Carte du marché : l'opportunité des technologies émergentes dans les locations unifamiliales

Aujourd'hui, je suis ravi de partager notre première carte du marché de la technologie SFR , qui met en évidence de nombreuses entreprises qui se développent dans tous les segments du cycle de vie de la propriété SFR : une version à plus haute résolution est disponible en téléchargement ici .

Aux États-Unis, il y a aujourd'hui plus de 47 millions de ménages locataires. Historiquement, nous avons pensé que les logements locatifs étaient principalement composés d'appartements - des immeubles de grande et moyenne hauteur dans les couloirs du centre-ville ou des unités de style jardin dans les zones suburbaines. Cependant, au cours de la période de plus de dix ans qui a suivi la Grande Crise Financière (GFC), les locations unifamiliales (SFR) ont été le segment de ménages occupés en location qui a connu la croissance la plus rapide, ajoutant plus de 4 millions de logements locatifs. Aujourd'hui, près de 34% des unités louées sont des SFR, ce qui représente 16 millions de propriétés à travers les États-Unis

Qu'est-ce qui a motivé ce virage vers les SFR ? Il existe un certain nombre de facteurs, notamment :

• Les vents favorables démographiques et migratoires de ces dernières années soutiennent la demande de logements unifamiliaux.
• Activité de construction limitée dans le secteur unifamilial à la suite de la GFC, entraînant une appréciation rapide du prix des maisons et des problèmes d'abordabilité pour les acheteurs d'une première maison. Une estimation récente a révélé que les États-Unis avaient besoin de jusqu'à 6,8 millions de nouvelles unités pour répondre à la demande actuelle de logements.
• Alors que la majorité des SFR sont détenues par de petits propriétaires individuels, il existe un univers croissant d'opérateurs « sophistiqués » de portefeuilles SFR, qui ont développé l'envergure et l'expérience nécessaires pour attirer les capitaux institutionnels. Des entreprises comme Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone et KKR sont passées à des dizaines de milliers d'unités sous gestion.
• L' émergence de plateformes technologiques pour gérer à distance des portefeuilles d'immeubles SFR répartis géographiquement.

Ce bilan de surperformance a suscité un intérêt significatif pour la catégorie SFR, d'autant plus que d'autres sous-segments de l'immobilier tels que les bureaux et le commerce ont connu des difficultés. Les investisseurs institutionnels ne possèdent aujourd'hui que 3% des SFR, mais ont affecté près de 110 milliards de dollars à l'achat ou à la construction de maisons unifamiliales locatives dans les années à venir, selon Zelman & Associates. Et pour les investisseurs particuliers, l'émergence de plateformes d'investissement en ligne comme Roofstock , Fundrise et Doorvest a abaissé les barrières d'entrée pour devenir un investisseur SFR.

Si les rendements potentiels sont attractifs, la plupart des opérateurs aguerris de la catégorie SFR sont bien conscients des complexités liées à la gestion d'un portefeuille de logements hétérogènes et dispersés géographiquement. Bon nombre de ces opérateurs - des SFR REIT à grande échelle aux propriétaires individuels - en sont venus à s'appuyer sur des plateformes technologiques pour soutenir leurs efforts d'investissement et de gestion.

Ces dernières années, de nombreux entrepreneurs créent des startups technologiques dans la catégorie SFR. C'est pourquoi j'ai compilé la carte du marché de la technologie SFR qui met en évidence bon nombre de ces entreprises qui se développent dans tous les segments du cycle de vie de la propriété : acquisition immobilière, financement, gestion, location et maintenance. Cette carte du marché ne se veut pas exhaustive (il existe des centaines de startups dans ce segment), mais devrait plutôt donner aux lecteurs une idée générale des entreprises technologiques les plus prometteuses qui construisent des produits pour les opérateurs SFR, petits et grands.

Nous entrons dans une nouvelle vague d'évolution du secteur SFR. L'industrie a vraiment pris de l'ampleur et de l'importance au cours des années qui ont suivi la Grande Récession, lorsque les saisies à grande échelle et les forces de récession ont maintenu les prix des maisons bas. Après plusieurs années d'appréciation rapide du prix des logements et de croissance des loyers (en particulier au cours des 24 derniers mois), les investisseurs du secteur SFR sont désormais confrontés à plusieurs tensions de marché, notamment : une décélération des loyers, une hausse du coût du capital et une pénurie de logements disponibles à l'achat. – qui a ralenti les acquisitions immobilières et les opérations de titrisation associées pendant une grande partie de 2023. Le volume des transactions SFR jusqu'en novembre 2022 a diminué d'environ 70 % par rapport à la même période en 2021, selon une estimation de Strata SFR .

Alors que la hausse des coûts commence à avoir un impact sur les performances financières du secteur SFR, nous pensons que la prochaine génération d'opérateurs performants chez SFR adoptera une approche axée sur la technologie pour développer de vastes portefeuilles de propriétés locatives tout en contrôlant simultanément les coûts et les effectifs. Nous pensons également que la technologie sera essentielle pour élargir l'accès aux opportunités d'investissement dans le segment au-delà des acteurs à l'échelle institutionnelle.

Nous sommes particulièrement enthousiasmés par plusieurs domaines de la carte du marché - nombre de ces sociétés représentent les plates-formes émergentes sur lesquelles les nouveaux opérateurs de SFR s'appuieront. Quelques exemples :

• Plates-formes de gestion immobilière «full stack» - plusieurs startups soutenues par du capital-risque ont vu le jour ces dernières années et regroupent tous les aspects de l'investissement immobilier en une seule plate-forme. Des entreprises comme Mynd (une société du portefeuille de Thomvest), Roofstock et Bungalow proposent une nouvelle approche de la gestion immobilière, tirant parti de la technologie pour rationaliser le processus de recherche, de location et de gestion des propriétés pour les propriétaires et les locataires. Nous pensons que les grands investisseurs s'appuieront de plus en plus sur ces plateformes pour s'exposer au segment SFR - par exemple, Invesco a annoncé un partenariat avec Mynd en 2021 et Deer Park Road s'est récemment associé à Bungalow pour lancer une stratégie SFR.
• Systèmes de gestion immobilière de nouvelle génération— La plupart des opérateurs utilisent aujourd'hui des systèmes de gestion de propriété hérités comme Yardi, Appfolio ou RealPage. Ces systèmes sont souvent difficiles à utiliser, manquent d'interopérabilité et nécessitent une personnalisation poussée pour être viables pour de nombreux cas d'utilisation de SFR. Bien qu'il puisse être difficile de déplacer les solutions en place bien ancrées, nous pensons que les opérateurs émergents de cette prochaine vague seront avides de nouvelles solutions PMS, en particulier celles qui adoptent une approche plus ouverte des intégrations (c'est-à-dire des API ouvertes, un écosystème de développeurs, des magasins d'applications). Il est essentiel que ces PMS s'intègrent à l'écosystème émergent de solutions ponctuelles et de fournisseurs de services afin que les opérateurs immobiliers puissent gérer leurs portefeuilles sans se connecter à une myriade de systèmes et harmoniser toutes les données au niveau de la propriété sans saisie manuelle des données.Propify mérite également d'être noté - bien qu'il ne s'agisse pas d'un PMS, l'entreprise permet des intégrations faciles dans les systèmes de gestion existants. Pour les petits investisseurs qui gèrent eux-mêmes leurs propriétés, il existe un certain nombre de nouvelles plateformes intéressantes qui simplifient les finances immobilières, y compris la gestion des dépenses, la comptabilité et les impôts. Baselane (une société du portefeuille de Thomvest) s'est imposée comme l'un des premiers leaders de ce segment.
• Marchés de maintenance - les réparations et la maintenance sont des aspects critiques et potentiellement coûteux de la propriété. Alors que les investisseurs étendent leurs portefeuilles sur de nouveaux marchés, il est important qu'ils établissent des flux de travail cohérents autour de l'entretien et des réparations de la propriété afin d'assurer une expérience positive pour les locataires. Ils doivent également avoir accès à des prestataires de services compétents et fiables dans tous les métiers. Heureusement, plusieurs plateformes ont vu le jour pour aider les propriétaires à évaluer les réparations, trier et répartir les prestataires de services en cas de besoin.

• Plateformes d'investissement de détail - alors que la grande majorité des SFR sont aujourd'hui détenues par des investisseurs individuels possédant moins de 10 unités, il existe encore des barrières importantes à l'entrée pour les investisseurs immobiliers potentiels, notamment le coût et la complexité de la gestion. Plusieurs startups ont vu le jour qui permettent aux investisseurs particuliers d'accéder à la classe d'actifs SFR. Ces plates-formes éliminent bon nombre des complexités associées à la propriété immobilière et permettent d'investir dans toutes les zones géographiques. Et collectivement, ils offrent plusieurs «saveurs» distinctes pour la propriété - des opportunités d'investissement fractionnées et passives ( Arrived , Lofty ), aux achats d'actifs uniques ( Roofstock , Doorvest ), aux investissements dans des fonds immobiliers ( Fundrise). En fin de compte, les investisseurs individuels pourront créer des portefeuilles de location similaires à la façon dont ils construisent des portefeuilles d'actions, offrant à davantage d'Américains une nouvelle façon de créer de la richesse au sein de la classe d'actifs immobiliers.

• Plates-formes de construction locative - Un produit spécifique au sein du segment SFR qui connaît une forte croissance est le build-to-rent (BTR) , qui sont des communautés de maisons unifamiliales qui ont été délibérément développées pour la location plutôt que pour la vente. Plus de 25 000 unités de construction à louer étaient en construction en 2022, selon Yardi Matrix. Une connexion plus étroite entre les opérateurs SFR, les investisseurs institutionnels et les constructeurs de maisons pourrait encourager une croissance de l'offre de logements plus durable (et indispensable) au cours des prochaines années, qui a pris du retard sur la formation des ménages pendant près d'une décennie.