家を買うことはアメリカンドリームの具現化です。しかし、必ずしもそうとは限りませんでした。実際、1930年代以前は、アメリカの10家族のうち4家族だけが自分の家を所有していました。それは、家をまとめて買うのに十分な現金を持っている人はほとんどいないからです。そして1930年代まで、住宅を購入するために特別に設計された銀行ローンのようなものはありませんでした。これは現在、住宅ローンとして知られています。
簡単に言えば、住宅ローンはあなたの家が担保として機能するローンです。銀行または住宅ローンの貸し手は、あなたに多額のお金（通常は家の価格の80％）を貸し出します。これは、設定された期間にわたって、利子を付けて返済する必要があります。あなたがローンの返済に失敗した場合、貸し手は差し押さえと呼ばれる法的手続きを通じてあなたの家を持ち帰ることができます。
何十年もの間、利用可能な住宅ローンの唯一のタイプは、30年にわたって返済された固定金利ローンでした。それは定期的な-そして比較的低い-毎月の支払いの安定性を提供します。 1980年代には、アジャスタブルレート住宅ローン（ARM）が登場しました。これは、住宅ローンの存続期間中、毎年調整または「リセット」される、さらに低い初期金利のローンです。最近の住宅ブームのピーク時に、貸し手が資格のない借り手でさえ住宅ローンに押し込もうとしたとき、彼らはより短いリセット期間、食欲をそそる低い「ティーザー」レート、そしてレート上昇の制限のない「創造的な」ARMを提供し始めました。
あなたが悪いローンを悪い経済と結びつけるとき、あなたは横行する差し押さえを得る。2007年以来、25万人以上のアメリカ人が毎月差し押さえ手続きに参加しています[出典：Levy ]。現在、これらの差し押さえは完全な差し押さえに変わりつつあり、2010年には100万戸に達すると予想されています[出典：Veiga ]。
住宅崩壊以来の差し押さえの洪水を振り返ると、多くの借り手が彼らが署名した住宅ローンの条件を完全に理解していなかったことは明らかです。ある調査によると、ARMの借り手の35％は、金利がどれだけ上昇するかについて上限があるかどうかを知りませんでした[出典：ペンス]。これが、住宅ローンの条件、特に「非伝統的な」ローンの落とし穴を理解することが不可欠である理由です。
この記事では、さまざまな種類の住宅ローンのそれぞれを見て、エスクローや償却などの紛らわしい用語をすべて説明し、毎月合計される可能性のある隠れたコスト、税金、手数料を分析します。最も基本的な質問から始めましょう：住宅ローンとは何ですか？
- 住宅ローンとは何ですか？
- 住宅ローンの歴史
- 住宅ローンの支払い
- 固定金利の住宅ローン
- アジャスタブルレート住宅ローン
- 他の種類の住宅ローン
- APRを理解する
- オリジネーション料金
- ローンの対象
- 住宅ローンの申し込み
- クロージングコストとは何ですか？
- クロージングコストのリスト、パートI
- クロージングコストのリスト、パートII
- クロージングコストのリスト、パートIII
- 民間住宅ローン保険
- ファニーメイとフレディマック
- 差し押さえとは何ですか？
- お金を節約する方法
住宅ローンとは何ですか？
法的には、住宅ローンは「債務返済の担保として債権者に財産を差し入れる」ことです[出典：YourDictionary.com ]。平易な英語では、住宅ローンはローンです。多くの人にとって、これは彼らがこれまでに借りる最大のローンです。通常のローンでは、明示的な担保はありません。貸し手はあなたの信用履歴、あなたの収入とあなたの貯蓄を見て、あなたが良いリスクであるかどうかを決定します。住宅ローンの場合、ローンの担保は家そのものです。あなたがローンを返済しない場合（それに含まれるすべての手数料と利子とともに）、貸し手はあなたの家を取ることができます。
銀行は伝統的な住宅ローンの貸し手です。小切手や普通預金口座に使用している銀行で住宅ローンを申請するか、他の銀行で最高の金利と条件を探し回ることができます。自分の周りで買い物をする時間がない場合は、住宅ローンブローカーと協力して、さまざまな貸し手をふるいにかけて最良の取引を交渉することができます。ただし、住宅ローンの提供元は銀行だけではありません。信用組合、一部の年金基金、さまざまな政府機関も住宅ローンを提供しています。
他のローンと同様に、住宅ローンには、固定または調整可能な金利と、ローンの期間または「期間」が5年から30年の範囲で含まれます。他のほとんどのローンとは異なり、住宅ローンには多くの関連費用と手数料がかかります。クロージングコストなど、これらの料金の一部は1回だけ発生しますが、その他の料金は毎月住宅ローンの支払いに追加されます。
住宅ローンの歴史
あなたは住宅ローンが何百年も前から存在していると思うかもしれません-結局のところ、誰もが家の代金を全額支払う余裕があるのでしょうか？しかし、住宅ローンが実際に始まったのは1930年代のことでした。銀行がこの新しいアイデアを推し進めなかったことを知って驚くかもしれません。保険会社はそうしました。これらの大胆な保険会社は、手数料や利息でお金を稼ぐためではなく、借り手が支払いに追いつかなかった場合に不動産の所有権を取得することを期待してこれを行いました。
現代の住宅ローンが誕生したのは1934年のことでした。連邦住宅局（FHA）が重要な役割を果たしました。大恐慌から国を引き離すのを助けるために、FHAは既存のプログラムの下で住宅ローンを得ることができなかった人々を対象とした新しいタイプの住宅ローンを始めました。当時、家を所有していたのは10世帯のうち4世帯だけでした。住宅ローンの条件は、物件の市場価格の50％に制限されており、返済スケジュールは3年から5年に渡って延期され、一括払いで終了しました。当時の80％のローンは、頭金が80％であったことを意味しました-あなたが融資した金額ではありません！そのようなローン条件で、ほとんどのアメリカ人が賃貸人であったのも不思議ではありません。
FHAは、頭金の要件を引き下げるプログラムを開始しました。彼らは、80％のローントゥバリュー（LTV）、90％のLTV、およびそれ以上を提供するプログラムを設定しました。これにより、商業銀行と貸し手は同じことをすることを余儀なくされ、平均的なアメリカ人が家を所有する機会がさらに増えました。
FHAはまた、単に「誰かを知る」という従来の方法ではなく、実際のローン返済能力に基づいて人々にローンの資格を与える傾向を開始しました。FHAはローン期間を延長しました。FHAは、従来の5年から7年のローンではなく、15年のローンを提供し、最終的にはそれを現在の30年のローンにまで拡大しました。
FHAが関与したもう1つの分野は、住宅建設の質でした。FHAは、単に住宅に融資するのではなく、融資を受ける資格を得るために住宅が満たさなければならない品質基準を設定しました。それは賢明な動きでした。彼らはローンが建物より長持ちすることを望まないでしょう！これは、商業貸し手が最終的に続いた別の傾向を開始しました。
FHAの前は、従来の住宅ローンは利息のみの支払いであり、ローンの元本全体に相当するバルーン支払いで終了していました。それが差し押さえが非常に一般的だった理由の1つでした。FHAはローンの償却を確立しました。つまり、人々は利息の支払いごとにローンの元本の増分額を支払う必要があり、完全に返済されるまでローン期間にわたってローンを徐々に減らしていきました。
次のページでは、現代の毎月のローン支払いの構成要素を分解し、償却の重要な概念を説明します。
住宅ローンの支払い
ダウンの支払いの住宅ローンには、あなたが量削減先行支払う一括払いでお金借りるあなたが持っているの。あなたは好きなだけお金を下に置くことができます。従来の金額は購入価格の20％ですが、3〜5％の住宅ローンを見つけることも可能です。しかし、あなたが下に置くお金が多ければ多いほど、あなたは資金を調達する必要が少なくなります-そしてあなたの毎月の支払いは少なくなります。
毎月の住宅ローンの支払いは、頭字語PITIで適切に知られている次の費用で構成されています。
- 元本-貸し手から借りている合計金額（頭金後）
- 利子-貸し手がローンに対して請求する金額。それはあなたが借りている合計金額のパーセンテージです。
- 税金-固定資産税を支払うためのお金は、多くの場合、期限が切れるまで累積固定資産税を保持するサードパーティエンティティであるエスクローアカウントに入れられます。
- 保険-ほとんどの住宅ローンでは、火災、暴風雨、盗難、洪水、その他の潜在的な大災害による損失から保護するために、危険保険を購入する必要があります。家の株式の20％未満しか所有していない場合は、民間の住宅ローン保険も購入する必要があります。これについては後で詳しく説明します。
固定金利の住宅ローンでは、毎月の支払いはローンの期間中ほぼ同じままです。月ごと、年ごとに変化するのは、ローンの元本を返済する住宅ローンの支払いの部分と、純粋な利息である部分です。元のローンと累積利息の両方を段階的に返済することを償却と呼びます。
典型的な30年の住宅ローンの返済スケジュールを見ると、借り手はローンの初期に元本よりもはるかに多くの利息を支払います。たとえば、6％の利率の100,000ドルのローンでは、毎月599ドルの住宅ローンが支払われます。住宅ローンの支払いの最初の年の間、毎月およそ500ドルが利息の支払いに使われます。プリンシパルでわずか99ドルのチップ。 18年目まで、元本の支払いが利息を超えることはありません。
償却の利点は、最後に1回の巨額のバルーン支払いを支払うのではなく、ローンの利息をゆっくりと返済できることです。30年間にわたって支払いを分散することの欠点は、元の$ 100,000のローンに対して$ 215,838を支払うことになります。また、あなたが非常に長い間非常に少ない元本を返済するので、あなたが家で公平を築くのにより長い時間がかかります。エクイティはあなたの家の価値からあなたの残りの元本残高を差し引いたものです。
しかし、それは固定金利の30年住宅ローンが悪いことだという意味ではありません。それからは程遠い。次のページで固定金利の住宅ローンを詳しく見ていきます。
固定金利の住宅ローン
それほど昔のことではありませんが、貸し手が提供する住宅ローンの種類は1つだけでした。それは、30年の固定金利住宅ローンです。 A固定金利の住宅ローンの申し出ローンのライフサイクル全体にわたって変化することはありません金利。あなたの金利が決して変わらないだけでなく、あなたの毎月の住宅ローンの支払いはあなたの住宅ローンの長さに応じて、15、20または30年間同じままです。変更される可能性のある数値は、毎月の請求書に含まれる固定資産税と保険金のみです。
固定金利の住宅ローンに関連する金利は、経済が大きくなるにつれて上下します。経済が成長しているとき、金利は不況時よりも高くなります。これらの一般的な傾向の中で、貸し手は借り手に彼らの信用履歴とローンの長さに基づいて特定のレートを提供します。30年、20年、15年の期間のメリットは次のとおりです。
- 30年固定金利-これは最長のローンであるため、最終的に最も多くの利息を支払うことになります。それは良いことではないように思われるかもしれませんが、それはまたあなたがあなたの税金から最も利子の支払いを差し引くことを可能にします。この長期ローンはまた、最低の月々の支払いを固定します。
- 20年の固定金利-これらは見つけるのが難しいですが、より短い期間はあなたがより早くあなたの家でより多くの公平を築くことを可能にします。そして、あなたはより多くの毎月の支払いをすることになるので、金利は一般的に30年の固定住宅ローンよりも低くなります。
- 15年の固定金利-このローン期間には20年の期間と同じ利点があります（より迅速なペイオフ、より高いエクイティ、より低い金利）が、月々の支払いはさらに高くなります。
多くの借り手が魅力的だと感じる固定金利の住宅ローンには長期的な安定性があります。特に、10年以上家に滞在する予定の借り手はそうです。他の借り手は、可能な限り最低の金利を得ることにもっと関心を持っています。これは、次に説明するアジャスタブルレート住宅ローンの魅力の一部です。
アジャスタブルレート住宅ローン
変動金利の住宅ローン（ARMは、通常、年に一度- -変化する市場状況に応じて）変化があること金利を持っています。金利の変化は、毎月の住宅ローンの支払い額に影響します。 ARMは、ほとんどの初期金利が従来の30年固定金利住宅ローンよりも大幅に低いため、借り手にとって魅力的です。 2010年でも、30年固定住宅ローンの金利は歴史的な低水準にあり、ARMレートはほぼ完全にパーセンテージポイント低くなっています[出典：Haviv ]。 ARMは、数年以内に住宅を売却すると信じている借り手にとっても意味があります。
ARMを検討している場合、覚えておくべき重要なことの1つは、意図が常に現実と等しいとは限らないということです。不動産ブームの間に彼らの家をすぐに売ることを意図した多くのARM借り手は、代わりに彼らが買うことができなかった「リセットされた」住宅ローンで立ち往生しました。彼らの多くは、ARM契約の条件を完全には理解していませんでした。探すべきキー番号は次のとおりです。
- 金利が調整される頻度-従来のARMは毎年調整されますが、6か月のARM、1年のARM、2年のARMなどもあります。人気のある「ハイブリッド」ARMは5/1年ARMで、これは5年間固定金利で、その後ローンの存続期間に合わせて毎年調整されます。3/3年のARMは、最初の3年間の固定金利は、その後、三年ごとに調整しました。
- また、あるでしょうキャップ、またはあなたの金利は、ローンの生活を越えることができ、それは各調整で変更される可能性があり、どのくらいどのように高に制限、。暫定的または定期的な上限は、調整ごとに金利がどれだけ上昇するかを示し、生涯上限は、ローンの存続期間にわたって金利がどれだけ高くなるかを指定します。キャップなしでARMにサインアップしないでください！
- 金利Armsのは、1年間の米国財務省証券、預金証書（CDを）、ロンドンインターに接続することができます銀行オファーレート（LIBOR）または他のインデックス。住宅ローンの貸し手がARMレートを考え出すとき、彼らはインデックスを見て、2〜4パーセントポイントのマージンを追加します。これらの指数レートに結び付けられているということは、それらのレートが上がると、あなたの関心もそれに伴って上がることを意味します。キャッチ？金利が下がると、ARMの金利が下がる可能性があります[出典：連邦準備制度]。言い換えれば、細字を読んでください。
次に、政府支援ローン、バルーンモーゲージ、リバースモーゲージなど、あまり一般的ではない住宅ローンオプションのいくつかを見てみましょう。
他の種類の住宅ローン
バルーン住宅ローンと呼ばれる危険なタイプの住宅ローンから始めましょう。バルーン住宅ローンは、30年の住宅ローンであるかのように償却される短期住宅ローン（5年から7年）です。利点は、5年間、月々の支払いが比較的少なくなることですが、ここにキッカーがあります。これらの5年間の終わりに、あなたは銀行に元本の残りの残高を借りています。これは元のローン金額に非常に近くなります。この「バルーン」支払いはキラーになる可能性があります。 5年間で家をめくったり借り換えたりできない場合は、運が悪いです。
あなたがあなたの家に住んでいる限り、リバースモーゲージは実際にあなたに支払います。これらのローンは、毎月の小切手またはクレジットラインのいずれかとして現金の流入を必要とする62歳以上の住宅所有者向けに設計されています。本質的に、これらの住宅所有者は彼らの家の株式に対して借り入れます、しかし彼らが彼らの家を売ったり引っ越したりしない限り、彼らはローンを返済する必要はありません。欠点は、閉鎖費用が非常に高くなる可能性があり、それでも税金と住宅ローン保険を支払う必要があることです[出典：ムーア]。
連邦政府の3つの機関が貸し手と協力して、適格な借り手に割引料金とローン条件を提供しています。米国住宅都市開発省の一部である連邦住宅局（FHA）、退役軍人省（VA）、および地方住宅です。米国農務省の支部であるサービス（RHS）。
これらの機関は借り手に直接お金を貸しません。むしろ、彼らは承認された住宅ローンの貸し手によって行われたローンに保険をかけます。これには、手ごろな価格になった住宅ローンの借り換えが含まれます。信用履歴の悪い借り手は、借り手がローンの返済に失敗した場合、政府が請求書を受け取ることを知っているため、FHA承認の貸し手からのローンを確保する方が簡単だと感じるかもしれません。 FHAローンは、3％の頭金のみを必要とし、そのすべては、家族、雇用主、または慈善団体からのものである可能性があります[出典：HUD ]。商業用不動産ローンはそれを許可しません。
FHAローンのような退役軍人管理ローンは、借り手に直接貸し出されるのではなく、政府機関によって保証されています。VA支援ローンは、資格のある退役軍人に寛大な条件と緩和された要件を提供します。住宅価格が郡のローン限度額を超えない限り、獣医はお金を支払うことはできません。
農村部や小さな町に住んでいる場合は、農村住宅サービスを通じて低金利のローンを受ける資格があります。RHSは、承認された貸し手による保証付きローンと、政府資金による直接ローンの両方を提供しています。彼らは低所得の家族が家のためのローンを得るのを可能にします。
次のページで、興味についてすべて学びます。とにかく、これらすべてのパーセンテージはどういう意味ですか？
APRを理解する
おそらく、住宅ローンやその他のローンに関して最も混乱することの1つは、利息の計算です。複利、用語、その他の要因が異なるため、住宅ローンを比較するときにリンゴとリンゴを比較するのは困難です。リンゴとグレープフルーツを比較しているように見えることもあります。
たとえば、7％の1ポイントの30年固定金利住宅ローンと6％の1.5ポイントの15年固定金利住宅ローンを比較したい場合はどうでしょうか。まず、各ローンに関連する手数料やその他の費用も考慮する必要があります。2つを正確に比較するにはどうすればよいですか？幸いなことに、それを行う方法があります。貸し手は、連邦貸付真実法により、実効パーセンテージ率と総財務費用をドルで開示するよう求められています。
年率（4月あなたはそんなにについて聞くことは）あなたがローンの実際原価の真の比較を行うことができます。 APRは、平均年間財務費用（手数料およびその他のローン費用を含む）を借入額で割ったものです。それは年率として表されます-それ故に名前。 APRには、オリジネーション手数料、ポイント、PMIプレミアムなど、ローンに付随する他のすべての（またはほとんどの）手数料が含まれているため、貸し手が請求する金利よりもわずかに高くなります。
APRがどのように機能するかの例を次に示します。あなたは1ポイントで7パーセントで30年の固定金利の住宅ローンを提供する広告を見ます。ポイントなしで7％の30年固定金利住宅ローンを提供する別の広告が表示されます。簡単な選択ですよね？実際にはそうではありません。幸いなことに、APRはすべての細かい印刷を考慮します。
$ 100,000を借りる必要があるとしましょう。どちらの貸し手でも、それはあなたの毎月の支払いが$ 665.30であることを意味します。ポイントが$ 100,000（$ 1,000）の1％、申請手数料が$ 25、処理手数料が$ 250、その他の決算手数料が$ 750の場合、これらの手数料の合計（$ 2,025）が実際の融資額$ 100,000から差し引かれます。 （$ 100,000- $ 2,025 = $ 97,975）。これは、97,975ドルが、ローンの実際のコストを計算するために使用される新しいローン金額であることを意味します。APRを見つけるには、97,975ドルのローンに対して月額665.30ドルの支払いに相当する利率を決定します。この場合、実際には7.2パーセントです。
それで、2番目の貸し手はより良い取引ですよね？そんなに早くない。APRとオリジネーション料金の関係については、読み続けてください。
オリジネーション料金
オリジネーション料金は、貸し手があなたの住宅ローンで前もってお金を稼ぐ方法です。オリジネーション手数料は、ローン全体のパーセンテージとして計算されます。通常、米国の住宅ローンでは0.5〜1パーセントです[出典：Investopedia ]。 4月の例に戻って、2番目の貸し手が3％のオリジネーション料金に加えて、アプリケーション料金とその他の費用を合計$ 3,820で終了するとします。これにより、新しいローンの金額は96,180ドルに下がり、APRは7.39パーセントになります。 2番目の貸し手はポイントを宣伝しませんでしたが、オリジネーション料金が高額だったため、最終的にAPRが高くなりました。
持ち帰りのメッセージは単純です。金利だけを見ないでください。APRを要求し、他の貸し手と比較します。また、APRの計算に含まれている料金を確認してください。通常、これらには、オリジネーション手数料、ポイント、バイダウン手数料、前払い住宅ローン利息、住宅ローン保険料、申請手数料、および引受費用が含まれます。ただし、タイトル保険や査定など、一部の料金はすべての貸し手によって請求され、交渉の余地がないことに注意してください。
幸い、自分でAPRを計算する必要はありません。貸付真実法があなたに貸付真実法を与えるとき、貸し手はあなたにそれを与えるでしょう。その重要性を理解する必要があります。
APRを調べるときに考慮すべきその他の事項は次のとおりです。
- APRは融資総額に基づいて計算されるため、借り入れが多ければ多いほど、これらの手数料すべてがAPRに与える影響は少なくなります。
- 販売または借り換えを行う前に実際に家にいる時間の長さは、最終的に得られる実効金利に直接影響します。たとえば、ローンの終了時に2ポイントを支払った後、30年ではなく3年後に引っ越しまたは借り換えを行う場合、ローンの実効金利は、ローン期間全体にとどまる場合よりもはるかに高くなります。
ローンの対象
住宅ローンの資格を得るために、ほとんどの貸し手はあなたが28/36の負債対収入の比率を持っていることを要求します（しかし、これは頭金とあなたが得ているローンの種類によって異なります）。これは、（すべてのソースからの、税抜きの）総月収の28％以下が住宅に向けられ、月収の36％以下が総月収（これには住宅ローンの支払いを含む）に向けられることを意味します。 。彼らが見ている債務には、自動車ローン、学生ローン、クレジットカードなどの長期ローン、または返済に時間がかかるその他の債務が含まれます。
負債と収入の比率がどのように機能するかの例を次に示します。年間35,000ドルの収入があり、月額800ドルの住宅ローンが必要な家を探しているとします。住宅の28％の制限によると、月額816ドルの支払いが可能であるため、この家の費用は月額800ドルで問題ありません（総収入の27％）。ただし、月額$ 200の自動車の支払いと月額$ 115の学生ローンの支払いもあるとします。あなたはあなたの総負債を見つけるために800ドルの住宅ローンにそれらを追加する必要があります。これらの合計は$ 1,115で、これは総収入の約38パーセントです。それはあなたの住宅対負債比率を27/38にします。貸し手は通常、2つの数値のうち小さい方、この場合は28％の$ 816の制限を使用しますが、より大きな頭金を考え出すか、貸し手と交渉する必要がある場合があります。
また、何ができるかについても考える必要があります。貸し手は、借金と収入の比率の低い数値に基づいて、あなたが何を買うことができるかを教えてくれますが、それはあなたの通常の費用（食べ物のような）を考慮に入れていません。あなたが高価な趣味を持っているか、5年以内にたくさんのお金を必要とする何かの計画を持っている場合はどうなりますか？あなたの貸し手はそれについて知らないので、あなたが今日資格があるとそれが言う1,400ドルの住宅ローンは、5年間であなたの実際の予算に合わないかもしれません-特にあなたがその期間にあなたの収入があまり増えないのを見なければ。この計算機を見て、現在の収入に基づいてどれだけの家を買うことができるかを確認してください。
一般的に、意欲的な住宅購入者が信用を見つけることができた住宅ブームのときよりも、住宅ローンの資格を得るのは今では困難です-家を買う余裕がなかった多くの人でさえ。次のセクションでは、貸し手の身元調査に合格するために必要な信用履歴と収入能力の種類について説明します。
住宅ローンの申し込み
貸し手は、あなたがローンを返済する可能性の指標として、あなたの雇用履歴と信用履歴を調べます。貸し手は安定性を見たいと思っています。つまり、あなたの信用履歴の最後の2年間に支払いが遅れた場合は注意深く調べます。彼らは、30日以上延滞した家賃や住宅ローンの支払いに特に注意を払います。また、過去6か月間のクレジットカードの支払い遅延についても調べます。
安定した収入も重要です。貸し手は、過去2年間、単一の雇用主との安定した雇用（または少なくとも同じ分野での雇用）を求めています。パートタイムまたはフリーランスの仕事、残業、ボーナス、自営業からの収入など、その他の収入も、2年の歴史がある場合は許容されます。あなたが最小要件を満たしていない場合、それはあなたが住宅ローンの品質を決して得られないという意味ではありません。あなたはただより多くの貸し手と話をするか、より高い金利のために解決しなければならないかもしれません。
クレジット市場全体はここ数年タイトになっています。住宅ローンの貸し手は、高額の頭金（10〜20％）を支払うことができる高いクレジットスコア（760〜850）の借り手に最高の金利を提供します[出典：Esswein ]。
住宅ローンを申請するときに必要な書類の典型的なリストは次のとおりです。
- クロージングコストのお金
- 買い手と売り手が署名した売買契約を完了
- すべての申請者の社会保障番号
- 過去2年間の完全な住所（過去24か月間の家主の完全な名前と住所を含む）
- 過去24か月間にすべての雇用主から得た名前、住所、およびすべての収入
- ローン申請前の2年間のW-2フォーム
- 年初来の収益を示す最新の給与明細
- すべてのローンおよびチャージアカウントの名前、住所、アカウント番号、毎月の支払い、および現在の残高
- 当座預金口座、普通預金口座、株式、債券など、すべての預金口座の名前、住所、口座番号、残高
- 預金口座、株式、債券の最後の3つのステートメント
- 養育費および/または扶養手当からの収入を含めることを選択した場合は、支払いの受領を示すキャンセルされた小切手の裁判所記録のコピーを持参してください。
より詳細なリストはここにあります。あなたの貸し手とクロージング弁護士はまた、あなたがローンクロージングで提示する必要がある書類と書類を教えてくれます。次のページでクロージングプロセスについて詳しく説明します。
事前資格と事前承認
違いは何ですか？事前資格を取得するということは、あなたが貸し手にあなたの収入レベルとあなたの借金と信用の情報を伝え、貸し手があなたが何を買うことができるかを見積もったことを意味します。
ただし、事前承認により、実際のローンにはるかに近づくことができます。つまり、貸し手は、信用報告書を引き出し、債務と収益の比率を確認し、潜在的な状況をより詳細に分析するという作業を行ったことになります。
ほとんどの場合、事前承認を取得する方がはるかに良いので、貸し手があなたの信用報告書をチェックするとき、特に最初に自分で報告書をチェックしていない場合は、驚きはありません。
クロージングコストとは何ですか？
住宅ローンの総費用は、毎月の住宅ローンの支払いだけではありません。売買契約が締結されると、成約プロセスが始まります。クロージングの一環として、証書と所有権が購入者に譲渡され、所有権保険と財務書類が交換され、コピーが郡の記録係に届けられます。クロージングは法的な手続きであるため、多くの場合、弁護士または少なくとも第三者のエスクロー保有者が関与します。これらのプロセスと専門家はすべてお金がかかり、合計すると、クロージングコストと呼ばれる驚くほど多額になります。
量のお金あなたが閉じコストで支払う必要がありますが地域によって多くのことを異なります。たとえば、課税の高い地域に住んでいる場合、閉鎖費用は高くなります。また、全米リアルター協会加入者、貸し手、および弁護士は、彼らが働く市場に応じて異なる料金スケールを持っています。通常、あなたはクロージングコストであなたの総融資額の3から6パーセントのどこかを支払います-つまり、$ 100,000を手に入れたら$ 3,000から$ 6,000を意味しますローン。
もちろん、買い物をして料金を交渉することはできますし、そうすべきです。不動産決済手続き法は、貸し手があなたの申請書を受け取ってから3日以内に閉鎖費用の誠実な見積もりを提供することを要求しています。次の数ページをカバーするリストからわかるように、あなたが貸し手に下げるか落とすように説得することができるかもしれない多くの料金があります。また、売り手がクロージングコストの一部を支払うように交渉できる場合もあります。
住宅ローンの閉鎖に関連するサービスの料金は、ローンを取得するための実際のコスト、資産の所有権の譲渡に関連する料金、および州や地方自治体に支払われる税金の3つのカテゴリに分類されます。
次の3ページでは、住宅購入の成約に含まれる可能性のあるすべての料金を分析します。
クロージングコストのリスト、パートI
クロージングコストに含まれる主な料金の一部を次に示します。
- 処理手数料-これは、貸し手が初期のローン処理費用をカバーするために請求する金額です。これには、アプリケーションとクレジットレポートのアクセス料金が含まれます。これらの料金は通常約400ドルから550ドルです。貸し手を比較する際の注意点：信用報告手数料は、処理手数料とは別に記載される場合があります。
- 鑑定料-貸し手はあなたがそれに対して支払っている価値があることを確認したいので、それは鑑定を必要とします。鑑定は、同じ近所に類似した特性にプロパティの値を比較します。これらのサービスは独立した鑑定士によって実行され、通常、物件の価格にもよりますが、約250ドル以上の費用がかかります。
- オリジネーション手数料-申請手数料または処理手数料に加えて、貸し手はオリジネーション手数料を請求する場合があります。これはあなたの住宅ローンを準備するときに貸し手がしなければならない追加の仕事をカバーしています。料金は定額料金または住宅ローンの割合である場合があります。料金がローンのパーセンテージである場合、それは通常、変装した「割引ポイント」と見なされます。これは税の影響とあなたの費用を変えるので、この料金について貸し手に必ず尋ねてください。
- 割引ポイント-割引ポイントを購入するということは、支払う金利を「下げる」ことを意味します。 1つの割引ポイントはローン金額の1パーセントに相当します。これらのポイントは、ローンが承認されたとき、または終了時に支払われます。ポイントを購入すると、ローンの全期間にわたって利息の支払いで多くのお金を節約できるので、買い物をしているときにそれを調べてください。一部の貸し手はあなたがあなたの住宅ローンにポイントの費用を追加することを可能にするでしょう、あるいはあなたはそれらの前払いをするオプションを持っているかもしれません。連邦所得税からこれらのポイントを差し引くこともできます。税控除の対象となるものの詳細については、ここをクリックしてください。
- 書類作成費用-この費用は、申請書または弁護士費用に含まれる場合があります。これは、準備する必要のある書類の山の準備に対して支払いを行い、通常は定額ですが、ローン金額のパーセンテージ（通常は1％未満）として請求することもできます。
クロージングコストのリスト、パートII
クロージングコストが完了したと思った場合は、もう一度考えてみてください。
- 弁護士費用-あなたとあなたの貸し手の両方が弁護士費用を負担します。この料金はあなたの弁護士が必要な書類を作成し、締めくくりのためにすべてを適切に設定することを保証します。あなた自身のクロージング弁護士があなたの利益を代表し、クロージング自体に立ち会うか、それを促進するかもしれません。クロージング弁護士は、すべての料金を徴収し、証書を買い手に譲渡し、未払いの税金と公共料金を支払い、自分自身と他のすべてのクロージング費用を支払い、残りのすべてのお金を売り手に渡します。弁護士費用は、物件の購入価格と売却の複雑さに応じて、500ドルから1,000ドル以上の範囲になる可能性があります。
- 家と害虫の検査-あなたの貸し手はおそらく家が構造的に健全であり、シロアリや他の破壊的な昆虫がないことを確認するために家を検査することを要求するでしょう。プロパティが都市の水道水ではなく井戸を使用している場合は、水をテストする必要がある場合もあります。一部の地域では、水質検査とは、水質ではなく、家で利用できる水の量だけをチェックすることを意味します。このような場合は、独自の水質テストを実施することをお勧めします。
- 住宅所有者保険と危険保険-ほとんどの州では、閉鎖時にこれらの保険を適用する必要があります（および最初の年の保険料は前払いされます）。この保険は、家が破壊された場合にあなた（および貸し手）の投資を保護します。
- 民間住宅ローン保険（PMI） -頭金が住宅の価値の20％未満の場合、住宅ローン保険の購入が必要になる場合があります。これはあなたがあなたの住宅ローンの支払いをしなかった場合に貸し手を保護します。保険料は通常、毎月の住宅ローンの支払いの一部であり、税金と住宅所有者の保険料が支払われるのと同じエスクロー口座に送金されます。これらのPMIプレミアムは、20％または25％の要件に達するまで支払う必要があります。または、ローンの存続期間中継続することができます。 （PMIの詳細については、次のセクションを参照してください。）
- 調査-多くの貸し手は、土地を独立して調査することを要求します。これは、前回の調査以降、新しい構造やプロパティへの侵入などの変更がないことを確認するためだけのものです。これらは通常$ 250から$ 500を実行します。
まだ話し合うべきクロージングコストがまだあると信じられますか？次のページにあります。
クロージングコストのリスト、パートIII
はい、もっとあります：
- 前払い利息-最初の支払いは6〜8週間は支払われませんが、利息は販売を終了した日から発生します。貸し手は、最初の公式の住宅ローンの支払いの前に、その月の端数の利息を計算します。あなたが借りている前払いの利息の量を減らすために月末にあなたの閉鎖を計画することは良い戦略です。
- 証書記録料-これらの手数料は通常約50ドルで、郡書記に証書と住宅ローンを記録し、固定資産税の請求情報を変更するために支払います。
- タイトル検索料金-タイトル検索は、彼または彼女がプロパティを所有していると言っている人が正当な所有者であることを確認します。タイトル会社は、行為、死亡記録、裁判所の判決、先取特権、遺言をめぐる争議、および所有権に影響を与える可能性のあるその他の文書などの公的記録を綿密に調査します。これは、プロパティに対する外部からの請求がないことを保証するため、ローンを閉じる際の重要なステップです。タイトル検索に請求される料金は、通常300ドルから600ドルの間で、不動産コストのパーセンテージに基づいています。
- タイトル保険-タイトル会社がタイトル検索中に何かを見逃した場合、あなたはタイトル保険を持っていることをうれしく思います。タイトル保険は、あなたがもはや合法的に所有していない不動産の住宅ローンを支払う必要からあなたを保護します。貸し手は彼らの投資を保護するためにタイトル保険を必要とします、しかしあなたはまたあなた自身の方針を得たいと思うかもしれません。タイトル保険には、あなたまたはあなたの相続人が所有している期間全体にわたってあなたの財産をカバーする1回限りの料金があります（通常、貸し手のタイトル保険の場合はローン金額の0.2〜0.5％、所有者のタイトル保険の場合は0.3〜0.6％）。また、最も安価なタイプの保険の1つでもあります。物件の前所有者が数年しか所有していない場合は、通常よりも低い「再発行」率で所有権保険を取得できる場合があります。
- 決算税-居住している州に応じて、決算時に3か月から8か月（またはそれ以上）の税金を支払うか、年間を通じて後で支払うためにエスクロー口座にお金を入れる必要があります。これらには、比例配分された学校税、固定資産税、およびその他の必要な税金が含まれます。場合によっては、これらの税金を期日に基づいて売り手と分割できることがあります。たとえば、締め切り日から税金を支払う必要がある日までの月にのみ税金を支払うことになります。売り手は、締切日までの月の支払いをしなければなりません。
ついにセールを終了したので、はい、実際には何か他のものにお金を払わなければならないかもしれません。次のページで何を見つけてください。
民間住宅ローン保険
民間住宅ローン保険（PMI）は、20％以下の頭金で必要な住宅ローンを手に入れるのに役立ちます。これは、貯蓄する年数がないが、持ち家の税制上の優遇措置と投資の側面を楽しみたい若いバイヤーにとって特に役立ちます。 PMIは、できない場合に住宅ローンを支払う保険です。これは、エクイティの少ない借り手に対してより大きなリスクを負っている貸し手に対する保護です。貸し手は量との間に明確な相関関係があることが経験と研究を通じて発見したお金借り手が家の中に入れているとローンのデフォルト率は。住宅の公平性が高いほど、デフォルト率は低くなります。
仕組みの例を次に示します。カップルが銀行に10,000ドルを持っている場合、20％の頭金を支払う必要がある場合は、50,000ドルの家を購入できます。彼らが20％を支払う必要がない場合、同じ$ 10,000は、$ 100,000の家で10％の頭金、または$ 200,000の家で5％の頭金になる可能性があります。ただし、より高価な家を選ぶ場合は、PMIの費用を支払う必要があります。 PMIの費用は、ローン金額に基づいています。 10％の頭金を伴う$ 100,000のローンの場合、PMIの平均コストは月額$ 40になる可能性があります。
1998年に、住宅所有者保護法は、1999年7月29日以降に署名された住宅ローンの規則を確立しました。これは、元の資産価値に基づいて、住宅の22％の株式に達した後にPMIを自動的に終了することを要求します。住宅ローンがその日以降に署名された場合は、20％に達したときにPMIを削除するように要求することもできます。住宅ローンがその日付より前に署名されている場合は、魔法の20％マークに達したら、PMIのキャンセルをリクエストできますが、法律により、貸し手はそれをキャンセルする必要はありません。
ローンをこのルールの例外にする可能性のある特定の条件があります。たとえば、支払いを最新の状態に保っていない場合、ローンが高リスクと見なされる場合、またはプロパティに他のリーエンがある場合などです。1998年7月29日より前に住宅ローンに署名した人のPMIの早期終了に関する法律がある州があることに注意してください。
住宅ローンを取得することは、以前よりもはるかに困難です。何故ですか？次のページでは、2つの貸し手と住宅危機の原因を調べます。
ファニーメイとフレディマック
あなたが考えるかもしれないことに反して、住宅ローンの貸し手は利子で彼らのお金を稼ぎません。彼らは二次投資市場でそれを売ることによってあなたの住宅ローンを現金化します。貸し手が住宅ローンの全額を受け取るのに30年待たなければならない場合、他の借り手にローンを組むのに十分な流動性がありません。
流通市場での住宅ローンの最大の購入者は、2つの政府支援企業（GSE）です。連邦住宅ローン協会（ファニーメイ）と連邦住宅ローン抵当公庫（フレディマック）です。これらの大規模な公的/私的団体は、低所得および中所得のより多くの人々が住宅ローンを利用できるようにするために議会によって作成されました。
フレディメイとファニーメイ（一般に知られている）が住宅ローンを購入するには、ローンの制限に準拠する必要があります。これは、2010年には「一般」地域の一軒家で417,000ドル、高額で最大180万ドルでした。ハワイの一部のようなコストエリア[出典：ファニーメイ]。フレディメイとファニーメイは貸し手から住宅ローンを購入した後、債券市場で証券として販売します。これにより、貸し手はより多くの住宅ローンに資金を提供するための流動性を提供し、2006年までは住宅ローン担保証券（MBS）フレディメイとファニーメイが売却したものは、堅実な投資と見なされました。しかし、何十万人もの人々が住宅ローンの債務不履行に陥り始めたとき、それらの証券の価値は急落しました。非常に多くの大規模な国際投資銀行がMBSに大きく賭けていたため、米国での住宅ローンのデフォルト率の上昇は、世界経済全体に衝撃波を送りました。
2008年に、ファニーメイとフレディメイは連邦住宅金融局に買収され（技術的には、FHFAは苦戦している住宅ローン支援者の「保護者」になりました）、2010年6月の時点で、米国財務省から1,450億ドルの救済資金を受け取って注入しました。クレジット市場への緊急流動性。政府による買収後も、ファニーとフレディは、株価が最低価格要件を下回り、2010年にニューヨーク証券取引所から下落するまで、上場企業でした[出典：ロイター]。
すべての問題があるにもかかわらず、ファニーメイとフレディメイは依然として流通市場で住宅ローンの最大の購入者であり、国の信用システムの不可欠な要素です。
次のページでは、「F」という言葉（差し押さえ）と、政府が困窮している借り手が信用の大惨事を回避するのをどのように支援しているかについて説明します。
差し押さえとは何ですか？
住宅ローンの支払いがない場合、あなたの財産が失われる可能性があります。差し押さえは、貸し手があなたの家を所有し、そのお金を取り戻すためにそれを売る法的プロセスです。
米国は2008年に始まったような差し押さえの危機を見たことがありません。その年だけで、貸し手は200万件の差し押さえ手続きを行い、100万人の住宅ローンの借り手は家を失いました[出典：パルメリ]。住宅データベースRealtyTracの専門家によると、2010年には400万世帯が差し押さえ通知を受け取る可能性があります[出典：Glink ]。ただし、差し押さえの通知を受け取ったからといって、必ずしも家を失うわけではありません。
連邦政府は、住宅所有者が差し押さえの信用破綻の経験を回避するのを助けるために、多くの借り換えおよびローン変更プログラムを開始しました。ウェブサイトMakingHomeAffordable.govで、借り手は4つの主要なプログラムのいずれかに適格かどうかを確認できます。
- 住宅の手頃な借り換え-このプログラムは、不動産の価値が急速に失われている住宅所有者が、より低い金利で住宅ローンを借り換えることを可能にします。このプログラムは、これまで住宅ローンの支払いを継続している借り手を対象としています。
- 家の手ごろな価格の変更-あなたの毎月の住宅ローンの支払いがあなたの毎月の総収入の31％を超え、あなたが重大な困難（失業、医療費）を経験した場合、政府はあなたの貸し手と手頃な価格の新しい料金と支払い計画を交渉するのを助けることができます。
- セカンドリーン修正プログラム-多くのアメリカ人は、彼らが買うことができない最初の住宅ローンだけでなく、2番目の住宅ローンも持っています。このプログラムの下で、政府は貸し手にインセンティブを提供し、適格な借り手がセカンドリーンを許されるか、金利が1パーセントに引き下げられるようにします。
- ホーム手頃な差し押さえの選択肢-借り手が借り換えやローンの変更の資格がない場合でも、差し押さえの信用の汚れを回避する方法があります。政府は貸し手と協力して、短期売却（住宅は損失のために売却されますが、少なくとも住宅ローンの貸し手は収益を受け取ります）または差し押さえの代わりに証書と呼ばれるものを奨励します。貸し手ですが、住宅ローンの残りの支払いの義務はありません。どちらの場合も、政府は借り手に移転費用を賄うために最大3,000ドルを提供します[出典：MakingHomeAffordable.gov ]。
覚えておくべき重要なことの1つは、差し押さえは貸し手にとってもお粗末だということです。住宅ローン銀行協会によると、請求を処理するためだけに、家ごとに5万ドル以上の費用が貸し手にかかります[出典：MBA ]。次に、銀行は住宅を売却する必要があります。これは、元のローン金額の何分の1かになる可能性があります。
差し押さえに関する最後の注意：今日の住宅ローンの状況では、住宅ローンのカウンセリングやローン変更サービスにお金を払う理由はありません。実際、政府はこれらのサービスの多くが詐欺であると警告しています。住宅都市開発省は、抵当流れを回避したい苦労している住宅所有者のためのフリーダイヤルであるHOPEホットライン（888-995-HOPE）を運営しています。
住宅ローンのお金を節約して差し押さえを回避したい場合は、次のページに進んでポインタを確認してください。
お金を節約する方法
住宅ローンのお金を節約するのに役立つ覚えておくべきことがいくつかあります。
- 交渉-クレジット市場はタイトですが、それでもより良いレートまたは手数料免除（特に文書作成手数料または貸し手の弁護士費用）について交渉することができます。ローンの「実際の」費用以外のすべて（査定、所有権手数料、処理手数料、民間住宅ローン保険、信用報告手数料、検査手数料）は、特にあなたが良いクレジットスコアを持っている場合は交渉の余地があります。
- 適切な種類の住宅ローンを選択してください-これは注意が必要です。確かに、30年の固定金利の住宅ローンは、ローンの全期間にわたって最大の住宅ローンの支払い総額になります。しかし、30年の固定が何十年も何十年もの間好ましい住宅ローンであった理由があります：それは安定していて安全です。アジャスタブルレート住宅ローンまたは5 / 1ARMのようなハイブリッド固定/調整可能プランにサインアップする前に、数値を慎重に実行してください。 1年または5年で料金がリセットされたときに、本当に月々の支払いをする余裕がありますか。あなたが今よりも多くのお金を稼ぐことはないという可能性を考慮に入れてください。住宅ローンの危機が私たちに何かを教えてくれたとしたら、それは低金利がより良い住宅ローンに匹敵しないということです。
- 追加の支払いを行う-追加の支払いは、ローンの元本に直接送られます。これは、ローンの実際の元本が、住宅ローンの支払いの大部分に利息を支払うのではなく、支払う余分な金額によってノックダウンされることを意味します。実際、毎年1回の追加の住宅ローンの支払いを行うだけで、住宅ローンをほぼ10年削減できます。この計算機を試して、追加の支払いでどれだけのお金を節約できるかを確認してください。
- 隔週の支払い-追加の支払いを行うとローンの寿命が短くなるのと同じように、支払いスケジュールが毎月ではなく隔週にシフトします。このスケジュールが行うことは、追加の支払いのように「感じる」ことなく、毎年追加の支払いを組み込むことです。あなたの住宅ローンの支払いはあなたの給料のスケジュールに従うことができます-あなたが2週間ごとに支払われるならば、それはそうです。隔週の支払いで、30年の固定住宅ローンは約23年半で完済されます。
- PMIを回避する-民間住宅ローン保険の支払いを回避できるように、少なくとも20％の頭金を支払うようにしてください。すでにPMIを支払っている場合は、エクイティを監視し、20％に達したらPMIを落としてください。
- ポイントを支払うことでお金を節約できることを確認してください-場合によっては、ポイントを支払うことでお金を節約できますが、常にそうとは限りません。Quickenには、ポイントが金利と毎月の支払いにどのように影響するかを示すポイント計算機があります。あなたが家で過ごす予定の時間内にあなたが支払うものが回収されることを確認してください。
住宅ローンおよび関連トピックの詳細については、次のページのリンクを参照してください。
初版：2002年10月8日
