Come ricostruiamo le comunità sulla scia della crisi dei pignoramenti?

Se possiedi una casa in questo momento, è una buona possibilità che ci sia almeno una casa di proprietà di una banca nel tuo quartiere. Per molti di noi, è fin troppo ovvio. Forse hai assistito al doloroso processo di sfratto dei proprietari dalla loro casa. Oppure hai appena visto i segni: un'insegna in vendita con l'etichetta "di proprietà di una banca" o una casa e un cortile non occupati che stanno lentamente cadendo in rovina.

I pignoramenti non danneggiano solo le persone che hanno perso la casa; danneggiano anche la comunità. Fanno scendere il valore della tua casa (che probabilmente è già sceso). Il cortile coperto di vegetazione e la vernice scrostata dicono ai criminali che la casa è abbandonata, quindi è un invito aperto per il furto di oggetti di valore come cavi in ​​rame o per puro vandalismo.

Come è successo? È una lunga storia, ma eccone una parte. Alla fine degli anni 2000, l'economia degli Stati Uniti è entrata in un serio centro economico (ora considerato una recessione da alcuni economisti). Molte persone sono state licenziate o hanno perso il lavoro e non sono state in grado di pagare il mutuo. Alcuni di loro probabilmente non avrebbero dovuto essere in grado di ottenere un mutuo in primo luogo: non avevano il reddito per sostenerlo, o avevano storie creditizie negative o altre cose che significavano che il loro mutuo era considerato rischioso, noto come un mutuo subprime. Avevano tassi di interesse elevati e di solito regolabili, per di più. Quando i tassi sono stati adeguati al rialzo, i pagamenti sono diventati troppo grandi per essere gestiti. Se non riesci a pagare il mutuo, la tua banca è proprietaria della casa e sei fuori di lì. Ancora peggio, si è scoperto che alcuni prestatori hanno falsificato le pratiche di prestito o gestito illegalmente procedure di preclusione.

C'è stato un numero record di pignoramenti negli ultimi anni, così tanti che le banche non hanno potuto elaborarli tutti. E non sempre erano in grado (o disposti) a mantenere le case che possedevano. I costruttori non sono stati nemmeno in grado di completare le comunità che stavano costruendo. Il risultato? Case abbandonate, case semifinite e persone che hanno acquistato in una comunità nuova di zecca e si sono ritrovate abbandonate in un mare di lotti vuoti.

Al momento della stesura di questo articolo, i rapporti indicano che nel 2012 potrebbe verificarsi una nuova ondata di pignoramenti, bloccati da molti dei problemi che abbiamo menzionato sopra. Sebbene non possiamo risolvere la crisi finanziaria del paese, ci sono cose che possiamo fare nel frattempo per aiutare a ricostruire le comunità che sono state colpite dalla crisi di preclusione. Si dividono in tre categorie principali: inizieremo con il tentativo di mantenere le persone nelle loro case.

1. Prevenire pignoramenti e sfratti
2. Ridurre il degrado urbano
3. Nuovi inquilini, nuovi vicini
4. Nota dell'autore

Ho detto nell'ultima sezione che se non puoi pagare il mutuo , la banca è proprietaria della tua casa e vieni sfrattato. Questa è l'essenza di base, ma a volte ci sono cose che puoi fare per evitare che accada in primo luogo. Uno di questi è un mutuo o una modifica del prestito . Quando si ottiene un prestito per acquistare una casa, si tratta di un contratto legale e vincolante: il prestatore si impegna a prestarti il ​​denaro a condizioni specifiche e tu accetti di restituirlo. Ma a volte puoi cambiare quei termini. Se non riesci a pagare il mutuo, a volte gli istituti di credito sono disposti a lavorare con te. Forse sta riducendo il capitale o il tasso di interesse, o cambiando un tasso regolabile in uno fisso.

La teoria è che preferirebbero scommettere sulla restituzione di più soldi piuttosto che pignorare, soprattutto perché rimarranno seduti sulla proprietà per chissà quanto tempo e a questo punto non si avvicineranno a ottenere ciò che è dovuto su di essa . Oltre a iniziare con la tua banca, ci sono numerose organizzazioni governative e private per aiutare le persone a elaborare prestitimodifiche. Ottenere un mutuo può essere abbastanza confuso: anche capire come modificarlo può essere difficile. Un esempio è la HOPE Now Initiative, uno sforzo congiunto della Federal Housing Commission, consulenti e prestatori per aiutare i proprietari di case a modificare o altrimenti elaborare i loro mutui per evitare la preclusione. C'è anche il federale HARP (Home Affordable Refinance Program). Tutti questi programmi richiedono il rispetto di criteri specifici e i critici sostengono che gli istituti di credito e il governo non stanno facendo abbastanza per aiutare. Le banche potrebbero non essere disposte a modificare un prestito perché pensano che invii il messaggio sbagliato alle persone che si attengono ai termini originali del loro mutuo.

Oltre a questi gruppi, ci sono anche organizzazioni non profit e coalizioni comunitarie per educare le persone sui loro diritti legali durante e dopo il processo di preclusione, inclusi sia gli inquilini delle case in affitto che vanno in preclusione sia i proprietari di case. Il progetto No One Leaves è stato avviato nel 2008 da alcuni studenti della Harvard Law School e, sebbene inizialmente basati a Boston, hanno alcuni capitoli e collaborano con altre organizzazioni. Hanno aiutato i proprietari di case nei casi in cui i prestatori hanno elaborato illegalmente i pignoramenti: alcune persone non avevano idea che non potevano effettivamente essere pignorati e avrebbero perso le loro case senza assistenza legale gratuita.

Sfortunatamente, non c'è sempre un modo per tenere le persone nelle loro case. Una volta che sono stati sfrattati, ci sono ancora cose che le comunità possono fare. Dipende solo da quanto sei investito.

Truffe sulla modifica del prestito

Proprio come c'erano pratiche illegali che si verificavano con prestiti e pignoramenti, ci sono anche aziende che cercano di trarre vantaggio da persone che cercano disperatamente di modificare i loro prestiti ed evitare la preclusione. Spesso, queste aziende promettono risultati estremi (come vendere la tua casa in un mese e permetterti di abbandonare il tuo mutuo senza pagare nulla) e richiedono una tassa pesante per avviare il processo. Fai le tue ricerche e non indebitarti ulteriormente: ci sono molti consigli gratuiti da trovare.

C'è stato un tempo in cui tutti conoscevano i loro vicini. Anche se questo non è più sempre vero, molte persone vivono in quartieri che sono stati in giro abbastanza a lungo da avere un vero senso di comunità, o hanno lavorato duramente per promuoverli. Se non conosci o non ti preoccupi dei tuoi vicini quando sono lì, allora forse non ti importerà nemmeno una volta che se ne saranno andati. Oppure potresti pensare che non c'è davvero nulla che puoi fare in entrambi i casi. Tuttavia, molte comunità negli Stati Uniti non sono disposte a guardare tristemente quella casa abbandonata e sperare che le cose migliorino. Agiscono.

Se vivi in ​​una comunità con un'associazione di proprietari di case o di quartiere, probabilmente è più facile farlo, ma anche gli individui possono farlo. A volte è semplice come una persona che falcia il cortile e taglia i cespugli del lotto abbandonato accanto, o raccoglie i fogli gratuiti che si accumulano alla fine del vialetto. Le associazioni possono formare una task force per organizzare la pulizia del disordine o persino cambiare le decorazioni stagionali per far sembrare che la casa sia ancora occupata. All'inizio potrebbe sembrare sciocco, ma se sai che il furto e il vandalismo sono una possibilità reale, può essere un enorme deterrente. I membri della comunità possono anche fare il lavoro per contattare i prestatori e chiamarli incaricati di prendersi cura della proprietà.

A volte i vicini sono quelli che informano i governi locali delle proprietà abbandonate: altrimenti non hanno le risorse per stare al passo con tutte loro. Questo ci porta alle leggi sulle case abbandonate. Un sacco di posti li hanno ma non hanno le risorse per farli rispettare - ed è qui che possono entrare in gioco anche le organizzazioni della comunità. Tuttavia, alcune città hanno riscontrato la necessità di approvare o inasprire leggi che rendono molto interessante per i proprietari mantenere belle le loro case, anche se quei proprietari sono banche. Alcuni applicano una tassa speciale per le proprietà abbandonate, impongono multe se le case cadono in rovina o addirittura vietano il compensato sulle finestre.

Se non puoi tenere le persone nelle loro case, puoi almeno mantenere le case in buone condizioni. Ciò rende il quartiere più sicuro e rende quelle case più attraenti per i potenziali acquirenti . A proposito di potenziali acquirenti, riempire quelle case abbandonate dovrebbe essere l'obiettivo finale di qualsiasi comunità. E non è impossibile.

Se una casa è di proprietà di una banca e la banca possiede già molte altre proprietà, perché dovrebbero voler lavorare sodo per riempire la casa nel tuo quartiere? Perché la proverbiale ruota cigolante ingrassa. È possibile per le organizzazioni e i leader della comunità chiamare o scrivere a istituti di credito per scoprire lo stato di una proprietà. Potrebbero essere disposti a rivelare quanto vorrebbero ottenere per la casa e come la venderanno (se non c'è già un segno). Potresti anche provare a convincere il prestatore a mettere in vendita la casa presso un agente immobiliare locale invece che una grande società nazionale, il che potrebbe rendere più facile la vendita. Raccogli tutte le informazioni che puoi trovare sulle vendite di case nella tua zona per rafforzare la tua tesi.

Project No One Leaves e altre organizzazioni hanno anche spinto i grandi finanziatori a vendere proprietà a banche comunitarie senza scopo di lucro, che a loro volta spesso le ipotecano (a condizioni migliori) o le affittano agli attuali inquilini o ai nuovi proprietari di case. Mentre l'organizzazione cerca di evitare lo sfratto, la banca lavora con gli attuali proprietari di case per qualificarli per un prestito. Di solito, devi dimostrare un reddito costante e che hai una difficoltà documentata che ti ha fatto rimanere indietro con il tuo mutuo. Ma se ti trovi in ​​questa situazione e ti qualifichi, la banca comunitaria farà un'offerta al prestatore originale per la casa. Allora rimani a casa tua. Le banche comunitarie o altri istituti di credito locali possono anche offrire prestiti a interessi molto bassi a comunità che necessitano di una seria rivitalizzazione per attirare acquirenti.

Pensiamo ad Habitat for Humanity come un'organizzazione che costruisce nuove case, ma ha anche un'iniziativa di rivitalizzazione del vicinato. È progettato per riunire comunità, governi locali, imprese, organizzazioni non profit e persino chiese e altri centri religiosi. L'idea è che non puoi semplicemente fare affidamento su uno di questi gruppi per ricostruire una comunità: tutti devono lavorare insieme. Una parte dell'iniziativa riguarda la ristrutturazione di case abbandonate o pignorate, preparandole per i potenziali acquirenti. Tutti sono stakeholder. Le aziende hanno bisogno di nuovi clienti. Il governo vuole le entrate fiscali, non un'altra casa abbandonata nel suo elenco di forze dell'ordine. E una volta che la casa è pronta? Le organizzazioni non profit come NeighborWorks America offrono numerose risorse per istruire le organizzazioni della comunità su come commercializzare e vendere proprietà e pianificare come vogliono ricostruire.

Se ci sono case pignorate nel tuo quartiere, puoi fare di più che aspettare fino a quando le cose non cambiano finanziariamente. Non solo aiuterà la tua comunità, ma ti gioverà anche come proprietario di una casa.

Sono colpevole quanto chiunque altro di vivere nella mia piccola bolla, ma è impossibile non notare l'impatto della crisi dei pignoramenti quando la vedi nella tua stessa strada. Ho visto case di proprietà di una banca nel mio quartiere andare all'asta per una cifra sorprendentemente piccola. È una pillola difficile da ingoiare quando sei proprietario di una casa che ha acquistato poco prima che scoppiasse la bolla immobiliare, ma d'altra parte, i nuovi proprietari hanno generalmente mantenuto le cose bene. È bello sapere che le persone là fuori si stanno unendo e lavorano duramente per ricostruire le proprie comunità.

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Fonti