Mapa rynku: nowe możliwości technologiczne w domach jednorodzinnych

Dzisiaj z przyjemnością udostępniam naszą pierwszą mapę rynku technologii SFR , która przedstawia wiele firm rozwijających się w każdym segmencie cyklu życia własności SFR: Wersja w wyższej rozdzielczości jest dostępna do pobrania tutaj .

Obecnie w Stanach Zjednoczonych jest ponad 47 milionów gospodarstw domowych z najemcami. Historycznie myśleliśmy, że mieszkania na wynajem składają się głównie z jednostek mieszkalnych — wysokich i średnich budynków w śródmiejskich korytarzach lub jednostek ogrodowych na obszarach podmiejskich. Jednak w okresie ponad dekady po Wielkim Kryzysie Finansowym (GFC), wynajem jednorodzinny (SFR) był najszybciej rozwijającym się segmentem wynajmowanych gospodarstw domowych, dodając ponad 4 miliony wynajmowanych domów. Obecnie prawie 34% wynajmowanych jednostek to SFR, co odpowiada 16 milionom nieruchomości w całych Stanach Zjednoczonych

Co skłoniło tę zmianę w kierunku SFR? Istnieje wiele czynników, w tym:

• Wiatry demograficzne i migracyjne w ostatnich latach wspierające popyt na mieszkania jednorodzinne.
• Ograniczona działalność budowlana w sektorze domów jednorodzinnych w następstwie GFC, co skutkuje szybkim wzrostem cen domów i wyzwaniami w zakresie przystępności cenowej dla osób kupujących po raz pierwszy domy. Z niedawnych szacunków wynika, że ​​Stany Zjednoczone potrzebują do 6,8 miliona nowych mieszkań, aby sprostać obecnemu popytowi na mieszkania.
• Podczas gdy większość SFR jest własnością małych, indywidualnych właścicieli, istnieje rosnący świat „wyrafinowanych” operatorów portfeli SFR, którzy rozwinęli skalę i osiągnięcia wymagane do przyciągnięcia kapitału instytucjonalnego. Firmy takie jak Invitation Homes, Progress Residential, Blackstone i KKR rozrosły się do dziesiątek tysięcy zarządzanych lokali.
• Pojawienie się platform technologicznych do zdalnego zarządzania portfelami rozproszonych geograficznie nieruchomości SFR.

Ten rekord lepszych wyników wywołał znaczące zainteresowanie kategorią SFR, zwłaszcza że inne podsegmenty nieruchomości, takie jak biura i sklepy, borykają się z trudnościami. Według Zelman & Associates inwestorzy instytucjonalni posiadają obecnie tylko 3% SFR, ale przeznaczyli prawie 110 miliardów dolarów na zakup lub budowę domów jednorodzinnych na wynajem w nadchodzących latach. A dla inwestorów detalicznych pojawienie się internetowych platform inwestycyjnych, takich jak Roofstock , Fundrise i Doorvest , obniżyło bariery wejścia na drogę do zostania inwestorem SFR.

Chociaż potencjalne zyski są atrakcyjne, większość doświadczonych operatorów w kategorii SFR doskonale zdaje sobie sprawę ze złożoności związanej z zarządzaniem portfelem heterogenicznych, rozproszonych geograficznie domów. Wielu z tych operatorów — od dużych REIT-ów typu SFR po indywidualnych właścicieli — zaczęło polegać na platformach technologicznych, które wspierają ich wysiłki inwestycyjne i zarządcze.

W ostatnich latach nastąpiła lawina przedsiębiorców budujących startupy technologiczne w kategorii SFR. Właśnie dlatego opracowałem mapę rynku technologicznego SFR , która przedstawia wiele z tych firm budujących w każdym segmencie cyklu życia własności: nabywanie nieruchomości, finanse, zarządzanie, leasing i konserwacja. Ta mapa rynku nie ma być wyczerpująca (w tym segmencie są setki startupów), ale powinna dać czytelnikom ogólny obraz najbardziej obiecujących firm technologicznych budujących produkty dla dużych i małych operatorów SFR.

Wkraczamy w nową falę ewolucji sektora SFR. Branża naprawdę zyskała na skali i znaczeniu w latach następujących po Wielkiej Recesji, kiedy przejęcia nieruchomości na szeroką skalę i siły recesji utrzymywały ceny domów na niskim poziomie. Po kilku latach gwałtownego wzrostu cen mieszkań i czynszów (zwłaszcza w ciągu ostatnich 24 miesięcy), inwestorzy w sektorze SFR stoją obecnie w obliczu kilku napięć rynkowych, w tym: spadających czynszów, rosnących kosztów kapitału i niedoboru mieszkań dostępnych do zakupu — co spowolniło nabywanie nieruchomości i powiązane transakcje sekurytyzacyjne przez większą część 2023 r. Wolumen transakcji SFR do listopada 2022 r. spadł o około 70% w porównaniu z tym samym okresem w 2021 r., według szacunków Strata SFR .

Ponieważ rosnące koszty zaczynają wpływać na wyniki finansowe w sektorze SFR, wierzymy, że następna generacja odnoszących sukcesy operatorów w SFR zastosuje podejście technologiczne do rozwijania dużych portfeli wynajmowanych nieruchomości, jednocześnie kontrolując koszty i liczbę pracowników. Wierzymy również, że technologia będzie miała kluczowe znaczenie w zwiększaniu dostępu do możliwości inwestycyjnych w segmencie poza podmiotami działającymi na skalę instytucjonalną.

Jest kilka obszarów na mapie rynku, którymi jesteśmy szczególnie podekscytowani — wiele z tych firm reprezentuje wschodzące platformy, na których będą budować nowi operatorzy w SFR. Kilka przykładów:

• Platformy zarządzania nieruchomościami typu „full stack” — w ostatnich latach pojawiło się kilka start-upów wspieranych przez przedsięwzięcia, które konsolidują wszystkie aspekty inwestycji w nieruchomości na jednej platformie. Firmy takie jak Mynd (spółka należąca do portfela Thomvest), Roofstock i Bungalow oferują nowe podejście do zarządzania nieruchomościami, wykorzystując technologię w celu usprawnienia procesu wyszukiwania, wynajmu i zarządzania nieruchomościami zarówno dla właścicieli, jak i najemców. Wierzymy, że duzi inwestorzy będą w coraz większym stopniu polegać na tych platformach, aby zyskać ekspozycję na segment SFR — na przykład Invesco ogłosiło partnerstwo z Mynd w 2021 r., a Deer Park Road niedawno nawiązał współpracę z Bungalow w celu uruchomienia strategii SFR.
• Systemy zarządzania nieruchomościami nowej generacji— Większość operatorów korzysta obecnie ze starszych systemów zarządzania nieruchomościami, takich jak Yardi, Appfolio lub RealPage. Systemy te są często trudne w użyciu, brak im interoperacyjności i wymagają szerokiego dostosowania, aby były opłacalne w wielu przypadkach użycia SFR. Chociaż wypieranie ugruntowanych rozwiązań może być trudne, wierzymy, że nowi operatorzy w następnej fali będą głodni nowych rozwiązań PMS, zwłaszcza tych, które przyjmują bardziej otwarte podejście do integracji (tj. otwarte interfejsy API, ekosystem programistów, sklepy z aplikacjami). Bardzo ważne jest, aby te PMS zintegrowały się z powstającym ekosystemem rozwiązań punktowych i dostawców usług, tak aby operatorzy nieruchomości mogli zarządzać swoimi portfelami bez logowania się do niezliczonych systemów i harmonizować wszystkie dane na poziomie nieruchomości bez ręcznego wprowadzania danych.Warto również zwrócić uwagę na Propify — choć nie jest to PMS, firma umożliwia łatwą integrację z istniejącymi systemami zarządzania. Dla mniejszych inwestorów, którzy samodzielnie zarządzają swoimi nieruchomościami, dostępnych jest wiele interesujących nowych platform, które upraszczają finanse nieruchomości, w tym zarządzanie wydatkami, księgowość i podatki. Baselane (spółka portfelowa Thomvest) stała się wczesnym liderem w tym segmencie.
• Rynki konserwacji — naprawy i konserwacja to krytyczne i potencjalnie kosztowne aspekty własności nieruchomości. Gdy inwestorzy rozszerzają swoje portfele na nowe rynki, ważne jest, aby ustanowili spójne przepływy pracy związane z konserwacją i naprawami nieruchomości, aby zapewnić pozytywne wrażenia najemców. Potrzebują również dostępu do kompetentnych i niezawodnych dostawców usług w każdej branży. Na szczęście pojawiło się kilka platform, które pomagają właścicielom w ocenie naprawy, segregacji i wysyłaniu usługodawców w razie potrzeby.

• Detaliczne platformy inwestycyjne — podczas gdy zdecydowana większość SFR jest obecnie własnością inwestorów indywidualnych posiadających mniej niż 10 jednostek, nadal istnieją znaczące bariery wejścia dla potencjalnych inwestorów w nieruchomości, w tym koszty i złożoność zarządzania. Pojawiło się kilka startupów, które umożliwiają inwestorom indywidualnym dostęp do klasy aktywów SFR. Platformy te usuwają wiele zawiłości związanych z własnością nieruchomości i umożliwiają inwestowanie w różnych lokalizacjach geograficznych. Łącznie oferują one kilka różnych „smaków” własności — od ułamkowych, pasywnych możliwości inwestycyjnych ( Arrived , Lofty ), przez zakup pojedynczych aktywów ( Roofstock , Doorvest ), po inwestycje w fundusze nieruchomości ( Fundrise) .). Ostatecznie inwestorzy indywidualni będą mogli tworzyć portfele na wynajem w sposób podobny do sposobu, w jaki budują portfele akcji – dając większej liczbie Amerykanów nowy sposób na budowanie bogactwa w ramach klasy aktywów nieruchomości.

• Platformy budowlane na wynajem — jednym z produktów segmentu SFR, który odnotowuje silny wzrost, są budowle do wynajęcia (BTR) , czyli społeczności domów jednorodzinnych, które zostały celowo opracowane pod wynajem, a nie na sprzedaż. Według Yardi Matrix w 2022 roku w budowie było ponad 25 000 lokali pod wynajem. Bliższe powiązania między operatorami SFR, inwestorami instytucjonalnymi i budowniczymi domów mogą sprzyjać trwalszemu (i bardzo potrzebnemu) wzrostowi podaży mieszkań w ciągu najbliższych kilku lat, który pozostaje w tyle za tworzeniem się gospodarstw domowych przez prawie dekadę.