Big Real Estate voulait continuer à facturer des loyers excessifs.

Dec 02 2022

En 2018 et 2020, Big Real Estate a dépensé un total de 175,4 millions de dollars pour tuer les mesures de contrôle des loyers en Californie, protégeant agressivement sa capacité à facturer des loyers de plus en plus élevés. Deux ans plus tard, plusieurs des principaux contributeurs aux campagnes anti-contrôle des loyers font maintenant face à des poursuites et à d'éventuelles enquêtes fédérales. Pourquoi? Grâce à un programme logiciel Big Tech, ces propriétaires d'entreprise auraient comploté ensemble pour gonfler les prix des loyers. Le scandale majeur montre que le contrôle des loyers est désespérément nécessaire pour freiner les pratiques commerciales prédatrices de Big Real Estate et Big Tech.

En 2018, alors que les loyers montaient en flèche et que le sans-abrisme s'aggravait en Californie, une large coalition de groupes de justice du logement, d'organisations de justice sociale et de syndicats avait pour objectif d'abroger les restrictions de contrôle des loyers à l'échelle de l'État par le biais d'une mesure électorale appelée Proposition 10. Craignant la perte de milliards en revenus provenant de la facturation de loyers exorbitants , Big Real Estate a été repoussé de manière agressive. Les propriétaires d'entreprise et autres poids lourds de l'immobilier ont dépensé la somme choquante de 77,3 millions de dollars pour financer une campagne de désinformation massive qui a tué l'initiative.

En 2020, la même coalition populaire a cherché à réformer les restrictions de contrôle des loyers à l'échelle de l'État par le biais de la proposition 21. (Le logement est un droit humain et son organisation mère, AIDS Healthcare Foundation, ont parrainé à la fois la proposition 10 et la proposition 21.) Pour cette campagne, Big Real Estate a bombardé a dépensé 98,1 millions de dollars pour confondre et tromper les électeurs, et cela a fonctionné – les Californiens n'ont pas adopté l'initiative. (Il est intéressant de noter que California YIMBY , le groupe de pression sur l'utilisation des terres pour Big Tech, a refusé d'approuver les propositions 10 et 21.)

Avance rapide jusqu'en 2022. Les militants de la justice du logement ont longtemps déclaré que les propriétaires d'entreprise et d'autres propriétaires prédateurs facturaient des loyers excessifs pour engranger un maximum de profits - et que le contrôle des loyers était nécessaire pour protéger les locataires de la classe moyenne et ouvrière et stabiliser la crise de l'abordabilité du logement. . L'élargissement du scandale RealPage n'a fait que souligner ce point.

Le 15 octobre, ProPublica a publié un rapport explosif intitulé « Rent Going Up? L'algorithme d'une entreprise pourrait être pourquoi. Il a examiné les impacts nationaux de YieldStar, un logiciel appartenant à RealPage et utilisé par le secteur immobilier pour fixer des prix de location gonflés pour les appartements.

"La conception et la portée croissante du logiciel ont soulevé des questions parmi les experts immobiliers et juridiques quant à savoir si RealPage a donné naissance à un nouveau type de cartel qui permet aux plus grands propriétaires du pays de coordonner indirectement les prix, potentiellement en violation de la loi fédérale", a écrit la journaliste de ProPublica Heather Vogell. .

Elle a poursuivi: «Les experts disent que RealPage et ses clients invitent à un examen minutieux des autorités antitrust pour plusieurs raisons, y compris leur utilisation de données privées sur ce que les concurrents facturent en loyer. En particulier, la création par RealPage de groupes de travail qui se réunissent en privé et incluent des propriétaires qui sont par ailleurs des rivaux pourrait être un signal d'alarme de collusion potentielle, a déclaré un ancien procureur fédéral.

Vogell a ajouté: "Au minimum, selon les critiques, l'algorithme du logiciel peut gonfler artificiellement les loyers et étouffer la concurrence."

Elle a également noté que "parfois [RealPage] a semblé inciter les propriétaires et les gestionnaires d'appartements à réduire l'offre tout en augmentant les prix", une stratégie acharnée qui a été exécutée par le PDG de Camden Property Trust, Ric Campo. "L'effet net de la génération de revenus et de l'expulsion des gens était de 10 millions de dollars de revenus", a-t-il déclaré à une publication spécialisée. "Je pense que les spectacles garder la tête dans les lits avant tout n'est pas toujours la meilleure stratégie."

RealPage a une énorme influence mondiale sur le marché du logement locatif : la société « dessert plus de 19 millions d'unités dans le monde à partir de bureaux en Amérique du Nord, en Europe et en Asie », selon son site Web . Le scandale qui se déroule, en d'autres termes, a des implications mondiales.

Dans l'état actuel des choses, des recours collectifs en Californie et dans l'État de Washington ont été intentés contre RealPage et plusieurs de ses entreprises clientes. Dix-sept membres démocrates de la Chambre des représentants des États-Unis ont exhorté le ministère de la Justice et la Federal Trade Commission à enquêter sur RealPage . Et les sénateurs américains Amy Klobuchar, Richard Durbin et Cory Booker ont également appelé à une enquête du ministère de la Justice .

"Nous craignons que l'utilisation du logiciel de fixation des tarifs [de RealPage] ne constitue essentiellement un cartel visant à gonfler artificiellement les tarifs de location dans les immeubles résidentiels multifamiliaux", ont écrit Klobuchar, Durbin et Booker.

Récemment, les sénateurs américains Tina Smith, Elizabeth Warren, Bernie Sanders et Edward Markey ont envoyé une lettre au PDG de RealPage, Dana Jones , exigeant des réponses sur le logiciel de son entreprise. Parmi un certain nombre de questions importantes, les politiciens voulaient savoir combien de clients utilisent YieldStar de RealPage, quel était le pourcentage annuel moyen d'augmentation du loyer pour tous les clients et à quelle fréquence YieldStar recommande-t-il de maintenir des logements vacants en faveur de loyers plus élevés.

Le logement est un droit humain a également annoncé que RealPage avait déboursé un total de 1 million de dollars en contributions à la campagne pour arrêter la proposition 10 en 2018 et la proposition 21 en 2020 – les mesures de contrôle des loyers soutenues par la coalition des groupes de justice du logement, sociaux les organisations judiciaires et les syndicats.

Mais RealPage n'était pas la seule société embourbée dans le scandale de la tarification des loyers qui a dépensé beaucoup d'argent pour tuer Prop 10 et Prop 21 - les propriétaires d'entreprise Essex Property Trust, Equity Residential et AvalonBay Communities ont été poursuivis pour avoir prétendument travaillé ensemble pour facturer des frais excessifs. loue via YieldStar. Essex Property Trust, Equity Residential et AvalonBay Communities ont été parmi les principaux contributeurs aux campagnes No on Prop 10 et No on Prop 21.

Désespéré d'arrêter tout ce qui les empêchait de mener à bien leurs pratiques commerciales prédatrices, Essex Property Trust a versé 8,9 millions de dollars en contributions à la campagne pour tuer Prop 10 en 2018 ; Equity Residential a livré 5,2 millions de dollars ; et AvalonBay Communities ont remis 4,2 millions de dollars.

En 2020, ces mêmes propriétaires d'entreprise ont déboursé encore plus de millions pour arrêter la Prop 21 . Essex Property Trust a versé 17,3 millions de dollars à la campagne No on Prop 21; AvalonBay Communities a donné 12,8 millions de dollars; et Equity Residential a investi 12,7 millions de dollars. Des sommes étonnantes.

Au total, Big Real Estate a fourni 174,5 millions de dollars pour tuer Prop 10 et Prop 21 afin qu'ils puissent continuer à arnaquer les locataires – et cela inclut les contributions de RealPage. Pour les militants, c'est clair comme de l'eau de roche : les grands immobiliers et les grandes technologies doivent être maîtrisés. Le contrôle des loyers le fera rapidement et efficacement, protégeant des millions de locataires de la classe moyenne et ouvrière.