Mappa del mercato: l'opportunità tecnologica emergente negli affitti unifamiliari

Oggi sono entusiasta di condividere la nostra prima mappa del mercato della tecnologia SFR che evidenzia molte delle aziende che costruiscono in ogni segmento del ciclo di vita della proprietà SFR: una versione ad alta risoluzione è disponibile per il download qui .

Negli Stati Uniti oggi ci sono più di 47 milioni di famiglie in affitto. Storicamente, abbiamo pensato agli alloggi in affitto come composti principalmente da unità abitative: edifici alti e medi nei corridoi del centro o unità in stile giardino nelle aree suburbane. Tuttavia, nel decennio successivo alla Grande Crisi Finanziaria (GFC), gli affitti unifamiliari (SFR) sono stati il ​​segmento in più rapida crescita delle famiglie occupate in affitto, aggiungendo oltre 4 milioni di case in affitto. Oggi, quasi il 34% delle unità in affitto sono SFR, che rappresentano 16 milioni di proprietà negli Stati Uniti

Cosa ha spinto questo spostamento verso gli SFR? Ci sono una serie di fattori, tra cui:

• Negli ultimi anni i venti favorevoli demografici e migratori hanno sostenuto la domanda di alloggi unifamiliari.
• Attività edilizia limitata nel settore unifamiliare a seguito della GFC, con conseguente rapido apprezzamento dei prezzi delle case e sfide di accessibilità per i nuovi acquirenti di case. Una stima recente ha rilevato che gli Stati Uniti richiedono fino a 6,8 milioni di nuove unità abitative per soddisfare l'attuale domanda di alloggi.
• Mentre la maggior parte degli SFR è di proprietà di piccoli proprietari individuali, esiste un universo in crescita di operatori “sofisticati” di portafogli SFR, che hanno sviluppato la scala e il track record necessari per attrarre capitale istituzionale. Aziende come Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone e KKR sono arrivate a decine di migliaia di unità gestite.
• L' emergere di piattaforme tecnologiche per gestire da remoto portafogli di proprietà SFR geograficamente distribuite.

Questo track record di sovraperformance ha suscitato un interesse significativo nella categoria SFR, in particolare perché altri sottosegmenti del settore immobiliare come uffici e vendita al dettaglio hanno faticato. Gli investitori istituzionali detengono oggi solo il 3% degli SFR, ma hanno stanziato quasi 110 miliardi di dollari per acquistare o costruire case unifamiliari in affitto nei prossimi anni, secondo Zelman & Associates. E per gli investitori al dettaglio, l'emergere di piattaforme di investimento online come Roofstock , Fundrise e Doorvest ha abbassato le barriere all'ingresso per diventare un investitore SFR.

Sebbene i rendimenti potenziali siano allettanti, la maggior parte degli operatori esperti nella categoria SFR è ben consapevole delle complessità associate alla gestione di un portafoglio di case eterogenee e geograficamente disperse. Molti di questi operatori, dai REIT SFR su larga scala ai singoli proprietari, si sono affidati a piattaforme tecnologiche per supportare i loro sforzi di investimento e gestione.

Negli ultimi anni, c'è stata una raffica di imprenditori che costruiscono startup tecnologiche nella categoria SFR. Ecco perché ho compilato la mappa del mercato della tecnologia SFR che evidenzia molte di queste società che costruiscono in ogni segmento del ciclo di vita della proprietà: acquisizione di proprietà, finanza, gestione, locazione e manutenzione. Questa mappa del mercato non intende essere esaustiva (ci sono centinaia di startup in questo segmento), ma dovrebbe invece fornire ai lettori un'idea generale delle aziende tecnologiche più promettenti che realizzano prodotti per operatori SFR grandi e piccoli.

Stiamo entrando in una nuova ondata nell'evoluzione del settore SFR. L'industria crebbe davvero in scala e importanza durante gli anni successivi alla Grande Recessione, quando i pignoramenti su vasta scala e le forze recessive mantennero bassi i prezzi delle case. Dopo diversi anni di rapido apprezzamento dei prezzi delle case e crescita degli affitti (in particolare negli ultimi 24 mesi), gli investitori nel settore SFR stanno ora affrontando diversi stress di mercato, tra cui: affitti in calo, aumento del costo del capitale e carenza di case disponibili per l'acquisto - che ha rallentato le acquisizioni di proprietà e le relative operazioni di cartolarizzazione per gran parte del 2023. Il volume delle transazioni SFR fino a novembre 2022 è diminuito di circa il 70% rispetto allo stesso periodo del 2021, secondo una stima di Strata SFR .

Poiché l'aumento dei costi inizia a incidere sulla performance finanziaria all'interno del settore SFR, riteniamo che la prossima generazione di operatori di successo in SFR adotterà un approccio basato sulla tecnologia per far crescere ampi portafogli di proprietà in affitto, controllando contemporaneamente i costi e l'organico. Riteniamo inoltre che la tecnologia sarà fondamentale per ampliare l'accesso alle opportunità di investimento nel segmento al di là degli attori su scala istituzionale.

Ci sono diverse aree all'interno della mappa del mercato di cui siamo particolarmente entusiasti: molte di queste aziende rappresentano le piattaforme emergenti su cui costruiranno nuovi operatori in SFR. Alcuni esempi:

• Piattaforme di gestione immobiliare "full stack" : negli ultimi anni sono emerse diverse startup sostenute da venture capital che consolidano tutti gli aspetti dell'investimento immobiliare in un'unica piattaforma. Aziende come Mynd (una società del portafoglio di Thomvest), Roofstock e Bungalow offrono un nuovo approccio alla gestione della proprietà, sfruttando la tecnologia per semplificare il processo di ricerca, affitto e gestione delle proprietà sia per i proprietari che per gli inquilini. Riteniamo che i grandi investitori faranno sempre più affidamento su queste piattaforme per ottenere esposizione al segmento SFR: ad esempio, Invesco ha annunciato una partnership con Mynd nel 2021 e Deer Park Road ha recentemente collaborato con Bungalow per lanciare una strategia SFR.
• Sistemi di gestione immobiliare di nuova generazione— La maggior parte degli operatori oggi utilizza sistemi di gestione della proprietà legacy come Yardi, Appfolio o RealPage. Questi sistemi sono spesso difficili da usare, mancano di interoperabilità e richiedono un'ampia personalizzazione per essere fattibili per molti casi d'uso SFR. Anche se sostituire le soluzioni consolidate può essere difficile, riteniamo che gli operatori emergenti in questa prossima ondata saranno affamati di nuove soluzioni PMS, in particolare quelle che adottano un approccio più aperto alle integrazioni (ad es. API aperte, ecosistema di sviluppatori, app store). È fondamentale che questi PMS si integrino con l'ecosistema emergente di soluzioni puntuali e fornitori di servizi in modo che gli operatori immobiliari possano gestire i propri portafogli senza accedere a una miriade di sistemi e armonizzare tutti i dati a livello di proprietà senza inserimento manuale dei dati.Vale la pena notare anche Propify : pur non essendo un PMS, l'azienda consente facili integrazioni nei sistemi di gestione esistenti. Per gli investitori su piccola scala che gestiscono autonomamente le loro proprietà, ci sono una serie di nuove interessanti piattaforme che semplificano le finanze immobiliari, compresa la gestione delle spese, la contabilità e le tasse. Baselane (una società del portafoglio di Thomvest) è emersa come uno dei primi leader in questo segmento.
• Mercati di manutenzione : le riparazioni e la manutenzione sono aspetti critici e potenzialmente costosi della proprietà immobiliare. Man mano che gli investitori espandono i loro portafogli in nuovi mercati, è importante che stabiliscano flussi di lavoro coerenti per la manutenzione e le riparazioni della proprietà al fine di garantire un'esperienza positiva per gli inquilini. Hanno anche bisogno di accedere a fornitori di servizi competenti e affidabili in ogni settore. Fortunatamente, sono emerse diverse piattaforme per assistere i proprietari con la valutazione delle riparazioni, il triage e i fornitori di servizi di spedizione quando necessario.

• Piattaforme di investimento al dettaglio : mentre la stragrande maggioranza degli SFR oggi è di proprietà di singoli investitori con meno di 10 unità, esistono ancora significative barriere all'ingresso per i potenziali investitori immobiliari, inclusi i costi e la complessità della gestione. Sono emerse diverse startup che consentono ai singoli investitori di accedere alla classe di asset SFR. Queste piattaforme eliminano molte delle complessità associate alla proprietà immobiliare e consentono di investire in aree geografiche diverse. E collettivamente, offrono diversi "gusti" distinti per la proprietà: da opportunità di investimento passivo frazionario ( Arrived , Lofty ), ad acquisti di asset singoli ( Roofstock , Doorvest ), a investimenti in fondi immobiliari ( Fundrise). Alla fine, i singoli investitori saranno in grado di creare portafogli in affitto simili al modo in cui costruiscono portafogli azionari, offrendo a più americani un nuovo modo di creare ricchezza all'interno della classe di attività immobiliare.

• Piattaforme di costruzione in affitto - Un prodotto specifico all'interno del segmento SFR che sta vivendo una forte crescita è il build-to-rent (BTR) , che sono comunità di case unifamiliari che sono state appositamente sviluppate per l'affitto invece che per la vendita. Secondo Yardi Matrix, nel 2022 erano in costruzione più di 25.000 unità da affittare. Una connessione più stretta tra operatori SFR, investitori istituzionali e costruttori di case potrebbe incoraggiare una crescita dell'offerta abitativa più duratura (e molto necessaria) nei prossimi anni, che ha ritardato la formazione delle famiglie per quasi un decennio.