家を売る方法

不動産市場がどんなに良くても、家を売るのは複雑なプロセスです。あなたが初めての住宅販売者であるかどうかにかかわらず、あなたはおそらくたくさんの質問があるでしょう。不動産業者は必要ですか？「クロージング」とは何ですか？どのくらいの書類に記入する必要がありますか？どうすれば私の家に最適な価格を手に入れることができますか？どうすれば家を売ると同時に新しい家を買うことができますか？

この記事では、これらすべての質問への回答などを学び、「縁石の魅力」とは何か、そしてオープンハウスがすべてではない理由を説明します。

あなたの家を売る2つの主な方法があります-エージェントの有無にかかわらず。各オプションについて話し合い、検討する前に、すべての売り手が知っておくべきいくつかの一般的なヒントを見ていきましょう。

あなたの家の価値を知り、忍耐と抑制を行使することが重要です。あなたの家を評価してもらいましょう。250ドルから500ドルの値札の価値があります。良い市場では、販売価格は評価より10％から15％高くなる可能性があります。弱い市場では、販売価格は鑑定評価額前後になる可能性があります。セール価格を計算する方法については、この記事の後半で詳しく説明します。

あなたの販売の間の合併症を避けるために家の検査も重要です。売り手は検査を受けますが、販売前の住宅検査中に問題を発見すると、それらの処理方法をより細かく制御できます。あなたの家の検査があなたの家の問題を明らかにするならば、あなたが将来の訴訟を避けるためにあなたの州の開示法に精通することが不可欠です。これらの法律は州ごとに異なりますが、通常、口頭または書面で、家の中の危険物の存在や建設上の重大な欠陥を開示する必要があります。何を開示しなければならないかわからない場合は、不動産業者、弁護士、または地元の住宅当局に相談してください。

忍耐が鍵であることを忘れないでください。はい、確かに不動産業者は、住宅が市場に出回っている期間が長すぎると「古くなる」可能性があること、つまり購入者の関心を引き付けなくなっていることに懸念を表明しています。しかし、陳腐化した販売は通常、売り手が自分の家を過大評価することから生じます。逆もまた起こり得ます：家を売ろうと急いで、または新しい家に引っ越すために時間内に売ろうとすると、家は過小評価される可能性があります。

最後に、可能であれば、新しい家を購入する前に、できるだけ長く家を市場に出すようにしてください。そうしないと、2つの住宅ローンを支払うことになり、余裕がなくなる可能性があります。自分の家を売る前に買うのが待ちきれない家を見つけてしまった場合は、貸し手につなぎ融資を依頼することができます。つなぎ融資は、現在の家に十分な資本がある場合、新しい家の頭金を支払うことができる特別なタイプのローンです。また、二重住宅ローンの支払いを支援するために住宅担保ローンを取得できる場合があります。詳細については、ホームエクイティローンの仕組みに関する記事をご覧ください。

家を売るためのいくつかの基本的なレッスンを終えたので、古い議論を検討する時が来ました：私は不動産業者が必要かどうか？

1. 不動産業者が必要ですか？
2. 不動産業者を見つける方法
3. 所有者による販売のため
4. あなたの家を売る時間
5. 住宅販売を閉じる

インターネットはエージェントなしであなたの家を売ることをより簡単にしましたが、住宅販売の約93パーセントはまだある種の不動産エージェントで行われています[参照]。エージェントは、独立して、またはブローカーとして機能する会社で働くことができます。ブローカーは売り手との契約に署名します。トップエージェントは手数料の100％を受け取り、ブローカーに手数料を支払いますが、経験の浅いエージェントは手数料の30％から40％を受け取ります。

エージェントを雇うことが役立つ理由はたくさんあります。

不動産業者にとって重要なツールは、マルチプルリストサービス（MLS）です。これは、900,000人のエージェントが登録している大規模なオンラインデータベースで、全米で販売されている物件の90％のリストが含まれています[参照]。購入者はrealtor.comで無料でサービスにアクセスできます。通常、物件を掲載できるのは購読エージェントのみですが、住宅販売業者が物件を掲載するために手数料を支払う場合もあります。

エージェントの使用に伴うすべての利点には、いくつかの欠点があります。最も重要なことは、それは非常に高価です。手数料は住宅の販売価格の最大6％に達する可能性がありますが、特に良好な住宅市場では、多くのエージェントが手数料を交渉する用意があります。エージェントと協力するには、ある程度の信頼と、最も貴重な所有物を見知らぬ人の手に渡して「助けてください」と言う意欲も必要です。しかし、それは、あなたがあなたの家に持っているかもしれない感傷的な愛着を手放すこととともに、販売プロセスの一部です。

あなたがあなたの家を売却支援するために不動産エージェントを雇うことを検討している場合は、あなたが持っている間の選択、フルサービス・エージェントと割引サービスを。フルサービスのエージェントがすべてを行います。家の準備、オープンハウスの実施、MLSの使用、洗練されたマーケティング資料と庭の素敵な看板の作成、場合によってはプロの写真家を雇って家の写真を撮ります。

あなたが得るものは会社によって異なりますが、割引サービスはより少ないものを提供します。確かにあなたはより少なく支払うでしょう：割引ブローカーは通常2パーセントから4.5パーセントの手数料を請求します。一部の割引サービスは、資格のある購入者のために事前に選別されており、MLSにあなたの家を掲載する必要があります。ただし、ツアーを実施する必要があります。また、手数料が低いため、買付業者は家を見せたがらない場合があります（買付業者と販売業者は通常、販売手数料を分割します）。しかし、あなたがお金を節約し、それでもあなたの家に良い価格を得ることができると思うなら、サービスはそれだけの価値があるかもしれません。ディスカウントブローカーの例については、してみてくださいZipRealtyとハウスリベートを。

メリットとデメリットについて説明したので、エージェントを見つける方法を学びましょう。

誰が何ですか？

多くの場合、不動産業者、ブローカー、不動産業者という用語は同じ意味で使用されています。しかし、それらは異なりますか？場合によってはそうです。Realtor®は、全米不動産業者協会によって認可され、倫理規定に拘束されている人だけです。不動産業者と不動産ブローカーは本質的に同じものです。ただし、ブローカーという用語は、特定のエージェントが働いている企業またはパートナーシップを指すために使用される場合があります。この記事では、エージェントとブローカーを同じ意味で使用します。簡単にするために、Realtor®を不動産業者と呼びます。

全米不動産業者協会に所属するエージェントを見つけるのがおそらく最善であるため、彼または彼女は倫理規定に拘束されていることがわかります。不動産業者と取引したことのある知っている人に紹介を依頼してください。お住まいの地域のリストとそれらの家がどれだけ早く売れるかに注意を払ってください。あなたの近所を知っていて、以前にそこで働いたことがあるエージェントは、あなたに現在の市況についての最も正確な情報を提供することができます。オープンハウスに行くと、エージェントに直接会い、エージェントを「事前に選別」することもできます。

エージェントを見つけたら、すぐに契約書に署名しないでください。まず、時間をかけてエージェントにインタビューし、これがあなたのために働きたい人かどうかを確認します。あなたはあなたに質問をし、あなたの家に興味を持っているように見えるエージェントが欲しいので、これを就職の面接のように扱うべきです。将来のエージェントに尋ねるいくつかの良い質問があります：

代理店の開示、上場契約、販売者の開示のコピーを要求します。そして、あなたのエージェントが最初に彼または彼女がコミッションを交渉しないと主張したとしても、特にあなたが同じブローカーを通して家を購入している場合、ほとんどのエージェントは交渉します。

契約書に署名する前に、弁護士に契約書を調べてもらいます。クロージングの過程で弁護士が必要になるので、途中でアドバイスしてくれる誰かを早めに参加させるのが最善です。

ルールというよりは例外ですが、エージェントなしで家を売ることはできます。いくつかのハードワークと優れた研究により、多くのお金を節約できる可能性があります-場合によっては最大7パーセント[参照]。特にブローカーが金利を引き下げている場合、これらの節約は達成するのが難しく、市場に大きく依存する可能性があることに注意してください。

可能な節約を超えて、あなた自身であなたの家を売ろうとする他の正当な理由があります。あなたはあなたの家を最もよく知っており、最近現場に来たばかりのブローカーよりもその利点と歴史をよりよく伝えることができるかもしれません。あなた自身の住宅販売を行うことはまたあなたに完全なコントロールを与えます。ブローカーがあなたに正直であるかどうかも不思議ではありませんし、あなたはあなたの家の扱い方を教えてくれる誰かに対処する必要もありません。

あなたは露出の欠如と戦わなければならないでしょう-あなたはおそらくMLSやブローカーの連絡先にアクセスすることができないでしょう。買い手はまた、通常、ブローカーとの取引をより快適にしています。あなたがエージェントで得るかもしれないより低い販売価格で解決する準備をしてください。

自分で家を売るのは時間がかかり、ストレスを感じる可能性があります。あなたはあなた自身で広告を出し、ツアーをスケジュールし、個人的に交渉し、そして必要な専門家（検査官、弁護士、タイトル会社）を見つけて予約しなければなりません。

それでも、あなたが仕事に満足しているなら、それらの理由があなたを思いとどまらせないでください！あなたは確かにお金を節約することができます、そしてあなた自身のエージェントとして行動することは満足のいく経験になることができます。だからあなた自身で販売するためのいくつかのヒントを読んでください。

自分で販売するためのヒント

まず、公正な住宅法を遵守していることを確認してください。次に、広告が鍵となります。地元紙の求人広告に広告を出し、不動産紙や週刊新聞の挿入物を調べます。所有者による販売や所有者ネットワークによる全国販売など、オンラインで宣伝できるサイトを見つけてください。広告には、寝室、バスルーム、特別なアメニティの数などの基本情報を含める必要があります。市場価格を下回る価格やセールに含まれる家具など、特定のフレーズが役立つ場合があります。

自分で売るとき、あなたはおそらくお金を節約しようとしていますが、あなたの庭のための素敵な木製の看板に投資することは大きな違いを生むことができます。会社によっては、魅力的でプロフェッショナルなサインを100ドルから200ドルで手に入れることができるはずです。（プラスチックの看板やスタンドは50ドル未満で実行できます。）それだけの価値があります。通りから見える前庭に置いてください。電話番号が記載されていることを確認してください。あなたの家についての配布物が入った情報ボックスを含めることは役に立つかもしれません。間取り図や機能などの一般的な情報を提供するだけでなく、提示価格をリストすることで、コミットする準備ができていない購入者を排除することができます。

友達、知人、同僚、バーテンダー、医者、弁護士、その他の人と話してください！彼らが家を探している誰かを知っているかどうか彼らに尋ねてください。これはあなたに買い手を見つけるのを助けるだけでなく、友人を通してやって来る誰かがプロセスを容易にします。

ブローカーが電話をかけることに注意してください-彼らは買い手を約束するかもしれませんが、彼らにただ一人の買い手を連れてくるようにさせることはあなたにエージェントの手数料の責任を負わせるかもしれません。あなたは、あなたが代理人と独占的な契約を結んでいないが、家が紹介された買い手に売られた場合、彼または彼女に料金を支払う用意があることを示す文書を弁護士に作成させることができます。この料金は通常、購入価格の1％から3％、または通常の手数料の半分です。

このプロセス全体を通して、適切な価格設定が不可欠です。価格が高すぎる家は、前に説明したように、古くなるリスクがあります。そして、家が市場にとどまるにつれて下落し続ける価格は、あなたの交渉力を弱体化させ、あなたがあなたの家がどれだけの価値があるかわからないことを見込みのある買い手に伝えます。

購入者を見つけて合意に達した場合は、おめでとうございます。成約プロセスは、エージェントの有無にかかわらず基本的に同じであるため、記事の後半で説明しますが、いずれの場合も、売買契約を作成するために弁護士を雇うことをお勧めします。地域の規制は劇的に異なり、一部のハンドブックには標準契約書のコピーがありますが、その契約書はお住まいの地域では有効でない場合があります。

あなたがエージェントと仕事をしているかどうかにかかわらず、あなたがあなたの家を売るときに従うべきいくつかの標準的な慣行があります。

前にも言いましたが、おそらくあなたの家を売る上で最も重要な部分なので、もう一度言います。あなたの家を過大評価しないでください。鑑定を使用することは役立ちますが、最終的には市場が価格を決定します。あなたの家と地域のさまざまな属性も考慮してください-場所、学校、天気、住宅市場、特別な設備、そして近所の住宅価格。ブローカーと仕事をしている場合、この情報を共有することで、ブローカーはあなたの家をよりよく売ることができます。あなたの家の価格を高くしすぎると、もっと危険があります。価格が低すぎると、複数のオファーを受け取る可能性が高くなり、価格が上昇するはずです。

売り出す前に家を準備し、批判的で客観的な目で見る準備をしてください。カーペット、電化製品、窓など、家を徹底的に掃除する専門サービスを雇うことを検討してください。余分な雑然としたものを取り除きます。これは手入れの行き届いた家であり、廊下に散らばっている古い新聞や子供のおもちゃの山でさえ、購入者をあなたの家から別の家に追いやることができることを伝えたいと思います。

あなたの家は絵を描く必要がありますか？モールディング、シャッター、トリムを交換する必要がありますか？家の中はオフホワイトをお勧めしますが、外のひび割れやはがれのペンキをタッチすると、「縁石の魅力」、つまり家の前に立っているときに購入者が見るものを大幅に高めることができます。ゴミ箱は必ず片付けてください。いくつかの花を前に出します。縁石に立って、たまたま通りかかったときに訪れたい家かどうかを考えてみましょう。

オファーの選び方

あなたのエージェントは、将来の購入者のクレジットとデビットの履歴、収入、雇用状況、頭金に利用できる金額、および閉鎖するまでに必要な時間を調べることによって、あなたの家を買う余裕がない購入者を取り除くことができるはずです家（6〜8週間である必要があります）。

あなたの代理人は法律によりあなたにすべての申し出を開示することを義務付けられていますが、彼または彼女がそうすることをもう一度主張してください。また、契約には、すべてのオファーを報告することを要求する条項が含まれている必要があります。

あなた自身の財政について考えてください。あなたはおそらく理想的な価格を念頭に置いていますが、最終的には、どの価格で決済するつもりですか？新しい家で頭金を支払うため、または車の支払いのために特定の金額が必要ですか？また、販売プロセスで発生する料金（エージェントの手数料（エージェントがいる場合）、クロージングコスト、弁護士費用など）にも注意してください。これらの数値を会計に織り込んで、このプロセスが完了したときにどこに立つかを考えてください。

オープンハウスの神話

多くの人が住宅販売について考えるとき、彼らはオープンハウス、オードブル、ソフトな音楽、そして家の中を歩き、質問をし、エージェントが家の美徳を賞賛するのを聞く見知らぬ人を思い浮かべます。オープンハウスは今でも住宅販売で使用される人気のあるツールですが、その有用性は実際にははるかに過大評価されています。全米不動産業者協会によると、オープンハウス方式で販売されている住宅はわずか3パーセントです。実際、オープンハウスは住宅販売業者よりもエージェントにとってはるかに便利です。エージェントがオープンハウスの運営に費やす数時間は、多くの新しいクライアントを生み出す可能性があります。次に、オープンハウスの恩恵を受けることができるかどうかを慎重に検討してください。あなたのエージェントがあなたの家を宣伝する良い仕事をしているなら、オープンハウスを実施するための余分な時間と費用は必要ないはずです。例外は「キャラバン」かもしれません先に説明したように、これはあなたの家についての情報を買付業者に広めるのに役立ちます。

おめでとう！あなたは買い手を見つけ、販売価格に同意し、あなたの家を売る準備ができています。長くて疲れ果てたプロセスはもうすぐ終わります。さあ、取引を成立させる時が来たのですが、それはどのように行われるのでしょうか？

まず、タイトル会社が必要になります。所有権会社は、所有権を誰かに与える文書である所有権証書を調べ、所有権の主張の争いや不完全な文書などの問題を探します。彼らはまた、通常住宅購入者に発行され、タイトルの問題から生じる損失に対して保証するタイトル保険を発行します。

次に、弁護士、できれば不動産問題を専門とする弁護士が必要になります。特に不動産業者と契約を結んだ場合は、すでに連絡を取っていることを願っています。その後、彼または彼女は売買契約を作成し、あなたと買い手が販売に含まれる家からのアイテム（主要な電化製品、家具、備品など）、頭金の金額を含むことができる詳細を理解するのを手伝うことができます支払い、終了日と所有日、販売の条件（検査など）、住宅ローンの詳細、終了費用は誰が支払うか、そしてもちろん販売価格。

あなたの弁護士はまた、この契約が公正であり、隠されたまたは欺瞞的な条項が含まれていないことを保証するのに役立ちます。そして、彼または彼女はあなたの住宅販売からの税の影響についてあなたに助言することができます。あなたがあなたの住宅販売で利益を上げているならば、それは素晴らしいです、しかし米国政府がパイの一部を手に入れようとしていることに注意してください。しかし、弁護士が言うように、過去5年間のうち2年間自宅に住んでいた場合、通常、最大250,000ドルのキャピタルゲイン（夫婦の場合は500,000ドル）を除外できます。家に住んで2年未満であるが、転職、健康上の理由、またはその他の特別な状況のために引っ越しをしている場合も、除外を受けることができます。

契約が締結されたら、ほぼ完了です。残っているのは、引っ越し業者を見つけ、鍵を渡して、所持日までに出て行くことだけです。

住宅販売の詳細と関連情報については、次のページのリンクを確認してください。

初版：2006年12月6日

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