Jakarta là một trong những thành phố phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Nhiều năm đô thị hóa và thay đổi nhân khẩu học đã mở rộng ranh giới khu vực đô thị sang các thành phố lân cận, tạo ra sự kết tụ đô thị lớn thứ ba trên thế giới: Greater Jakarta. Jakarta là nơi sinh sống của 10 triệu dân, trong khi Greater Jakarta duy trì gần 30 triệu. Jakarta đóng vai trò là thành phố thủ đô và cường quốc kinh tế của Indonesia. Riêng thành phố đóng góp 19% GDP, trong khi phần còn lại của Greater Jakarta đóng góp thêm 9%, tương đương 28% GDP. Khi làm như vậy, Indonesia đã trải qua một sự chuyển đổi chậm và ổn định từ khu vực nông nghiệp và công nghiệp sang các ngành dịch vụ.

Bất chấp sự tăng trưởng kinh tế ở cấp độ tổng thể, công dân Jakarta sẽ biết những gì nó cần để sống và làm việc ở Jakarta. Giá nhà đất tăng vọt mà thu nhập không tăng theo sau đã khiến cho cuộc sống ở Jakarta trở nên vô cùng khó khăn. Để có thể cải thiện phúc lợi cho người dân và duy trì tăng trưởng kinh tế, Jakarta cần xem xét kỹ hơn cách thành phố cư trú cho công dân của mình và thành phố đã thất bại như thế nào khi làm như vậy.

Trong bài báo này, tôi đã biên soạn nhiều tài liệu khác nhau để điều tra tình trạng hiện tại của thị trường nhà ở Jakarta và Greater Jakarta. Tôi sẽ bắt đầu bằng cách đưa ra một cuộc thảo luận tổng thể về thị trường nhà đất ở Jakarta bằng cách xem xét những thay đổi về nhân khẩu học và các chỉ số khác nhau của thị trường nhà đất. Sau đó, tôi sẽ thảo luận về một số hiện tượng cụ thể xảy ra ở Jakarta: ngoại ô hóa và suy tàn đô thị. Cuối cùng, tôi muốn nghiên cứu khả năng có nhiều chiến lược phát triển nội thành như một nỗ lực để giảm đô thị hóa thành phố.

1. Nhà ở khi nhân khẩu học đang thay đổi: Triển vọng về thị trường nhà ở Jakarta

Để hiểu thị trường nhà ở của Jakarta hoạt động như thế nào, kinh tế học vi mô cơ bản cho rằng chúng ta cần phải có một mô hình cung và cầu nhà ở. Ở cấp thành phố, nhu cầu nhà ở chủ yếu phát triển dựa trên những thay đổi về nhân khẩu học. Hiểu được những thay đổi về nhân khẩu học có nghĩa là chúng ta cần xem xét sự tăng trưởng và phân bổ dân số cũng như xem công dân có năng suất được phân bổ như thế nào. Ngoài ra, những thay đổi trong tỷ lệ tham gia lao động của phụ nữ đã ảnh hưởng đến thành phần hộ gia đình và tăng gấp đôi sức mua. Chúng ta cũng cần xem xét các mô hình di cư diễn ra như thế nào ở Jakarta để hiểu những điều cơ bản về quá trình đô thị hóa và khả năng di chuyển của người dân. Có lẽ quan trọng nhất, chúng ta cần hiểu thu nhập, vì nó quyết định khả năng hoặc sự sẵn lòng mua nhà của người dân.

Jakarta là một trong những thành phố thủ đô đông dân nhất và đông đúc nhất ở Đông Nam Á. Kể từ khi Indonesia giành được độc lập vào năm 1945, Jakarta tiếp tục có mức tăng dân số ổn định. Tính đến thời điểm hiện tại, dân số ở Jakarta đạt 11.075.000 người. Tuy nhiên, bất chấp tốc độ tăng trưởng liên tục trong những năm qua, Jakarta đã trải qua sự thay đổi tăng trưởng giảm dần như thể hiện trong hình 2. So với những năm 1950, tốc độ tăng trưởng đã giảm khoảng 5,5 điểm phần trăm. Đây là dấu hiệu cho thấy tốc độ tăng trưởng chậm hơn ở Jakarta có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về tỷ lệ sinh và tỷ lệ tử vong, mô hình di cư hoặc thành phần hộ gia đình.

Trong quá trình phát triển, Jakarta đã mở rộng thành một đô thị rộng lớn được đánh dấu bằng sự kết tụ của Jakarta với Thành phố Bogor, Quận Bogor, Depok, Nam Tangerang, Thành phố Tangerang, Quận Tangerang, Thành phố Bekasi và Quận Bekasi, thường được viết tắt là Jabodetabek. Do vị thế đặc biệt của nó, có một sự hiểu lầm phổ biến rằng Jakarta được coi là một thành phố. Nó thực sự là một tỉnh riêng, khác với khu vực đô thị được gọi là Jabodetabek, do đó cần phân tích thêm cho mỗi thành phố của họ. Vì chúng ta sẽ xem xét cơ chế phân bổ dân số giữa các ranh giới hành chính này, điều quan trọng là phải phân biệt giữa Jakarta là thành phố, tỉnh hoặc khu vực đô thị lớn hơn.

Trong những năm qua, Jakarta đã trải qua một sự thay đổi về thành phần nhân khẩu học. Qua quan sát sự thay đổi dân số theo nhóm tuổi, chúng tôi thấy rằng tỷ lệ dân số già hóa năng suất từ ​​15 lên 54 tuổi tăng lên rõ rệt. Mặc dù điều này có thể được giải thích theo nhiều cách, nhưng chúng tôi biết rằng những độ tuổi cụ thể này cần có sự điều chỉnh. Jakarta sẽ cần lường trước sự thay đổi về thành phần tuổi này. Nếu mô hình này tiếp tục, chúng ta sẽ chứng kiến ​​sự gia tăng nhân khẩu học trong những năm tới, trong đó phần lớn dân số thành thị sẽ tham gia vào thị trường nhà ở và lao động. Điều này đặt ra một thách thức đối với khu vực công và tư nhân trong việc chuẩn bị nguồn cung để hấp thụ nhu cầu tiềm năng gia tăng.

Trong khi tin đồn rằng Jakarta-là-thành phố của cơ hội vẫn tồn tại, dữ liệu cho thấy DKI Jakarta có thể không còn trở thành địa điểm di cư chính nữa. Trên thực tế, kể từ đầu những năm 90, lượng người di cư từ Jakarta ra nước ngoài luôn lớn hơn lượng người vào Jakarta. Dòng chảy liên tục này mâu thuẫn với định kiến ​​về hướng đô thị hóa ở Jakarta. Ngược lại, các vùng ngoại ô và ngoại ô của Jakarta có tốc độ tăng dân số nhanh hơn trong những năm qua. Điều này phù hợp với mô hình mở rộng đô thị và ngoại ô hóa được giải thích trong chương 2 của bài viết này.

Bất chấp sự gia tăng dân số liên tục trong thập kỷ qua, Jakarta vẫn chủ yếu được quy hoạch là khu dân cư thấp tầng mặc dù mật độ tương đối cao. Khoảng 40% Jakarta được quy hoạch là khu dân cư chủ yếu là những ngôi nhà nhỏ dành cho một gia đình và kampung. Mật độ dân số cao của Jakarta có vẻ trái ngược với việc Jakarta thiếu các dự án phát triển cao tầng. Tuy nhiên, nó có thể được giải thích bởi quy mô đơn vị tương đối nhỏ so với những ngôi nhà điển hình trên toàn cầu. Hầu hết các đơn vị nhà ở đều có diện tích dưới 99 mét vuông và kích thước đơn vị phổ biến nhất là khoảng 20–49 mét vuông.

Tăng trưởng theo chiều ngang do thị trường dẫn dắt chủ yếu nhờ phát triển nhà ở dành cho một hộ gia đình thấp tầng đã khiến bối cảnh giá bất động sản của Jakarta giống với logic thành phố đơn tâm (Janssen và cộng sự, 2021). Cụ thể, chúng ta có thể quan sát thấy sự tương phản rõ rệt về giá trị đất đai trong khu thương mại tam giác vàng so với phần còn lại của Jakarta (Han, 2004). Ngoài khu vực tam giác vàng này, phần còn lại của Jakarta bao gồm nhà ở một gia đình thấp tầng và kampung có giá trị đất đai tương đối thấp hơn. Ít nhất năm yếu tố quan trọng góp phần vào giá đất ở Jakarta: diện tích thửa đất, khoảng cách đến khu kinh doanh, loại đường, chất lượng môi trường và chứng nhận đất đai (Lewis, 2007).

Theo Cơ quan thống kê Jakarta, ít nhất 38% đơn vị nhà ở có sẵn ở Jakarta là người thuê nhà. Trong khi phần lớn vẫn chủ yếu là các chủ sở hữu, tỷ lệ các đơn vị do người thuê sử dụng đã tăng lên. Điều này có thể báo hiệu rằng khả năng chi trả cho quyền sở hữu đã giảm trong những năm qua, do đó giải thích tại sao các hộ gia đình phải thuê nhà. Ngoài ra, điều này báo hiệu một mối quan tâm mới vì diễn ngôn về nhà ở của Jakarta xoay quanh việc sở hữu khả năng chi trả mặc dù xu hướng thuê nhà ngày càng tăng.

Nguồn cung nhà ở trong nội thành không đáp ứng kịp tốc độ tăng dân số khiến giá nhà ở mức cao. Nhiều cách đo lường khả năng chi trả xác nhận Jakarta ngày càng trở nên đắt đỏ như thế nào để sinh sống. Jakarta tương đối đắt đỏ hơn để sống so với Singapore, thành phố đô thị hóa được đánh giá cao ở Đông Nam Á. Mặc dù trên danh nghĩa thấp hơn, nhưng Jakarta đắt đỏ hơn ít nhất ở hai tiêu chí: tỷ lệ giá trên thu nhập và thế chấp theo tỷ lệ phần trăm thu nhập.

Chương này giải thích các biến động dân số và nguồn cung nhà ở tương tác với nhau như thế nào. Chúng ta đang chứng kiến ​​tốc độ tăng trưởng chậm hơn và sự di cư ra ngoại vi của Jakarta bất chấp sự gia tăng dân số liên tục. Trong khi hầu hết được quy hoạch là khu dân cư, giá đất tăng cao và loại hình nhà liền thổ được ưa chuộng đã nhanh chóng tiêu thụ các lô đất có sẵn trong nội thành. Mô hình này thúc đẩy phát triển nhà ở rẻ hơn ra khỏi trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng đô thị hơn là phát triển đô thị theo chiều dọc.

Những thay đổi về thành phần nhân khẩu học hướng tới một bộ phận lớn hơn các công dân sản xuất cần được thị trường lao động và nhà ở dự đoán. Với khả năng chi trả ngày càng tăng, rất có thể việc phát triển nhà ở trong tương lai sẽ tiếp tục duy trì mô hình mở rộng vùng ven (ngoại ô hóa) hiện tại. Mặc dù đô thị hóa giúp tăng nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở từ tầng lớp trung lưu, nhưng không phải không có thiếu sót.

Chúng ta đang chứng kiến ​​tốc độ tăng trưởng chậm hơn và sự di cư ra ngoại vi của Jakarta bất chấp sự gia tăng dân số liên tục. Trong khi hầu hết được quy hoạch là khu dân cư, giá đất tăng cao và loại hình nhà liền thổ được ưa chuộng đã nhanh chóng tiêu thụ các lô đất có sẵn trong nội thành. Mô hình này thúc đẩy phát triển nhà ở rẻ hơn ra khỏi trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng đô thị hơn là phát triển đô thị theo chiều dọc.

2. Đô thị hóa Jakarta

Từ đầu những năm 1970 cho đến cuối những năm 1980, Jabodetabek đã đầu tư đáng kể vào cơ sở hạ tầng đường cao tốc liên tỉnh. Sự phát triển của các đường thu phí Jagorawi, Tangerang và Cikampek, tiếp theo là việc xây dựng đường vành đai bên trong Jakarta, đã mở ra những khu vực cơ hội mới ở ngoại vi Jakarta mà trước đây không thể tiếp cận được. Những công trình xây dựng đường cao tốc này đã trở thành yếu tố thúc đẩy những thay đổi lớn về sử dụng đất ở ngoại vi Jakarta, được đánh dấu bằng sự phân cấp của các ngành công nghiệp và sự phát triển của nhiều thị trấn mới. Nói một cách đơn giản, việc mở rộng đường cao tốc dẫn đến việc phát triển các khu đô thị rải rác và mở rộng các khu dân cư đô thị (Pratama et al., 2022).

Việc mở rộng đô thị do đường cao tốc dẫn đến sự phát triển của nhiều thị trấn mới ở ngoại vi Jakarta. Ngoài ra, sự phát triển của các thị trấn mới đã được gây ra bởi các hoạt động đầu cơ đất đai không được kiểm soát (Firman, 2004). Việc chuyển đổi đất từ ​​đất nông nghiệp sang đất ở là một phản ứng đối với nhu cầu về hoạt động đầu cơ của những ngôi nhà sang trọng ở Jabodetabek vào đầu và giữa những năm 1990. Các nhà đầu cơ đã mua nhà với hy vọng tăng giá khi họ bán lại chúng. Nhiều ngôi nhà sang trọng mới xây ở các khu đô thị mới không có người ở và được mua không phải để sở hữu mà nhằm mục đích đầu cơ hoặc đầu tư ít rủi ro do giá đất ở khu đô thị mới tăng nhanh. Điều này dẫn đến tình trạng thừa cung những ngôi nhà sang trọng ở Jabodetabek trong những năm 1990. Nhìn chung, việc phát triển bất động sản ở JMR cho đến giữa những năm 1990 được đặc trưng bởi việc xây dựng quá mức,

Tuy nhiên, việc mở rộng đô thị và phát triển các khu đô thị mới có thể được chứng minh bằng các yếu tố đẩy và kéo khác nhau (Firman, 2004). Đất có thể phát triển hạn chế, giá nhà đất tăng cao, tắc nghẽn và ô nhiễm đẩy người dân rời xa Jakarta. Ngược lại, môi trường sống tốt hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn và hứa hẹn về một lối sống an toàn và độc quyền sẽ kéo người dân ra vùng ven. Người thợ máy này đã giải thích cách chúng ta chứng kiến ​​sự di cư ra bên ngoài, như được mô tả trong chương đầu tiên.

Mặc dù có sự gia tăng đáng kể về dân số cùng với sự phát triển của các khu đô thị mới, các hoạt động kinh tế vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực nội thành. Khoảng, có ít nhất 5,4 triệu hành khách di chuyển đến Jakarta hàng ngày. Hệ thống giao thông công cộng không theo kịp tốc độ mở rộng đô thị, dẫn đến tỷ lệ sở hữu xe máy và ô tô tăng đáng kể (Rukmana, 2018). Bằng cách này, cả đường cao tốc và việc mở rộng đô thị đều làm trầm trọng thêm việc sở hữu phương tiện cá nhân, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn và ô nhiễm tồi tệ hơn ở cả nội thành và ngoại vi.

Ngoài ra, sự phát triển của các Thị trấn Mới ở ngoại vi Jakarta kéo dài sự phân biệt không gian theo hai cách: tách biệt khỏi cấu trúc đô thị hiện có và tách biệt trong các khu phát triển đô thị mới (Firman, 2004). Đầu tiên, nó tiếp tục phân cực tầng lớp kinh tế trung lưu và thượng lưu bằng cách củng cố một lối sống độc quyền và an toàn khỏi tầng lớp kinh tế thấp hơn sống ở kampung. Kampung có thể được định nghĩa một cách đơn giản là các khu định cư từ phi chính thức đến bán phi chính thức do các cộng đồng chủ yếu có thu nhập thấp sinh sống. Thứ hai, các thị trấn mới thực thi sự phân biệt trong chính sự phát triển bằng cách tạo ra các cụm dành riêng cho một loại nhà ở cụ thể với các lối vào riêng biệt. Sự tách biệt này bởi các mạng lưới đường phố có cổng và vòng quanh khiến cho sự tương tác giữa các cư dân trở nên khó khăn, khiến sự phân biệt xã hội ngày càng trầm trọng hơn.

Hình thái cụm có cổng kiểm soát được áp dụng trong nhiều dự án phát triển đô thị mới cũng loại trừ các dịch vụ và tiện nghi được cho là công cộng, khiến chúng trở thành hàng hóa của câu lạc bộ. Một ví dụ cụ thể là việc cung cấp các công viên. Các nhà phát triển được yêu cầu tạo ra các công viên công cộng trong quá trình phát triển của họ. Tuy nhiên, do thiết kế có cổng của hệ thống cụm, các công viên nằm trong cụm không thể tiếp cận được đối với những người cư trú bên ngoài khu phát triển có cổng. Theo định nghĩa kinh tế chặt chẽ, điều này chuyển định vị công viên từ một hàng hóa không thể loại trừ và không có tính cạnh tranh thành một hàng hóa có thể loại trừ và không có tính cạnh tranh. Nói cách khác, chỉ một số ít người có thể tận hưởng công viên mặc dù được dán nhãn là công viên công cộng. Mặc dù cách làm này nhìn chung không đáng khen ngợi, nhưng chúng ta phải thừa nhận rằng các nhà phát triển tư nhân thường chăm sóc các tiện ích đó tốt hơn khu vực công. Ví dụ,

Tóm lại, Jakarta đã trải qua quá trình mở rộng đô thị kết hợp với phát triển đường cao tốc và đầu cơ đất đai, những yếu tố càng đẩy và kéo các yếu tố về phía ngoại vi đô thị. Sự tăng trưởng ngẫu nhiên này đã gây ra nhiều ngoại ứng tiêu cực, chẳng hạn như duy trì quyền sở hữu phương tiện cá nhân, thực thi phân biệt không gian và tư nhân hóa hàng hóa công cộng. Vì việc mở rộng đô thị đầy rẫy những tác động tiêu cực từ bên ngoài nhưng lại giúp giảm nhẹ khả năng chi trả cho nhà ở, nên có lẽ nên khám phá các cách để đưa các dự án phát triển trở lại khu vực nội thành.

3. Quay trở lại thành phố: Cần gì để tái thiết Jakarta

Tôi đã thảo luận về cách thức mà động lực dân số và nguồn cung hạn chế về nhà ở đã đẩy giá cả lên cao và gây ra sự mở rộng đô thị theo chiều ngang trong chương 2. Tôi cũng đã nói về những tác động tiêu cực bên ngoài của việc mở rộng đô thị và sự thất bại của nó trong việc giảm bớt khả năng chi trả. Ở đây, tôi muốn tranh luận về cách đưa các biện pháp phát triển đô thị trở lại nội thành bằng cách phân tích các chính sách hiện có và đưa ra các nghiên cứu điển hình có thể đưa ra các chiến lược thay thế để tái phát triển đô thị.

Tuy nhiên, nếu mục tiêu chính của phát triển đô thị là cải thiện khả năng chi trả, thì chúng ta cần một cách đo lường tốt hơn. Các phương pháp đo lường điển hình như tỷ lệ giá trên thu nhập hoặc tỷ lệ thế chấp trên thu nhập có những thiếu sót. Cả hai biện pháp này thường được ban hành ở cấp độ tổng hợp và không đủ chi tiết cho các mục đích phát triển. Ngoài ra, chúng ta có thể đo lường khả năng mua nhà của một hộ gia đình theo ba cách khác nhau (Gan & Hill, 2009): khả năng mua nhà, khả năng trả nợ và khả năng chi trả thu nhập. Đo lường khả năng mua nhà có nghĩa là đánh giá liệu một hộ gia đình có thể vay đủ tiền để mua một ngôi nhà mới hay không. Khả năng trả nợ xem xét khả năng trả nợ thế chấp của một hộ gia đình. Khả năng chi trả thu nhập nhấn mạnh vào việc xem xét toàn bộ phân phối thu nhập hộ gia đình và giá nhà ở thay vì chỉ ở mức trung bình. Dữ liệu chi tiết về thu nhập, giá nhà ở và lãi suất là cần thiết để đo lường điều này. Bằng cách có một công cụ đo lường hiệu quả, chúng ta có thể đánh giá liệu một chính sách hoặc chiến lược có cải thiện thành công khả năng chi trả hay không.

Ở cấp quốc gia, Chính phủ Indonesia tiếp cận vấn đề khả năng chi trả nhà ở bằng cách nhắm mục tiêu vào ba nhóm hộ gia đình lớn: hộ gia đình có thu nhập thấp, hộ gia đình có thu nhập trung bình và hộ gia đình có thu nhập cao. Ngoài các hạng mục, chỉ những người có thu nhập thấp mới nhận được sự can thiệp trực tiếp và điều này cũng dễ hiểu. Các can thiệp đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp tiếp tục được nhắm mục tiêu vào ba nhóm riêng biệt: người rất nghèo, phân khúc có khả năng vay vốn ngân hàng và nhóm không có khả năng vay vốn ngân hàng. Để giải quyết ba nhóm này, chính quyền trung ương, thông qua Bộ Kế hoạch và Phát triển Quốc gia cùng với Bộ Công trình Công cộng và Nhà ở, đã phát triển ba chiến lược: nhà ở tự hỗ trợ cung cấp kinh phí và vật liệu xây dựng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp (BSPS) , nhà cho thuê thuộc sở hữu công (Rusunawa), và trợ cấp chéo yêu cầu các nhà phát triển xây dựng 6 đơn vị nhà ở giá rẻ cho mỗi đơn vị cao cấp mà họ đã phát triển. Các hộ gia đình có thu nhập trung bình và cao hầu hết đều đầu hàng cơ chế thị trường vì họ được cho là có đủ khả năng tài chính để mua nhà thông qua thị trường thế chấp. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn về động lực nhân khẩu học giữa các thành phố khiến việc triển khai trở nên không tối ưu (Monkkonen, 2013). Như một minh họa, Jakarta phải đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng từ cả người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình do sự thay đổi thành phần nhân khẩu học nhưng lại hạn chế về đất đai có thể phát triển cho cả việc mở rộng và tăng mật độ. Tình huống này là duy nhất so với các thành phố đang phát triển khác có cơ hội phát triển. Điều này sau đó đòi hỏi các chiến lược cụ thể trên quy mô địa phương để cung cấp các đơn vị giá cả phải chăng trong một khu vực hạn chế. Các hộ gia đình có thu nhập trung bình và cao hầu hết đều đầu hàng cơ chế thị trường vì họ được cho là có đủ khả năng tài chính để mua nhà thông qua thị trường thế chấp. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn về động lực nhân khẩu học giữa các thành phố khiến việc triển khai trở nên không tối ưu (Monkkonen, 2013). Như một minh họa, Jakarta phải đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng từ cả người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình do sự thay đổi thành phần nhân khẩu học nhưng lại hạn chế về đất đai có thể phát triển cho cả việc mở rộng và tăng mật độ. Tình huống này là duy nhất so với các thành phố đang phát triển khác có cơ hội phát triển. Điều này sau đó đòi hỏi các chiến lược cụ thể trên quy mô địa phương để cung cấp các đơn vị giá cả phải chăng trong một khu vực hạn chế. Các hộ gia đình có thu nhập trung bình và cao hầu hết đều đầu hàng cơ chế thị trường vì họ được cho là có đủ khả năng tài chính để mua nhà thông qua thị trường thế chấp. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn về động lực nhân khẩu học giữa các thành phố khiến việc triển khai trở nên không tối ưu (Monkkonen, 2013). Như một minh họa, Jakarta phải đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng từ cả người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình do sự thay đổi thành phần nhân khẩu học nhưng lại hạn chế về đất đai có thể phát triển cho cả việc mở rộng và tăng mật độ. Tình huống này là duy nhất so với các thành phố đang phát triển khác có cơ hội phát triển. Điều này sau đó đòi hỏi các chiến lược cụ thể trên quy mô địa phương để cung cấp các đơn vị giá cả phải chăng trong một khu vực hạn chế. sự khác biệt lớn về động lực nhân khẩu học giữa các thành phố khiến việc triển khai trở nên không tối ưu (Monkkonen, 2013). Như một minh họa, Jakarta phải đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng từ cả người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình do sự thay đổi thành phần nhân khẩu học nhưng lại hạn chế về đất đai có thể phát triển cho cả việc mở rộng và tăng mật độ. Tình huống này là duy nhất so với các thành phố đang phát triển khác có cơ hội phát triển. Điều này sau đó đòi hỏi các chiến lược cụ thể trên quy mô địa phương để cung cấp các đơn vị giá cả phải chăng trong một khu vực hạn chế. sự khác biệt lớn về động lực nhân khẩu học giữa các thành phố khiến việc triển khai trở nên không tối ưu (Monkkonen, 2013). Như một minh họa, Jakarta phải đối mặt với nhu cầu ngày càng tăng từ cả người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình do sự thay đổi thành phần nhân khẩu học nhưng lại hạn chế về đất đai có thể phát triển cho cả việc mở rộng và tăng mật độ. Tình huống này là duy nhất so với các thành phố đang phát triển khác có cơ hội phát triển. Điều này sau đó đòi hỏi các chiến lược cụ thể trên quy mô địa phương để cung cấp các đơn vị giá cả phải chăng trong một khu vực hạn chế.

Có ít nhất hai chiến lược để giải quyết khả năng chi trả cụ thể ở Jakarta: Căn hộ trả trước 0 đồng và Phát triển theo định hướng quá cảnh. Căn hộ 0%DP là duy nhất vì nó cố gắng cung cấp các giải pháp tài chính và cung cấp đồng thời. Vào năm 2021, chính quyền Jakarta, thông qua doanh nghiệp thuộc sở hữu của thành phố, đã phát triển một khu chung cư mà các hộ gia đình có thể mua mà không cần trả trước, giảm bớt rào cản gia nhập thị trường thế chấp đối với nhiều người. Khu chung cư có tỷ lệ hấp thụ cao với 91% căn hộ đã có người ở. Mặc dù thành công, chính phủ không thể phát triển và xây dựng đủ nhanh để theo kịp mục tiêu. Đến năm 2021, họ chỉ tạo ra được chưa đến 1.000 căn so với mục tiêu ban đầu là xây dựng 250.000 căn. Khó khăn GPMB và covid cản trở tiến độ thi công. Trong trường hợp này,

Phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đưa ra một phương tiện khác để tái phát triển nội thành. Nhìn chung, các khu vực nhà ga trung chuyển phải được đánh giá phân vùng và các chiến lược tăng mật độ để chuyển mô hình đi lại sang sử dụng phương tiện giao thông công cộng. Với tiềm năng tái phát triển này, chính quyền địa phương dự kiến ​​sẽ nắm bắt được sự gia tăng giá trị đất đai và phân phối phúc lợi một cách công bằng. Kế hoạch hiện tại sử dụng các biện pháp khuyến khích để kích hoạt mật độ dân cư, với tiền đề là các doanh nghiệp nhà nước, chủ doanh nghiệp và chủ đất cá nhân được phép vượt quá tỷ lệ diện tích sàn với điều kiện họ sẵn sàng cung cấp kết nối cho người đi bộ, không gian mở và nhà ở giá rẻ. Bất chấp những ưu đãi hấp dẫn, các công ty phát triển thuộc sở hữu công và tư nhân vẫn gặp khó khăn trong việc mua đất do quỹ đất trống hạn chế.

Do đó, có lẽ tốt nhất là bổ sung cho các chiến lược TOD bằng năng lực tập trung đất đai. Về lý thuyết, đó là một sự tái phát triển lý tưởng mà không phải di dời cư dân hiện tại. Nó giúp chuẩn hóa kích thước bưu kiện không đều đã phát triển một cách hữu cơ. Nó cũng tạo cơ hội để đưa vào các địa điểm và dịch vụ mà trước đây không có trong sự tăng trưởng hữu cơ và không chính thức điển hình. Mặc dù được chính thức hóa như một trong những chiến lược phát triển quốc gia, việc dồn điền đổi thửa vẫn chưa được thực hiện. Việc thiếu các năng lực thể chế tiên tiến có thể giải thích cho việc thiếu triển khai để điều phối nhiều bên liên quan trong một khu vực lân cận. Điều này đặc biệt đúng khi giải quyết vấn đề sở hữu riêng lẻ, thường thiếu quyền sở hữu đất đai chính thức.

Tuy nhiên, không phải lúc nào chúng ta cũng cần dựa vào các nhà phát triển tư nhân hoặc nhà nước lớn để thúc đẩy quá trình tái phát triển. Ngoài ra, kích thước lô đất điển hình trong nội thành là không khả thi để xây dựng như một dự án phát triển cao tầng đòi hỏi chi phí vốn lớn. Do đó, có thể đáng để cố gắng tạo ra sự tăng trưởng mật độ nhẹ nhàng trong các lô đất riêng lẻ bằng cách cho phép xây dựng các tòa nhà dành cho nhiều gia đình trong khu vực dành cho một gia đình bằng cách loại bỏ giới hạn giới hạn chiều cao. Bằng cách này, mỗi chủ sở hữu đất riêng lẻ có thể tăng mật độ tài sản của họ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng đối với thị trường nhà cho thuê dành cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp. Chính quyền địa phương có thể tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng gia tăng bằng cách trợ cấp chi phí xây dựng hoặc giảm thuế.

Chiến lược tăng trưởng gia tăng này có lẽ tương tự như một hiện tượng gọi là “thiếu nhà ở giữa” ở Mỹ. Các khái niệm nhà ở trung bình bị thiếu dẫn đến một loạt các loại hình nhà ở dành cho nhiều gia đình thường bị thiếu trong một khu phố chủ yếu bao gồm các ngôi nhà dành cho một gia đình (Parolek, 2020). Có nhiều mô hình phát triển nhà ở trung bình trên toàn cầu mà chúng ta có thể lấy cảm hứng từ đó. Một số trường hợp có lẽ đáng để nghiên cứu là mô hình nhiều gia đình cho thuê đơn giản, mô hình hợp tác xã, quỹ đất cộng đồng và mô hình nhà ở nhiều thế hệ.

Ở dạng đơn giản nhất, những ngôi nhà dành cho nhiều hộ gia đình có dạng song lập, ba tầng hoặc bốn tầng thuộc sở hữu của một cá nhân cho những người thuê tiềm năng thuê các phòng có sẵn. Chúng ta có thể mở rộng mô hình phát triển này bằng cách giới thiệu một hệ thống hợp tác xã (coop), trong đó ngôi nhà thuộc sở hữu của một tổ chức hợp tác xã thay vì các hộ gia đình. Các hộ gia đình sau đó sở hữu vốn chủ sở hữu của hợp tác xã có thể được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Lợi ích của mô hình này là các chủ sở hữu coop có thể góp vốn để tái phát triển các bất động sản đang xuống cấp hiện có trong thành phố. Một cách khác để làm điều này là phát triển mô hình ủy thác đất đai cộng đồng (CLT). CLT hoạt động khác với coops, trong đó họ lấy toàn bộ sự phát triển ra khỏi thị trường nhà ở và cố gắng bảo vệ khả năng chi trả của nó bằng cách áp đặt một số quy tắc như giá trần. Thường,

Tóm lại, tái phát triển nội thành là một giải pháp thay thế cho việc mở rộng đô thị. Do sự khác biệt về động lực dân số giữa các thành phố, vấn đề này được giải quyết tốt nhất bởi chính quyền địa phương ở cấp thành phố. Để làm như vậy, chúng ta cần đo lường tốt hơn khả năng chi trả nhà ở. Các nghiên cứu sâu hơn về phép đo này là cần thiết trong lĩnh vực học thuật. Cụ thể đối với Jakarta, một trong những thách thức chính là tập hợp và thu hồi đất để tái phát triển. Vì vậy, điều quan trọng là chính quyền địa phương phải xây dựng năng lực dồn điền đổi thửa. Ngoài ra, chúng ta cũng có thể tạo ra sự tăng trưởng gia tăng nhẹ nhàng nhắm mục tiêu đến từng chủ sở hữu đất bằng cách sử dụng các biện pháp khuyến khích và quy định/bãi bỏ quy định.

Người giới thiệu

Firman, T. (2004). Phát triển thị trấn mới ở Vùng đô thị Jakarta: Quan điểm về sự phân biệt không gian. Habitat International , 28 (3), 349–368.https://doi.org/10.1016/S0197-3975(03)00037-7

Hán, SS (2004). Cấu trúc không gian của Phân bổ giá trị tài sản nhà ở tại Bắc Kinh và Jakarta. Môi trường và Kế hoạch A: Kinh tế và Không gian , 36 (7), 1259–1283.https://doi.org/10.1068/a36147

Janssen, KMJ, Mulder, P., & Yudhistira, MH (2021). Phân loại theo không gian của người giàu so với người nghèo ở Jakarta. Bản tin Nghiên cứu Kinh tế Indonesia , 1–49.https://doi.org/10.1080/00074918.2021.1876209

Lewis, BD (2007). Xem xét lại giá đất thổ cư ở Jakarta. Nghiên cứu Đô thị , 44 (11), 2179–2194.https://doi.org/10.1080/00420980701518974

Monkkonen, P. (2013). Thâm hụt nhà ở như một khuôn khổ cho chính sách nhà ở: Thay đổi nhân khẩu học, khủng hoảng kinh tế và hình thành hộ gia đình ở Indonesia. Tạp chí Quốc tế về Chính sách Nhà ở , 13 (3), 247–267.https://doi.org/10.1080/14616718.2013.793518

Pratama, AP, Yudhistira, MH, & Koomen, E. (2022). Mở rộng đường cao tốc và phát triển đô thị ở Vùng đô thị Jakarta. Chính sách sử dụng đất đai , 112 , 105856.https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105856

Pribadi, DO, & Pauleit, S. (2015). Động lực của nông nghiệp ven đô trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Khu đô thị Jabodetabek. Chính sách Sử dụng Đất đai , 48 , 13–24.https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.05.009

Rukmana, D. (2018). Đô thị hóa nhanh chóng và sự cần thiết của các chính sách giao thông bền vững ở Jakarta. Chuỗi Hội nghị IOP: Khoa học Trái đất và Môi trường , 124 , 012017.https://doi.org/10.1088/1755-1315/124/1/012017

Winarso, H., & Firman, T. (2002). Phát triển đất thổ cư ở Jabotabek, Indonesia: Gây khủng hoảng kinh tế? Habitat International , 26 (4), 487–506.https://doi.org/10.1016/S0197-3975(02)00023-1