ประเด็นพูดคุยสุดสัปดาห์

สำหรับวันศุกร์ที่ 2 ธันวาคม

พูดคุยกับลูกค้าสุดสัปดาห์นี้? แน่นอนคุณเป็น! นี่คือทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เพื่อถ่ายทอดประเด็นสำคัญให้พวกเขาฟัง

ข่าวน่าตื่นเต้น! เรากำลังทำงานอย่างหนักกับ Talking Points เวอร์ชันส่วนบุคคลที่จะรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นของคุณและอีกมากมาย คุณจะสามารถเพิ่มความคิดเห็นของคุณเอง แชร์เวอร์ชันที่เป็นมิตรต่อผู้บริโภคแบบแชร์ได้ หรือพิมพ์ออกมาและแจกจ่ายในงานเปิด คอยติดตาม!

ข่าวอสังหาริมทรัพย์โดยสังเขป

ดัชนีการขายที่รอดำเนินการของ NAR ในเดือนตุลาคมลดลง 4.6% ในหนึ่งเดือนและ 37% เมื่อเทียบกับเดือนตุลาคม 2564 ยอดขายที่รอดำเนินการในภูมิภาคตะวันตกลดลง 46% [ที่มา: NAR] โปรดทราบว่าอัตราการจำนอง 30 ปีอยู่ที่ >7% ตลอดทั้งเดือนตุลาคม ตอนนี้พวกเขาอยู่ที่ประมาณ 6.3%

ดัชนีราคาบ้าน Case-Shiller ในเดือนกันยายนลดลง 1% ในหนึ่งเดือน จากจุดสูงสุดในเดือนมิถุนายน ราคาบ้านในประเทศลดลงประมาณ 2.5% ในขณะที่ราคาใน SFO และ SEA ลดลงมากกว่า 10% [ที่มา: CoreLogic]

เจอโรม เพาเวลล์ ประธานเฟดกล่าวว่า “เวลาสำหรับการปรับอัตราการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจมาในเร็ว ๆ นี้ในการประชุมเดือนธันวาคม” ระหว่างการกล่าวสุนทรพจน์ที่สถาบันบรูกกิงส์ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือไม่เกิน +75 bps

วันรุ่งขึ้นหลังจากความเห็นของพาวเวลล์ ตัวเลขเงินเฟ้อ PCE ในเดือนตุลาคมมาอยู่ที่อัตราต่อปีที่ 6% ซึ่งดีกว่า (กล่าวคือ ต่ำกว่า) กว่าที่คาดไว้ และชะลอตัวลงจาก 6.3% ในเดือนกันยายนและสูงสุด 7% ในเดือนมิถุนายน . [ที่มา: BEA]

บริษัทต่างๆ เพิ่มงานเพียง 127,000 ตำแหน่งในเดือนพฤศจิกายน เทียบกับ 239,000 ตำแหน่งในเดือนตุลาคม ซึ่งต่ำกว่าความคาดหวังของ Street มาก การสูญเสียงานในภาคการผลิตและบริการทางธุรกิจฉุดให้ยอดรวมลดลง [ที่มา: ADP]

หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAHB คาดว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยเล็กน้อยในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2565-2 ไตรมาสที่ 2 ปี 2566 แต่คาดว่าอัตราการจำนองจะอยู่ที่หรือต่ำกว่า 6% ภายในสิ้นปี 2566/ต้นปี 2567 อาจเป็นเพราะเฟดมีอัตราเงินเฟ้อที่ 'เอาชนะ' หรือเพราะภาวะเศรษฐกิจถดถอยกลายเป็น ใหญ่กว่าที่คาดไว้ [ที่มา: NAHB]

รอการขายสำหรับเดือนตุลาคม

ด้วยอัตราการจำนอง 30 ปีที่สูงกว่า 7% ตลอดทั้งเดือนเรารู้ว่าการขายที่รอดำเนินการในเดือนตุลาคมจะไม่ดี — และพวกเขาก็เป็นเช่นนั้น ดัชนียอดขายบ้านรอดำเนินการ (PHSI) ของ NAR ลดลง 4.6% ในหนึ่งเดือน นั่นคือการลดลงของค่า PHSI ติดต่อกันเป็นเดือนที่ 5 เมื่อเทียบกับเดือนตุลาคม 2564 ค่า PHSI ลดลง 37% YoY

การหดตัวนั้นแย่ลงอย่างมากในฝั่งตะวันตกโดยยอดขายที่รอดำเนินการในเดือนตุลาคมลดลง 11% MoM และลดลง 46.2% YoY ถูกต้อง ยอดขายที่รอดำเนินการลดลงเกือบครึ่งหนึ่งในฝั่งตะวันตก

ยอดขายที่รอดำเนินการเป็นตัวบ่งชี้ล่วงหน้าของยอดขายบ้านที่มีอยู่ (นำโดย 1-2 เดือน) ดังนั้น เตรียมตัวให้พร้อมสำหรับตัวเลขยอดขายบ้านในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคมที่น่ารังเกียจ

แต่ก็มีข้อดีคือ : อัตราการจำนองต่ำกว่า 90–100bps (เต็มเปอร์เซ็นต์) แล้ว ดังที่ Lawrence Yun หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAR เขียนว่า “เดือนตุลาคมเป็นเดือนที่ยากลำบากสำหรับผู้ซื้อเนื่องจากพวกเขาเผชิญกับอัตราการจำนองที่สูง 20 ปี…[แต่] เดือนที่จะถึงนี้น่าจะเห็นการกลับมาของผู้ซื้อเนื่องจากอัตราการจำนองดูเหมือนว่าจะถึงจุดสูงสุดแล้วและได้รับ ลงมาตั้งแต่กลางเดือนพฤศจิกายน”

ในความเป็นจริงมีสัญญาณว่าการฟื้นตัวของกิจกรรม (ด้วยอัตราที่ลดลง) กำลังเกิดขึ้นแล้ว MBA (Mortgage Bankers Association) ติดตามการสมัครขอสินเชื่อซื้อใหม่ทุกสัปดาห์ นี่เป็นสัปดาห์ที่สี่ติดต่อกันที่มีการสมัครเพิ่มขึ้นทุกสัปดาห์

Case-Shiller ประจำเดือนกันยายน

ติดต่อกันเป็นเดือนที่ 3 ราคาบ้านลดลงเมื่อเทียบเดือนต่อเดือน ดัชนีระดับประเทศลดลง 1.0% MoM แต่ดัชนี 20 เมืองลดลง 1.5% MoM อย่าถูกหลอกโดยจำนวนเล็กน้อย สิ่งเหล่านี้ลดลงมาก หากสิ่งนี้เกิดขึ้นทุกเดือน ราคาจะลดลง 12–18% ในหนึ่งปี

ในเดือนสิงหาคม ราคาลดลงในแต่ละเมืองใหญ่ 20 เมือง อย่างไรก็ตาม สำหรับเมืองที่ราคาลดลงอย่างรวดเร็วที่สุด (ซานฟรานซิสโก ซีแอตเทิล ลาสเวกัส เป็นต้น) ปริมาณการลดลงของราคาจริง ๆ แล้วได้ชะลอตัวลงเล็กน้อยในเดือนกันยายน

การสัมมนาผ่านเว็บของ NAHB

นี่คือวิธีที่ Robert Dietz หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์แห่งชาติของสมาคมผู้สร้างบ้านมองเห็นสิ่งต่างๆ:

2020–2021: ยอดขายบ้านเติบโตไม่ยั่งยืนและอยู่เหนือแนวโน้ม
2022–2023: ชดเชยยอดขายบ้านที่เติบโตต่ำกว่าเทรนด์
2024+: ยอดขายบ้านกลับมาเติบโตตามเทรนด์ (โดยมียอดขายบ้านใหม่มากกว่า 1 ล้านหลังต่อปี)

เขาคาดว่าเศรษฐกิจจะถดถอยเล็กน้อยในช่วง 3 ไตรมาสข้างหน้า อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้นใกล้ 6% (จาก 3% ในวันนี้) ในปี 2567 และราคาบ้านในประเทศลดลงประมาณ 10% ในขณะเดียวกัน ข้อความของเขาก็มองโลกในแง่ดีเป็นหลัก กล่าวคือ อัตราเงินเฟ้อที่ลดลง อัตราดอกเบี้ย และราคาบ้านจะทำให้ผู้ซื้อ (และผู้สร้าง) กลับมาค่อนข้างเร็ว

เกร็ดเล็กเกร็ดน้อยที่ฉันพบว่าน่าสนใจ:

• ประมาณ 50% ของผู้เข้าร่วมการสัมมนาทางเว็บ (ส่วนใหญ่เป็นผู้สร้าง) กล่าวว่าพวกเขาตอบสนองต่อความต้องการที่ชะลอตัวด้วยการลดราคาหรือสิ่งจูงใจที่เพิ่มขึ้น
• อุตสาหกรรมการก่อสร้างต้องการแรงงานใหม่ราว 750,000 คนทุกปีเพื่อให้ทันกับความต้องการและทดแทนผู้เกษียณอายุ
• ตอนนี้ 2 เมืองในเท็กซัส (ฮูสตันและดัลลัส) กำลังเพิ่มบ้านใหม่มากกว่าทั้งรัฐแคลิฟอร์เนีย

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

หลังจากหลายเดือนของความผันผวนอย่างรุนแรง อัตราการจำนอง 30 ปีก็ทรงตัวที่ 6.6% เป็นเวลาหลายสัปดาห์ แต่ด้วยตัวเลขอัตราเงินเฟ้อที่ดี (ดีขึ้น) และพาวเวลล์ดูไม่ค่อยดีนัก ตลาดตราสารหนี้อยู่ในโหมดปาร์ตี้เมื่อวานนี้ โดยเพิ่มขึ้น 70–80 จุดพื้นฐาน

ราคาพันธบัตรจำนองที่สูงขึ้น = อัตราผลตอบแทนพันธบัตรจำนองลดลง = อัตราการจำนองลดลง เมื่อวานนี้ อัตราการจำนอง 30 ปีลดลงอย่างรวดเร็วเป็น 6.3% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์เต็มต่ำกว่าจุดสูงสุดที่ 7.37% ในวันที่ 20 ตุลาคม!

พวกเขากล่าวว่า

“เมื่อราคาบ้านลดลง ค่อนข้างหายากที่จะไม่เกิดภาวะถดถอย” — Robert Dietz หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAHB

“สำหรับใครก็ตามที่มีความรู้สึกถึงประวัติศาสตร์ ความเฟื่องฟูของบ้านจะต้องเป็นที่มาของความประหลาดใจ ที่อยู่อาศัยมักจะนำเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะถดถอย อัตราการจำนองสูงขึ้น จากนั้นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและยอดขายบ้านก็ลดลง” — Robert J. Samuelson ในบทความ Newsweek ปี 2545

แรงบันดาลใจ

มีหลายวิธีในการวัด 'ความสามารถในการจ่าย' แต่ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัย 3 ประการ ได้แก่ 1) รายได้ของครัวเรือน 2) ราคาบ้าน และ 3) อัตราการจำนอง

ในขณะนี้ ทั้งสามปัจจัยกำลังเข้าข้างผู้ซื้อ:

• คนงานได้รับค่าจ้างมากขึ้น
• ราคาบ้านเริ่มลดลง
• อัตราการจำนองได้สูงสุด

กุญแจสำคัญคือการติดต่อกับผู้ซื้อที่สนใจอย่างสม่ำเสมอ แจ้งให้พวกเขาทราบเกี่ยวกับการลดราคา ชี้ให้เห็นรายชื่อเก่า แจ้งให้พวกเขาทราบเกี่ยวกับอัตราการจำนอง บอกให้พวกเขารู้ว่าการรอช่วงเวลาที่ 'สมบูรณ์แบบ' นั้นอาจก่อให้เกิดผลเสียได้ เมื่อเงื่อนไข (ถ้า!) ดูสมบูรณ์แบบ เงื่อนไขเหล่านั้นก็จะดูสมบูรณ์แบบสำหรับทุกคนเช่นกัน

คำถาม? ส่งอีเมลถึงเราที่[email protected]เราพร้อมให้ความช่วยเหลือ!