ความกังวลเกี่ยวกับอัตราค่าห้องพักไม่สามารถแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยได้

ที่พักพิงเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับชีวิต เสรีภาพ และการแสวงหาความสุข วันนี้มีเพียงแค่ไม่เพียงพอที่จะไปรอบ ๆ ด้วยการระเบิดของราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าในช่วงการระบาดของโควิด วิกฤตที่เดือดปุดๆ ใต้ผิวน้ำจึงบรรเทาลงอย่างสิ้นเชิง ถึงกระนั้น การก่อสร้างบ้านใหม่ยังตอบสนองความต้องการของประชากรสูงวัยอย่างรุนแรง และตลาดร่วมทุนที่เย็นลงพร้อมกับอัตราการจำนอง 30 ปีที่เพิ่มขึ้นอย่างน่าตกใจกำลังทำให้นักลงทุนกลัวจากการระดมทุนธุรกิจที่แก้ปัญหาวิกฤตในยุคนี้

ที่Gutter Capitalเราลงทุนในบริษัทที่พัฒนา American Experiment พันธกิจของเราสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของเราที่ว่าบริษัทที่ยิ่งใหญ่ในยุคของเราจะถูกสร้างขึ้นเพื่อตอบสนองต่อความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของมนุษยชาติ เราใช้เวลามากมายในการทำความเข้าใจวิกฤตที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่มีปัญหาเร่งด่วนที่ประเทศของเราต้องเผชิญอีกต่อไป

แม้ว่าการขาดแคลนที่อยู่อาศัยจะเป็นความรู้ทั่วไป แต่ขอบเขตของการขาดแคลนยังคงถูกประเมินต่ำเกินไป สิ่งพิมพ์อย่าง NYT และ WSJ มักจะอ้างถึงการศึกษาของ Freddie Mac ที่รายงานการขาดแคลน 3.8 ล้านหน่วยทั่วประเทศในปี 2020 น่าเสียดายที่หลังจากสองปีของการสร้างบ้านในอัตราที่เร็วที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการเงินโลก กว่า 6.5 ล้านยูนิต เราเชื่อว่าวิกฤตการณ์นี้ยิ่งใหญ่กว่าที่เข้าใจกันทั่วไป และนำเสนอโอกาสที่สำคัญแก่ทีมที่นำวิธีแก้ปัญหามาสู่โต๊ะ

เรามาที่นี่ได้อย่างไร

เมล็ดพันธุ์ของการขาดแคลนถูกปลูกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยพังในปี 2550 ผู้สร้างบ้านได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในอดีตและอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงในช่วงสั้น ๆ ในช่วงกลางทศวรรษที่ 2000 ได้สร้างการก่อสร้างใหม่เร็วกว่าความต้องการในการสร้างครอบครัว ส่วนเกินของที่อยู่อาศัยส่งผลให้ราคาบ้านที่แท้จริงลดลงเกือบ 30% ซึ่งทำให้เกิดวิกฤตการเงินโลก

คนสร้างบ้านแตะเตาไฟและถูกไฟไหม้ เกือบครึ่งหนึ่งล้มเหลว ผู้รอดชีวิตเป็นกลุ่มที่มีฐานะดีที่สุดและไม่ชอบความเสี่ยง โชคไม่ดีที่พวกเขาได้เรียนรู้บทเรียนที่ผิดจากวิกฤตการณ์ นั่นคือ ให้ความสำคัญกับส่วนต่างของความปลอดภัยมากกว่าปริมาณการก่อสร้าง ผลที่ตามมาคือทศวรรษของการสร้างรากฐานที่เรื้อรัง

การออกจากตลาดของบริษัทรับสร้างบ้านอาจเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่แย่กว่านี้ไม่ได้ เนื่องจากประชากรสูงวัยเริ่มต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่าคนรุ่นก่อน การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนคนเดียว ซึ่งนำโดยกลุ่มเบบี้บูมเมอร์ที่มีอายุมากขึ้น ทำให้ขนาดครัวเรือนโดยเฉลี่ยลดลงและเพิ่มจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่จำเป็นต่อผู้ใหญ่หนึ่งคน แนวโน้มดังกล่าวจะยิ่งแย่ลงไปอีกในทศวรรษหน้า เนื่องจากสัดส่วนของประชากรที่มีอายุมากกว่า 65 ปี เพิ่มขึ้นจาก 16.5% เป็นมากกว่า 20% เราจะต้องสร้างบ้านเพิ่มขึ้นเพื่อให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ และเรายังล้าหลังอยู่มาก

การเคหะถึงจุดวิกฤตแห่งชาติแล้ว ถึงกระนั้นก็ตามในการเรียกร้องให้รับสร้างบ้านรายใหญ่ผู้บริหารมีความรอบคอบ เมื่อพวกเขามีทุกสิ่งที่จะได้รับจากการเพิ่มการผลิต พวกเขายังคงเลือกที่จะให้ความสำคัญกับส่วนต่างก่อนการเติบโต

ก่อนจะเข้ารับตำแหน่งใดๆ สิ่งสำคัญคือ ควรพิจารณาให้ดีว่าเราอาจผิดถูกอย่างไร ความเห็นที่เป็นปฏิปักษ์กันมากที่สุดคือเรากำลังอยู่ท่ามกลางฟองสบู่ที่อยู่อาศัย ซึ่งกระตุ้นโดยนโยบายการเงินและการเงินฉุกเฉินในช่วงการระบาดของโควิด ดังนั้นจึงเป็นไปได้ว่าหากเฟดสร้างความเฟื่องฟู เฟดจะสร้างความวุ่นวายอย่างแน่นอน เนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย เพื่อประเมินความถูกต้องของมุมมองนี้ เราถามตัวเองว่า "ทำไมอัตราจึงเพิ่มขึ้นมาก" และ "อัตราที่สูงขึ้นหมายถึงอะไรสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย"

ทำไมอัตราการจำนองถึงเพิ่มขึ้นมาก?

หลายคนกล่าวโทษธนาคารกลางสหรัฐสำหรับอัตราจำนองที่พุ่งสูงขึ้น หลังจากรายงานอัตราเงินเฟ้อที่สูงอย่างน่าประหลาดใจในเดือนมิถุนายน เฟดเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นอย่างจริงจัง สร้างแรงกดดันให้อัตราดอกเบี้ยสำหรับพันธบัตรอายุยาวและหลักทรัพย์ค้ำประกัน มุมมองนี้เป็นจริงเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ประเมินผลกระทบทางจิตวิทยาที่สำคัญเท่าเทียมกันของโครงการซื้อสินทรัพย์ของเฟดต่ำเกินไป ในปี 2564 เฟดมีสัดส่วนมากกว่า 20% ของตลาดหลักทรัพย์ค้ำประกันทั้งหมด เมื่อผู้ซื้อรายใหญ่ดังกล่าวเดินจากไปอย่างกระทันหัน ผู้เข้าร่วมรายอื่นควรรอดูว่าอัตราจะปรับอย่างไร ดังนั้นส่วนต่างระหว่างการจำนองอายุ 30 ปีและเงินคงคลังอายุ 30 ปีจึงเพิ่มขึ้นจากประมาณ 1% เมื่อต้นปี 2565 เป็นมากกว่า 3% ในเดือนตุลาคม

สเปรดที่สูงนี้เกิดขึ้นเพียงสามครั้งในความทรงจำล่าสุด คือปี 2000 ปี 2008 และเดือนมีนาคม ปี 2020 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งความทุกข์ทั้งหมดในตลาดสินเชื่อ เราเชื่อว่านี่คือหลักฐานของการบิดเบือนของตลาดที่จะแก้ไขเมื่อเวลาผ่านไปเป็นค่าเฉลี่ยในอดีต หากปัจจัยอื่นๆ ทั้งหมดยังคงเหมือนเดิม ผลที่ได้คืออัตราการจำนอง 30 ปีจะลดลงมากกว่า 1.5% มีเหตุผลที่จะเชื่อได้ว่าอัตราที่สูงกว่า 7% นั้นจะเกิดขึ้นชั่วคราว และเฟดไม่จำเป็นต้องเริ่มลดอัตราข้ามคืนเพื่อให้สิ่งต่างๆ เย็นลง

อัตราจำนองที่สูงขึ้นหมายถึงอะไรสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย?

คนส่วนใหญ่เชื่อว่ามีความเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างอัตราค่าจำนองกับราคาบ้าน พูดง่ายๆ ก็คือ อัตราที่สูงขึ้นหมายความว่าผู้คนสามารถจ่ายได้น้อยลง ดังนั้นเมื่ออัตราเพิ่มขึ้น ราคาจะต้องลดลง ในขณะที่หยั่งรู้หลักฐานของความสัมพันธ์นั้นไม่ชัดเจน ในอดีต การเปลี่ยนแปลงของอัตราการจำนองมีความสัมพันธ์เพียงเล็กน้อย (0.1) กับราคาบ้านจริง การโต้แย้งข้อเท็จจริงเมื่อเร็วๆ นี้เกิดขึ้นในช่วงวิกฤตการเงินโลก เมื่ออัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างมากไม่ได้ช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยมากนักเนื่องจากลดลงตั้งแต่ปี 2551-2555 ในช่วงเวลานั้นดูเหมือนว่าความไม่สมดุลของอุปทานเป็นพลังทางเศรษฐกิจที่โดดเด่น

เราเชื่อว่าสิ่งนี้อาจเป็นจริงในปัจจุบัน นั่นคือการขาดอุปทานที่อยู่อาศัยจะเกินดุลผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อพยุงราคาบ้าน เนื่องจากอัตราการจำนองถูกล็อคเป็นเวลา 30-60 วัน และผู้ขายบ้านค่อยๆ ลดราคาเนื่องจากบ้านขายไม่ได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงสะท้อนภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา อัตราการจำนอง 30 ปีเพิ่มขึ้นสูงกว่า 5% ในช่วงต้นเดือนเมษายน หลังจากผ่านไป 7 เดือน จนถึงตอนนี้ เราเห็นว่าราคาลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น (ข้อมูลราคาขายเฉลี่ยทั่วประเทศของ Redfin แสดงการลดลง 6% จากจุดสูงสุดในเดือนมีนาคม 2022 ข้อมูลของ Zillow แทบไม่แสดงการลดลงเลย) ปริมาณธุรกรรมลดลง แต่ยังคงสูงเป็นประวัติการณ์ และสินค้าคงคลังสำหรับขายตรงกับตัวเลขจากปี 2021 ซึ่งต่ำที่สุดในรอบหลายทศวรรษ

มุมมองของเราคืออะไร?

เราเชื่อว่ามีโอกาสทางประวัติศาสตร์ในวันนี้ที่จะลงทุนในธุรกิจที่เร่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา

เราใช้เวลาหนึ่งทศวรรษในการสร้างวิกฤตที่อยู่อาศัย และด้วยอัตราเร่งของการก่อสร้างในปัจจุบัน จะใช้เวลามากกว่าหนึ่งทศวรรษในการสร้างตัวเองออกมา ในขณะที่เราเชื่อว่าการลดลงของอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ไว้นั้นเกินจริงหรืออาจไม่เกิดขึ้นเลย แต่เราไม่ได้ทำการเดิมพันตลาดแบบมีทิศทาง แม้จะไม่มีราคาที่สูงขึ้น แต่อุปทานที่อยู่อาศัยก็ต้องขยายตัว เป็นข้อบังคับระดับชาติ เราเชื่อว่าในสภาพแวดล้อมใดๆ ก็ตาม บริษัทต่างๆ ที่ค้นหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อเร่งความเร็วการพัฒนาที่อยู่อาศัยสามารถบรรลุผลสำเร็จได้ในทุกสภาพแวดล้อม และเรามุ่งมั่นที่จะให้ทุนแก่พวกเขา

ด้วยขนาดและขอบเขตของวิกฤต เราไม่ได้คาดหวังให้บริษัทใดบริษัทหนึ่งแก้ปัญหาเพียงลำพัง ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราเป็นผู้นำการลงทุนสามรายการในหมวดนี้ เรากำลังมองหาผู้ก่อตั้งที่ขับเคลื่อนด้วยพันธกิจซึ่งปรากฏตัวในช่วงเวลาแห่งวิกฤตนี้ด้วยโซลูชันในมือและพร้อมที่จะสร้าง หากคุณสนใจร่วมงานกับเรา โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา

ขอแสดงความนับถือ,

เจมส์ เก็ตเตอร์ & แดน เทแรน