Comment acheter une propriété saisie

Des maisons à moitié prix ? Bien que cela puisse sembler trop beau pour être vrai, une forte augmentation du nombre de saisies signifie qu'il n'y a jamais eu de meilleur moment pour réaliser de sérieuses aubaines sur l'immobilier. Mieux encore, le volume considérable de maisons saisies sur le marché signifie que vous êtes sûr de trouver une propriété qui vous convient, que vous souhaitiez une maison prête à emménager ou une maison à réparer sur laquelle vous pouvez mettre votre propre spin. .

Vous craignez que l'achat d'une forclusion ne soit une option pour les investisseurs ou les acheteurs fortunés qui peuvent se permettre de payer en espèces ? La vérité peut vous surprendre ! Les propriétés saisies représentant plus de la moitié de toutes les ventes de maisons dans certains États, il existe de nombreuses ressources pour vous aider à trouver et à payer la propriété idéale, même si vous ne connaissez rien à l'immobilier.

Lorsque les propriétaires ne parviennent pas à effectuer les versements hypothécaires, la banque ou le prêteur peut reprendre la propriété de la propriété dans le cadre d'un processus connu sous le nom de forclusion. Une fois que le propriétaire a été expulsé, cependant, le prêteur est entièrement responsable de tous les coûts associés à la maison, y compris l'entretien, les taxes, le chauffage et d'innombrables autres dépenses. Au lieu de s'accrocher à une saisie et de débourser beaucoup d'argent pour entretenir une maison vide, de nombreux prêteurs remettent la propriété sur le marché, souvent à un prix très avantageux.

Parce que les banques sont généralement désireuses de vendre, les saisies représentent une excellente opportunité pour les acheteurs et les investisseurs qui cherchent à acheter des maisons à prix réduits. En 2011, la propriété saisie moyenne s'est vendue à 28 % en dessous de son prix catalogue, et certains acheteurs avertis ont économisé 50 % ou plus. Bien sûr, même si les saisies sont souvent peu coûteuses par rapport aux nouvelles maisons, elles ne sont pas un bon choix pour tout le monde. Beaucoup nécessitent des considérations particulières en termes de financement, et la plupart des maisons saisies sont vendues telles quelles, ce qui peut entraîner de gros maux de tête pour les acheteurs qui ne sont pas préparés à la réalité de ce type de propriétés. Avant tout, les saisies nécessitent beaucoup de patience, car le processus d'achat peut être beaucoup plus long et complexe qu'un achat immobilier standard.

Alors, combien pouvez-vous vraiment économiser en achetant une maison saisie ? Bien sûr, les prix varient selon l'État, la région et la communauté, mais selon CNN, en 2011, la propriété conventionnelle moyenne non saisie aux États-Unis s'est vendue 259 000 $. La saisie bancaire moyenne, en revanche, s'est vendue 190 000 $. Les saisies immobilières en difficulté qui nécessitaient d'importants travaux ou rénovations s'élevaient en moyenne à 99 000 $.

Vous pensez toujours que vous pourriez être intéressé par l'achat d'une forclusion? Lisez la suite pour apprendre la meilleure façon de localiser les propriétés saisies dans votre région.

1. Trouver la bonne saisie
2. Financer votre saisie
3. Pièges potentiels

Pour commencer, prenez le temps de décider quel type de propriété appartenant à la banque vous convient le mieux. Dans certaines régions, les propriétés saisies sont vendues aux enchères et sont annoncées par le tribunal local ou le département du shérif. Ces maisons sont faciles à trouver et sont souvent répertoriées dans les journaux ou les archives publiques locales. L' achat d'une propriété aux enchères est le meilleur moyen d'obtenir une remise importante, mais peut également être particulièrement difficile pour les acheteurs nouveaux ou inexpérimentés.

Les enchères immobilières sont souvent dominées par des acheteurs et des investisseurs professionnels, qui peuvent faire face à une concurrence féroce lorsqu'il s'agit d'enchérir sur des biens immobiliers. Un autre inconvénient des listes d'enchères est qu'elles exigent généralement que l'enchérisseur gagnant paie en espèces pour la propriété. Cela signifie que les acheteurs ne peuvent pas compter sur les hypothèques et les prêts traditionnels, ce qui met ces propriétés hors de portée de l'acheteur moyen.

Si vous ne pouvez pas vous permettre de payer comptant pour votre propriété, ou si vous voulez éviter les défis d'une vente aux enchères, recherchez des saisies détenues par des banques ou d'autres prêteurs. Connues sous le nom de propriétés immobilières (REO), ces maisons peuvent être achetées à l'aide d'hypothèques traditionnelles et n'obligent pas l'acheteur à participer à une guerre d'enchères. L'un des moyens les plus simples de trouver des propriétés REO dans votre région consiste simplement à appeler les banques locales et à vous renseigner sur les listes de saisies. Certaines banques vous fourniront des listes de maisons à vendre, tandis que d'autres peuvent vous diriger vers des agents immobiliers qui maintiennent les listes de la banque.

Les annonces dans les journaux et sur Internet représentent une autre source d'annonces de saisies. Certains sites, tels que ceux fournis par Fannie Mae et Freddie Mac, fournissent des listes gratuites. D'autres facturent une somme modique, mais proposent généralement des essais gratuits afin que vous puissiez décider si le site en vaut la peine avant de payer.

Le département américain du logement et du développement urbain, ou HUD, est une autre excellente ressource pour ceux qui cherchent à acheter des propriétés saisies. Toutes les propriétés répertoriées sur le site Web de HUD sont d'abord offertes aux acheteurs qui cherchent à acheter une maison qu'ils occuperont eux-mêmes. Cela donne aux acheteurs de maisons un avantage sur les investisseurs immobiliers et les acheteurs professionnels qui rendent souvent difficile l'achat de maisons aux enchères.

Si vous constatez que votre recherche de saisie est au point mort, il est peut-être temps de consulter un agent immobilier professionnel. Certains agents se spécialisent dans les maisons appartenant à des banques et peuvent non seulement vous aider à trouver la propriété idéale, mais également vous aider à obtenir un financement et à remplir tous les documents nécessaires.

Expulser les anciens propriétaires

Lorsque les maisons saisies sont vendues aux enchères, elles peuvent encore avoir des personnes qui y vivent. En fait, parfois, les anciens propriétaires travaillent toujours activement avec leur banque pour garder leur maison et ne savent pas que leur propriété a été vendue jusqu'à ce que le nouveau propriétaire vienne frapper à la porte. Lorsque de telles situations surviennent, il est de la responsabilité du nouveau propriétaire d'expulser les résidents actuels.

Vous avez donc trouvé la bonne propriété et vous avez déjà commencé à rêver de ce que vous ferez de l'endroit après l'avoir acheté. Il est maintenant temps de faire une offre et de déterminer comment vous allez payer pour votre nouvelle maison. Alors que la forclusion moyenne se vend à plus de 25% sous le prix catalogue, gardez à l'esprit que cela représente une moyenne sur l'ensemble du pays. Au moment de décider du prix à offrir pour une propriété appartenant à une banque, il est important d'examiner l'état et les caractéristiques de la maison. Considérez le type de réparations, le cas échéant, que vous devrez effectuer pour le rendre habitable. Recherchez des propriétés similaires dans la région pour avoir une idée de ce qu'elles ont vendu et de la valeur de la maison.

Pour la propriété moyenne, CNN recommande de faire une offre initiale de 10 à 20 % en dessous du prix catalogue. Gardez à l'esprit que plus longtemps une saisie reste vide, plus elle coûte cher à la banque. Si vous repérez une propriété qui est inhabitée depuis des mois ou qui est particulièrement en mauvais état, la banque peut être disposée à envisager de vendre la maison à plus de 20 % en dessous du prix catalogue. De la même manière, ne faites pas une offre basse sur une propriété en vogue dans un quartier formidable et attendez-vous à ce que votre proposition soit acceptée.

Lorsqu'il s'agit de financer une saisie, de nombreux acheteurs optent pour des hypothèques standard. Soyez prêt avec un acompte de 5 à 20 %, selon la qualité de votre crédit et les exigences de votre banque. Vous voudrez peut-être engager un agent immobilier pour vous aider à choisir le bon prêt hypothécaire et à conclure une entente.

Si vous achetez une propriété qui a besoin de travaux ou si vous ne pouvez tout simplement pas gérer un acompte important, les programmes de prêts spéciaux de la Federal Housing Authority, ou FHA, pourraient être exactement ce dont vous avez besoin. Le prêt FHA 203k ne nécessite qu'une mise de fonds de 3,5% et permet aux acheteurs de regrouper le coût de la propriété et le coût des réparations ou de la rénovation en un seul prêt. Fannie Mae propose un programme similaire appelé Home Path, qui propose un acompte inférieur à la moyenne et la possibilité de regrouper les réparations et les coûts hypothécaires en un seul prêt.

D'où viennent toutes ces saisies, de toute façon ?

La forte augmentation des saisies au cours de la première décennie du 21e siècle peut en grande partie être attribuée à une surabondance de prêts hypothécaires à risque. De 2004 à 2007, les prêteurs ont émis un grand nombre de prêts à risque ou de prêts à des acheteurs ayant de mauvaises cotes de crédit. Comme bon nombre de ces acheteurs ont fait défaut, le taux de saisies a considérablement augmenté.

Bien que les propriétés saisies puissent souvent être achetées à un prix (comparable) bon marché, elles s'accompagnent souvent de maux de tête majeurs. L'une des plus grandes inconnues lorsqu'il s'agit d'acheter une saisie est le type d'état dans lequel se trouve la propriété. La majorité des saisies sont vendues telles quelles, ce qui signifie que vous êtes coincé avec le coût de la gestion des réparations et des surprises qui peuvent surgir . Si vous décidez d'acheter une propriété aux enchères, vous ne pourrez même pas entrer à l'intérieur, et encore moins faire inspecter votre maison avant de remettre votre argent.

Si vous envisagez des propriétés REO, vous devrez probablement subir une inspection de propriété standard, qui peut fournir des informations sur l'état de la maison. Si l'inspection révèle un problème, cependant, ne vous attendez pas à ce que la banque s'occupe des réparations. En fait, CNN indique que seulement 25 % environ des banques résoudront un problème découvert lors de l'inspection d'une propriété saisie. Le reste du temps, c'est à l'acheteur de prendre en charge les frais de réparation. Encore plus gênant, les banques ne sont pas tenues de divulguer les problèmes potentiels avec une propriété saisie comme le sont les propriétaires ordinaires.

Pour les acheteurs qui n'ont jamais fait l'expérience d'acheter un réparateur, cela peut ne pas sembler être une préoccupation majeure, mais les coûts de réparation d'une forclusion et de la rendre habitable peuvent rapidement s'accumuler. Gardez à l'esprit que les personnes incapables d'effectuer leurs versements hypothécaires n'ont probablement pas grand-chose pour l' entretien courant et les réparations . Certains propriétaires en colère endommagent même intentionnellement leur maison avant une expulsion. Ajoutez à cela les problèmes qui pourraient survenir lorsqu'une maison est vide, en particulier dans des climats extrêmes, et votre bonne affaire pourrait finir par vous coûter plus cher qu'une propriété standard qui n'a pas fait l'objet d'une saisie.

Protégez-vous des grosses factures de réparation en emmenant un entrepreneur avec vous lorsque vous examinez des maisons saisies. Un professionnel expérimenté peut vous aider à repérer les problèmes potentiels et vous fournir une estimation du coût de leur résolution. Pour être sûr, la plupart des sources recommandent de prévoir 10 % supplémentaires du prix d'achat dans votre budget lorsque vous investissez dans une saisie.

Une autre façon d'éviter les surprises est d'investir dans une recherche de titre pour la propriété avant d'acheter. Cela vous coûtera environ 100 $, mais vous en apprendrez plus sur les privilèges attachés au titre. Ces privilèges - qui peuvent inclure les impôts fonciers en souffrance, les deuxièmes hypothèques, les cotisations à l'association des propriétaires en souffrance et les frais d'entrepreneur impayés - viennent avec la maison. Cela signifie que vous êtes responsable de les payer avant d'emménager. Une recherche de titre révélera tout privilège caché et pourrait vous faire économiser beaucoup d'argent lors de l'achat d'une propriété saisie.

Enfin, assurez-vous d'investir dans une solide police d'assurance titres du propriétaire pour protéger votre nouvel achat. Cette politique atténue la pression si jamais quelqu'un s'avance pour revendiquer la propriété de votre propriété. Alors que la plupart des sociétés de prêts hypothécaires exigent que vous souscriviez une assurance titres, les acheteurs qui paient comptant peuvent avoir négligé d'acheter cette police, s'exposant ainsi à de gros problèmes plus tard.

Publié à l'origine : 26 janvier 2012

Faut-il avoir de l'argent pour acheter une maison saisie ?

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Comment puis-je trouver des listes de forclusion?

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