Powrót technologii do Proptech

Chociaż w ostatnich latach fundusze VC napływały do ​​proptechu, uważamy, że niewielu prawidłowo podzieliło tę kategorię.

Zespół Lightspeed Fintech

Inwestorzy venture capital często działają grupowo. Jednym z wyzwań związanych z inwestowaniem w proptech jest to, że większość kapitału można skoncentrować na aktywach — tj. na nieruchomości , a nie na technologii . Podczas gdy rynek w latach 2022/2023 niewątpliwie się zmienił, w 2021 roku VC wpompował 32 miliardy dolarów w firmy proptechowe. Firmy takie jak Divvy Homes zebrały ponad 300 mln USD na wsparcie modelu wynajmu własnego domu. W tym samym roku Pacasco zebrał ponad 200 milionów dolarów, aby umożliwić osobom fizycznym częściowe posiadanie drugich domów.

Istnieje dobry powód, dla którego fundusze VC zainwestowały tak dużo pieniędzy w proptech: nieruchomości to fenomenalne aktywa inwestycyjne. Podczas naszego ostatniego poważnego kryzysu gospodarczego większość nieruchomości radziła sobie wyraźnie lepiej niż inwestycje w akcje na rynku publicznym. Według Krajowej Rady Powierników Inwestycji w Nieruchomości (NCREIF) średnia roczna stopa zwrotu z nieruchomości w USA w latach 2000-2010 wynosiła 8,6% . Gdybyś zainwestował dolara w prywatne nieruchomości w 2000 roku, do końca 2010 roku byłby on wart 2,28 dolara. W porównaniu z dolarem zainwestowanym w indeks S&P 500 byłby wart 0,87 dolara w tym samym okresie. Chociaż jest to wysoce selektywne 10-letnie okno, porównanie pokazuje, jak nieruchomości mogą zachowywać się w okresie pogorszenia koniunktury na rynku akcji.

Średnia roczna stopa zwrotu z nieruchomości w USA w latach 2000-2010 wynosiła 8,6% .

Wszyscy słyszeliśmy już slogany: nieruchomości są odporne na recesję. Nieruchomości to największy magazyn bogactwa konsumentów. Nieruchomości to sposób, w jaki jednostki tworzą i przekazują pokoleniowe bogactwo. Generalnie zgadzamy się z tymi stwierdzeniami, ale uważamy, że niedawny szok makroekonomiczny powinien zmienić sposób, w jaki VC patrzą na Proptech. Proptech definiujemy jako wykorzystanie technologii (głównie oprogramowania, sprzętu i analityki danych) do poprawy różnych aspektów nieruchomości, takich jak dostępność klasy aktywów, zarządzanie nieruchomością, sprzedaż, wynajem i rozwój.

Wstrząsy rynkowe

Mówiąc rzecz oczywistą, oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do najwyższych poziomów od ponad dwóch dekad . Stworzyło to spiralę spadkową wolumenu transakcji na rynku nieruchomości i późniejszych cen mieszkań. Jednak nie tylko inflacja szokuje rynek.

Instytucji przejmujących nieruchomości na własność jest więcej niż kiedykolwiek wcześniej. W ubiegłym roku 24% nieruchomości mieszkalnych zostało zakupionych przez fundusze PE, REITS, iBuyers i podobne przedsięwzięcia — w porównaniu z 15% w 2021 r. Ten rodzaj napływu kapitału drastycznie zmienia charakter rynku. Nabywcy instytucjonalni mają inne motywacje, uzasadnienie i horyzont inwestycyjny w porównaniu z indywidualnym konsumentem, a nawet małym właścicielem. Instytucje płacą gotówką, często przepłacają, działają szybko i postrzegają stosunek ryzyka do zysku w inny sposób niż nowożeńcy spodziewający się pierwszego dziecka.

Wstrząsy te oznaczają, że samo ślepe inwestowanie w aktywa staje się trudniejsze do uzyskania ponadwymiarowego zwrotu ekonomicznego (zwłaszcza w miarę wzrostu kosztu kapitału i wydłużania się okresów utrzymywania). I fundusze VC zareagowały: fundusze Venture na proptech spadły o 38% w 2022 roku . Podobnie jak w przypadku większości decyzji ekonomicznych, koszt alternatywny polegający na wpompowaniu setek milionów dolarów w długoterminowy, powolny wzrost wartości aktywów sprawia, że ​​zwrot funduszu w cyklu 7–10 lat jest trudny.

Uważamy, że nawet w tym szybko zmieniającym się środowisku makroekonomicznym wciąż jest dużo miejsca na wzrost wartości. Inwestorzy, którzy chcą wygenerować tutaj alfa, będą coraz bardziej koncentrować się na technologii stojącej za proptechami w 2023 roku i później. Podczas gdy w ostatnich latach VC gromadzili się w proptech, uważamy, że niewielu prawidłowo podzieliło tę kategorię. Podzieliliśmy proptech na trzy kategorie i zdefiniowaliśmy, jakie „technologiczne” możliwości istnieją w każdym segmencie.

Kategoria 1: Firmy Proptech zajmujące się ciężkimi zasobami

O tej kategorii często myślimy, gdy mówimy o proptechu. Są to firmy technologiczne, które rozwijają, posiadają (lub pośrednio posiadają) aktywa nieruchomości. W wielu przypadkach firmy są zakładane w ramach relacji Spółka Operacyjna (Opp Co) i Spółka Nieruchomościowa (Prop Co), w ramach której VC inwestują w Opp Co, a Prop Co pozyskuje fundusze w celu bezpośredniego posiadania aktywów nieruchomościowych. Przykłady firm w tej przestrzeni znajdują się poniżej.

Jaka jest technologia?

Technologia często koncentruje się na tym, w jaki sposób firma proptech znajduje i wybiera aktywa inwestycyjne lub w jaki sposób aktywa można podzielić na frakcje, aby uzyskać więcej korzyści dla konsumentów. Wszystkie proptechy „obciążone zasobami” nie są sobie równe. Niektóre wyglądają jak REIT, a inne dodają niesamowitej wartości konsumentowi, zasadniczo zmieniając naturę tego, co to znaczy posiadać nieruchomość.

Kategoria 2: Narzędzia wspomagające Proptech

Ta kategoria wygląda jak to, co kocha wielu VC: oprogramowanie. Ponieważ nieruchomości to tak duża klasa aktywów, istnieje mnóstwo interesariuszy. Armia deweloperów, budowniczych, brokerów, finansistów, usługodawców, którzy wszyscy dotykają jakiejś części łańcucha wartości nieruchomości, używa oprogramowania w różnym stopniu. Firmy, które umożliwiają ten rynek, to często firmy o wysokiej marży brutto, zastępując ogólne starsze rozwiązania lub ręczne przepływy pracy (narzędzia do przetwarzania danych, narzędzia do przepływu pracy lub narzędzia do komunikacji). Przykłady firm w tej przestrzeni znajdują się poniżej.

Jaka jest technologia?

Innowacja często polega na przełożeniu ręcznych, powolnych procesów na coś zautomatyzowanego i wydajniejszego (potencjalnie wzmocnionego sztuczną inteligencją lub uczeniem maszynowym). Ponadto rynki, które nie pośredniczą w łańcuchu wartości, takie jak Houzz czy Wreno , ułatwiają konsumentom lub firmom znalezienie wysokiej jakości usług, które wcześniej zajmowały miesiące.

Kategoria 3: Produkty finansowe Proptech

Kategoria trzecia jest zdefiniowana przez narzędzia finansowe, które znajdują się na lub za transakcją dotyczącą nieruchomości. Często te firmy tworzą narzędzia finansowe lub produkty, które umożliwiają aktywa związane z nieruchomościami. Oczywistym przykładem są firmy, które umożliwiają kredyty hipoteczne, rachunki powiernicze, czy lepsze formy płatności za nieruchomości. Ta kategoria służy również szerszym rynkom kapitałowym, właścicielom komercyjnym lub konsumentom zaangażowanym w zakup nieruchomości na zamówienie (tj. sekurytyzacje). Firmy te często wyglądają jak firmy fintech. Rzeczy takie jak wolumen transakcji i AUM mają tutaj znaczenie. Niektóre z tych proptechów mogą dotykać aktywów, ale często robią to w sposób mniej kapitałochłonny.

Jaka jest technologia?

Chociaż innowacja produktowa może wyglądać jak zautomatyzowane, inteligentne przepływy pracy, często obejmuje pewien poziom inżynierii finansowej lub pewien rodzaj wyceny, ryzyka lub modelu ubezpieczeniowego, których nie oferują tradycyjni operatorzy. Wartość tych firm często wynika z przewagi danych lub struktury produktu finansowego w celu lepszej obsługi potrzeb klienta nieruchomości.

Co nas ekscytuje w Proptech:

Sądzimy, że następna fala spółek proptech skupi się na rozwoju technologii pokoleniowych, a nie tylko na klasie aktywów. Nie oznacza to, że VC przestaną inwestować w biznes związany z aktywami, oznacza to po prostu, że podstawowa ekonomia nieruchomości musi wytrzymać szoki makro i okazać się obiecująca, aby doprowadzić do innych źródeł przychodów z oprogramowania lub platformy.

Podsumowując: następna generacja liderów w tej kategorii przywróci „tech” do proptechu. Firmy te będą miały jakąś formę wyjątkowej przewagi w pozyskiwaniu klientów, analizach i spostrzeżeniach lub dystrybucji, a wszystko to dzięki ich technologii nad wszystkim innym. Mocno wierzymy w ten cykl rynkowy, sama wartość aktywów nie wystarczy, aby doprowadzić do zwrotów w stylu venture.

W Lightspeed aktywnie spędzamy czas pracując z założycielami proptech i wspierając kolejną falę innowacji proptech. Jeśli budujesz tutaj, daj nam znać: wyślij e-maila do Connora Love i Sama Eislera z zespołu Fintech lub znajdź ich na Twitterze pod adresami @ConnorLoveCA i @seisler1 .