En 1992, l'ouragan Andrew a frappé le sud de la Floride avec une vengeance. Pensez à des vitesses de vent de 170 milles à l'heure (273 kilomètres à l'heure). En fin de compte, la tempête a détruit plus de 53 000 maisons, pour un coût de 25 milliards de dollars, mais une partie de ces dégâts aurait pu être évitée [source : Zarella ]. Des codes inadéquats, une construction de mauvaise qualité et - croyez-le ou non - une application laxiste des permis de construire ont contribué de manière significative à la destruction.
Mais un permis de construire n'est-il pas juste une nuisance qui empoisonne tout projet de rénovation domiciliaire ? N'est-ce pas simplement une façon pour les bureaucrates de vous dire ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire sur votre propre propriété ?
C'est ainsi que beaucoup de propriétaires pensent aux permis de construire. Mais une catastrophe naturelle peut être un signal d'alarme. Le fait est que le processus de permis de construire peut vous sauver la vie. Il peut également jouer un rôle important dans la protection de la valeur de votre maison.
Les permis de construire sont la façon dont les comtés, les villes et les municipalités appliquent leurs codes du bâtiment. Les gouvernements locaux adoptent ces codes afin de s'assurer que tous les bâtiments respectent les normes minimales de sécurité et de structure. Ils les mettent à jour toutes les quelques années à mesure que de nouvelles méthodes et matériaux de construction sont introduits.
L'ouragan Andrew a poussé de nombreuses communautés de Floride à renforcer les codes du bâtiment et à appliquer les permis plus rigoureusement. Depuis leur création, les codes de construction et les permis ont souvent été des réponses à des catastrophes. En 1625, la Compagnie néerlandaise des Indes occidentales a résolu les problèmes d'incendie et de mauvaise hygiène en adoptant un code du bâtiment pour New Amsterdam, que nous connaissons maintenant sous le nom de New York. Un terrible incendie en 1666 à Londres a conduit au London Building Act. Le célèbre incendie de Chicago de 1871 a entraîné de nouvelles réglementations quatre ans plus tard [source : NYC Building Dept. , Buyer's Choice ].
Aujourd'hui, ces réponses initiales aux catastrophes se sont transformées en codes de construction complets pour la construction commerciale et résidentielle. Ils sont courants en Amérique, en Europe et dans de nombreuses autres régions du monde. De nombreux États et municipalités fondent leurs propres codes sur des codes modèles, qui existent depuis que le National Board of Fire Underwriters a publié le premier code modèle aux États-Unis en 1905 [source : Dehring ]. Le Code résidentiel international est un autre modèle largement utilisé aujourd'hui.
La réglementation des permis de construire est basée sur les méthodes les meilleures et les plus sûres déterminées par des ingénieurs expérimentés. Ces paramètres définis vous aident à assurer votre sécurité et celle de votre maison, mais comme vous le découvrirez à la page suivante, l'obtention d'un permis de construire présente également d'autres avantages.
- Pourquoi ai-je besoin d'un permis de construire ?
- Quand ai-je besoin d'un permis ?
- Le processus de permis de construire
- Inspections du permis de construire
- Questions sur le permis de construire
- Note de l'auteur :Comment fonctionnent les permis de construire
Pourquoi ai-je besoin d'un permis de construire ?
Les permis de construire concernent principalement la sécurité. En appliquant les normes de construction, ils vous donnent, à vous et aux autres occupants du bâtiment, la meilleure chance d'éviter un incendie, une défaillance structurelle ou quelque chose d'aussi simple qu'un enfant qui se coince la tête entre des poteaux d'escalier. Si vous décidez de déménager, le processus de permis protège également les futurs propriétaires.
La première raison d'obtenir un permis de construire est qu'il est illégal de ne pas le faire. Si vous ne parvenez pas à obtenir un permis pour un travail qui l'exige, vous pouvez être condamné à une amende. Vous pouvez être contraint de supprimer un bâtiment ou d'arracher des travaux terminés. Mais il existe également de nombreuses raisons positives de suivre le processus de permis :
- Cela permet à votre entrepreneur de rester honnête. Pour battre le prix d'un concurrent, un entrepreneur à but lucratif pourrait être tenté de prendre des raccourcis. Le sauriez-vous s'il le faisait ? La plupart des travaux de construction finissent cachés derrière les murs et sous les planchers. Un permis de construire exige qu'un entrepreneur utilise des méthodes et des matériaux sains et sécuritaires. Et les inspections vous assurent qu'il le fait.
- Il guide votre projet de bricolage. Peu importe à quel point vous êtes bricoleur, vous ne saurez probablement pas tout sur les pratiques de construction modernes. Lors de l'obtention d'un permis, vous devrez montrer vos plans au service du bâtiment. S'ils ne respectent pas les codes, l'inspecteur en bâtiment vous demandera de les réviser. Mais si vous ne faites jamais de demande de permis, vous risquez de vous lancer dans un travail dangereux ou insalubre.
- Il maintient votre assurance valide. Construire sans permis peut signifier que votre compagnie d'assurance peut ne pas honorer votre police. Un incendie résultant d'un travail sans permis pourrait vous laisser tenir le sac. Si quelqu'un tombe d'une terrasse construite sans permis, votre assurance responsabilité civile peut ne pas couvrir ses blessures [source : Redondo Beach ].
- C'est précieux lorsque vous vendez votre maison. Si vous effectuez des travaux sans permis, vous pouvez supposer qu'un acheteur potentiel le saura. Le processus de délivrance des permis est du domaine public. En outre, vous devrez peut-être signer une déclaration de propriété, dans laquelle vous devrez révéler tous les problèmes ou défauts de la propriété. Avoir tous les permis nécessaires rend la vente beaucoup plus fluide [source : Oregon Association of Realtors ].
Même s'ils comprennent la valeur d'un permis de construire, les propriétaires sont souvent confus quant au type de travaux pour lesquels ils en ont besoin. Sur la page suivante, vous découvrirez que cela dépend souvent de l'endroit où vous vivez.
Quand ai-je besoin d'un permis ?
Chaque État ou municipalité rédige ses propres règles sur le moment où un permis de construire est nécessaire. Un travail qui nécessite un permis de construire à un endroit peut ne pas en avoir besoin à un autre. Les conditions locales détermineront si vous avez besoin ou non d'un permis. Si vous vivez dans " Tornado Alley " dans le centre des États-Unis, un permis de construire peut être nécessaire pour une pièce sécurisée ou un abri anti-tempête, et une telle protection peut être requise par le code.
Une nouvelle construction nécessite presque toujours un permis de construire, que vous construisiez un bâtiment ou une partie majeure d'un bâtiment comme une nouvelle addition [source : Barker ]. Ces permis sont également appelés permis de construire. Ils couvrent tout, des semelles sous la fondation aux matériaux de toiture au- dessus.
Il existe de nombreuses autres activités de construction qui nécessitent des permis dans la plupart des localités. Par exemple, si vous envisagez d'installer de l'isolant ou des cloisons sèches dans une grande surface, d'ajouter ou de supprimer des murs ou de remplacer des fenêtres, vous aurez probablement besoin d'un permis.
Tout changement d'utilisation, tel que la transformation d'un garage en espace de vie, nécessitera un permis. Et croyez-le ou non, démolir une structure nécessite souvent un permis de construire. Allez comprendre.
De nombreux projets de construction se trouvent dans une sorte de zone grise - ils peuvent ou non avoir besoin d'un permis. Une terrasse peut ne pas nécessiter de permis si elle se trouve à moins de 30 pouces (76,2 centimètres) du sol [source : The Building Department ]. Un cabanon ou un belvédère peut nécessiter un permis, mais pas s'il est plus petit qu'une certaine taille. L'installation d'un mur de soutènement peut vous obliger à obtenir un permis s'il mesure plus de 5 pieds (1,5 mètre), mais vous n'avez souvent pas besoin d'un permis pour construire une clôture de moins de 6 pieds (1,8 mètre) de haut. Certaines villes exigent que vous obteniez un permis pour un nouveau revêtement, d'autres non. Dans tous ces cas, il est judicieux de vérifier auprès de votre service de construction avant de vous lancer.
Les travaux de plomberie, d'électricité et de mécanique sont parfois couverts par un permis de construction et nécessitent parfois un permis distinct. Ces permis ne peuvent être délivrés qu'à des spécialistes agréés tels que des électriciens ou des plombiers, et peuvent couvrir n'importe quoi, de l'installation d'un nouveau chauffe-eau au recâblage d'une cuisine. Les travaux impliquant des systèmes septiques, de climatisation, d'irrigation et d'énergie solaire nécessitent généralement également un permis.
Alors, y a-t-il quelque chose qui n'a pas besoin d'un permis? Heureusement, oui. Réparations simples, peinture, pose de papier peint, nouveaux tapis, changement de robinet, rien de tout cela ne nécessite un permis. Si vous remplacez une porte par une porte similaire, vous n'avez pas besoin de permis. Remplacer le verre de la fenêtre est OK, mais le remplacement de la fenêtre elle-même nécessite un permis [source : Barker ]
Once you know you need one, actually getting a permit can seem like a big hassle. But as you'll find out in the next section, it's probably not as difficult as you think.
"Green" Building Codes
More and more localities are relying on building permits to improve the energy efficiency and water usage of new construction. New York City plans to reduce its output of greenhouse gases by 5 percent before the year 2030 through new building codes [source: Worell]. San Francisco also has enacted ordinances that require new homes to meet standards for conserving energy and water. Green codes are another factor to consider when applying for a permit, but they may also pay rewards in the form of lower energy bills down the road.
The Building Permit Process
Should you obtain the building permit or leave it to the contractor , if you're working with one? It's a common question and the answer is simple: Let the contractor handle the permit. He knows about the process and can accurately answer questions about the project when applying. He can address issues that might come up during inspections. And he becomes the contractor of record listed on the permit, meaning he's liable for fulfilling its terms. If a contractor insists that you take out the permit or tells you a permit is not needed for a major job, it should raise a red flag.
If you're going to do the work yourself, you can get your own permit. Then, however, you'll be the one responsible for following the codes. If you plan to hire someone to help, you'll also need proof of insurance or worker's compensation coverage.
Obtaining a building permit does require some planning. You'll need plans showing in detail what you'll be doing. Sometimes these will be formal blueprints or shop drawings completed by an architect or engineer. For small projects, a simple drawing can be enough. If you're putting up a new building or altering the footprint of an existing one, you'll also need a site map to show the location of the building on the property.
You'll first submit the plans and your building permit application to the local building department or building official for review. For a big project, this could take two weeks or more, so plan ahead. Once your permit is issued, you usually have six months to start the work. If you continue building, the permit is good until the project is done, but if you have to suspend work for more than six months, you should request an extension or your permit might lapse.
Sometimes, permits can be pre-approved, if you agree to standard plans. For example, your municipality may offer a basic design for a carport or deck. As long as you follow their plans, you don't need to submit your own. If you're building from a kit, as in the case of a prefabricated shed or solar room, the documentation from the manufacturer becomes the plan. For simple projects like installing a water heater, you can often be granted a permit the same day you apply.
Fees for building permits vary widely. They often depend on how extensive your building or renovation project is. A permit might cost you anywhere from $50 for a small improvement project to $500 or more for a new home. Keep in mind that you're paying for professionals to review your project and for inspectors to come out and examine the work. That costs.
On the next page, you'll find out about one part of the building permit process that often makes homeowners nervous.
The Zoning Variance
Zoning regulations are different from building codes. Zoning deals with building specifications, lot size, occupancy and use of a property. A building project may or may not involve zoning issues. Before you even begin a project, you should make sure you're in compliance with zoning rules or have a variance, which gives you an exemption from some regulations. No use planning for something you can't build.
Building Permit Inspections
The most stressful part of the building permit process is usually the inspections . To make sure that construction complies with building codes, municipalities send an inspector to the job site to examine what's been done. This inspector will visit your site -- likely more than once -- as the project progresses and ask things like: Does the work match the plans on which the permit is based? Does it use methods and materials that comply with the building codes? Holding up work while waiting for an inspector to arrive and enduring his critical examination can wear on the nerves of both the contractor and the homeowner.
Because later construction covers over earlier work, a major building project will require a number of inspections. It's up to the contractor -- or the homeowner, if it's a do-it-yourself project -- to schedule inspections when they're needed. The work has to be planned to allow for inspections. For example, you don't want a truckload of cement to arrive before the inspector has examined the footings.
If you pass inspection, you can continue work. If you fail, the inspector will tell you or your contractor how to correct the problem. For small matters, the problem can sometimes be corrected on the spot and approval given to continue.
Un projet de construction majeur, comme une nouvelle maison ou un ajout, implique une série d'inspections, en fonction des réglementations locales. Votre calendrier d'inspection peut ressembler à celui utilisé par la ville de Scranton, Penn. [source : Scranton.gov ] :
- Inspection des semelles. Cela a lieu avant que le premier béton ne soit coulé. L'inspecteur examine le sol sur lequel reposera le bâtiment, les coffrages de la semelle, les tiges d'armature et d'autres facteurs qui fournissent une base solide.
- Fondation. Une fois la fondation érigée, l'inspecteur s'assure qu'elle a été construite conformément au code et correctement enduite. Il vérifiera que les boulons d'ancrage de la plaque supérieure sont en place.
- Encadrement. Une fois que le bâtiment est en place et que les systèmes de plomberie, d'électricité et de mécanique de base sont en place, l'inspecteur revient pour examiner l'ensemble de ces travaux.
- Protection incendie. L'inspecteur examine les alarmes incendie et les systèmes d'extinction d'incendie.
- Final. Lorsque tous les travaux seront terminés, l'inspecteur reviendra une dernière fois. Il s'assurera que l'ensemble du projet est conforme au code. Il pourrait examiner des choses comme le classement, les systèmes d'extinction d'incendie, les détecteurs de fumée et le système de chauffage. Il vérifiera que tous les travaux ont suivi le plan initial.
As nervous as you might be about inspections, there's one fear you can put behind you. The inspector will only be looking at work covered by your permit. He will not be nosing around your home looking for things that aren't "up to code." If you're remodeling a kitchen, for example, you don't need to upgrade features of a bathroom that may not meet current building codes.
When you've passed your final inspection, the building permit process is over. Usually, the inspector will issue you a certificate of occupancy which verifies that your project was finished in accordance with building codes.
Still have questions about the building permit process? We've got you covered on the next page.
Building Beyond Code
The building codes that cover your permit are minimum standards. Often, it makes sense to build in a way that gives you an even sturdier and safer home. This is especially true when you face local hazards like earthquakes, hurricanes or wild fires. For example, Hurricane Ike destroyed 260 coastal homes near Galveston, Texas, in 2008. Ten houses in the same area weathered the storm because the owners had built beyond code. They had elevated their homes to 26 feet instead of the 17 feet required to obtain a building permit [source: Hadhazy].
Building Permit Questions
Au lieu de considérer le processus de permis de construire comme une nuisance, il est préférable de le voir comme un service fourni par votre gouvernement local. Et relativement bon marché, malgré les frais. Des ingénieurs objectifs et formés examineront et approuveront vos plans de construction. Des inspecteurs expérimentés s'assureront que le travail est conforme aux normes. Tout travail minutieux ou de mauvaise qualité par un entrepreneur sera mis au jour.
Votre service de construction peut dissiper toutes les incertitudes que vous avez sur le processus. Voici quelques questions qui se posent souvent au sujet des permis de construire :
- Que se passe-t-il si des travaux ont été réalisés sans autorisation ? Peut-être que cela a été fait par un ancien propriétaire. Peut-être que vous l'avez fait sans savoir qu'un permis était nécessaire. Vous pourrez peut-être encore obtenir un permis, en partie si le travail peut être correctement inspecté. Vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires, mais le service local du bâtiment essaiera généralement de travailler avec vous.
- Et si je ne peux pas attendre pour une inspection? Si vous avez une raison pressante de continuer à travailler avant une inspection prévue, contactez l'inspecteur à l'avance. Il peut vous permettre d'enregistrer le travail sous forme de photos ou de vidéos et de continuer. Les appareils photo numériques d'aujourd'hui facilitent le processus.
- Comment apporter des modifications à mon plan de construction ? Si vous changez d'avis sur une partie importante de votre projet, assurez-vous de contacter votre service de construction avant de vous lancer. Ils délivrent le permis pour un plan spécifique. Si vous n'obtenez pas l'approbation pour le changement, vous ne pouvez pas passer l'inspection finale.
- L' inspection finale est-elle importante? Parfois, les travaux sont retardés et le propriétaire ou l'entrepreneur oublie qu'une inspection supplémentaire est nécessaire après l'application des finitions. Mais l'inspection finale est essentielle. Si vous ne l'obtenez pas, le permis de construire peut expirer. Vous devrez peut-être demander un nouveau permis ou vous conformer aux codes qui ont été promulgués après avoir commencé à travailler.
Il est toujours utile d'adopter une attitude positive envers le processus de permis de construire et de comprendre que la plupart des inspecteurs sont bien informés et veulent aider. Avec de la chance, vous ne serez jamais confronté à un ouragan, une tornade ou une inondation. Mais si vous le faites, vous serez plus tranquille en sachant que vous avez obtenu votre permis de construire et que vous avez suivi les codes locaux.
Restrictions sur les actes et permis de construire
Les restrictions d'action visent à maintenir l'apparence d'une communauté. Ils peuvent obliger les propriétaires à utiliser un type particulier de toiture ou de revêtement; elles peuvent régir la construction de terrasses, de remises et de clôtures. Parfois, les restrictions sont appliquées dans le processus de permis de construire. Par exemple, dans la ville de Houston, au Texas, un demandeur de permis de construire doit signer un affidavit acceptant de se conformer aux restrictions de l'acte [source : ville de Houston ]. Si votre propriété est couverte par des restrictions d'acte, vérifiez auprès de votre association de propriétaires avant de faire vos plans de construction.
Note de l'auteur :Comment fonctionnent les permis de construire
J'ai commencé à faire des recherches sur cet article parce que j'ai construit un ajout à ma propre maison il y a environ quatre ans - une nouvelle cuisine, une buanderie et un porche. J'ai embauché un constructeur expérimenté et j'ai sous-traité l'isolation, les panneaux muraux, la toiture et les travaux d'ébénisterie. Je m'occupais moi-même des permis et des inspections. Une grande leçon : les permis de construire et les codes ne posent vraiment aucun problème, surtout si vous envisagez de vivre dans votre maison dans un avenir prévisible. Si quoi que ce soit, vous voudrez que votre bâtiment dépasse le code, et il est rassurant de savoir que votre travail a passé l'inspection. Autre leçon : soyez gentil avec votre inspecteur. Il ou elle travaille dur. Une offre d'une tasse de café ou de tomates du potager ne fait jamais de mal. Et, oh oui, suivez toujours la règle de ce vieux charpentier : mesurez deux fois, coupez une fois.
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Sources
- Barker, Bruce. "Codes pour les propriétaires de maison." Creative Publishing International, 2010.
- Le département du bâtiment, LLC. "Les permis protègent la sécurité et la valeur de votre maison" (24 février 2012) http://www.thebldgdept.com/commonquestionspage.htm
- Inspections résidentielles de choix de l'acheteur. "Histoire des codes du bâtiment." (24 février 2012) http://www.buyerschoiceinspections.com/history-of-building-codes
- Ville de Houston. "Informations générales sur les restrictions d'acte." (24 février 2012) http://www.houstontx.gov/legal/deed.html
- Ville de Redondo Beach, Californie. "Demande de permis." (24 février 2012) http://www.redondo.org/depts/eng_build/building/building_services/applying_for_permits.asp
- Dehring, Caroline. « The Value of Building Codes », Regulation, été 2006. (24 février 2012) http://www.cato.org/pubs/regulation/regv29n2/v29n1-2.pdf
- Hadhazy, Adam. « Codes du bâtiment extrêmes : protégez votre maison des catastrophes naturelles », Popular Mechanics, 9 avril 2010. (24 février 2012) http://www.popularmechanics.com/home/improvement/outdoor-projects/extreme-building- codes
- Département des bâtiments de la ville de New York. "Histoire." (24 février 2012) http://www.nyc.gov/html/dob/html/about/history.shtml
- Association des agents immobiliers de l'Oregon. "Permis de construire." (24 février 2012) http://www.oregonrealtors.org/Legal/Building_Permit/
- Scranton.gov. "Permis et processus d'inspection." (24 février 2012) http://www.scrantonpa.gov/lips_permits_inspections.html
- Worel, Caroline. "Mayor Says Green Building Codes Will Help City Meet PlaNYC Goals", ENRNew York, 7 février 2012. (24 février 2012) http://newyork.construction.com/new_york_construction_news/2012/0207-mayor-says-green -building-codes-will-help-city-meet-planyc-goals.asp
- Zarella, John. "On hurricanes and building codes, and living in harm's way", CNN.com, 10 juin 1999. (24 février 2012) http://europe.cnn.com/SPECIALS/views/y/1999/06/ zarrella.hurricanes.jun10/
