不動産市場が何にでも当てはめられるとしたら、それは変動です。時には、買い手が自分の好みの住宅を持っていて、売り手は希望よりも低い販売価格で解決しなければならないことがあります。
それから、売り手市場の場合もあり、家に入るのに最高額 (あるいは提示価格を超える金額) を支払わなければならないのは買い手です。非常に売れ筋の売り手の市場では、買い手は最終的に入札合戦に陥る可能性があります。つまり、基本的に、最も高いオファーが勝つ住宅購入競争です。
入札戦争はなぜ起こるのか?
まさに今、米国の住宅市場がそこにある。在庫が少ない。バイヤーからの需要が高い。そして販売価格は高騰し続けています。実際、全米リアルター協会 (NAR) が2021 年 5 月 21 日に発表した最新の月次販売レポートによると、4 月の中古住宅販売は 2.7% 減少し、3 か月連続で減少しました。しかし、1 月から 4 月までの販売は依然として 20% 増加しており、中古住宅の販売価格の中央値は前年比で 19.1% 上昇しています。どちらも過去最高です。
4 月末の米国の総住宅在庫(販売されている住宅の数) は、3 月から 10.5% 増加しましたが、1 年前からは 20.5% 減少しました。これは、NAR が 1982 年に住宅供給の追跡を開始して以来、記録に近い最低値です。
マイケル・シフ、と買い手の専門家シッフ不動産チームと、Ansley不動産アトランタでは、すべてあまりにもよく、これらの番号を知っています。バランスの取れた市場では、住宅市場には約 6 か月分の在庫が必要です。しかし、マイケルによると、アトランタでは約1か月分の供給があるそうです。
これらは、複数のオファーを受け取るリスティングと、リスティング エージェントが最高かつ最良のオファーを受け取る期限を設定する入札戦争につながる数字です。でもどうやって1勝するの？「すべての詳細の背後に戦略があります」と、リスティングのスペシャリスト、リー シフは言います。彼女とマイケルは、アンスリー リアル エステートと共に、シフ リアル エステート チームの夫と妻のチームです。
マネートーク
すべてのリストが同じではないのと同様に、すべての入札戦争も同じではありません。場合によっては、別のオファーの脅威になることもあります。しかし、リストに 3 件、5 件、あるいは 20 件のオファーが来ることもあるとリー氏は言います。低価格の物件にはオファーが多くなる傾向がありますが、彼女は最近、7 件のオファーがあり、希望価格を 10% 上回る 130 万ドルで家を売却しました。
オファーをする前、または家探しを始める前に、お金を集めてください。住宅ローンの事前審査は、特に売り手市場では十分ではありません。事前資格とは、単にあなたが貸し手と話し、収入に関する情報を提供したことを意味します。
「価値はありません」とリーは言います。代わりに、あなたは住宅ローンの事前承認を取得したいと考えています。つまり、貸し手があなたの信用を引き出して見直し、引受システムを通じて財務を管理し、契約と評価を待ってローンを承認したことを意味します。シフ氏のケースでは、さらに一歩進んで、過去 2 年間のクレジット、収入、資産、納税申告書をプロセスに含めるよう求めています。
すべてではありませんが、一部の貸し手は、自分の価格帯のどの家でも喜んで買い手を引き受けます、とマイケルは言います。つまり、オファーに融資の偶発性を含めることを心配する必要はありません (つまり、オファーは融資を受けることに基づいているということです)。不測の事態を除外すると、より魅力的な買い手になるため、これは有利な点です (詳細は次の項で説明します)。
もちろん、「現金が王様」とリーは言います。 「特に、不動産の評価に関するいくつかの問題が見え始めているので、特に」販売価格が市場価格を超えると、入札戦争では珍しいことではありませんが、貸し手は、許容可能な融資比率の範囲内にとどまるのに十分な金額を貸すことができない場合があります。市場価格より高い価格を支払うことを選択した場合は、差額をカバーするための追加の資金を用意する必要があります。しかし、もしあなたが現金で支払うことができるなら、あなたは売り手にとって最適な買い手です。
相当な額の本気のお金を預けることも同様に重要です。これは、あなたが本気で買いたいと思っていることを売り手に伝える「誠実な保証金」です。典型的な状況では、その金額は購入価格の約 1 ～ 3% になります。気が変わった場合、あなたはお金を失い、売り手はそれを保管します。ただし、評価中に情報が明らかになったなど、他の理由で取引が失敗した場合は、返金されます。
入札合戦の間、より高い割合の本気のお金を提供することは、あなたが購入から離れること、そしてあなたのお金から離れる可能性が低くなるため、オファーを強化します。
不測の事態を忘れる
入札戦争では、勝つためには最高のオファーを提示するだけでなく、オファーの条件も重要だとリーは言います。あなたが家を欲しいと思っていて、何があってもそれを購入する意思と能力があることを売り手に示すために、不測の事態を放棄します。
インベスペディアによると、偶発条項は「不動産契約が拘束力を持つために満たさなければならない条件または行動」を定義します。融資、評価、検査の3 つの主要なタイプがあります。また、売り手がどれくらい早く引っ越す必要があるか、売却があなたの現在の家を売ることを条件とするなど、時間に関連する偶発的な事象もあるかもしれません。不測の事態が少なければ少ないほど、取引が成立する可能性は低くなります。
- 融資の偶発事象は、住宅ローンを確保する能力に関連しています。彼らは、住宅ローンを確保できない場合、買い手が違約金なしで撤回することを許可します。購入者は、財務上の問題を理由にキャンセルしないと述べているため、金銭的不測の事態が含まれていないことは、売り手にとって興味深いことです。
- 鑑定の不測の事態が家はあなたが支払うことに同意するものと価格な限り、少なくともある値で評価されなければならないことを述べています。ただし、入札合戦中は、評価がオファーよりも低くなる可能性が高いため、評価の偶発性を放棄するのが賢明です。
- 家庭の検査有事や販売価格を下げる- -検査中に提起された問題に基づいて、買い手は修理をするために売り手を必要とするオプションがあります。どちらも合意されないか、一定期間内に完了しない場合は、撤回して本気のお金を取り戻すことができます。
入札戦争における不測の事態に関して、最善の策は? 「不測の事態はありません」とマイケルは言います。
エスカレーション条項を含める
住宅の入札は、最後のオファーを上回る機会があるオークションに入札するようなものではありません。おそらく他の興味のあるバイヤーが何を提供しているのか知らないでしょう。ただし、最高入札額を知ってプロセスを開始できるという点では類似しています。不動産業者は、エスカレーション条項を設けることで、あなたがどれだけ高く、どの程度戦略的に取り組もうとしているかを明確に示すことができます。
これは契約書の条項で、真正な最高額のオファーよりも一定額以上の金額を支払う意思があるとリー氏は説明します。これは、エスカレーション条項を開始するオファーがテーブルにあることを売り手のエージェントが示した場合にのみ有効になります。興味深いことに、入札合戦中は、複数のエスカレーション条項があり、それぞれが次の段階を開始する可能性があるため、エスカレーション条項には上限 (支払うことをいとわない最大価格) も含める必要があります。
バックアップ入札を提供する
あなたとあなたのエージェントがこれらすべての戦術を使用しても最終的に入札戦争に勝てない場合は、バックアップ入札を提案することを決定することができます。不測の事態の放棄、テーブルの上の現金、クレイジーな本気のお金の時代でさえ、物事は起こります。あなたの夢の家の落札契約が失敗した場合、2位の入札が主契約になります。出品プロセスを新たに開始する必要がないため、これは売り手にとって素晴らしいことです。
そして、あなたのバックアップ入札が既存の契約よりも魅力的になった場合、売り手は既存の契約を終了することはできません。しかし、彼らは最初の購入者を遠ざけるほど不快になる可能性があります。愛と入札戦争ではすべてが公平です。
面白いですね
入札合戦中に振り子を振り回す別の戦術は、「ラブレター」を書くか、ビデオを作成して、あなたやあなたの家族がその家にぴったりであることを売り手に納得させることです。違法ではない、これらの文字は、につながる可能性が公正住宅法の違反。それらの内容を慎重に検討してください。
