Weekendowe punkty do rozmów

Na piątek, 13 stycznia

Rozmowy z klientami w ten weekend? Oczywiście, że jesteś! Jesteśmy tutaj, aby poprawić jakość Twojego przekomarzania się dzięki najnowszym wiadomościom i poglądom na ważne tematy mieszkaniowe.

Wiadomości z rynku nieruchomości w skrócie

Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych zbliża się do 6% i wkrótce może mieć 5%. Najnowszy wskaźnik CPI zdecydowanie pomógł.

CPI (wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych) spadł w grudniu o 0,1% m /m, ponieważ spadły ceny gazu i innych towarów. „Podstawowy” CPI (bez cen żywności i paliw) wzrósł o 0,3% m/m i +5,7% w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Badanie MBS Highway Housing Survey ze stycznia 2023 r. wykazało pierwsze, wczesne oznaki poprawy aktywności kupujących. Podczas gdy poziomy aktywności pozostawały na niskim poziomie w całym kraju, mniejszy procent LO i agentów odpowiedział, że sytuacja jest „wolna” lub „bardzo wolna”. Mniej zła = lepsza.

W ten sam sposób indeks nastrojów zakupowych Fannie Mae wzrósł (z rekordowo niskich poziomów) drugi miesiąc z rzędu. Chociaż tylko 21% respondentów stwierdziło, że to „dobry czas na kupowanie”, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i ceny domów pomagają ludziom się podnieść.

Odwrócona krzywa rentowności jest najbardziej niezawodnym predyktorem recesji. Cóż, od końca października 2022 r. krzywa dochodowości uległa odwróceniu, a 10-letnia obligacja skarbowa przynosi teraz pełny 1% mniej niż 3-miesięczny bon skarbowy!

Indeks usług ISM gwałtownie spadł w grudniu i znalazł się w strefie recesji. Indeks ISM dla przemysłu już od kilku miesięcy sygnalizuje spadki.

Gospodarka USA stworzyła w grudniu 223 000 miejsc pracy, czyli około dwa razy więcej niż oczekiwali ekonomiści. Stopa bezrobocia jest na historycznie niskim poziomie – 3,5% – dokładnie tam, gdzie była przed pandemią.

Retrospektywa CoreLogic 2022

Po oszałamiającym, ekstatycznym, wywołanym przez pandemię, trwającym od dwóch lat szale na rynku mieszkaniowym, rok 2022 był kolejnym dniem po migrenie spadających wolumenów transakcji, zwolnień i introspekcji. [CoreLogic tego nie napisał; ale wielu musiało to tak odczuć!] Zamiast tego gigant danych miał do powiedzenia o 2022 r.:

• Mimo że ceny domów zaczęły spadać (bardzo skromnie) miesiąc do miesiąca pod koniec 2022 r., teraz ceny domów rosną rok do roku przez 130 kolejnych miesięcy (czyli prawie 11 lat)!
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło ponad dwukrotnie (niskie 3% → ponad 7%)
• To dramatycznie spowolniło wzrost cen domów (z 20% r/r → 9% r/r w 22 listopada)
• Mimo to krajowy kapitał własny wzrósł o 16% rok do roku (to 2,2 biliona dolarów)
• A przypadki egzekucji i problemów z płatnościami utrzymywały się na rekordowo niskim poziomie.

Co to jest odwrócenie krzywej dochodowości i dlaczego ma to znaczenie?

W normalnych warunkach pożyczkobiorca musi płacić wyższe odsetki, aby zatrzymać pieniądze na dłużej.

„Im dłużej masz moje pieniądze, tym bardziej ryzykowne jest to dla mnie. Inflacja ma więcej czasu na zjadanie moich zysków, a ty masz więcej czasu na zniknięcie do Panamy. Zasługuję na zapłatę za podjęcie tego dodatkowego ryzyka. — Fikcyjny pożyczkodawca

Tak, robisz. Dlatego 15-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niższe niż 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jest to również powód, dla którego roczna rentowność 3-miesięcznych bonów skarbowych (tutaj pożyczkobiorcą jest rząd USA) jest zwykle dużo niższa niż roczna rentowność 10-letnich obligacji skarbowych.

„Krzywa rentowności” to po prostu wykres przedstawiający roczny dochód w stosunku do terminu zapadalności (okresu) obligacji. Normalnie wznosi się w górę (niebieska linia po lewej stronie). Jednak od trzech miesięcy rentowność 3-miesięcznego banknotu jest WYŻSZA niż rentowność obligacji 10-letnich. Krzywa dochodowości jest odwrócona: opada w dół, jak czerwona linia po prawej stronie. Innym sposobem wyrażenia tego samego jest to, że rozpiętość rentowności (rentowność 10-letnia minus rentowność 3-miesięczna) jest ujemna.

Kogo to obchodzi? Dbasz. Odwrócona krzywa rentowności była w przeszłości bardzo dokładnym wskaźnikiem zbliżającej się recesji. A przez celność mam na myśli celność najlepszego snajpera na świecie. Rzadko chybia.

Dobrze ale dlaczego? Jest to połączenie działań Fed, działalności inwestorów obligacyjnych i działalności pożyczkodawców.

• Zwykle, gdy krzywa dochodowości ulega odwróceniu, Fed podnosi stopę funduszy federalnych — w naszym przypadku bardzo szybko i agresywnie. Z niepokojącą częstotliwością tego rodzaju działania Fedu pomagają utorować drogę do recesji.
• Nikt nie obserwuje gospodarki uważniej niż inwestorzy obligacyjni. Jeśli są pewni, że nadchodzi recesja, mają tendencję do przesuwania pieniędzy w dłuższej perspektywie (ponieważ perspektywa krótkoterminowa wygląda pobieżnie). Kupując długoterminowe obligacje, podbijają ceny 10-letnich obligacji i obniżają rentowności. Spodziewają się, że inflacja i długoterminowe rentowności będą spadać.
• Ponadto, gdy stopy krótkoterminowe są wysokie, banki zniechęcają do udzielania pożyczek długoterminowych, co może oznaczać mniejsze finansowanie projektów, które napędzają wzrost gospodarczy.

Rynek kredytów hipotecznych

Wraz z dalszym spadkiem inflacji („podstawowy” CPI +5,7% w dniu 22 grudnia) i kolejnymi oznakami recesji (ISM Services <50 = spadek, odwrócona krzywa dochodowości), rynek listów zastawnych ponownie zaczął się bawić. W rezultacie średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych (bez zakupionych punktów) ponownie kusząco zbliża się do 6%.

Następne posiedzenie FOMC (Fed) odbędzie się w dniach 31 stycznia – 1 lutego. Rynek przyszłości wycenia obecnie z 95% prawdopodobieństwem, że Fed podniesie stopy tylko o 25 pb.

Powiedzieli to

„Fakt, że 99% pożyczkobiorców zablokowało oprocentowanie kredytu hipotecznego, które jest niższe niż obecne stawki, pomaga uniemożliwić większości właścicieli domów dokonywanie opóźnień w płatnościach lub całkowite zaleganie z nimi”. — Retrospektywa Core Logic 2022.

Uwaga: ten sam fakt jest również powodem, dla którego wolumeny refinansowania spadły o > 80% rok do roku i dlaczego tak trudno jest nakłonić właścicieli domów do sprzedaży (nikt nie chce zrezygnować z kredytu hipotecznego z uchwytem 3%)!

Pytania? Napisz do nas na adres [email protected] — jesteśmy tutaj, aby Ci pomóc!