ความอดทนในการจำนองเป็นการหยุดชั่วคราวหรือลดการ ชำระเงิน จำนอง รายเดือน สำหรับเจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาทางการเงิน มันไม่ใช่การให้อภัยเงินกู้ แทนการชำระเงินรอตัดบัญชีจะต้องชำระคืนในบางจุด แต่ความอดทนในการจำนองอาจเป็นเส้นชีวิตสำหรับเจ้าของบ้านที่ตกงานโดยไม่คาดคิดหรือประสบความสูญเสียจากภัยพิบัติทางธรรมชาติรวมถึงการระบาดของ COVID-19
กุญแจสำคัญในการหลีกเลี่ยงการถูกยึดสังหาริมทรัพย์ในช่วงวิกฤตทางการเงินคือการขอความช่วยเหลือทันที Chuck Kracht ผู้อำนวยการฝ่ายบริการสินเชื่อของสมาคมเคหะและการเงินในไอดาโฮซึ่งให้คำปรึกษาด้านสินเชื่อฟรีแก่ผู้กู้ที่ดิ้นรนกล่าว
"นั่นเป็นคำแนะนำที่ดีที่สุดที่ฉันสามารถให้กับทุกคนได้" Kracht กล่าว "คนที่สองที่มีปัญหาใด ๆ พวกเขาต้องโทรหาผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือผู้ให้กู้หรือที่ปรึกษาสินเชื่อ"
เวลาเป็นสิ่งสำคัญ เพราะหากคุณสามารถติดตามการชำระเงินจำนองได้ ไม่เพียงแต่ผู้ให้กู้ของคุณจะเปิดกว้างต่อการอดทนรอเท่านั้น แต่เครดิตของคุณก็จะไม่ได้รับผลกระทบด้วย ในระหว่างการผ่อนปรน การชำระเงินที่หยุดชั่วคราวจะไม่รายงานไปยังหน่วยงานเครดิตในฐานะที่ค้างชำระหากคุณตรงต่อเวลากับการชำระเงินรายเดือนก่อนหน้าของคุณ
"ความอดทนในการจำนองคือเมื่อผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการจำนองหยุดหรือลดการชำระเงินของคุณในช่วงเวลาที่ จำกัด " Kracht กล่าว "ได้รับการออกแบบมาเพื่อบรรเทาการชำระเงินในช่วงปัญหาทางการเงินระยะสั้น"
ในช่วงเวลาที่ไม่ใช่โรคระบาด โดยทั่วไปจะมีการเสนอแผนความอดทนเพื่อให้ผู้กู้อยู่ในบ้านของพวกเขาในช่วงที่ว่างงานหรือฟื้นตัวจากภัยพิบัติทางธรรมชาติเช่นพายุเฮอริเคนหรือไฟป่า
เงื่อนไขของข้อตกลงความอดทนขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงินเฉพาะของผู้กู้ ดังนั้นผู้ให้กู้มักจะขอบันทึกทางการเงิน เช่น รายได้และค่าใช้จ่ายรายเดือน บางครั้งการชำระเงินจำนองลดลงและบางครั้งถูกระงับโดยสิ้นเชิง Kracht กล่าวว่าระยะเวลาของความอดทนโดยทั่วไปเริ่มจากสามเดือนถึงหนึ่งปี
การชำระเงินรอตัดบัญชีจะได้รับการชำระคืนอย่างไร
ความอดทนในการจำนองเป็นวิธีแก้ปัญหาชั่วคราวสำหรับความยากลำบากทางการเงิน ไม่ใช่การแก้ไขในระยะยาว เมื่อผู้กู้กลับมาอยู่ในสถานะทางการเงินของพวกเขา Kracht กล่าวว่ามีสามทางเลือกมาตรฐานสำหรับการชำระคืนเงินกู้จำนองที่ค้างชำระ:
- ต่อยมันให้สุด. ผู้ให้กู้จำนวนมากจะอนุญาตให้เจ้าของบ้านย้ายการชำระเงินรอการตัดบัญชีทั้งหมดไปยังจุดสิ้นสุดของการจำนอง คิดว่าเป็นเงินกู้ที่สองที่ไม่มีดอกเบี้ยซึ่งจะชำระคืนเมื่อมีการขายบ้านหรือเมื่อการจำนองเดิมได้รับการชำระคืนเต็มจำนวน
- เพิ่มในการชำระเงินรายเดือนของคุณ ทางเลือกที่สองคือการชำระคืนเงินที่รอการตัดบัญชีอย่างช้าๆ เป็นการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในการชำระเงินจำนองรายเดือนที่เหลืออยู่ของคุณ
- จ่ายเป็นก้อนเดียว แม้ว่าตัวเลือกนี้จะไม่ค่อยพบบ่อยนัก ผู้กู้บางรายจะชำระเงินค่าจำนองที่รอการตัดบัญชีเต็มจำนวนทันทีหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาผ่อนผัน
ประโยชน์และข้อเสียของการผ่อนปรนสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ความอดทนเป็นตัวเลือกที่ชาญฉลาดสำหรับทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้ สำหรับผู้กู้ ข้อดีที่ใหญ่ที่สุดคือให้พักชั่วคราวจากการชำระเงินจำนองรายเดือนโดยไม่ส่งผลเสียต่อเครดิตของพวกเขา ความอดทนทำให้พวกเขามีเวลาที่จำเป็นมากในการหางานใหม่หรือกู้คืนจากภัยพิบัติโดยไม่ได้รับเงินในทางเทคนิค
Kracht กล่าวว่าความอดทนเป็นข้อตกลงที่ดีสำหรับธนาคารและผู้ให้กู้จำนอง แม้ว่าจะหมายถึงการลดหรือหยุดการชำระเงินชั่วคราวเพราะมีอะไรดีกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์
"กระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นประโยชน์กับใครเลย" Kracht กล่าว “การยึดสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายสูงมาก ทางเลือกหนึ่งคือการกักขัง ให้ใครสักคนอยู่ในบ้าน ซึ่งเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด”
ข้อเสียเปรียบหลักของความอดทนคือถ้าคุณมีปัญหาในการชำระค่าจำนองโดยทั่วไป (เนื่องจากคุณไม่ได้รับเพียงพอเป็นต้น) ในบางจุด การชำระเงินจะครบกำหนด ดังที่เราได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ การอดทนรอเงินกู้ไม่เหมือนกับการให้อภัยสินเชื่อ ดังนั้น หนี้ที่ยังไม่ได้ชำระจึงยังคงเพิ่มขึ้น
ความอดทนจำนองและพระราชบัญญัติ CARES
ก่อนการระบาดของ COVID-19 มีบางรัฐที่จัดทำโครงการอดทนเพื่อบรรเทาทุกข์จากการจำนองชั่วคราวหลังจากเกิดพายุเช่นเฮอร์ริเคนฮาร์วีย์ในปี 2560 แต่การสูญเสียงานอย่างไม่น่าเชื่อที่เกิดจากการระบาดใหญ่ - 22.2 ล้านผู้ขอรับสวัสดิการการว่างงานใหม่ในเดือนมีนาคมและเมษายน 2020 เพียงลำพัง — ต้องการความช่วยเหลือด้านการจำนองฉุกเฉินในระดับใหม่ทั้งหมด
ภายใต้พระราชบัญญัติ CARESเจ้าของบ้านที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดใหญ่จะได้รับการผ่อนปรนการจำนองโดยอัตโนมัติเป็นเวลา 180 วัน โดยมีตัวเลือกในการขยายเวลาเพิ่มเติมอีก 180 วัน หากจำเป็น Kracht กล่าวว่าความแตกต่างที่ใหญ่ที่สุดระหว่างตัวเลือกความอดทนที่ได้รับอนุญาตโดยพระราชบัญญัติ CARES กับแผนความอดทนปกติคือขั้นตอนที่ง่ายและคล่องตัวในการได้มาซึ่งสิ่งเหล่านี้
โดยปกติผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการจำนองจะต้องใช้งบการเงินและบันทึกก่อนที่จะขยายข้อเสนอการผ่อนปรน แต่ไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติ CARES
"สิ่งที่จำเป็นสำหรับผู้กู้คือโทรหาบริษัทจำนองและบอกว่าพวกเขาได้รับผลกระทบ" Kracht กล่าว “ ณ จุดนั้น ผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือผู้ให้กู้จะวางแผนการผ่อนปรน ไม่มีการถามคำถาม และไม่มีข้อมูลทางการเงินที่จำเป็น”
ตัวเลือกการชำระคืนภายใต้พระราชบัญญัติ CARES จะเหมือนกับข้อตกลงการผ่อนปรนปกติ ประมาณ 3.6 ล้านครัวเรือนหรือร้อยละ 6.8 ของการจำนองที่ใช้งานอยู่ทั้งหมดอยู่ในความอดทนที่เกี่ยวข้องกับ COVID-19 ตามรายงานฉบับหนึ่งเมื่อเดือนตุลาคม 2020
เกิดอะไรขึ้นถ้าความอดทนไม่เพียงพอ?
ความอดทนหมายถึงการหยุดชั่วคราวในการชำระเงินจำนองในขณะที่ผู้กู้กลับมายืนได้ แต่ถ้าระยะเวลาความอดทนถูกกำหนดให้หมดอายุและสถานการณ์ทางการเงินยังไม่ดีขึ้น
การยึดสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้เสมอ แต่อย่างที่ Kracht กล่าว ผู้ให้กู้มีเหตุผลของตนเองที่ต้องการเก็บผู้กู้ไว้ในบ้าน และจะหันไปใช้การยึดสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกสุดท้ายเท่านั้น เขาอธิบายว่าคำแนะนำที่ดีที่สุดคือโทรหาผู้ให้กู้ของคุณหรือที่ปรึกษาสินเชื่อฟรีและเป็นความลับ ( หาคนที่อยู่ใกล้คุณ ) ทันทีที่คุณตระหนักว่าอาจมีปัญหาในการชำระเงินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาผ่อนผัน
ณ จุดนั้น ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณและผู้ให้กู้ของคุณคือการปรับเปลี่ยนการจำนองของคุณเพื่อให้การชำระเงินมีราคาไม่แพงมาก ไม่ว่าจะโดยการรีไฟแนนซ์จำนองในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหรือสร้างแผนการชำระเงินแบบกำหนดเองบางประเภทที่เหมาะกับงบประมาณของคุณมากกว่า
ตอนนี้มันเจ๋ง
เพื่อตอบสนองต่อการระบาดใหญ่ Federal Housing Finance Agency (FHFA) ได้ขยายเวลาการระงับการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านทุกหลังที่มีเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง (Fannie Mae และ Freddie Mac) จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2020 เป็นอย่างน้อย
