Każdego roku ponad 900 000 Amerykanów jest eksmitowanych ze swoich domów. To jeden na 40 gospodarstw domowych najemców. A to tylko formalne eksmisje, które są rozpatrywane przez sądy. Niezliczone inne to po prostu „eksmisje właścicieli”, w których właściciel mówi: „Jeśli nie możesz zapłacić, musisz iść”, a najemcy pakują się bez walki.
Jeśli jesteś najemcą , ważne jest, aby znać swoje prawa jako najemcy w swoim stanie. Może to być różnica między zatrzymaniem domu a utratą go w najgorszym możliwym momencie.
Jeśli masz kłopoty, bądź proaktywny
Janet Portman jest redaktorem naczelnym w Nolo i współautorką „ Every Tenant's Legal Guide ” oraz „ Renters 'Rights ”. Mówi, że pierwszą i najważniejszą rzeczą, jaką walczący najemca może zrobić, aby uniknąć eksmisji, jest skontaktowanie się z właścicielem i wyjaśnienie mu, co się dzieje.
Jeśli zawsze byłeś dobrym najemcą - co oznacza, że konsekwentnie płacisz czynsz na czas i dbasz o nieruchomość, istnieje duża szansa, że właściciel będzie chciał z Tobą współpracować.
„Inteligentni właściciele uwzględniają wszystkie czynniki” - mówi Portman. „Jeśli wyrzucą Cię z powodu braku zapłaty, zaryzykują dwa lub więcej miesięcy obrotu, na które nie będą wpływać żadne pieniądze. Jeśli jesteś dobrym, stabilnym najemcą, a rynek wynajmu nie jest szalenie gorący, wynajmujący będzie miał zachętę do współpracy z tobą ”.
Zrób plan i zapisz go na piśmie
Jeśli masz szczęście, a właściciel jest skłonny negocjować, bądź uczciwy i wymyśl realistyczny plan płatności. Nie pomoże ci złożenie obietnicy, której nigdy nie będziesz w stanie dotrzymać. Jeśli tylko część czynszu możesz pokryć tylko przez kilka miesięcy, zaproponuj skoszenie trawy, pomalowanie domu lub wykonanie innych czynności, które pozwolą właścicielowi zaoszczędzić czas i pieniądze.
„Bez względu na to, jakie porozumienie przyjdziesz, zarówno najemca, jak i właściciel muszą podpisać pisemną umowę określającą warunki przebaczenia” - mówi Portman. Chroni to Cię jako najemcę przed nagłym nakazem eksmisji i dodatkowo zapewnia właścicielowi lokalu, że dotrzymasz obietnic.
Formalne eksmisje są trudne do zwalczenia
W nieśmiertelnych słowach późnego, wielkiego Kenny'ego Rogersa: „Trzeba było wiedzieć, kiedy je trzymać i kiedy je spasować”. Jeśli po prostu nie ma sposobu, abyś mógł sobie pozwolić na wynajem, nawet z planem płatności, prawdopodobnie nie warto go przeciągać przez formalną eksmisję. Możesz pomyśleć, że przeciągające się postępowanie sądowe przynajmniej da ci trochę czasu, ale tak nie jest.
„Sprawy eksmisyjne przechodzą przez sądy bardzo szybko, prawie tak szybko, jak sprawy karne i na pewno szybciej niż jakakolwiek inna sprawa cywilna” - mówi Portman. - A większość ludzi nie chce, żeby w ich aktach była eksmisja. To pocałunek śmierci.
Dlatego w zdecydowanej większości przypadków Portman twierdzi, że najemcy, którzy otrzymają formalne trzydniowe lub pięciodniowe wypowiedzenie (w celu opłacenia lub urlopu), po prostu się spakują i wyjeżdżają.
Z drugiej strony jednym z powodów, dla których sprawy eksmisyjne są ścigane tak szybko, jest fakt, że formalny proces eksmisji jest tak ściśle uregulowany. Każdy stan ma własne przepisy dotyczące eksmisji, ale większość z nich wymaga od wynajmującego powiadomienia najemcy na każdym etapie procesu. Jeśli właściciel jest w tym nowy i próbuje zaoszczędzić pieniądze, nie zatrudniając prawnika, możesz mieć szczęście.
„Właściciele, którzy próbują to zrobić sami, często to schrzanią” - mówi Portman.
Zła wiadomość jest taka, że nawet jeśli właściciel wpadnie w błąd za pierwszym razem, prawdopodobnie nie popełnią dwa razy tego samego błędu. Ważne jest, aby rozpoznać, kiedy napis jest na ścianie i za wszelką cenę uniknąć formalnej eksmisji.
Właściciel może również przekazać Ci „ Powiadomienie o bezwarunkowym wyjściu”, w którym musisz natychmiast opuścić mieszkanie bez możliwości opłacenia czynszu (w zależności od stanu, w którym się znajdujesz), ale zwykle dzieje się tak tylko wtedy, gdy naruszyłeś warunki najmu, takich jak uszkodzenie mienia lub sprzedaż z niego leków.
Radzenie sobie ze złym właścicielem
Są jednak chwile, kiedy absolutnie warto walczyć z formalną eksmisją. Portman przytacza przykład wynajmującego, który nie wykonał niezbędnych napraw i nie utrzymał wynajmu. Jeśli najemca zdecyduje się wstrzymać czynsz do czasu wykonania naprawy, przysługuje mu to.
Oczywiście wynajmujący mógł nadal wszcząć postępowanie eksmisyjne w związku z niezapłaconym czynszem. Ale jeśli najemca może przedstawić dowody, że lokal do wynajęcia nie nadaje się do zamieszkania lub jest niebezpieczny w obecnym stanie, a właściciel nie podjął działań, istnieje bardzo duża szansa, że sędzia będzie orzekał w imieniu najemcy.
„Nazywa się to„ obroną siedlisk ”i jest bardzo powszechna” - mówi Portman.
Jeśli uważasz, że jesteś niesłusznie eksmitowany, skontaktuj się z pomocą prawną lub grupą wsparcia najemców w swoim stanie . Grupy te mogą być również w stanie wskazać Ci fundusze awaryjne dostępne przez rząd lub organizacje prywatne przeznaczone dla osób i rodzin, które potrzebują tymczasowej pomocy w pokryciu czynszu.
Specjalne uwagi dotyczące jednostek o regulowanym czynszu
Niektóre rynki najmu są tak konkurencyjne i podlegają tak astronomicznym podwyżkom stawek, że wprowadzono przepisy chroniące najemców przed wyceną z ich domów. Istnieją 182 miasta i gminy, w których obowiązują przepisy dotyczące kontroli czynszu lub stabilizacji czynszu, głównie w Kalifornii, Nowym Jorku i New Jersey.
Te przepisy dotyczące kontroli czynszu uniemożliwiają właścicielowi podwyższanie czynszu z roku na rok powyżej określonego procentu. Jedynymi wyjątkami są sytuacje, gdy najemca dobrowolnie opuszcza lokal lub zostaje eksmitowany. W tym momencie wynajmujący może podnieść stawkę do pełnej wartości rynkowej.
„Co więc robią niektórzy właściciele lokali w tej sytuacji? Próbują eksmitować z jakichkolwiek powodów, na które zezwala rozporządzenie o eksmisji w słusznej sprawie” - mówi Portman. „Jeśli im się powiedzie, mogą ponownie wynająć po nowszej, gorętszej i wyższej stawce”.
Definicja „słusznej przyczyny” jest różna w każdym stanie. Na przykład w Kalifornii właściciele mają prawo, zgodnie z prawem stanowym, zmusić najemcę do opuszczenia lokalu, jeśli planują przeprowadzić znaczną przebudowę lokalu. O ile określone prawo miejskie nie stanowi inaczej, właściciel nie musi nawet uzyskiwać niezbędnych pozwoleń na budowę, zanim poprosi najemcę o opuszczenie lokalu.
„To luka, przez którą można przepłynąć Titanicem” - mówi Portman.
Właściciele mogą również wyrzucić najemcę, jeśli właściciel lub kwalifikujący się krewny planuje wprowadzić się do lokalu samodzielnie lub jeśli chcą zmienić lokal z mieszkalnego na komercyjny. Miasta takie jak San Francisco wymagają od właścicieli udowodnienia, że realizują swój plan przez określoną liczbę lat. W przeciwnym razie najemca może wprowadzić się z powrotem po pierwotnej cenie.
może zarobić niewielką prowizję od linków partnerskich w tym artykule.
To dobry punkt
W następstwie pandemii COVID-19 rząd federalny i 34 stany wydały tymczasowe moratoria na eksmisje . Portman zwraca jednak uwagę, że moratorium nie oznacza, że właściciel umarza cały zaległy czynsz. „Będzie chwila, kiedy trzeba będzie liczyć się z kolejką” - mówi. Kilka stanów oferuje pieniądze, aby pomóc ludziom w opłaceniu czynszu. Sprawdź witrynę władz stanowych, aby sprawdzić, czy jest dostępna.
