Od bungalowów z lat 20. XX wieku lub okazałego trzypiętrowego wiktoriańskiego domu po rustykalne kamienne gospodarstwo - wielu z nas uwielbia stare domy za ich solidność, dziwaczny urok i połączenie z historią. Na szczęście na całym świecie wciąż stoi wiele czcigodnych starych domów. Prawie 14 procent z około 137 milionów domów w USA zostało zbudowanych przed 1940 rokiem, według US Census American Housing Survey . W miejscach takich jak Somerville w stanie Massachusetts i Buffalo w stanie Nowy Jork ponad 60 procent zasobów mieszkaniowych pochodzi z drugiej lub wcześniejszej kadencji Franklina D. Roosevelta.
Ale stare domy mają również potencjalnie znaczącą wadę, szczególnie dla nieostrożnych właścicieli domów po raz pierwszy , ponieważ kosztowne problemy są często ukryte w ścianach lub pod podłogami. Nie mamy na myśli tylko przewidywalnych problemów konserwacyjnych, takich jak wymiana gontów dachowych co 20 lat lub elektryczny lub gazowy podgrzewacz wody raz na dekadę. (Oto wciąż przydatny raport z 2007 roku dotyczący średniej długości życia różnych elementów domu, wydany przez National Association of Home Builders.)
To, o czym mówimy, to te bomby zegarowe - takie jak starożytna rura drenarska, rozpadający się komin lub przestarzałe okablowanie, które nie spełnia wymagań dzisiejszych zastosowań - które mogą zaskoczyć starych właścicieli domów, a czasem poważnie zestresować ich gospodarstwo domowe. finanse z cztero-, a nawet pięciocyfrowymi rachunkami za naprawy. Chociaż nie zawsze można uniknąć tych problemów, warto dowiedzieć się jak najwięcej o ryzyku - a być może nawet o budżecie na remonty i ulepszenia, aby zażegnać kłopoty, zanim zamieni się w nagły wypadek.
Ile lat ma lat?
Jeśli chodzi o domy, „stare” może oznaczać coś innego w różnych częściach kraju, wyjaśnia Reuben Saltzman, właściciel i prezes Structure Tech , firmy zajmującej się inspekcją domów w Minneapolis-St. Paul, Minnesota, obszar specjalizujący się w starszych domach. Jest także byłym prezesem regionalnego oddziału American Society of Home Inspectors i blogerem zajmującym się problemami utrzymania domu w Minneapolis Star-Tribune .
W jego części stanu Minnesota „mamy stare domy zbudowane pod koniec XIX wieku” - wyjaśnia. „Ale w Wirginii moi przyjaciele mówią:„ Nazywasz to starym domem? ”” Jednak generalnie linia podziału między starymi a mniej starymi wydaje się przypadać na połowę XX wieku.
Jeśli jednak obawiasz się, że dom się zawali tylko dlatego, że jest stary, takie obawy są prawdopodobnie nieuzasadnione. Wręcz przeciwnie, domy zbudowane 80 lub 100 lat temu lub dłużej w rzeczywistości są bardziej solidne niż te zbudowane niedawno, według Saltzmana. „Naprawdę stare domy były generalnie przebudowywane” - wyjaśnia Saltzman. „Używali o wiele więcej drewna w starych domach, które stoją do dziś. Były zazwyczaj przeprojektowane i znacznie silniejsze, niż było to konieczne”.
Względna ciągliwość starszych domów - która może prowadzić do wysokich rachunków za media - również pomaga wyjaśnić ich długowieczność. „Nowe domy są ciasne i nie kosztują tak dużo, jeśli chodzi o efektywność energetyczną, ale są znacznie mniej trwałe” - wyjaśnia Saltzman. „W starym domu są wyższe koszty dodatkowego zużycia energii. Ale kiedy będziemy musieli wymienić zgniłe ściany [w końcu], będzie to droższe. W nowych domach ściany nie przepuszczają wilgoci, więc nie mają ten sam potencjał suszenia. Stare domy przeciekałyby dużo powietrza przez ściany, aby je wysuszyć ”.
Ale inne elementy starych domów często po prostu zużywają się po wielu latach użytkowania lub nie są już akceptowane przez dzisiejsze standardy bezpieczeństwa.
Kominy są podatne na ataki
„Prawie każdy starszy dom będzie miał murowany komin i zdarzają się dwie rzeczy” - mówi Saltzman. „Jednym z nich jest sama konstrukcja. Kiedy woda dostaje się do środka, zaprawa i cegły niszczą się”. Problem ten jest widoczny z zewnątrz podczas rutynowej kontroli domu przed zamknięciem sprzedaży, ale to, co dzieje się wewnątrz komina, może być równie problematyczne.
Zużyła się również okładzina wnętrza, a zdecydowana większość wnętrz starych kominów nie spełnia współczesnych wymogów bezpieczeństwa, jeśli zamierzasz korzystać z domowego kominka lub kominków. Wykrywanie problemów wewnątrz komina wymaga tak zwanej inspekcji poziomu 2, podczas której kamera światłowodowa jest przesuwana przez konstrukcję.
„Jeśli kupujesz dom, warto to zrobić” - mówi Saltzman.
Naprawa komina może kosztować zaledwie 1000 USD, jeśli potrzebujesz tylko zewnętrznych napraw, mówi Saltzman. Ale jeśli komin naprawdę się rozpada, być może będziesz musiał go odbudować - projekt, który może kosztować 20000 USD za zewnętrzny komin w trzypiętrowym domu. (Uwaga: rzeczywiste ceny w całym kraju będą się oczywiście różnić).
Katastrofy hydrauliczne
Jednym z powszechnych problemów jest to, że ocynkowane odpływy stalowe wewnątrz domu w końcu korodują i nie można ich już czyścić, ale ich wymiana często oznacza włamanie do gotowych przestrzeni w domu, takich jak podłogi w piwnicach, według Saltzmana. „Jeśli masz dom zbudowany w latach dwudziestych XX wieku, a rury pochodzą z tamtych czasów, rozważałbym [rurę] pod koniec jej życia do dzisiaj” - mówi. Wykopanie zniszczonej rury z czasów prohibicji i zastąpienie jej nowoczesną fajką może kosztować kilka tysięcy dolarów.
„Inną rzeczą, która może się zdarzyć w domu w każdym wieku, ale jest bardziej prawdopodobna w starszych, jest problem z przewodem odpływowym wychodzącym do kanalizacji miejskiej” - mówi Saltzman. „Ta linia odpływowa wychodząca na ulicę jest własnością właściciela domu. Wiele osób nie jest tego świadomych. Naprawienie jednej może wiązać się z wykopaniem w podwórzu lub rozłupaniem ulicy. To zdecydowanie czterocyfrowy wydatek”.
Inspektor domu będzie szukał dowodów na problematyczne odpływy ze stali ocynkowanej, ale nie będzie badał linii wychodzącej do kanalizacji. Podobnie jak w przypadku wnętrz kominowych, trzeba do tego zatrudnić specjalistę z kamerą światłowodową.
Oprócz rur spustowych możesz napotkać problemy z przewodem zasilającym prowadzącym do domu i systemem dystrybucji, ponieważ te rury również korodują i niszczą się z czasem. „Tam, gdzie średnica z czasem maleje, uzyskuje się mniejszy przepływ wody” - mówi Saltzman. Naprawy linii zaopatrzenia są zwykle czterocyfrowe, ale czasami mogą mieć pięć cyfr, zwłaszcza jeśli występuje problem z dostaniem się do rur.
Koszmary elektryczne
Jeśli masz staromodne okablowanie gałek i lamp - takie, jakie rzadko, jeśli w ogóle, widuje się w domach zbudowanych po 1940 roku, według Salzmana - możesz mieć duże problemy. Jak opisuje ten artykuł z Realtor.com, technologia sięga lat osiemdziesiątych XIX wieku i składa się z ceramicznych gałek i rurek otaczających miedziane okablowanie. W przeciwieństwie do dzisiejszych okablowania elektrycznego, systemy pokręteł i rurek nie mają przewodu uziemiającego, więc przeciążony obwód może się nagrzać i spowodować pożar. W niektórych starych drutach w systemach z pokrętłami i rurkami stosuje się również bawełnianą tkaninę lub gumę nasyconą asfaltem, z których oba ulegają zniszczeniu z biegiem lat.
Co gorsza, istnieje możliwość, że jeden z poprzednich właścicieli starego domu grał elektryka amatora i zmodyfikował okablowanie, aby uczynić go bardziej niebezpiecznym. Okablowanie gałki i lamp „działało bardzo dobrze, o ile nikt się nimi nie bawił, a oryginalna instalacja była nienaruszona” - mówi Saltzman. „Jednak w każdym starym domu ktoś prawdopodobnie majstrował przy tym i próbował zastosować dzisiejsze metody okablowania z gałką i okablowaniem lamp”.
„Ten duży po prostu przykrywa go izolacją” - wyjaśnia Saltzman. „To [okablowanie] miało być zainstalowane na wolnym powietrzu, aby móc rozpraszać ciepło. Kiedy zakopie się je w ścianach, nie będzie mogło rozpraszać ciepła tak, jak powinno”.
Nierozsądni amatorzy mogą również popchnąć okablowanie poza jego granice. „Nie można wprowadzić tego rodzaju drutu bezpośrednio do nowoczesnej oprawy oświetleniowej” - mówi Saltzman. „Te oprawy są przystosowane do pracy w temperaturze 194 stopni F (90 stopni C), ale pokrętło i przewody rurowe zostały zaprojektowane na temperaturę tylko 140 stopni F (60 stopni C)”. Z kolei profesjonalny elektryk włożyłby stare okablowanie do skrzynki połączeniowej, a następnie przyniósł nowe okablowanie do oprawy, aby nie przekroczyło pojemności starego okablowania.
Zagrożenia środowiskowe
Stare domy mogą mieć również przewody wodociągowe ołowiane , które stanowią zagrożenie dla zdrowia, a ich wymiana może być kosztowna. Powszechna jest również izolacja zawierająca azbest , który uwalnia włókna, które mogą powodować choroby płuc. Agencja Ochrony Środowiska Stanów Zjednoczonych zaleca, aby Twój dom został sprawdzony pod kątem obecności azbestu przez specjalnie wyszkolonego specjalistę od azbestu, a następnie niezależnie zatrudnił drugiego wykonawcę, który faktycznie usunie ten materiał. Usuwanie azbestu może być drogie, a cena może się różnić w zależności od regionu.
Innym ryzykiem jest możliwość zakopania starego, zapomnianego zbiornika paliwa na podwórku, który ostatecznie może zanieczyścić glebę lub nawet dostać się do wód gruntowych. Saltzman mówi, że na przestrzeni lat znalazł dziesiątki takich czołgów, a ich usunięcie zazwyczaj kosztuje kilka tysięcy dolarów.
Budżetowanie i podsumowanie
Chociaż koszt rozwiązania niektórych z tych problemów może wydawać się zniechęcający, może być łatwiejszy do opanowania, jeśli zaplanujesz budżet na konserwację i naprawy domu. Jednym ze sposobów jest odkładanie około 1 procenta kosztów domu każdego roku na takie koszty. Na przykład w przypadku domu o wartości 500 000 USD przeznaczasz 5000 USD rocznie na konserwację. Innym podejściem jest budżetowanie 1 dolara za stopę kwadratową (0,092 metra kwadratowego) każdego roku. W przypadku naprawdę dużych napraw możesz również uzyskać pożyczkę pod zastaw domu na pokrycie kosztów.
Możesz również uzyskać wskazówki dotyczące przyszłych problemów, uważnie studiując raport inspektora domu, który otrzymujesz przed zamknięciem domu. „Niektóre usterki są ważniejsze do usunięcia niż inne” - mówi Saltzman. „Raport powinien zawierać najważniejsze informacje”.
Teraz to jest interesujące
Aby jeszcze gorsze było zastąpienie starych linii odwadniających w kanalizacji, przewody te mogą nie być wykonane z materiału o nazwie Orangeburg , „który w zasadzie jest naprawdę ładnym kartonem, nie żartuję” - mówi Saltzman. Jeśli znajdziesz Orangeburg, na pewno będziesz musiał wykopać podwórko i zastąpienie tych linii może łatwo uzyskać pięć cyfr.
