Właściciele domów często refinansują swoje kredyty hipoteczne, gdy stopy procentowe spadają, aby zmniejszyć spłaty kredytu hipotecznego i zmniejszyć miesięczne obciążenie rachunków. Jest jednak pewien zwrot w tym zwanym refinansowaniu kredytu hipotecznego typu cash-out, w którym właściciel domu refinansuje nieruchomość za kwotę większą niż pozostałe saldo kredytu hipotecznego, aby uzyskać zimną, twardą gotówkę, którą można wykorzystać na inne rzeczy.
„To sposób na dostęp do kapitału własnego w domu i robienie wszystkiego, co zechcesz” - mówi Tony Garcia, menedżer rynku Wells Fargo Home Mortgage z siedzibą w Los Angeles . „Bardzo wysoki odsetek klientów pobiera te pieniądze i wykorzystuje je z różnych powodów”. Rzeczywiście, odsetek pożyczkobiorców, którzy zwiększyli saldo pożyczki o co najmniej 5 procent, stanowił 82 procent wszystkich pożyczek refinansowych w czwartym kwartale 2018 r., Według Freddiego Maca . Był to najwyższy odsetek od 2006 roku, okresu rozkwitu bańki mieszkaniowej.
Jak to działa? Prawdopodobnie wiesz, że kapitał własny domu to wartość, jaką właściciel domu faktycznie posiada w nieruchomości (aktualna wartość rynkowa pomniejszona o wszelkie zastawy). Tak więc, jeśli twój dom jest wart 500 000 $, ale jesteś winien tylko 100 000 $ z tytułu pożyczki, oznacza to, że masz 400 000 $ kapitału własnego. Właściciel domu w takiej sytuacji, który dąży do refinansowania spłaty kredytu hipotecznego, może zdecydować się na wycofanie części tego kapitału, aby zająć się innymi sprawami finansowymi, takimi jak konsolidacja długów, spłata kredytów studenckich, wysyłanie dzieci na studia, finansowanie ślubu, remont kuchni lub cokolwiek innego, co im się podoba.
Chociaż refinansowanie typu cash-out jest dla wielu scenariuszem typu slam-dunk, nie obywa się bez pewnych zastrzeżeń. Rozmawialiśmy z Michelle McLellan, starszą wiceprezesem i dyrektorem ds. Zarządzania produktami w Bank of America, aby poznać zalety i wady refinansowania kredytu hipotecznego.
Zalety refinansowania kredytu hipotecznego typu cash-out
Nie trzeba się przeprowadzać : masz rachunki, ale nie chcesz zmieniać adresu? „Refinansowanie typu cash-out umożliwia dostęp do dużej części pieniędzy bez sprzedaży domu” - mówi McLellan. Każdy, kto nienawidzi pakowania i rozpakowywania, może od razu zacząć sobie przybijać piątkę.
Może być tańszy niż inne opcje finansowania : Scenariusz wypłaty jest idealny dla wielu, ponieważ stopy procentowe domów są na niemal rekordowo niskich poziomach , więc tańsze jest zaspokojenie tych krótkoterminowych potrzeb gotówkowych poprzez refi-out, niż w przypadku opłacać rachunki na karcie kredytowej lub zaciągać osobną pożyczkę o wyższym oprocentowaniu.
Powiedzmy, że Twój dom jest wart 400 000 $ i jesteś winien 200 000 $; to pozostawia 200 000 dolarów jako słodki, słodki kapitał. „W przypadku refinansowania typu cash-out możesz otrzymać część tego kapitału w gotówce. Jeśli wykupisz 50 000 USD w gotówce, kwota ta zostanie dodana do kwoty głównej Twojego nowego kredytu hipotecznego, która po refinansowaniu wypłaty wyniesie 250 000 USD, " ona mówi. „Chociaż zaciągnięta gotówka będzie kosztować więcej odsetek przez cały okres obowiązywania nowej pożyczki, niekoniecznie będzie Cię to kosztować więcej niż inne opcje finansowania”.
Tylko jedna pożyczka : Chociaż refinansowanie w formie wypłaty pożyczki może brzmieć podobnie do tradycyjnej pożyczki pod zastaw domu , w przypadku której pożyczasz pod zastaw kapitału własnego domu, największa różnica polega na tym, że w przypadku drugiej pożyczki w zasadzie zaciągasz drugą pożyczkę hipoteczną, więc teraz mieć dwie pożyczki. Z drugiej strony opcja refinansowania typu cash-out to tylko jedna pożyczka. W przypadku tej opcji stopy procentowe są generalnie niższe niż w przypadku pożyczki pod zastaw domu.
Jednak refinansowanie typu cash-out ma również pewne wady.
Wady refinansowania kredytu hipotecznego typu Cash-out
Dodatkowe koszty zamknięcia : koszty zamknięcia mogą być dość trudną pigułką do przełknięcia, ponieważ zwykle stanowią od 2 do 5 procent ceny zakupu domu. Refinansowanie typu cash-out wiąże się z kosztami zamknięcia podobnymi do kosztów pierwotnego kredytu hipotecznego (opłata za wniosek o pożyczkę, opłata za wycenę domu itp.), W przeciwieństwie do zaciągania linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC), która ma swój własny unikalny zestaw. zalet i wad. Opłaty różnią się w zależności od pożyczkodawcy, więc tak jak w przypadku pierwotnej pożyczki, warto poszukać pożyczkodawcy hipotecznego.
Limit do kwoty, którą możesz pożyczyć : Nie możesz wypłacić całego swojego kapitału. Większość banków i Federal Housing Administration (FHA) nie pożyczy Ci więcej niż 80 procent aktualnej wartości Twojego domu. Nazywa się to stosunkiem wartości kredytu do wartości . Tak więc, jeśli Twój dom jest wart 400 000 USD i masz 200 000 USD kapitału własnego, Twój stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 50%. Maksymalna kwota pożyczki, jaką można by pożyczyć, wyniosłaby 120 000 USD (80% z 400 000 USD minus pozostałe saldo pożyczki w wysokości 200 000 USD).
Aby być uczciwym, ograniczenia nałożone na refinansowanie typu cash-out są w dużej mierze dla dobra właściciela domu. „Refinansowanie typu cash-out ma zwykle bardziej rygorystyczne parametry kredytowe, a większość pożyczkodawców ogranicza wartość procentową wartości kredytu do wartości, którą można pożyczyć” - mówi McLellan. „To gwarantuje, że nadal masz trochę kapitału w swoim domu”.
Wyższe stopy procentowe : Oprocentowanie refinansowania typu cash out może być wyższe niż w przypadku zwykłej refinansowania kredytu hipotecznego. Dzieje się tak, ponieważ pożyczkodawca może postrzegać większe ryzyko w przypadku tego rodzaju refinansowania - na przykład może być bardziej prawdopodobne, że pożyczkobiorca odejdzie od pożyczki, jeśli spieniężył już kapitał własny w swoim domu. Oczywiście wiele zależy od zdolności kredytowej pożyczkobiorcy, ilości pobieranego kapitału i czynników rynkowych.
Wydłuża się okres spłaty kredytu hipotecznego : „Powszechne jest refinansowanie na inny kredyt hipoteczny na ten sam okres, zwykle kolejny 30-letni kredyt hipoteczny” - mówi McLellan. „Oznacza to, że wznowisz kolejny 30-letni kredyt hipoteczny po tym, jak masz już swój dom od wielu lat. W rezultacie prawdopodobnie zapłacisz więcej odsetek przez cały okres spłaty kredytu”. Tak więc, jeśli zbliżał się koniec spłaty kredytu hipotecznego, prawdopodobnie nie chciałbyś zaczynać wszystkiego od nowa.
może zarobić niewielką prowizję od linków partnerskich w tym artykule.
Teraz to jest pomocne
Ciekawi Cię refinansowanie typu cash-out, ale nie wiesz, czy to dla Ciebie? Sprawdź kalkulator refinansowania wypłaty, aby dowiedzieć się, jak ta opcja odpowiada Twoim potrzebom.
