ขั้นตอนต่อไปคือการตัดสินใจเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการซื้อ หากคุณมองหาผู้ให้บริการ คุณมุ่งมั่นที่จะปรับปรุงบ้านซึ่งต้องใช้เวลาและเงิน หากคุณซื้อทรัพย์สินรอการขายในการประมูลหรือจากธนาคารคุณอาจได้รับการต่อรองราคาบ้านที่มีราคาต่ำมาก แต่จำไว้ว่าหากเจ้าของเดิมไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้ พวกเขาอาจจะไม่สามารถจ่ายค่าบำรุงรักษาได้เช่นกัน ดังนั้นคุณอาจต้องจัดการกับหนูรบกวนหรือหลังคารั่ว

ผู้ให้บริการส่วนบนและการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่คิดเมื่อนึกถึงการพลิก แต่มันเป็นไปได้ที่จะพลิกบ้านโดยไม่ต้องทำอะไรเลย ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูในช่วงต้นถึงกลางปี ​​2000 ครีบสามารถซื้อบ้านก่อสร้างใหม่ เก็บไว้สักสองสามเดือนแล้วขายได้กำไร ตอนนี้มีแนวโน้มที่จะพยายามพลิกบ้านในการพัฒนาใหม่ระดับไฮเอนด์ในเขตชานเมืองรอบนอก หากการพัฒนาเชิงพาณิชย์และการค้าปลีก (อ่านว่า ซุปเปอร์สโตร์กล่องใหญ่) เกิดขึ้น ก็อาจทำให้มีผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก แต่ถ้าสถานการณ์ไม่สมบูรณ์แบบ เช่น ถ้าน้ำมันขึ้นราคา ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลีกเลี่ยงการเดินทางครั้งใหญ่ การพลิกกลับแบบนี้ก็ค่อนข้างเสี่ยง

แล้วทำไมคนถึงพลิกบ้าน? และผู้ซื้อและผู้ขายโดยเฉลี่ยต้องรู้อะไรเกี่ยวกับการพลิกกลับก่อนลงทุน? พลิกบ้านทำเงินได้เท่าไหร่? และคุณธรรมแบบไหนที่คุณเดินโดยจ่ายเงินดอลลาร์ต่ำสุดให้กับผู้ที่สูญเสียบ้านของพวกเขา? เราจะแก้ไขปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดในขณะที่เราตรวจสอบศิลปะการพลิกบ้าน

1. การเงินพลิกบ้าน
2. เคล็ดลับการพลิกบ้าน
3. พลิกบ้านใหม่และการยึดสังหาริมทรัพย์
4. Flipping Fixer-Uppers

ถ้าคุณดูช่องเคเบิลแบบบ้านและสวน ดูเหมือนทุกคนจะพลิกบ้าน "Flip This House" และ "Flipping Out" เป็นเพียงส่วนหนึ่งของข้อเสนอเคเบิลหลายๆ รายการที่ยกย่องการซื้อบ้านและขาย ได้อย่างรวดเร็ว ในราคาที่สูงขึ้นอย่างมาก แต่การพลิกบ้านเป็นเหมือนบทเรียนการลงทุนขั้นพื้นฐาน: ซื้อต่ำขายสูง คุณต้องการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาต่ำเกินไปหรืออยู่ในสภาพที่ไม่ดีพอที่คุณสามารถลงทุนเวลาและเงินเพียงเล็กน้อยก่อนที่จะขายได้ มีคนจำนวนมากที่ประกอบอาชีพจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาและหันไปหาผลกำไรอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งต่างๆ ไม่ได้ง่ายดายนัก

­

คำแนะนำแรกที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ให้: จัดทำงบประมาณ ในขณะที่การหาสถานที่ที่สมบูรณ์แบบและรู้จักชุดทักษะของคุณ (หรือมีเพื่อนที่มีทักษะต่างๆ) เป็นสิ่งสำคัญ แต่การจัดทำงบประมาณคือจุดที่ครีบใหม่มักล้มเหลว จะเริ่มที่ไหน? ขั้นแรก รับเงินทุน

ขั้นตอนนี้ค่อนข้างง่ายเมื่อ การ จำนองซับไพรม์กำลังร้อนแรง การจำนองเหล่านี้ทำให้ผู้ซื้อสามารถจ่ายเงินดาวน์เพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยก็ได้ เพื่อแลกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แต่เมื่อคุณวางแผนที่จะเป็นเจ้าของบ้านเพียงไม่กี่เดือน นั่นเป็นปัญหาเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดอยู่ในภาวะราบเรียบ การได้รับการจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นยากกว่า และอัตราดอกเบี้ยที่สูงเสียดฟ้าจะทำให้กระเป๋าเงินของนักลงทุนว่างเปล่าเมื่อมีทรัพย์สินอยู่ในตลาด

เป็นผลให้เงินสดมีบทบาทมากขึ้นในการเริ่มต้นพลิกนั้น ยิ่งคุณสามารถจ่ายเงินดาวน์ได้มากเท่าไหร่ อัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น และแน่นอนว่าการมีเงินสดไว้ใช้จ่ายเพื่อแก้ไขพลิกกลับช่วยได้มาก เราจะมาดูวิธีการจัดทำงบประมาณกันต่อไป

ธงแดง

ยึดถือกฎพื้นฐานของการต่อรองราคา: หากข้อเสนอฟังดูดีเกินจริง ก็น่าจะเป็นเช่นนั้น นั่นเหมาะสำหรับบังกะโลที่สมบูรณ์แบบราคาถูกและผู้รับเหมาที่เป็นมิตร ขอข้อมูลอ้างอิงจากผู้รับเหมาเสมอ - จากลูกค้าตลอดจนผู้ขาย

นอกจากนี้ ให้ระวังบ้านแฟรงเกน ซึ่งเป็นบ้านเก่าแก่ที่มีการต่อเติมและสร้างใหม่บางส่วนเมื่อเวลาผ่านไป บ้านเหล่านี้อาจต้องมีการยกเครื่องสายไฟทั้งหมดและอาจทำให้เกิดอาการปวดศีรษะที่มองไม่เห็นได้หลายอย่าง

หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านสร้างใหม่ การจัดทำงบประมาณสามารถทำได้ง่าย มันเหมือนกับการซื้อบ้านที่คุณวางแผนจะอาศัยอยู่จริงๆ -- คุณต้องครอบคลุมค่าจำนอง ประกันภาษีค่าธรรมเนียมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทนายความและก็เท่านั้น อย่างไรก็ตาม ในตลาดที่ชะลอตัว อุปทานของบ้านมีมากกว่าอุปสงค์ ดังนั้น คุณอาจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้นานกว่าที่คุณวางแผนจะเป็นเจ้าของ

หากคุณกำลังทำงานเกี่ยวกับผู้ให้บริการด้านบน งบประมาณจะเริ่มเพิ่มขึ้นเมื่อคุณพิจารณาถึงการปรับปรุงใหม่ที่คุณต้องทำ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ คุณควรบวก 20 เปอร์เซ็นต์ในการประมาณการของคุณสำหรับต้นทุนสุดท้าย หากคุณประเมินค่าสูงไป คุณจะได้รับลาภอันน่าประหลาดใจ แต่ถ้าคุณประเมินค่าต่ำไป คุณจะติดอยู่กับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด

การปรับปรุงโครงสร้าง เช่น ประปาไฟฟ้าฉนวน การควบคุมศัตรูพืช และHVACมักจะเป็นการปรับปรุงที่เซ็กซี่น้อยที่สุดแต่สำคัญที่สุดที่ตีนกบสามารถทำได้ พื้นไม้เนื้อแข็งใหม่และสีเคลือบอาจทำให้ผู้ซื้อเข้ามาใกล้ แต่ ปัญหาเรื่อง ปลวกสามารถทำลายข้อตกลงได้อย่างรวดเร็ว หากทักษะทางเทคนิคของคุณยังไม่เพียงพอ คุณจะต้องคิดค่าแรงด้วย (ซึ่งรวมถึงเวลาและเงินที่เสียไปหากคุณรอให้พี่เขยของคุณเดินสายไฟให้เสร็จ)

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แนะนำให้ซ่อมแซมห้องครัวและห้องน้ำเพื่อผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีที่สุด นอกเหนือจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างแล้ว ซึ่งอาจรวมถึงตู้ใหม่ เคาน์เตอร์ ฮาร์ดแวร์ อ่างล้างหน้า แบ็กสแปลช เครื่องใช้ พื้น และไฟส่องสว่าง การอัพเกรดห้องครัวอาจมีราคาแพง แต่ก็สร้างความประทับใจได้มาก (เช่น เคาน์เตอร์หินแกรนิตและที่เก็บไวน์) คุณยังสามารถตัดสินใจที่จะใช้สีเขียว (ดูวิธีการทำงานของอาคารสีเขียว ) ซึ่งสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านได้เมื่อมีการวางตลาดการปรับปรุงใหม่เป็นการประหยัดเงิน แน่นอน คุณจะลดต้นทุนได้หากบ้านมีโครงสร้างที่ดีและเพียงแค่ต้องการทาสีและพรมที่ปรับปรุงใหม่ แต่สิ่งต่างๆ อาจมีราคาแพงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังใช้ผู้รับเหมาและแรงงานภายนอก

อีกประการหนึ่งที่ต้องพิจารณาก็คือการลดความน่าดึงดูดใจ -- ภายนอกบ้าน คุณอาจต้องทาสี จัดภูมิทัศน์ และแก้ไขถนนรถแล่น ซึ่งจะช่วยเพิ่มงบประมาณ หากคุณซื้อของในละแวกบ้านราคาแพง การตัดหญ้าและซ่อมแซมรั้วอาจไม่เพียงพอ อาจมีค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน ในละแวกใกล้เคียงที่กำลังมาแรง คุณอาจต้องใช้งบประมาณสำหรับมาตรการรักษาความปลอดภัย

ดังนั้น เมื่อคุณมีงบประมาณแล้ว คุณสามารถเลือกจุดที่ต้องการได้ ซึ่งเราจะพูดถึงในครั้งต่อไป

บ้านพลิกบนทีวี

คำว่า "พลิกบ้าน" ใช้เฉพาะในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ถึงต้นทศวรรษ 2000 และบางคนบอกว่ามันสูญพันธุ์ไปแล้ว เมื่อพิจารณาว่า "พลิกกลับ" หมายถึงการทำกำไรอย่างรวดเร็ว ซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ราบเรียบ แต่คำนี้เริ่มได้รับความนิยมจากรายการทีวี เกี่ยวกับการปรับปรุงบ้าน "Trading Spaces" "Extreme Home Makeover" และคุณปู่ของรายการปรับปรุงทั้งหมด "This Old House" ทำให้การปรับปรุงใหม่ดูสนุกและง่ายดาย และรายการอย่าง "บันไดอสังหาริมทรัพย์" "พลิกบ้านหลังนี้" และ "พลิกออก" เปลี่ยนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นละครเซ็กซี่ที่น่าตื่นเต้นเร้าใจ ในทีวี การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ดูเหมือนจะเสร็จสิ้นภายในเวลาไม่ถึงชั่วโมง ปูนฉาบอาจตกบนหัวผู้รับเหมาและโครงการอาจใช้งบประมาณเกินงบ

เมื่อคุณตัดสินใจว่าจะพลิกบ้านแบบไหน -- การก่อสร้างใหม่ ผู้ซ่อมบน หรือ การยึดสังหาริมทรัพย์คุณจะต้องหาพื้นที่ใกล้เคียง อย่าหวงงานวิจัยที่นี่ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้สำรวจพื้นที่นั้นจริงๆ - ขับรถไปรอบๆ ในระหว่างวันและตอนกลางคืน ตรวจสอบราคาขายล่าสุดและดูว่ามีนกตีนกบอื่น ๆ นั่งอยู่ในบ้านเปล่าหรือไม่

หากคุณตัดสินใจที่จะพลิกบ้านใหม่ ตัวเลือกของคุณค่อนข้างจำกัดเฉพาะสิ่งที่กำลังสร้างขึ้นในพื้นที่ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย บางชุมชนก็มีข้อจำกัดสำหรับผู้ซื้อเช่นกัน โดยกำหนดให้พวกเขาอาศัยอยู่ในบ้านเพื่อไม่ให้ชุมชนกลายเป็นเมืองร้าง

หากคุณเลือกที่จะซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องซื้อจากผู้ให้กู้ บ้านรอการขายเรียกอีกอย่างว่าREOหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ให้กู้เป็นเจ้าของ การจัดซื้อ REO เป็นกระบวนการที่ใช้เวลานาน โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลาหกถึงแปดเดือน เนื่องจากธนาคารจะยึดบ้านต้องยื่นฟ้องเจ้าของบ้านซึ่งจะใช้เวลาสักครู่ ถ้าเป็นการประมูล คุณจะถูกปกครองโดยตารางเวลานั้น และเนื่องจากบ้านถูกขาย "ตามที่เป็นอยู่" ธนาคารจึงอาจไม่เต็มใจที่จะปล่อยเงินกู้

แต่ถ้าคุณตั้งใจที่จะซื้อบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์ มีเว็บไซต์มากมายที่แสดงรายการบ้านของ REO ซึ่งมักจะมีค่าธรรมเนียม และผู้ให้กู้หลายราย เช่น แฟนนี่ เม ระบุบ้านที่พวกเขามีอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ คำเตือน: เว็บไซต์เหล่านี้หลายแห่งจะให้คุณค้นหาบ้านได้ทุกที่ในประเทศ แต่ผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นพ้องกันว่าหนึ่งในข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดของครีบคือการซื้อบ้านที่มองไม่เห็น รูปบ้านอาจจะสวยแต่ไม่มีทางรับประกันอย่างอื่นได้ มันไม่ได้ให้เบาะแสใดๆ แก่คุณเกี่ยวกับละแวกนั้น และไม่มีทางรู้ว่าภาพนั้นอายุเท่าไหร่

­

คุณกำลังข้ามเส้นศีลธรรมโดยการซื้อบ้านที่คนเพิ่งสูญเสียไปหรือไม่?

พูดได้คำเดียวว่าไม่ เป็นเศรษฐกิจแบบตลาดเสรีขั้นพื้นฐาน: การซื้อบ้านที่ถูกยึดสังหาริมทรัพย์ - บ้านที่คนอื่นไม่สามารถชำระเงินได้ - คุณกำลังลดอุปทานของบ้านที่มีอยู่ ซึ่งหมายความว่าบ้านของคนอื่น ๆ จะมีมูลค่ามากขึ้น ดังนั้นเจ้าของบ้านคนต่อไปที่อาจใกล้จะสูญเสียบ้านไร่จะมีเวลาขายได้ง่ายขึ้น แน่นอน ถ้าคุณซื้อบ้านเพื่อนบ้านด้วยเงินเพียงเศษเสี้ยวของเงินที่จ่ายไป อย่าเดิมพันว่าจะได้รับเชิญไปบาร์บีคิวครั้งต่อไป

งบประมาณสามารถบอลลูนได้อย่างรวดเร็วบนผู้ให้บริการส่วนบน หากคุณตัดสินใจลงทุนในสิ่งใดสิ่งหนึ่ง คุณต้องมีความอดทนสูงต่อความเสี่ยง และกลยุทธ์ในการออก ฉันทามติจากผู้เชี่ยวชาญด้านการปรับปรุงบ้านส่วนใหญ่คือ:

ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและขอบเขตของการปรับปรุง ผู้ให้บริการอาจใช้เวลาสองสามเดือน (หรือน้อยกว่านั้น ถ้าคุณโชคดีจริงๆ) หรือหลายปีกว่าจะพลิกกลับ หากคุณต้องการลงทุนในการลงทุนของคุณ จำไว้ว่าอาจมีขี้เลื่อยจำนวนมากในอนาคต และในขณะที่ย่านที่กำลังเติบโตสามารถระเบิดได้ในชั่วข้ามคืน แต่ก็ยังมีอัตราการเกิดอาชญากรรมที่ผันผวน ธุรกิจในท้องถิ่นที่เฟื่องฟู และการพัฒนาโรงเรียน ซึ่งทั้งหมดล้วนส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินของคุณ ความอดทนเป็นกุญแจสำคัญในการรอให้พื้นที่ใกล้เคียงบินขึ้น

หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการพลิกบ้าน ให้ดูที่ลิงก์ในหน้าถัดไป

ที่ตั้ง ที่ตั้ง ที่ตั้ง

ที่ไหนดีที่สุดที่จะเริ่มพลิก? ขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณพิจารณาว่าเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีสำหรับการลงทุน ตามรายงานของNational Association of Home Buildersอินเดียแนโพลิสเป็นเมืองหลักในสหรัฐฯ ที่มีราคาเหมาะสมที่สุดสำหรับบ้าน หากคุณกำลังมองหาข้อตกลง หากคุณต้องการไปสู่ระดับไฮเอนด์ ลอสแองเจลิสเป็นตลาดหลักที่มีราคาจับต้องได้น้อยที่สุด และหากคุณกำลังมองหาการยึดสังหาริมทรัพย์RealtyTracเว็บไซต์การยึดสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าดีทรอยต์อยู่ในอันดับต้น ๆ ของรายการ

เผยแพร่ครั้งแรก: 3 ม.ค. 2551

คุณสามารถพลิกบ้านโดยไม่มีเงินสดได้หรือไม่?

พลิกบ้านหรือปล่อยเช่าดีกว่า?

พลิกบ้านทำกำไรได้หรือไม่?

ข้อเสียของการพลิกบ้านคืออะไร?

บทความที่เกี่ยวข้อง

ลิงค์ที่ยอดเยี่ยมเพิ่มเติม