10 rzeczy, które należy wiedzieć o wycenie domu

Ze wszystkich osób, z którymi będziesz mieć kontakt podczas kupna lub sprzedaży domu, rzeczoznawca jest tym, którego prawdopodobnie poznasz najmniej. Ale on lub ona może odegrać jedną z najważniejszych ról w sprzedaży lub kupnie domu. To, co odkryje rzeczoznawca, może zależeć od tego, czy zdobędziesz dom, który chcesz, czy będziesz w stanie sprzedać ten, którego nie masz.

Wycena nieruchomości różni się od oględzin nieruchomości . Inspektor domu szuka problemów w domu, o których kupujący powinien wiedzieć przed zakupem (na przykład pleśń lub przeciekający dach). Rzeczoznawca określa wartość domu w dolarach, sprawdzając, jakie są podobne domy w okolicy, a także stan faktycznej nieruchomości. Jeśli pożyczasz pieniądze z banku lub innej instytucji na zakup domu, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać wycenę domu (kontrola jest opcjonalna, ale kupujący powinni ją uzyskać).

Oto 10 ważnych rzeczy, które należy wiedzieć o wycenie domu, zaczynając od tego, dlaczego kredytodawcy hipoteczni wymagają wyceny domu w pierwszej kolejności.

1. Wycena jest polisą ubezpieczeniową banku
2. Wyceny trwają tylko 20 minut
3. Foreclosures może cię zranić
4. Czysty dom robi wielką różnicę
5. Kompozycje są krytyczne
6. Wszelkie uszkodzenia należy naprawić z wyprzedzeniem
7. Sprzedawcy też mogą poprosić o wycenę
8. Poproś o kopię raportu z oceny
9. Komunikacja jest mile widziana, przymus nie
10. Możesz zaprotestować przeciwko ocenie

Głównym celem wyceny domu jest zapewnienie kredytodawcy hipotecznego , że dom jest wart ceny wywoławczej. Banki i inni kredytodawcy hipoteczni podejmują duże ryzyko, gdy pożyczają kupującemu setki tysięcy dolarów. Jeśli kupujący nie wywiąże się ze spłaty pożyczki, pożyczkodawca może jedynie przejąć dom i spróbować go sprzedać. Jeśli dom nie jest wart tyle, co pożyczka, bank nigdy nie odzyska swoich pieniędzy.

Dlatego kupujący zazwyczaj płaci za wycenę domu, która kosztuje od 300 do 400 USD za dom jednorodzinny. Bank lub pożyczkodawca hipoteczny na ogół ma stajnię rzeczoznawców, którym ufa, że ​​przedstawią dokładną wycenę.

Jeśli wycena wróci równa lub wyższa od ceny wywoławczej, sprzedaż może ruszyć do przodu, ale jeśli wróci nisko, może to stanowić problem. Jest bardzo mało prawdopodobne, że bank zatwierdzi kredyt hipoteczny powyżej oszacowanej wartości, co jest złą wiadomością dla sprzedającego, który może być zmuszony do obniżenia ceny wywoławczej.

Rzeczoznawcy zazwyczaj mają napięty harmonogram, zwłaszcza na gorącym rynku mieszkaniowym. Noble Fields , certyfikowany trener rzeczoznawców z San Francisco w Kalifornii, twierdzi, że rzeczoznawcy spędzą w prawdziwym domu tylko około 20 minut. Reszta ich pracy odbywa się w biurze.

Sprawozdania z wyceny są zgodne z formularzem Fannie Mae 1004 , który wymaga od rzeczoznawcy fizycznego zbadania nieruchomości w celu potwierdzenia wielkości nieruchomości, liczby sypialni i łazienek, całkowitej powierzchni powierzchni mieszkalnej , wszelkich modernizacji lub wad domu, i więcej. Doświadczony rzeczoznawca wie dokładnie, czego szuka i szybko porusza się po domu, sprawdzając każdą pozycję na formularzu.

Ponieważ rzeczoznawcy mają mało czasu, ważne jest, aby agent nieruchomości sprzedającego był obecny podczas wyceny, aby wskazać ważne remonty lub modernizacje, które mogą zwiększyć wartość wyceny, lub uwzględnić uszkodzenia lub potrzebne naprawy, które mogą obniżyć wartość wyceny.

Zgodnie z prawem brokerzy i pożyczkodawcy mogą przedstawiać swoje opinie na temat wartości domu, ale nie wolno im dyktować rzeczoznawcy, jaka ma być jego wartość.

Czy słyszałeś, jak ktoś narzeka, że ​​sąsiad z zaniedbanym trawnikiem lub rozpadającym się podjazdem „obniża wartości domu”? Mogą mieć rację. Ponieważ wartość Twojego domu w dużej mierze zależy od ceny sprzedaży podobnych domów w Twojej okolicy, wiele zależy od tego, jak Twoi sąsiedzi dbają o swoje nieruchomości.

Ale jeszcze bardziej problematyczny niż zarośnięty trawnikami czy odpryskiwanie farby jest rynek mieszkaniowy, który mocno dotknął nieruchomości i krótkie wyprzedaże (kiedy właściciel domu w tarapatach finansowych sprzedaje swój dom za mniej niż kwota kredytu hipotecznego). Ten rodzaj „sprzedaży awaryjnej” może znacznie obniżyć wartość nieruchomości w porównywalnych domach w okolicy, w tym w Twoim.

Dobrą wiadomością jest to, że większość rzeczoznawców spróbuje wykluczyć wykluczenia i krótką sprzedaż, jeśli znajdą w pobliżu inne dokładne porównania. Ale jeśli sąsiedztwo tonie w trudnej sprzedaży, nieuchronnie obniży to wartość wszystkich domów.

Rzeczoznawca będzie w twoim domu za około 20 minut, a ty już biegasz jak szalony . Czy więc naprawdę ważne jest, aby wyjąć brudne pranie z przepełnionych koszy i zamieść wszystkie psie włosy i zajączki? Tak tak tak! To prawda, że ​​twój dom jest wyceniany na podstawie powierzchni, liczby pokoi i ilości gruntu, więc technicznie twoje umiejętności sprzątania się nie liczą. Ale rzeczoznawcy są ludźmi i na pewno będą pod wpływem wielkiego bałaganu.

Trener rzeczoznawców Noble Fields mówi, że rzeczoznawcy cenią sobie możliwość swobodnego poruszania się po domu bez konieczności przechodzenia nad stosami ubrań i innych przeszkód. Wszystko, co możesz zrobić, aby wycenić swój dom na górze zakresu w porównaniu z dołem, jest warte dodatkowego wysiłku.

Co ciekawe, celem wyceny nie jest obliczenie obiektywnej wartości domu wyłącznie na podstawie jego wielkości i udogodnień, ale porównanie go z innymi domami w okolicy, które zostały niedawno sprzedane. Aby rzeczoznawca mógł określić godziwą wartość rynkową domu, potrzebuje on aktualnego zrozumienia lokalnego rynku nieruchomości.

Raport z wyceny zawiera miejsce na trzy „porównywalne wyprzedaże”, znane w żargonie z branży nieruchomości jako „kompresy”. Rzeczoznawca skorzysta z baz danych dotyczących nieruchomości, takich jak MLS (Multiple Listing Services) i innych rejestrów publicznych, aby wyszukać ostatnio sprzedane domy, które są najbardziej zbliżone do nieruchomości pod względem położenia geograficznego, wielkości, wieku, stanu, widoku itp. na. Generalnie będą to domy w tej samej okolicy, co ta, która jest oferowana na sprzedaż.

Aby kompozycja była dokładna i użyteczna, musi być aktualna. Ponownie, jeśli agent nieruchomości chce upewnić się, że sprzedający otrzyma najlepszego rzeczoznawcę, dostarczy rzeczoznawcy listę aktualnych opłat, które są równe lub wyższe od ceny wywoławczej.

Znasz tę dziurę w ścianie, przez którą to coś przeszło i ją zepsuło? Pęknięta szyba okienna, którą tymczasowo naprawiłeś taśmą klejącą? Tylne drzwi, które pies podrapał, i pęknięcie w drzwiach do piwnicy po wielokrotnym trzaskaniu przez twojego gburowatego nastolatka? Wszystkie te rzeczy, do których chciałeś się dostać i które raz za razem odkładałeś? Cóż, teraz nadszedł czas, aby zejść z siebie i naprawić je wszystkie.

Szkoda nie tylko negatywnie wpłynie na twoją ocenę, ale jeśli pożyczka jest ubezpieczona przez Federal Housing Administration (FHA), rzeczoznawcy mają obowiązek zgłosić im szkody.

Istnieją pewne sytuacje, w których sprzedawca domu może chcieć zamówić własną wycenę. Na przykład nie zawsze jest jasne, za jaką cenę należy wystawić dom. Możesz spotkać się z kilkoma agentami nieruchomości , z których każdy ma bardzo różne sugestie dotyczące początkowej ceny wywoławczej. Jeśli ustawisz go zbyt nisko, zarobisz na sprzedaży mniej, niż mógłbyś mieć, ale jeśli ustawisz go zbyt wysoko, odstraszysz potencjalnych nabywców.

W takiej sytuacji całkiem rozsądne jest zapłacić od 300 do 400 dolarów za niezależną wycenę, aby znaleźć najdokładniejszą wartość rynkową domu i odpowiednio ustalić cenę. Po prostu wiedz, że pożyczkodawca nadal będzie chciał własnej oceny, więc ocena twojego rzeczoznawcy nie jest ostatnim słowem.

Ponieważ kupujący płaci za wycenę, ma prawo otrzymać bezpłatną kopię pełnego raportu . Pożyczkodawcy są zobowiązani do niezwłocznego wysyłania ocen kupującym, ale nie później niż trzy dni przed zamknięciem pożyczki. Jeśli wycena jest niższa niż cena uzgodniona przez kupującego i sprzedającego, kupujący będzie miał dobrą amunicję do wynegocjowania niższej ceny.

Kopię raportu z wyceny zobaczy sprzedawca tylko wtedy, gdy kupujący chce go użyć do wynegocjowania niższej ceny sprzedaży. Jeśli wycena wróci na lub powyżej ceny wywoławczej, sprzedawca nie ma powodu się tym martwić. Na gorącym rynku nieruchomości kupujący może być zmuszony zapłacić gotówką różnicę między wycenioną wartością a kwotą, o którą prosi sprzedający.

Niektórzy agenci nieruchomości uważają, że komunikowanie się z rzeczoznawcą w jakikolwiek sposób jest nielegalne, ale według The Appraisal Foundation wcale tak nie jest. Rzeczoznawcy z zadowoleniem przyjmują wszelkie informacje, które pomagają im określić najdokładniejszą wartość rynkową domu. Obejmuje to dodatkowe rekompensaty zapewniane przez agenta sprzedającego, faktury lub rachunki za większe ulepszenia i renowacje oraz dowód ciągłej konserwacji i utrzymania.

Jednak surowo zabroniony jest jakikolwiek rodzaj komunikacji, który ma na celu zmuszenie lub zastraszenie rzeczoznawcy do nadania mieszkania wyższej wartości niż nieruchomość na to zasługuje. Na przykład agent nieruchomości nie może nalegać, aby rzeczoznawca dopasował się do ceny wywoławczej sprzedającego, ani grozić, że zbanuje rzeczoznawcę, jeśli nie gra w piłkę. Jest to nieetyczne i może spowodować utratę licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeśli jesteś sprzedawcą i uważasz, że wycena wypadła niżej niż powinna , możesz protestować. Skontaktuj się z pożyczkodawcą i dowiedz się, jaka jest jego procedura w przypadku sporów dotyczących wyceny. Ale będziesz musiał być uzbrojony w dokumentację , aby poprzeć swoją argumentację.

Pamiętaj, aby dołączyć zdjęcia i zapis wszystkich ulepszeń, a także kompozycje innych domów, które powinny zostać uwzględnione. Twój agent nieruchomości powinien być w stanie przejrzeć te, które zostały użyte do wyceny i pomóc Ci wymyślić lepsze obliczenia.

Wiedz jednak, że tylko pożyczkodawca hipoteczny może wymagać drugiej oceny . Jeśli pożyczkodawca odrzuci Twoją prośbę o ponowne rozpatrzenie (lub nie zmieni to wartości nieruchomości), możesz samodzielnie zapłacić za wycenę i sprawdzić, czy uzyskasz inne wyniki.

Powiązane artykuły