ホームエクイティローンの仕組み

あなたとあなたの配偶者が途中で赤ちゃんを産むと想像してみてください。あなたはすぐに家族を始めることを計画していませんでした、そしてあなたの家はそれを反映しています。 2ベッドルーム1バスバンガローは2人にとって完璧なスターターホームのように見えましたが、今では3分の1を含めるには小さすぎると感じています。あなたはこの家が大好きなので、それを機能させたいと思っています。たくさんの部屋は、保育園という余分な部屋を追加するのに十分な大きさです。寝室の後ろの壁をノックアウトして、そこから行くことができます。または、キッチンにいる間にキッチンを拡大して、ハーフバスと保育園に足を踏み入れることもできます。それは素晴らしいことです。しかし、あなたはどこで改修のために支払うお金を手に入れますか？

この記事では、あなたの家のエクイティに対して借りることが何を意味するのか、さまざまな種類のホームエクイティローンとは何か、そしてそれを取得するのに適切な時期がいつであるかを見ていきます。

次のセクションでは、いくつかの基本を見ていきます。

1. ホームエクイティ借入の基本
2. ホームエクイティローンとリバースモーゲージ
3. 詳細の閲覧
4. 返済といくつかのヒント

あなたが担保としてあなたの家の株式を使用することを可能にするローンのいくつかの異なるタイプがあります。2つのうち、より伝統的な1つのタイプは、住宅担保ローンまたは2番目の住宅ローンとして知られています。あなたがあなたの家で2番目の住宅ローンを借りるとき、あなたは銀行から1つの一括払いのお金を借りています。指定された利率で一定期間ローンを返済する必要があります。請負業者から見積もりを受け取り、必要なものがわかっているリフォームやリフォームのようなプロジェクトの場合、2番目の住宅ローンは良い考えです。

基本を理解したところで、公平性について詳しく見ていきましょう。

エクイティについて

先に述べたように、借り手は自分の家のエクイティに対して借りることに関していくつかのオプションがあります-ホームエクイティローン（一般にセカンドモーゲージとも呼ばれます）、ホームエクイティクレジットライン（HELOCとも呼ばれます）およびリバースモーゲージ。ホームエクイティローンまたはセカンドモーゲージは、エクイティ、またはあなたがあなたの家に持っている価値の量に基づいています。住宅は一般的に時間の経過とともに価値が高くなるため、公平性は、住宅の現在の価値と最初の住宅ローンの借り入れ額との差をとることによって計算されます。家を$ 350,000で購入し、$ 300,000の住宅ローンのうち$ 175,000を返済したとします。最近の評価では、あなたの家の価値は$ 500,000になります。あなたはこのようにあなたの家のあなたの現在の公平を計算するでしょう：

$ 500,000- $ 125,000 = $ 375,000

$ 125,000の数字は、住宅ローンでまだ支払われていない金額です。そして、あなたの家は価値が高く評価されているので（株や貴重な骨董品のように）、あなたの家の公平性も高まります。多くの場合、あなたは別のローンを得るためにあなたのエクイティに対して借りるためにこの投資を使うことができるかもしれません。そして、あなたの最初の住宅ローンと同じように、あなたの家は銀行へのあなたのローンを保証する担保として機能します。あなたがあなたの2番目の住宅ローンを完済することができないならば、あなたはあなたの家を売ることを余儀なくされるかもしれません、あるいは銀行はそれをつかむかもしれません。

多くの場合、2番目の住宅ローンの長さは最初の住宅ローンよりも短くなりますが、5年から30年まで続く可能性があります。それでも、2番目の住宅ローンは一般に、最初の住宅ローンよりも少額で、債務の整理、住宅への追加資金の調達、または子供の大学の授業料の支払いを支援することを目的としています。しかし、場合によっては、住宅所有者は、住宅のエクイティの上昇に逆らって借り入れ、それによってある程度の経済的柔軟性を得ることによって、良い投資を利用したいだけです。

ホーム・エクイティ・ローンは、プロジェクトや投資のためのお金の具体的な量を必要なときに最も有用です。私たちが確立したように、住宅担保ローンはあなたの家の株式に対して借りることを含みます。ローンは一定期間にわたって返済される固定金額で提供されます。そのため、このタイプのローンは一般に2番目の住宅ローンと呼ばれます。支払いスケジュールは通常、最終的にローン全体を完済する均等な支払いを中心に設計されています。

他の種類のエクイティプランと同様に、住宅担保ローンの利子は最大$ 100,000まで税控除の対象となる場合があります。

ホームエクイティローンと同様に、借り手の家はホームエクイティクレジットライン（HELOC）の担保として機能します。基本的な意味で、HELOCは一種のクレジットカードのように機能します。貸し手は、借り手の収入、信用履歴、費用、その他の債務などのさまざまな要因を調べ、住宅の資本の割合で信用限度額を設定します。

HELOCには一定の期間が適用されますが、住宅担保ローンの場合とは少し異なります。最初の時間枠（たとえば5年）は、借り手が特別な小切手、電子送金、または特別なクレジットカードを使用してお金を引き出すことができる期間です。プランが異なればルールも異なりますが、場合によっては毎回最低額を引き出す必要があります。クレジットカードのように、借り手は彼または彼女が自由に使える金額に制限があります。借り手が事前に設定された限度額に達した場合、借り手は未払いの債務の一部を返済せずにそれ以上お金を借りることはできません。

2番目の時間枠は、借入期間の終了時に発生します。一部のプランにはクレジットラインを更新するオプションがありますが、他のプランでは通常、別の一定期間にわたって債務の返済が必要です。その他の場合、未払いの債務は、抽選期間の終了時に従来のローンに「ロール」される可能性があります。

ホームエクイティクレジットラインの条件はさまざまであるため、特定のニーズに合ったものを見つけることが重要です。これらのプランの1つを選択するときは、プランの年率（APR）およびその他のコストを考慮してください。他の多くの種類のローンと同様に、ホームエクイティプランには多くの手数料が付随する場合がありますが、一部の貸し手は手数料の一部またはすべてを免除する場合があります。いずれにせよ、これらの料金には、多くの場合、申請料、不動産鑑定、ポイントなどの初期費用（クレジット制限に反する）、弁護士費用、タイトル検索、住宅ローンの準備とファイリング料金、不動産とタイトルの保険、税金、メンバーシップ、または与信枠を利用する場合の維持費、さらには取引手数料。

抽選期間と返済期間の構造は慎重に検討する必要があります。返済期間が短すぎませんか？抽選期間中に利息の支払いをすることはできますか？これらは、ホームエクイティの与信枠を検討する際に尋ねる質問のほんの一部です。また、ほとんど自由にクレジットラインを利用できることを懸念している場合は、柔軟性が高すぎるか、過度に支出するように誘惑されます。これは、おそらくあなたにとってのタイプのローンではありません。しかし、分割払いでお金が必要な場合、おそらく複数のプロジェクトの請負業者への支払いや授業料の支払いのために、ホームエクイティのクレジットラインは非常に良い選択です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、用語の矛盾のように見える場合があります。あなたがあなたの人生の残りのために返済する必要がないかもしれないのは銀行があなたに支払うお金です。資格を得るために収入を持っている必要はありません。

もちろん、リバースモーゲージには条件があります。まず、62歳以上で、家に住んでいて、年間の少なくとも50％のリバースモーゲージを申請する必要があります。あなたはまたあなたの家を所有しなければなりません。場合によっては、住宅ローンの残高が比較的少ない場合は、リバースモーゲージからキャッシングサービスを利用して、住宅の残りの債務を返済することができます。

しかし、返済する必要のないローンのアイデアは誤解を招く可能性があります。あなたがあなたの逆住宅ローンの家を売るか、永久に引っ越すならば、あなたはローンを返済しなければなりません。あなたが家にとどまり、あなたが亡くなるまでリバースモーゲージを維持するならば、住宅ローンは家の価値で完済されるように設計されています。しかし、あなたの相続人が家を維持したい場合、彼らはローンを返済しなければなりません。そうでなければ、それは貸し手の所有物になる可能性があります、または家がローン残高よりも価値がある場合、あなたの相続人は家を売り、ローンを返済し、差額を保持するかもしれません。

従来のまたは「フォワード」住宅ローンとは異なり、リバースモーゲージは債務の増加と資本の減少を伴います。あなたの負債はあなたの公平が減少するにつれて増加します。

さまざまな種類のリバースモーゲージの中で、住宅担保転換住宅ローン（HECM）は、連邦政府が保険をかけている唯一のリバースモーゲージです。HECMプログラムは、ローン費用を制限し、貸し手にどれだけ貸し出すことができるかを伝えます。この住宅ローンは、他のリバースモーゲージよりも安くなる可能性があります。通常、州および地方自治体が提供するリバースモーゲージのみがHECMよりも安価ですが、特定の目的に使用する必要があり、ほとんどの場合、低所得層の人々が利用できます。ファニーメイからHECMまたはホームキーパー住宅ローンを通じて受け取ることができる金額に興味がある場合は、この住宅ローン計算機を試してください。

このことを考慮！

リバースモーゲージを取得する前に、それが価値があるかどうかを検討することが重要です。多くの人は、退職後の借金や多額の費用に直面した場合、感傷的な理由であれ、引っ越しに関連する仕事のためであれ、家を売りたくないと考えています。しかし、あなたがあなたの家を売ることからどれだけのお金を得ることができるかを計算し、それを新しい家を購入して維持する（または借りる）のにかかる費用と比較するのは良いことです。結局、リバースモーゲージを利用するのではなく、より小さな、またはより簡単に維持できる家に引っ越すことは、あなたの経済的利益につながるかもしれません（そして後であなたの相続人を助けるかもしれません）。家を売って小さな場所に移動することで得られる追加の資本は、退職後の収入を補い、リバースモーゲージの必要性を排除するために使用できます。住宅オプションの詳細については、AARP。あなたが思っているよりも多くの選択肢があるかもしれません。

消費者を不公正なローン契約の締結から保護するために、米国議会は1968年に消費者信用保護法（貸付真実法としても知られる）を可決しました。同法の規定によると、貸し手は住宅担保の重要な条件と費用を開示しなければなりません。プラン、APR、支払い条件、変動金利およびその他の雑費に関する情報。この法律はまた、消費者が契約をキャンセルするための口座が開設されてから3営業日を認めています。借り手がローンをキャンセルすることを決定した場合、彼または彼女は書面で債権者に通知しなければならず、その後、債権者は借り手の家の担保権をキャンセルし、すべての申請およびローン手数料を返済しなければなりません。

消費者信用保護法は、二次住宅ローンを求める一部の人々が困難な、あるいは絶望的な財政状態にある可能性があることを考慮すると、特に重要です。そのため、悪意のある貸し手は、彼らが余裕がない条件を利用して提供しようとしたり、ローン契約の側面を密かに変更したりする可能性があります。

3営業日のキャンセル期間が経過し、何らかの形で利用されたと判断した場合は、貸し手を連邦取引委員会に報告してください。弁護士への紹介については、消費者保護機関、住宅カウンセリング機関、または州弁護士会に連絡することもできます。

相違点と類似点

ホームエクイティローンの利点の1つは、固定金利です。毎月の請求額がわかります。ホームエクイティの与信枠は、一般に、公に利用可能なインデックスに基づいて変動金利を持っています。変動金利は、利息を支払う金額に関する不確実性が高まることを意味しますが、通常、利息のみを支払うか、利息と元本の一部を支払うかを選択できるという柔軟性もあります。

金利を決定する指標は、新聞に掲載されているプラ​​イムレートまたは米国財務省短期証券（「T-Bill」）レートです。変動金利は、これらの金利が変化すると変化しますが、変動金利プランには、プランの期間中に金利がどれだけ高くなるかについての上限も必要です。金利を下げることができる量に制限があるものもあります。これらの金利は、FRBが金利を引き上げたり引き下げたりすると変化します。多くの貸し手は、通常ポイントで測定される金利にマージンを追加することに注意してください。たとえば、プライムレートが4.5％であるが、貸し手のレートに1ポイントのマージンが含まれている場合、金利は5.5％になります。

一部の貸し手は、ホームエクイティプラン中に変動金利から固定金利に変換したり、債務の一部またはすべてを定期分割払いプランに変換したりすることができます。他の貸し手は、あなたの金利が事前に設定された上限に達したときにあなたがお金を引き出すことを許可しないかもしれません。

ホームエクイティローンまたはホームエクイティクレジットラインの返済プロセスは、プランの条件によって異なります。一部のエクイティプランでは、ローン中に利息を支払うだけで済み、ローンの期限が切れると元本全体が支払われることになります。

プランの支払いスケジュールでプランの終了時に残高が残っている場合は、バルーン支払いを行う準備をしてください。バルーン支払いは、手持ちのお金で、ローンを借り換えるか、別の貸し手からローンを借りることによって行うことができます。バルーン支払いができないということは、家を失う可能性があるということです。

通常、支払いオプションは柔軟であり、最低支払い額よりも多く支払うことができます。この柔軟性のために、多くの住宅担保借り手は、ローンの期日が到来したときに未払いの残高にとらわれることを避けるために、元本に定期的に支払いを行います。何らかの理由であなたがあなたの計画の終わりの前にあなたの家を売ることを決心するならば、あなたはおそらくあなたのエクイティローンを返済しなければならないでしょう。

エクイティプランに関するアドバイス

ホームエクイティローンまたはHELOCを取得することを決定する前に、より多くの債務を引き受ける余裕があるかどうかを自問してください。あなたの雇用状況は安定していますか？もしそうなら、あなたは最終的にローンを返済することができますか？あなたがお金の問題を扱っているなら、信用カウンセリング機関と話すことは非常に役に立ちます。問題が住宅ローンの支払いにある場合は、住宅都市開発省から承認された住宅カウンセリング機関のリストを入手できます。一般的に、住宅担保ローンは、特定の用途を念頭に置いている場合にのみ取得するのが最善です。ホームエクイティクレジットラインは、ホームエクイティローン（2番目の住宅ローン）よりも柔軟性がありますが、別のクレジットカードのように使用すると、問題が発生する可能性があります。

ホームエクイティローンが必要だと判断したら、買い物をすることが重要です。あなたが話す貸し手が評判が良いことを確認してください。略奪的貸し手は、高齢者をだまして手に負えないローンを受け入れさせようとしたり、低所得や信用の問題を抱えている人々を捕食します。友人や親戚に彼らが取引した銀行について尋ね、あなたが協力している貸し手を調査して、彼らが誠実に取引していることを確認してください。

ローンに関連する非常に多くの手数料や変動金利などがあるため、ある貸し手が別の貸し手よりも優れている理由を正確に判断するのは難しい場合があります。さまざまなローンのオファーを比較するために、FDICのこのワークシートを使用してみてください。それはあなたに尋ねるべきいくつかの良い質問を与え、あなたが各貸し手についての情報を整理しておくことを可能にするでしょう。

あなたの将来の貸し手と交渉することを躊躇しないでください。車を買うようなものだと考えてください。あなたが買い物をしていることを彼らに知らせて、彼らに様々な料金、料金とポイントを下げるように頼んでください。彼らに別の貸し手の条件を打ち負かしてもらいます。

貸し手を選択したら、すべての料金の「誠実な見積もり」を取得します。法律により、貸し手は申請から3日以内に見積もりを送信する必要があります。受け取ったフォームを調べて、何よりも質問をしてください。決算の1〜2週間前に、条件が誠実な見積もりにあったものから変更されているかどうかを貸し手に尋ねます。

会計士や税理士など、ローンの経験がある人を知っている場合は、見積もり、ローンの書類、契約書を確認するように依頼してください。繰り返しになりますが、質問がある場合は必ず質問してください。何かわからない場合や、契約の文言が不明確な場合でも、急いで契約書に署名しないでください。空白のフィールドがあるフォームには署名しないでください。貸し手が空白になっていると言った場合は、フィールドに線を引き、初期化します。

何よりも、必要以上のお金や余裕のない条件でローンを組まないでください。貸し手が条件が有利であるとあなたに約束したとしても、高いローン対価値比率を取ることはローンの返済を困難にし、あなたの家の所有権を危険にさらす可能性があります。ローン・トゥ・バリュー・レシオは、家の全体的な価値に対するあなたの家の借りているものの比率です。一般的に、貸し手はあなたのローン・トゥ・バリュー・レシオを80パーセント未満に保とうとします。たとえば、500,000ドルの家に250,000ドルの借金がある場合、ローンとバリューの比率はすでに0.50または50パーセントになっています。2番目の住宅ローンの場合、貸し手は150,000ドルを超えて提供しない可能性があります。これにより、ローンの合計は400,000ドルになります。つまり、ローンとバリューの比率は80％（400,000ドルを500,000ドルで割ったもの）になります。

 あまりにも多くの住宅ローンの借金に縛られないようにすることが重要です。

ローンとバリューの比率を80％未満にするようにしてください。

一部の貸し手は80％を超えるか、あなたの家の価値以上のローンを提供することさえあります。彼らはおそらくより高い金利を運び、住宅ローン保険を必要とし、あなたがあなたの家を売ることを余儀なくされた場合に返済するのがより難しいので、それらのローンを避けるようにしてください。

ホームエクイティローンおよび関連トピックの詳細については、次のページのリンクを確認してください。

初版：2001年12月5日

ホームエクイティローンはどのように機能しますか？

ホームエクイティローンでいくら借りることができますか？

ホームエクイティローンまたはクレジットラインを取得する方が良いですか？

あなたは何かにホームエクイティローンを使うことができますか？

ホームエクイティローンの平均金利はいくらですか？

関連記事

その他のすばらしいリンク

ソース