Zwolnienie z kredytu hipotecznego to tymczasowa przerwa lub zmniejszenie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego dla właściciela domu w trudnej sytuacji finansowej. To nie jest przebaczenie pożyczki; zamiast tego odroczone płatności muszą w pewnym momencie zostać spłacone. Jednak tolerancja kredytów hipotecznych może być kołem ratunkowym dla właścicieli domów, którzy niespodziewanie tracą pracę lub ponoszą straty w wyniku klęski żywiołowej, w tym pandemii COVID-19.
Kluczem do uniknięcia wykluczenia w czasie kryzysu finansowego jest natychmiastowe zwrócenie się o pomoc, mówi Chuck Kracht, dyrektor ds. obsługi kredytów w Idaho Housing and Finance Association , które oferuje bezpłatne doradztwo kredytowe dla kredytobiorców zmagających się z problemami.
„To najlepsza rada, jaką mogę każdemu udzielić” – mówi Kracht. „W momencie, gdy ktoś ma jakiekolwiek problemy, musi zadzwonić do swojego pracownika obsługi kredytu hipotecznego, pożyczkodawcy lub doradcy kredytowego”.
Czas jest najważniejszy, ponieważ jeśli będziesz na bieżąco ze spłatami kredytu hipotecznego, Twój pożyczkodawca nie tylko będzie bardziej otwarty na wyrozumiałość, ale także Twój kredyt nie zostanie zagrożony. Podczas wyrozumiałości wstrzymane płatności nie są zgłaszane agencjom kredytowym jako zaległe, jeśli zrealizowałeś swoje poprzednie miesięczne płatności na czas.
„Wyrozumiałość w zakresie kredytów hipotecznych ma miejsce, gdy pożyczkodawca lub podmiot obsługujący kredyt hipoteczny wstrzymuje lub obniża twoją płatność na określony czas”, mówi Kracht. „Zaprojektowano go, aby zapewnić ulgę w płatnościach podczas krótkoterminowych trudności finansowych”.
W czasach nie pandemii plany wyrozumiałości są zazwyczaj oferowane jako sposób na zatrzymanie pożyczkobiorców w ich domach w okresie bezrobocia lub powrotu do zdrowia po katastrofie naturalnej, takiej jak huragan lub pożar.
Warunki umowy wyrozumiałości zależą od konkretnej sytuacji finansowej pożyczkobiorcy, więc pożyczkodawcy zazwyczaj proszą o dokumentację finansową, taką jak miesięczne dochody i wydatki. Czasami spłata kredytu hipotecznego jest zmniejszona, a innym razem całkowicie zawieszona. Kracht mówi, że typowy okres wyrozumiałości trwa od trzech miesięcy do roku.
Jak spłacane są odroczone płatności?
Rezygnacja z kredytu hipotecznego jest tymczasowym rozwiązaniem trudności finansowych, a nie rozwiązaniem długoterminowym. Gdy kredytobiorca wróci na nogi, Kracht mówi, że istnieją trzy standardowe opcje spłaty kredytu hipotecznego:
- Przyklej to do końca. Wielu pożyczkodawców pozwoli właścicielom domów na przeniesienie wszystkich odroczonych płatności na koniec kredytu hipotecznego. Pomyśl o tym jako o nieoprocentowanej drugiej pożyczce, która jest spłacana w momencie sprzedaży domu lub po całkowitym spłaceniu pierwotnego kredytu hipotecznego.
- Dodaj go do swojej miesięcznej płatności. Drugą opcją jest powolna spłata odroczonej kwoty jako niewielki wzrost pozostałych miesięcznych spłat kredytu hipotecznego.
- Spłać to w jednym ryczałcie. Chociaż ta opcja jest mniej powszechna, niektórzy kredytobiorcy spłacają pełną kwotę odroczonej spłaty kredytu hipotecznego natychmiast po zakończeniu okresu wyrozumiałości.
Zalety i wady restrukturyzacji kredytów hipotecznych
Wyrozumiałość to sprytna opcja zarówno dla pożyczkobiorców, jak i pożyczkodawców. Dla kredytobiorców największym plusem jest to, że oferuje chwilową przerwę w miesięcznych spłatach kredytu hipotecznego bez negatywnego wpływu na ich kredyt. Wyrozumiałość daje im bardzo potrzebny czas na znalezienie nowej pracy lub odzyskanie sił po katastrofie, nie tracąc przy tym żadnej zapłaty.
Kracht mówi, że wyrozumiałość to dobra okazja dla banków i kredytodawców hipotecznych, nawet jeśli oznacza zmniejszenie lub wstrzymanie płatności, ponieważ wszystko jest lepsze niż wykluczenie.
„Proces wykluczenia tak naprawdę nikomu nie przynosi korzyści”, mówi Kracht. „Przejście przez wykluczenie jest bardzo kosztowne. Alternatywą jest zatrzymanie, zatrzymanie kogoś w domu, co jest najlepszą opcją”.
Główną wadą wyrozumiałości jest to, że jeśli masz ogólne problemy ze spłatą kredytu hipotecznego (ponieważ na przykład nie zarabiasz wystarczająco dużo), płatności będą wymagalne. Jak powiedzieliśmy wcześniej, wyrozumiałość w spłacie kredytu to nie to samo, co darowanie kredytu, więc niespłacone długi nadal narastają.
Zwolnienie kredytu hipotecznego i ustawa CARES
Przed pandemią COVID-19 kilka stanów stworzyło programy wyrozumiałości, aby zapewnić tymczasową ulgę hipoteczną po burzy, takiej jak huragan Harvey w 2017 r., ale niesamowita utrata miejsc pracy spowodowana przez pandemię – 22,2 mln nowych wniosków o bezrobocie tylko w marcu i kwietniu 2020 r. – wymagał zupełnie nowego poziomu pomocy w nagłych przypadkach hipotecznych.
Zgodnie z ustawą CARES właściciele domów dotkniętych pandemią automatycznie otrzymują zwrot kredytu hipotecznego na 180 dni z możliwością przedłużenia o dodatkowe 180 dni w razie potrzeby. Kracht mówi, że największą różnicą między opcjami wyrozumiałości dopuszczonymi przez Ustawę CARES a zwykłymi planami wyrozumiałości jest to, jak prosty i usprawniony jest proces ich uzyskiwania.
Zazwyczaj pożyczkodawca lub osoba obsługująca kredyt hipoteczny będzie wymagać sprawozdania finansowego i dokumentacji przed złożeniem oferty wyrozumiałości, ale nie zgodnie z ustawą CARES.
„Wystarczy, aby pożyczkobiorca zadzwonił do firmy hipotecznej i powiedział, że został dotknięty” – mówi Kracht. „W tym momencie osoba obsługująca kredyt hipoteczny lub pożyczkodawca umieści je w planie wyrozumiałości, bez zadawania pytań i bez konieczności podawania informacji finansowych”.
Możliwości spłaty wynikające z ustawy CARES są takie same, jak w przypadku zwykłych umów forbearance. Szacuje się, że 3,6 miliona gospodarstw domowych, czyli 6,8 procent wszystkich aktywnych kredytów hipotecznych, było objętych wyrozumiałością związaną z COVID-19, według jednego raportu z października 2020 r.
Co jeśli wyrozumiałość nie wystarczy?
Wyrozumiałość ma być krótkoterminową przerwą w spłacie kredytu hipotecznego, podczas gdy kredytobiorca stanie na nogi, ale co, jeśli okres wyrozumiałości dobiegnie końca, a sytuacja finansowa nie poprawi się?
Wykluczenie jest zawsze możliwe, ale jak mówi Kracht, kredytodawcy mają swoje własne powody, aby zatrzymać kredytobiorców w swoich domach i zwrócą się do wykluczenia tylko w ostateczności. Wyjaśnia, że najlepszą radą jest zadzwonić do pożyczkodawcy lub bezpłatnego i poufnego doradcy pożyczkowego ( znajdź w pobliżu ), gdy tylko zdasz sobie sprawę, że mogą wystąpić trudności z dokonywaniem płatności po zakończeniu okresu wyrozumiałości.
W tym momencie najlepszą opcją dla Ciebie i Twojego kredytodawcy jest dokonanie korekty kredytu hipotecznego, aby płatności były bardziej przystępne, albo poprzez refinansowanie kredytu hipotecznego po niższym oprocentowaniu, albo stworzenie pewnego rodzaju dostosowanego planu spłat, który lepiej pasuje do Twojego budżetu.
Teraz to jest fajne
W odpowiedzi na pandemię Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) przedłużyła moratorium na wykluczenie wszystkich domów z pożyczkami wspieranymi przez władze federalne (Fannie Mae i Freddie Mac) co najmniej do 31 grudnia 2020 r.
