Points de discussion du week-end

Pour le vendredi 2 décembre

Parler aux clients ce week-end ? Bien sûr, vous êtes! Voici tout ce qu'il faut savoir pour leur transmettre les points importants.

Nouvelles passionnantes! Nous travaillons dur sur une version personnalisée de Talking Points qui inclura vos données locales sur le logement et bien plus encore. Vous pourrez ajouter vos propres commentaires, partager une version conviviale comme un Partageable, ou l'imprimer et la distribuer lors de journées portes ouvertes. Restez à l'écoute!

L'actualité immobilière en bref

L'indice des ventes en attente de la NAR pour octobre a chuté de 4,6 % en un mois et de 37 % par rapport à octobre 2021. Les ventes en attente dans la région Ouest ont baissé de 46 %. [Source : NAR] Gardez à l'esprit que les taux hypothécaires sur 30 ans étaient > 7 % pendant tout le mois d'octobre. Ils sont maintenant autour de 6,3 %.

L'indice des prix des maisons Case-Shiller pour septembre a chuté de 1 % en un mois. Depuis leur sommet de juin, les prix des maisons nationales ont baissé d'environ 2,5 %, tandis que les prix en SFO et SEA ont maintenant baissé de plus de 10 %. [Source : CoreLogic]

Le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré que "le moment de modérer le rythme des hausses de taux pourrait venir dès la réunion de décembre" lors d'un discours à la Brookings Institution. Autrement dit, plus de +75 bps.

Au lendemain des commentaires de Powell, le chiffre de l'inflation PCE pour octobre est arrivé à un taux annualisé de 6%, meilleur (c'est-à-dire inférieur) aux attentes et une nouvelle décélération de 6,3% en septembre et le pic de 7% en juin . [Source : BEA]

Les entreprises n'ont créé que 127 000 emplois en novembre, contre +239 000 en octobre. C'était bien en deçà des attentes de la rue. Les pertes d'emplois dans la fabrication et les services aux entreprises ont entraîné le total à la baisse. [Source : ADP]

L'économiste en chef de la NAHB s'attend à une légère récession du 4e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023, mais voit les taux hypothécaires à 6 % ou moins d'ici fin 2023/début 2024, soit parce que la Fed a « vaincu » l'inflation, soit parce que la récession s'avère être plus grand que prévu. [Source : NAHB]

Ventes en attente pour octobre

Avec des taux hypothécaires sur 30 ans supérieurs à 7 % pendant tout le mois, nous savions que les ventes en attente d'octobre seraient mauvaises - et elles l'ont été. L'indice des ventes de maisons en attente (PHSI) de la NAR a chuté de 4,6 % en un mois. Il s'agit de la cinquième baisse mensuelle consécutive du PASS. Par rapport à octobre 2021, le PHSI a baissé de 37 % en glissement annuel.

La contraction a été nettement pire dans l'Ouest, les ventes en attente d'octobre ayant chuté de 11 % en glissement mensuel et de 46,2 % en glissement annuel. C'est vrai, les ventes en attente ont presque diminué de moitié en Occident.

Les ventes en attente sont un indicateur prospectif des ventes de maisons existantes (en avance de 1 à 2 mois). Alors préparez-vous à de mauvais chiffres de vente de maisons existantes en novembre et décembre.

Mais il y a un côté positif : les taux hypothécaires sont déjà inférieurs de 90 à 100 points de base (un point de pourcentage complet). Comme l'a écrit l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, "Octobre a été un mois difficile pour les acheteurs car ils ont dû faire face à des taux hypothécaires élevés depuis 20 ans… [mais] les mois à venir devraient voir un retour des acheteurs car les taux hypothécaires semblent avoir déjà atteint un sommet et ont été descend depuis la mi-novembre.

En fait, certains signes indiquent qu'une reprise de l'activité (grâce à la baisse des taux) est déjà en cours. La MBA (Mortgage Bankers Association) suit chaque semaine les nouvelles demandes de prêt à l'achat. C'est la quatrième semaine consécutive que les candidatures augmentent d'une semaine à l'autre.

Case-Shiller pour septembre

Pour le troisième mois consécutif, les prix des maisons ont diminué d'un mois à l'autre. L'indice national a baissé de 1,0% MoM, mais l'indice de 20 villes a baissé de 1,5% MoM. Ne vous laissez pas berner par les petits nombres; ce sont de grosses baisses. Si cela se produisait tous les mois, les prix baisseraient de 12 à 18 % en un an.

Comme en août, les prix ont baissé dans chacune des 20 grandes villes. Cependant, pour les villes connaissant les baisses de prix les plus fortes (San Francisco, Seattle, Las Vegas, etc.), l'ampleur des baisses de prix s'est en fait un peu ralentie en septembre.

Webinaire NAHB

Voici comment l'économiste en chef de la National Association of Homebuilders, Robert Dietz, voit les choses :

2020-2021 : croissance insoutenable et supérieure à la tendance des ventes de maisons
2022-2023 : compensation de la croissance inférieure à la tendance des ventes de maisons
2024+ : retour à la croissance tendancielle des ventes de maisons (avec >1 million de ventes de maisons neuves par an)

Il s'attend à une légère récession pour les trois prochains trimestres, à des taux de chômage atteignant près de 6 % (contre 3 % aujourd'hui) en 2024 et à une chute des prix nationaux de l'immobilier d'environ 10 %. Dans le même temps, son message était essentiellement optimiste – une baisse de l'inflation, des taux d'intérêt et des prix des maisons ramènera les acheteurs (et les constructeurs) assez rapidement.

Quelques anecdotes que j'ai trouvées intéressantes :

• ~ 50 % des participants au webinaire (dont la plupart étaient des constructeurs) ont déclaré qu'ils réagissaient au ralentissement de la demande soit par des baisses de prix, soit par de meilleures incitations
• L'industrie de la construction a besoin d'environ 750 000 nouveaux travailleurs chaque année pour répondre à la demande et remplacer les retraités
• À l'heure actuelle, deux villes du Texas (Houston et Dallas) ajoutent plus de nouvelles maisons que l'ensemble de l'État de Californie

Marché hypothécaire

Après des mois d'extrême volatilité, les taux hypothécaires à 30 ans sont restés stables à 6,6 % pendant plusieurs semaines. Mais avec un autre bon chiffre d'inflation (enfin, en amélioration) et Powell semblant un peu moins belliciste, le marché obligataire était en mode fête hier, augmentant de 70 à 80 points de base.

Prix ​​des obligations hypothécaires plus élevés = rendements des obligations hypothécaires inférieurs = taux hypothécaires inférieurs. Hier, les taux hypothécaires à 30 ans ont fortement baissé à 6,3 %, soit un point de pourcentage inférieur au sommet de 7,37 % du 20 octobre !

Ils l'ont dit

"Lorsque les prix des maisons baissent, il est assez rare qu'il n'y ait pas de récession." — Robert Dietz, économiste en chef de la NAHB

« Pour quiconque a le sens de l'histoire, le boom immobilier doit être une source d'émerveillement. Le logement entraîne généralement l'économie dans une récession. Les taux hypothécaires augmentent, puis la construction de logements et les ventes de maisons chutent. - Robert J. Samuelson dans un article de Newsweek de 2002

Inspiration

Il existe de nombreuses approches différentes pour mesurer « l'abordabilité ». Mais ils dépendent tous de trois facteurs : 1) le revenu du ménage, 2) les prix des maisons et 3) les taux hypothécaires.

À l'heure actuelle, les trois facteurs jouent en faveur des acheteurs :

• Les travailleurs sont mieux payés
• Les prix des maisons commencent à chuter
• Les taux des crédits immobiliers ont atteint des sommets

La clé est de rester en contact régulier avec les acheteurs intéressés. Informez-les des baisses de prix, signalez-leur les listes obsolètes, tenez-les informés des taux hypothécaires. Faites-leur également savoir qu'attendre le moment « parfait » pourrait être contre-productif. Quand (si !) les conditions semblent parfaites, elles le seront aussi pour tout le monde.

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