Weekendowe punkty do rozmów

na 6 stycznia 2023 r

Szczęśliwego Nowego Roku! To nasze pierwsze Talking Points w 2023 roku. Więc szybko nadrobimy zaległości w tym, co działo się w przestrzeni nieruchomości w ciągu ostatnich kilku tygodni!

Wiadomości z rynku nieruchomości w skrócie

W odważnej prognozie nasza spółka macierzysta, MBS Highway, przewiduje, że średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych zbliży się do 5% w pierwszej połowie 2023 r. Jeśli tak się stanie, kupujący wrócą na rynek, który wciąż jest niedostatecznie zaopatrzony.

Z kolei większość prognostów (NAR, Zillow, Redfin itp.) spodziewa się spadku sprzedaży istniejących domów o 10–20% w 2023 r., zmiany mediany cen domów o -5% do +5% i końca 30-letnich oprocentowania kredytów hipotecznych 2023 około 6%. Tak, oznaczałoby to „załamanie” wolumenu transakcji, ale nie w cenach.

Sprzedaż istniejących domów spadła o 8% miesiąc do miesiąca w listopadzie 2022 r. (-35% rok do roku) do wyrównanej sezonowo, rocznej stopy 4,09 mln sztuk. Dla porównania, w 2008 r. (minimalna sprzedaż domów) sprzedano 4,12 mln istniejących domów.

Sprzedaż oczekujących domów spadła o 4% m/m w listopadzie 2022 r., co stanowi szósty z kolei miesięczny spadek i drugi najniższy miesięczny odczyt od 20 lat. Niezbyt dobry znak dla sprzedaży istniejących domów w grudniu 2022 r.

Wskaźnik PCE (inflacja) za listopad 2022 był niższy niż oczekiwano, a inflacja zasadnicza wzrosła tylko o 0,1% m/m i tylko +5,5% r/r (szczyt wyniósł +7,0% r/r w czerwcu 2022).

To powinno wystarczyć, aby obligacje wzrosły (a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło), ale międzynarodowe dane gospodarcze, komentarze niektórych prezesów Fed „wyższe na dłużej” oraz rachunek wydatków w wysokości 1,7 biliona dolarów spiskowały, aby podnieść oprocentowanie kredytów hipotecznych z powrotem do 6,5%. .

Wreszcie indeks cen domów Case-Shiller spadł czwarty miesiąc z rzędu w październiku 2022 r. To powiedziawszy, ceny spadły łącznie tylko o 2,4% w stosunku do ich szczytowych poziomów w czerwcu 2022 r.

Co zatem wydarzy się w 2023 roku?

Prawdę mówiąc, nikt nie wie. Ale poniżej podsumowaliśmy aktualne prognozy mieszkaniowe ośmiu wybitnych prognostyków. Generalnie poszukują:

• Znaczący dalszy spadek wolumenu transakcji w 2023 roku (po 16-18% spadku sprzedaży istniejących domów w 2022 roku).
• Płaskie ceny mieszkań na poziomie krajowym (niektóre prognozy spadają, inne prognozują wzrost). „Płaski” nie oznacza płaskiego: w niektórych miastach ceny spadną, podczas gdy w innych ceny będą nadal rosły.
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych do końca 2023 roku około 6%. Ale jak zauważyliśmy powyżej, MBS Highway odnotowuje znacznie ostrzejszy spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w pierwszej połowie 2023 r.
• Ogólnie rzecz biorąc, „poprawka” lub „normalizacja”; nie awaria.

Po spadku do 6,13% w dniu 15 grudnia, średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych spadło o 40 punktów bazowych do ponad 6,5% tuż przed Nowym Rokiem. Następne posiedzenie FOMC (Fed) odbędzie się w dniach 31 stycznia – 1 lutego. Oczekuje się, że Fed podniesie główną stopę procentową o 25-50 pb.

Powiedzieli to

„Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych spada w grudniu, aktywność związana z kupowaniem domów powinna nieuchronnie odbić się w nadchodzących miesiącach i pomóc we wzroście gospodarczym”.
— Lawrence Yun, główny ekonomista NAR

„Gospodarka wstrzymała oddech w drugiej połowie 2022 r., ale to nie zmienia naszych oczekiwań, że na początku 2023 r. zabraknie jej powietrza w wyniku łagodnej recesji”.
— Doug Duncan, główny ekonomista Fannie Mae.

Inspiracja

Inflacja spada – jak szybko to kwestia dyskusyjna. Gospodarka USA prawdopodobnie się skurczy – jak długo i jak głęboko, to już inna debata. Nie ulega wątpliwości, że połączenie tych dwóch czynników z dużym prawdopodobieństwem doprowadzi do obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych. Aby tak się stało, Fed nie musi zacząć obniżać stóp procentowych.

Gwałtownie rosnące stopy procentowe – a nie rekordowe ceny domów – zmiażdżyły popyt. Pamiętaj, że średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych PODWÓJNIŁO się między styczniem a październikiem 2022 r.

Wszystkie czynniki napędzające popyt przed pandemią nadal istnieją: ponad dekada niedobudowania, poziom zapasów spadający z roku na rok oraz gwałtowny wzrost popytu ze strony millenialsów osiągających wiek umożliwiający kupowanie domów.

Nie pozwól sobie na przygnębienie z powodu przerażająco brzmiących statystyk mieszkaniowych z zimy 2022 roku. Rynek się ożywi — spodziewamy się, że do późnego lata/wczesnej jesieni miesięczna sprzedaż istniejących domów wzrośnie w tempie powyżej 5 milionów sztuk.

Pytania? Napisz do nas na adres [email protected] — jesteśmy tutaj, aby Ci pomóc!