Weekendowe punkty do rozmów

Na piątek 2 grudnia

Rozmowy z klientami w ten weekend? Oczywiście, że jesteś! Oto wszystko, co musisz wiedzieć, aby przekazać im ważne informacje.

Ekscytujące wieści! Ciężko pracujemy nad spersonalizowaną wersją Talking Points, która będzie zawierała dane o lokalnych domach i wiele więcej. Będziesz mógł dodawać własne komentarze, udostępniać wersję przyjazną konsumentom, tak jak w przypadku udostępniania, lub wydrukować ją i rozpowszechniać podczas dni otwartych. Bądźcie czujni!

Wiadomości z rynku nieruchomości w skrócie

Wskaźnik oczekującej sprzedaży NAR za październik spadł o 4,6% w ciągu miesiąca i 37% w porównaniu z październikiem 2021 r. Sprzedaż oczekująca w regionie zachodnim spadła o 46%. [Źródło: NAR] Należy pamiętać, że 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło ponad 7% przez cały październik. Obecnie wynoszą około 6,3%.

Indeks cen domów Case-Shiller za wrzesień spadł o 1% w ciągu miesiąca. Od szczytu w czerwcu krajowe ceny domów spadły o ~2,5%, podczas gdy ceny w SFO i SEA spadły teraz o ponad 10%. [Źródło: CoreLogic]

Prezes Fed Jerome Powell powiedział, że „czas na złagodzenie tempa podwyżek stóp może nadejść już na grudniowym posiedzeniu” podczas przemówienia w Brookings Institution. Innymi słowy, nie więcej +75 pb.

Dzień po komentarzach Powella dane o inflacji PCE za październik wyniosły 6% w ujęciu rocznym, czyli lepiej (tj. . [Źródło: BEA]

Firmy dodały w listopadzie tylko 127 tys. miejsc pracy wobec +239 tys. w październiku. To było znacznie poniżej oczekiwań ulicy. Utrata miejsc pracy w usługach produkcyjnych i biznesowych obniżyła sumę. [Źródło: ADP]

Główny ekonomista NAHB spodziewa się łagodnej recesji w okresie od 4 kw. 2022 do 2 kw. 2023 r., ale przewiduje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie lub spadnie poniżej 6% do końca 2023 r./początku 2024 r. większy niż oczekiwano. [Źródło: NAHB]

Sprzedaż oczekująca na październik

Przy oprocentowaniu 30-letnich kredytów hipotecznych powyżej 7% przez cały miesiąc wiedzieliśmy, że październikowa sprzedaż w toku będzie zła – i tak było. Indeks oczekującej sprzedaży domów NAR (PHSI) spadł o 4,6% w ciągu miesiąca. To piąty z kolei miesięczny spadek PHSI. W porównaniu z październikiem 2021 r. PHSI spadł o 37% r/r.

Spadek był znacznie gorszy na Zachodzie, gdzie sprzedaż oczekująca w październiku spadła o 11% m/m i o 46,2% r/r. To prawda, oczekująca sprzedaż spadła prawie o połowę na Zachodzie.

Sprzedaże oczekujące to przyszły wskaźnik sprzedaży istniejących domów (wyprzedzenie o 1–2 miesiące). Przygotuj się więc na paskudne wyniki sprzedaży domów w listopadzie i grudniu.

Ale jest coś pozytywnego : oprocentowanie kredytów hipotecznych jest już o 90-100 punktów bazowych (pełny punkt procentowy) niższe. Jak napisał główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, „Październik był trudnym miesiącem dla kupujących, ponieważ stanęli w obliczu wysokich od 20 lat oprocentowania kredytów hipotecznych… [ale] Nadchodzące miesiące powinny przynieść powrót kupujących, ponieważ wydaje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło już szczyt spada od połowy listopada”.

W rzeczywistości istnieją oznaki, że ożywienie aktywności (dzięki niższym stawkom) już ma miejsce. MBA (Mortgage Bankers Association) co tydzień śledzi nowe wnioski o kredyt na zakup. To czwarty tydzień z rzędu, w którym liczba wniosków wzrosła z tygodnia na tydzień.

Case-Shiller za wrzesień

Trzeci miesiąc z rzędu ceny domów spadły w ujęciu miesięcznym. Indeks krajowy spadł o 1,0% m/m, ale indeks 20 miast spadł o 1,5% m/m. Nie daj się zwieść małym liczbom; to są duże spadki. Gdyby działo się to co miesiąc, ceny spadłyby o 12–18% w ciągu roku.

Podobnie jak w sierpniu ceny spadły w każdym z 20 dużych miast. Jednak w przypadku miast doświadczających najostrzejszych spadków cen (San Francisco, Seattle, Las Vegas itp.) skala spadków cen rzeczywiście nieco zwolniła we wrześniu.

Webinar NAHB

Oto jak główny ekonomista National Association of Homebuilders, Robert Dietz, widzi rzeczy:

2020-2021: Niezrównoważony wzrost sprzedaży mieszkań powyżej trendu
2022-2023: Rekompensata wzrostu sprzedaży domów poniżej trendu
2024+: Powrót do trendu wzrost sprzedaży domów (ponad 1 mln sprzedaży nowych domów rocznie)

Spodziewa się łagodnej recesji przez następne trzy kwartały, stopy bezrobocia wzrosną do blisko 6% (z obecnych 3%) w 2024 r., a krajowe ceny domów spadną o ~10%. Jednocześnie jego przesłanie było zasadniczo optymistyczne — niższa inflacja, stopy procentowe i ceny domów stosunkowo szybko sprowadzą kupujących (i budowniczych) z powrotem.

Kilka anegdot, które wydały mi się interesujące:

• Około 50% uczestników webinaru (większość z nich to budowniczowie) stwierdziło, że reagują na słabnący popyt obniżkami cen LUB zwiększonymi zachętami
• Branża budowlana potrzebuje co roku około 750 000 nowych pracowników , aby nadążyć za popytem i zastąpić emerytów
• Obecnie w dwóch miastach w Teksasie (Houston i Dallas) powstaje więcej nowych domów niż w całym stanie Kalifornia

Rynek kredytów hipotecznych

Po miesiącach skrajnej zmienności oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych przez kilka tygodni utrzymywało się na stałym poziomie 6,6%. Ale z kolejnym dobrym (no, poprawiającym się) wskaźnikiem inflacji i nieco mniej jastrzębim brzmieniem Powella, rynek obligacji był wczoraj w trybie imprezowym, rosnąc o 70-80 punktów bazowych.

Wyższe ceny listów zastawnych = niższe rentowności listów zastawnych = niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wczoraj 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie spadło do 6,3% — to o cały punkt procentowy mniej niż szczytowe 7,37% z 20 października!

Powiedzieli to

„Kiedy ceny domów spadają, rzadko zdarza się, aby nie było recesji”. — główny ekonomista NAHB Robert Dietz

„Dla każdego, kto ma poczucie historii, domowy boom musi być źródłem zdumienia. Obudowa zwykle prowadzi gospodarkę do recesji. Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, potem spada budownictwo mieszkaniowe i sprzedaż domów”. - Robert J. Samuelson w artykule Newsweeka z 2002 roku

Inspiracja

Istnieje wiele różnych podejść do pomiaru „przystępności cenowej”. Ale wszystkie zależą od trzech czynników: 1) dochodu gospodarstwa domowego, 2) cen domów i 3) oprocentowania kredytów hipotecznych.

Obecnie wszystkie trzy czynniki przemawiają na korzyść kupujących:

• Pracownicy zarabiają więcej
• Ceny domów zaczynają spadać
• Oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło szczyt

Kluczem jest stały kontakt z zainteresowanymi nabywcami. Informuj ich o obniżkach cen, wskazuj nieaktualne oferty, informuj ich na bieżąco o oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Poinformuj ich również, że czekanie na „idealny” moment może przynieść efekt przeciwny do zamierzonego. Kiedy (jeśli!) warunki wyglądają na idealne, będą wyglądać idealnie dla wszystkich innych.

Pytania? Napisz do nas na adres [email protected] — jesteśmy tutaj, aby Ci pomóc!