Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny z wcześniejszą spłatą czy hipotekę offsetową?
Jestem wykonawcą w Wielkiej Brytanii (pracuję na krótkie terminy, które kończą się od 6 miesięcy do roku, chociaż moja obecna umowa została zawarta na 3 lata). Chciałbym móc zaciągnąć kredyt hipoteczny z miesięczną spłatą, z której mógłbym sobie poradzić, nawet gdybym był przez jakiś czas bez pracy, ale także móc spłacić go szybciej, gdy wszystko jest w porządku.
Mój tata jest skłonny pożyczyć mi 100 000 funtów. Idealną opcją wydaje się być wyrównana hipoteka, w którą mogę wpłacić pożyczone pieniądze i dodatkowe pieniądze.
Czy są minusy kompensacji kredytów hipotecznych i brak opłat za wcześniejszą spłatę? Czy warto?
Odpowiedzi
Dyskusje na temat obecnych produktów hipotecznych byłyby poza zakresem, więc jest to ogólna odpowiedź.
Hipoteki offsetowe są rzeczywiście atrakcyjne w teorii. W praktyce prawie zawsze sprowadza się to do stawki.
Ilekroć patrzyłem na offsety, stawki i opłaty po prostu nie były konkurencyjne w stosunku do kosztu pożyczki i oszczędzania po kursie „najlepszych zakupów” na różnych kontach.
Być może są konkurencyjni w marginalnych przypadkach. A jak być może wiesz, produkty hipoteczne w Wielkiej Brytanii mają wiele aspektów. Masz opłaty początkowe, różne progi LTV, opłaty za wcześniejszą spłatę, elastyczne funkcje (takie jak nadpłata - i możliwość wypłaty kwot wcześniej nadpłaconych, która, jeśli jest dostępna, może być równie dobra jak hipoteka wyrównawcza). Tak więc w dużej mierze zależy to nie tylko od produktów, ale także od twoich własnych okoliczności, zaangażowanych kwot i twojej zdolności do zakwalifikowania się na podstawie oceny zdolności kredytowej i zasad przystępności poszczególnych pożyczkodawców.
Jeszcze jeden czynnik zadał cios konkurencyjności kredytów hipotecznych offsetowych:
Kiedyś odsetki od oszczędności miały podstawową stopę procentową odliczaną u źródła. Dlatego też wszelkie odsetki „zarobione” poprzez zmniejszenie odsetek od kredytu hipotecznego, a nie same w sobie, dawały natychmiastową korzyść podatkową. Innymi słowy, za każdy 1 funt zaoszczędzony na odsetkach od twojego długu, byłeś 1 funt lepszy, w porównaniu z 80 pensami, gdybyś otrzymał odsetki pomniejszone o podstawową stopę procentową na koncie oszczędnościowym.
Sytuację tę zmieniło wprowadzenie ulgi w oszczędnościach. Od kwietnia 2016 r. Podatnicy według stawki podstawowej mogą zarabiać do 1000 funtów wolnych od podatku rocznie z tytułu odsetek z konta oszczędnościowego. Odpowiada to 0,5% odsetek od pożyczki w wysokości 200 000 GBP. Dlatego też efektywność podatkowa zmniejszania odsetek od zadłużenia w przeciwieństwie do uzyskiwania odsetek od kredytu została zneutralizowana w wielu sytuacjach.
Te pytania i odpowiedzi mogą być również pomocne
- Okres kredytu hipotecznego i nadpłata
- Doradca hipoteczny zaleca dłuższy okres niż to konieczne w połączeniu z nadpłatami
- Kalkulator stałej nadpłaty kredytu hipotecznego plus regularne spłaty
Jestem również wykonawcą.
Dla nas zaletą kredytu hipotecznego offsetowego jest to, że możesz zachować dostęp do swoich oszczędności w przypadku chudych czasów w biznesie, jednocześnie zmniejszając spłaty kredytu hipotecznego. Daje to korzyści przepłacania bez faktycznego rozstania z pieniędzmi.
Może warto zapłacić premię za potrącenie, ale zależy to od tego, jak handlujesz i jakie są Twoje dochody. Jeśli korzystasz z parasola PAYE lub jesteś zatrudniony na podstawie umów o pracę na czas określony, może to być tego warte, ponieważ twoja „walka” będzie częścią twoich osobistych finansów. Jeśli handlujesz za pomocą własnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zdecydowanie lepiej jest trzymać "warchest" wewnątrz limitu, zwłaszcza jeśli zamiast tego wyciągnięcie tych pieniędzy spowodowałoby przeniesienie cię do wyższego przedziału podatkowego. Pozostawiając go w firmie, dopóki nie będziesz go potrzebować, odraczasz podatek dochodowy do roku, w którym faktycznie pobierasz pieniądze.
Innym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przepłaceniu kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli masz mniej niż 40 lat, jest utrata możliwości zainwestowania tych pieniędzy w emeryturę. Składki emerytalne (z zastrzeżeniem limitów składek) są wolne od podatku. To robi ogromną różnicę w ich ROI w porównaniu z jakąkolwiek inwestycją dokonaną z dochodu podlegającego opodatkowaniu, zwłaszcza gdy Twój dochód w przeciwnym razie przekroczyłby wyższy próg podatkowy. Ze względu na łączenie, stosunkowo skromny zwrot z tej inwestycji w wysokości 5% rocznie zamienia 1000 GBP w 3207 GBP po 20 latach. W porównaniu z oszczędnościami, jakie zarabiasz, przepłacając za prawdopodobnie najtańszą pożyczkę, jaką kiedykolwiek będziesz mieć, jest to nieskomplikowany IMO, o ile jesteś zadowolony z ryzyka.
Choć może się to wydawać sprzeczne z intuicją, jeśli płacisz wyższy podatek i chciałbyś kupić samochód lub coś podobnego, zdecydowanie bardziej opłacalne byłoby pożyczenie tych pieniędzy przy niskim oprocentowaniu i spłacenie dochodów z podstawowego przedział stawek, niż płacenie gotówką z dochodu, od którego zapłaciłeś 40% podatku. Myślę, że na tym polega różnica między długiem a dźwignią finansową.
Jednak każdy z nas ma inne okoliczności, cele i podejście do ryzyka, więc nie ma tu żadnej odpowiedzi. Wydanie kilkuset osób na omówienie okoliczności i stosunku do ryzyka z IFA prawie na pewno byłoby mądrą inwestycją. Zajrzyj również na fora dla wykonawców w Wielkiej Brytanii, jest tam mnóstwo osób, które pomogą w rozwiązaniu takich pytań.