À moins que vous ne donniez un tourbillon à janvier sec , le 31 janvier n'est généralement pas une date à encercler sur le calendrier. Celui-ci à venir en 2023, cependant, fait compter les jours par les observateurs du logement de San Francisco.

En effet, le 31 janvier est la date limite pour que les dirigeants élus soumettent un plan pour 82 000 nouvelles maisons cette décennie qui satisfait les régulateurs des États qui exigent que SF, comme toutes les autres localités californiennes, commence à en construire beaucoup plus.

Si les villes ne respectent pas la date limite, ou si les régulateurs trouvent le plan insuffisant, un règlement pourrait bientôt prendre la forme d'une loi vieille de plus de 30 ans. Il n'a presque jamais été utilisé, mais il a le pouvoir de donner aux constructeurs de logements un feu vert presque sans précédent.

Si le plan du département de planification de SF (ou élément de logement) n'obtient pas l'approbation du conseil de surveillance le mois prochain ou va à l'encontre des régulateurs de l'État – une possibilité, basée sur le rejet massif par l'État des efforts précédents – une pénalité que l'État pourrait imposer est la -appelé Builder's Remedy.

Creusez ce que vous lisez ? Inscrivez-vous à notre newsletter gratuite , envoyée chaque semaine avec de nouvelles histoires et mises à jour de toute la ville.

Cela peut ressembler à un bar branché à Hayes Valley, mais c'est en fait un effacement soudain et immédiat de presque toutes les lois de zonage locales. Ce ne serait pas la seule punition que SF risque : la ville pourrait faire face à des poursuites judiciaires et perdre le financement du logement abordable et des transports. Mais alors que ces pénalités ne feraient aucun bien à personne, certains constructeurs locaux et défenseurs du logement ne verraient pas d'inconvénient à ce que la ville se fasse frapper à la tête avec le Builder's Remedy.

"Le fait que nous en parlions même est une victoire pure et simple", selon Sam Moss , directeur de Mission Housing Development Corp. "Beaucoup de gens qui veulent construire mais qui ont toujours eu à se soucier de la vieille dame Karen au coin de la rue" et "des gens qui ont eu l'âme écrasée par le processus" auront enfin une chance de réaliser leur projet de rêve, dit-il.

Pour comprendre pourquoi, il suffit de regarder vers le sud vers Santa Monica, la ville tony entre Los Angeles et l'océan Pacifique, où les développeurs se sont soudainement retrouvés avec un ticket en or qui ferait rire les fans de Willy Wonka dans leurs hauts-de-forme.

"Des gens heureux dans une ville heureuse"

Même si le Builder's Remedy n'a que récemment fait transpirer des villes comme San Francisco sur les plans de logement, il existe depuis 1990, enfoui dans une loi de l'État.

Les villes qui ont évité les mandats de production de logements pourraient être contraintes d'accepter le « remède » de l'État consistant à donner le feu vert à tous les nouveaux logements avec au moins 20 % d'unités en dessous du prix du marché, sans restriction de hauteur ou de densité.

Pendant la majeure partie de cette période, les villes ont ignoré la menace, que l'État n'avait aucun moyen de faire respecter. Mais des changements récents – en particulier le SB 828, un projet de loi du sénateur d'État Scott Wiener qui est passé largement inaperçu à l'époque, ont mis la pression sur les municipalités phobiques de la construction.

Le remède du constructeur a toujours été une hypothèse non testée, mais Santa Monica s'est retrouvée soumise à une brève mais passionnante épreuve du feu. Pendant environ trois semaines en octobre et novembre, l'État a jugé la ville côtière en défaut sur son plan de logement et a mis en place le recours.

Le résultat a été surprenant : au cours de cette minuscule fenêtre ouverte, les développeurs ont accéléré 16 projets totalisant plus de 4 500 nouvelles unités, dont certaines s'élevaient jusqu'à 15 étages .

Presque tous (14 sur 16) provenaient d'un seul développeur, WS Communities , qui était apparemment tout à fait conscient que cette opportunité ne se représenterait peut-être plus jamais.

Tous ne sont pas nouveaux. Le projet de 51 unités au 2901 Santa Monica Blvd. , par exemple, avait déjà obtenu l'approbation de la planification mais, dans le marché actuel, n'avait pas commencé la construction. "Beaucoup d'entre eux ne sont plus au crayon", a déclaré David Rand, un avocat représentant WSC, à The Frisc . « The Builder's Remedy nous permet de débloquer plus de densité », ce qui rend les projets plus économiquement réalisables.

Imaginez que San Francisco commence à approuver 17 000 nouvelles maisons chaque semaine , éparpillant des gratte-ciel de 15 étages dans les quartiers du centre et de l'ouest comme des haricots magiques attendant de germer dans les nuages.

La devise de Santa Monica déclare que c'est une «ville heureuse» pleine de «gens heureux», mais beaucoup de gens sont mécontents de la soudaine recrudescence de nouveaux logements, un auteur de lettres furieux l'appelant rien de moins que «une voie vers l'autoritarisme» et «Miamification » . .”

San Francisco est beaucoup plus peuplée que Santa Monica et a construit beaucoup plus de nouvelles maisons ces dernières années. (Le recensement estime que Santa Monica compte moins de 53 000 maisons et n'en a ajouté qu'environ 5 000 entre 2011 et 2020.) Néanmoins, ils ont beaucoup en commun, tous deux étant des centres d'emploi relativement riches avec une classe de propriétaires bien établie qui aime les choses telles qu'elles sont. .

Pour en faire une comparaison de pommes à pommes, imaginez que San Francisco a commencé à approuver 17 000 nouvelles maisons par semaine , dispersant des gratte-ciel de 15 étages dans les quartiers du centre et de l'ouest comme des haricots magiques attendant de germer dans les nuages, et vous aurez une idée de l'ampleur du changement que cela pourrait représenter.

De plus, San Francisco a sa propre distinction : les régulateurs du logement ont qualifié le processus de développement du logement de la ville de le plus onéreux de l'État et l'ont mis en garde plus tôt cette année .

Donc, si l'État intervient et fait exploser ce statu quo, verrons-nous également plusieurs milliers de nouvelles maisons émerger ?

Venez affronter l'étrange...

Avec le temps qui passe, il y a des raisons de craindre que SF ne respecte pas les normes des régulateurs, ni même leur date limite du 31 janvier. L'examen d'État susmentionné en est un ; un autre est l'aveu récent du Département de la planification selon lequel il avait mal compris la date limite du plan de 82 000 logements de la ville.

Et lorsque le projet de plan est finalement arrivé au conseil de surveillance pour une audition complète avant Thanksgiving, la teneur du débat était moins sur la confiance dans la réalisation, et plus proche d'une crise existentielle de cinq heures . (Note de la rédaction : The Frisc a tweeté en direct tout ce Megahearing ™ ici .)

Avec Builder's Remedy plus qu'une faible possibilité, vous imagineriez les développeurs se léchant les babines comme le loup dans un dessin animé de Tex Avery .

Aucun promoteur à qui nous avons parlé ne commenterait le dossier sur les plans d'autorisation potentiels, bien que Moss de MIssion Housing affirme qu'il connaît "plusieurs promoteurs abordables et aux tarifs du marché qui sont bien avancés dans leurs recherches sur l'utilisation du Builder's Remedy".

Même avec une économie mal à l'aise en ce moment, Sarah Dennis-Phillips, directrice du développeur Tishman Speyer , a déclaré à The Frisc que des "temps morts" comme ceux-ci peuvent en fait être idéaux pour cette étape de développement.

"Si vous êtes dans le secteur de l'immobilier, vous ne vous arrêtez généralement pas froid pendant les périodes de ralentissement économique", selon Dennis-Phillips, également directeur de SPUR . Le "droit" - c'est-à-dire toutes les démarches qui mènent à l'approbation et éventuellement à la construction - "est une bonne chose à faire pendant les temps d'arrêt si vous pouvez couvrir les coûts accessoires" comme les frais administratifs. Et si l'État intervient et vous permet d'accumuler soudainement des années de droit en quelques semaines, eh bien, vous ne le laissez pas passer à la légère.

Pourtant, les amateurs de logement préviennent que le remède du constructeur n'est pas une panacée : "Nous encourageons définitivement tous nos membres à consulter le remède du constructeur et souhaitons qu'ils soumettent des projets s'ils pensent qu'il peut être construit", Corey Smith du groupe YIMBY . Housing Action Coalition dit à The Frisc , mais « ce n'est pas une panacée en soi ; le zonage est l'un des nombreux facteurs restrictifs de SF. Je pense que la plupart des développeurs procèdent avec prudence en ce moment.

Par exemple, le Builder's Remedy ne supprime pas le redoutable examen environnemental ( CEQA ) de la Californie du processus. Cela signifie que les développeurs courent un risque important d'échec sur les projets ; Pourtant, si vous devez normalement sauter à travers quatre anneaux de feu et que quelqu'un arrive et en éteint deux, le calcul risque-récompense devient moins intimidant.

Poches profondes et travail dentaire

Il y a un autre bugbear à considérer : parce qu'il est rarement utilisé, le Builder's Remedy n'a jamais fait face à une contestation judiciaire solide. Le Lewis Center de l'UCLA l'appelle "mal rédigé et déroutant" et conseille aux promoteurs "d'engager un avocat spécialisé dans l'utilisation des terres" au cas où un projet Builder's Remedy se retrouverait devant les tribunaux.

Là où les petites villes comme Santa Monica manquent probablement de fonds et de volonté pour poursuivre l'État en justice pour son droit de s'emparer du contrôle du logement, le militant du logement Kevin Burke , membre du conseil d'administration du groupe YIMBY East Bay For Everyone , déclare "de toutes les juridictions, SF a les poches les plus profondes et le plus enclin à immobiliser des projets dans l'enfer juridique.

Les faucons du logement peuvent relever le défi. "Personne n'en profite lorsque les règles ne sont pas claires", déclare le porte-parole californien de YIMBY, Matthew Lewis . "S'il s'avère que le [remède] n'a pas de dents, nous pouvons aller à la législature et leur faire faire des travaux dentaires."

" Le changement arrive ", a tweeté Scott Wiener en 2021, après que lui et d'autres législateurs aient réformé les exigences en matière de logement en Californie. Sa prophétie s'est réalisée : pour esquiver le Builder's Remedy ou d'autres punitions, San Francisco doit mettre en œuvre un plan visant à densifier des quartiers quasi-suburbains comme Marina, Richmond, Sunset et d'autres d'une manière que personne n'aurait pu prédire il y a 10 ans.

Si les dirigeants de la ville laissent tomber la balle et que le remède du constructeur entre en vigueur, personne ne sait à quelle vitesse les développeurs se lanceront dans la mêlée ou combien de temps durera un défi judiciaire. Cependant, plus longtemps ils auront l'option, plus la tentation de construire des milliers ou des dizaines de milliers de nouvelles maisons pèsera sur eux.

Le fait est qu'il n'existe aucun scénario dans lequel les choses reviennent tranquillement à ce qu'elles ont toujours été. Le combat est là, ça va être bruyant, et le temps qu'il arrête de sonner dans nos oreilles, nous vivrons peut-être dans un San Francisco très différent.

Adam Brinklow est rédacteur pour The Frisc , couvrant le logement et le développement. Il vit et travaille à San Francisco depuis plus de 15 ans.

PLUS DE COUVERTURE LOGEMENT DANS LE FRISC