Tâm Sự Cuối Tuần

Cho thứ Sáu, ngày 10 tháng 2

Nói chuyện với khách hàng vào cuối tuần này? Tất nhiên rồi bạn! Đây là bản tóm tắt hàng tuần của chúng tôi về mọi thứ liên quan đến bất động sản. Hãy nhớ rằng: các đại lý và LO có thông tin tốt hơn sẽ cung cấp nhiều lời khuyên có giá trị hơn cho khách hàng của họ.

Talking Points hiện có thể chia sẻ được!

Chúng tôi đã giúp bạn trở thành nguồn tin tức, phân tích và dữ liệu bất động sản chính của khách hàng dễ dàng hơn nhiều. Chúng tôi đã sử dụng Talking Points và biến nó thành một tài liệu thân thiện với người tiêu dùng. Bản địa hóa nó với số liệu thống kê nhà ở trong khu vực của bạn. Cá nhân hóa nó với phần giới thiệu của riêng bạn và bình luận về thị trường địa phương.

Về cơ bản, chúng tôi đã xây dựng bản tin hàng tuần của bạn, tài liệu phát tay tại nhà mở và phần kỹ thuật số bỏ lại phía sau của bạn — và bạn nhận được tất cả công lao :) Hàng nghìn đại lý đã chia sẻ tài liệu Phát biểu Điểm Nói kể từ khi nó ra mắt vào tuần trước. Tiếp tục và cung cấp cho nó một thử!

Muốn tìm hiểu thêm về nó đầu tiên? Đọc bài đăng blog chi tiết này .

Tóm tắt tin tức bất động sản

Tỷ lệ thế chấp tăng cao hơn để đáp ứng với một báo cáo việc làm trông rất mạnh mẽ (nhưng thực sự không phải vậy). Trong khi đó, các dấu hiệu về một điểm uốn (hướng lên) đối với thị trường nhà ở đang gia tăng.

Cục Thống kê Lao động báo cáo rằng nền kinh tế Hoa Kỳ đã tạo thêm 517.000 việc làm trong tháng 1, đẩy tỷ lệ thất nghiệp xuống mức thấp nhất trong nửa thế kỷ là 3,4%. Điều này mạnh mẽ hơn rất nhiều so với bất kỳ ai mong đợi.

Rất ít người quan tâm đến việc nhìn xa hơn tiêu đề công việc ấn tượng. Nhưng công ty mẹ của chúng tôi, MBS Highway, lưu ý rằng hầu hết lợi nhuận rõ ràng thực sự đến từ các điều chỉnh thống kê hàng năm và 70% công việc được thêm vào là bán thời gian . Nói cách khác, báo cáo việc làm bùng nổ này có chất lượng khá thấp.

Tin 'tốt' cho việc làm là tin xấu cho trái phiếu. Đó là bởi vì thị trường lao động thắt chặt ngụ ý rằng Fed có thể quyết định tăng lãi suất nhiều lần hơn và giữ chúng ở mức cao hơn trong thời gian dài hơn so với kỳ vọng của thị trường hiện tại.

Vài ngày sau, Chủ tịch Fed Jerome Powell nói chính xác điều đó trong một cuộc họp báo. “Thực tế là, chúng tôi sẽ phản ứng với dữ liệu.”

Kết quả cuối cùng: lãi suất thế chấp 30 năm tăng từ gần 6% lên gần 6,5%. Ụt! Nhưng chúng tôi vẫn tự tin rằng lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục có xu hướng giảm vào năm 2023, bởi vì chúng tôi chắc chắn rằng lạm phát sẽ tiếp tục giảm bớt.

Truyền nhiễm! Black Knight lưu ý rằng khóa mua hàng [khóa tỷ lệ thế chấp] đã tăng 64% từ đầu đến cuối tháng 1, mức tăng mạnh nhất trong 5 năm. Theo dữ liệu của họ, giá nhà đã giảm 5,2% kể từ khi đạt đỉnh vào tháng 6 năm 2022.

CoreLogic cho biết tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại ở mức vẫn đáng nể +6,9% so với cùng kỳ vào tháng 12 năm 2022. Theo số liệu của họ, giá nhà đã giảm ~3% so với mức đỉnh, nhưng nhà cung cấp dữ liệu vẫn dự báo mức tăng giá +3% cho cả năm 2023.

Nghiên cứu Movers năm 2022 của United Van Lines

Sự gia tăng dân số của một tiểu bang là một trong những động lực chính của sự gia tăng hộ gia đình. Và sự gia tăng hộ gia đình - cùng với sự gia tăng nguồn cung nhà ở - là động lực chính của giá nhà. Bạn có thể nhận được sự gia tăng dân số từ việc sinh con (nhưng bạn sẽ phải đợi 20–30 năm để họ mua nhà ) hoặc bạn có thể nhận được ngay từ việc nhập cư (người ngoại quốc chuyển đến hoặc người nước ngoài đến ).

Giá nhà có thể tăng lên ngay cả khi bạn có nhiều người rời khỏi tiểu bang hơn là chuyển đến không? Tất nhiên rồi. Giá nhà cũng tăng vọt trong đại dịch ở California, New York và New Jersey, bất chấp dòng tiền chảy ra ròng. Tốt nhất nên coi di cư ròng dương như một cơn gió thuận cho tăng trưởng giá nhà trong dài hạn và di cư ròng âm như một cơn gió thuận.

Không ai biết ai đang chuyển đi đâu giống như một công ty chuyển nhà thực tế. Đó là lý do tại sao chúng tôi yêu thích Nghiên cứu Chuyển động Quốc gia hàng năm của United Van Lines. Nhiều quốc gia trong số 10 quốc gia Inbound và Outbound hàng đầu đã không thay đổi trong vài năm qua. Nhưng năm nay Delaware, North Carolina và New Mexico đã tham gia vào danh sách Top 10 tiểu bang Inbound; trong khi Wyoming và Pennsylvania lọt vào Top 10 nước ngoài.

Thị trường thế chấp

Không phải là một tuần thuận lợi đối với những người mua nhà tiềm năng vì lãi suất thế chấp trung bình trong 30 năm tăng từ 5,99% lên gần 6,5%, cộng thêm ~ 100 đô la vào khoản thanh toán hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trung bình. Chúng tôi có thể lập luận rằng thị trường đã phản ứng thái quá với báo cáo việc làm, nhưng chúng tôi muốn tập trung vào tương lai hơn: lãi suất thế chấp sẽ có xu hướng giảm (với một số va chạm không thể tránh khỏi trong quá trình thực hiện) vì lạm phát sẽ tiếp tục giảm bớt. Ngoài ra, CPI tháng 1 (Chỉ số giá tiêu dùng) sẽ được công bố vào thứ Ba, ngày 14 tháng 2.

Cuộc họp tiếp theo của FOMC (Fed) sẽ được tổ chức vào ngày 15–16 tháng 3. Thị trường kỳ hạn đang định giá khả năng cao sẽ có thêm một đợt tăng lãi suất +25 bps nữa.

Làm thế nào theo mùa là tiểu bang của bạn?

Hầu hết các đại lý đều biết rằng quý thứ hai (tháng 4-tháng 5-tháng 6) và quý thứ ba (tháng 7-tháng 8-tháng 9) là thời điểm hoạt động tích cực nhất đối với danh sách mới và doanh số bán hàng. Và điều hợp lý là bạn càng đi xa về phía bắc, thì sự khác biệt giữa mùa thấp điểm (thường là quý 1 và quý 4) và mùa cao điểm (thường là quý 2 và quý 3) càng lớn.

Nhưng bạn đã bao giờ nhìn kỹ hơn chưa? Tính thời vụ thực tế của tiểu bang của bạn sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh hàng tháng của bạn. Nó sẽ quyết định thời điểm bạn tiếp thị khó khăn nhất và thời điểm bạn dành nhiều thời gian hơn trong văn phòng để suy nghĩ và lập kế hoạch. Và đó cũng là thông tin tuyệt vời để gây ấn tượng với khách hàng khi bạn thảo luận về thời điểm niêm yết.

Đối với phân tích này, chúng tôi đã xem xét danh sách mới theo tháng trong năm 2019. Đó là năm 'thường theo mùa' cuối cùng mà chúng tôi có. (COVID đã ném mọi thứ đi.) Đây là những gì chúng tôi đã học được:

• Trên toàn quốc , 23% danh sách diễn ra trong quý 1, sau đó là 31% trong quý 2, 26% trong quý 3 và 19% trong quý 4. Hãy nhớ rằng, nếu hoạt động trải đều trong năm, thì mỗi quý sẽ có 25% danh sách mới.
• Bang có nhiều mùa nhất …KHÔNG phải là Alaska. Đó là sự ràng buộc giữa Washington và Wisconsin, với khoảng 36–37% danh sách mới xảy ra trong Quý 2 và chỉ 15–16% xảy ra trong Quý 4. Nhưng Montana, Vermont, New Hampshire và Alaska không hề kém cạnh.
• Các tiểu bang ít theo mùa nhất (không có gì ngạc nhiên ở đây) là Hawaii và Florida với chỉ khoảng cách hoạt động 4–6% giữa quý bận rộn nhất của họ (tức là quý 1) và quý 4. Trên thực tế, tháng bận rộn nhất của Florida đối với danh sách mới là tháng Giêng.
• Tự hỏi về California và Texas? Cả hai đều trải dài từ bắc xuống nam đến nỗi nó thực sự phụ thuộc vào phần nào của tiểu bang mà bạn đang ở! Thực tế, tính thời vụ của California và Texas giống như mức trung bình của Arizona (không theo mùa) và Utah (vừa phải theo mùa).

Giáo dục

Gần đây tôi đã đọc lại “SOI: Xây dựng phạm vi ảnh hưởng của đại lý bất động sản” của Brian Icenhower. Mỗi chương ngắn gọn (8–10 trang), tập trung và rất hướng đến hành động. Các đại lý mới hơn sẽ thấy cách tiếp cận "cẩm nang" của nó rất hữu ích. Những gì bạn nên làm? Bao lâu bạn nên làm điều đó? Nó cũng cung cấp các mẫu và tập lệnh để bạn tùy chỉnh và sử dụng.

Vì vậy, có bao nhiêu người trong SOI (Phạm vi ảnh hưởng) của bạn? 50, 100 hay 500? Bạn cần biết câu trả lời. Xét cho cùng, phần lớn doanh nghiệp của bạn sẽ đến từ SOI của bạn. Nói một cách đơn giản, phát triển doanh nghiệp của bạn có nghĩa là tăng SOI và tăng tỷ lệ chuyển đổi/lặp lại của bạn.

Bây giờ điều gì sẽ xảy ra nếu bạn rút gọn danh sách ban đầu của mình để chỉ bao gồm những người biết tên bạn? Đi từng dòng một và trung thực với chính mình. Ai đó trên tài sản của bạn nhỏ giọt mà bạn chưa bao giờ gặp không được tính. Khách hàng tiềm năng mà bạn nhận được từ Zillow ba năm trước sẽ không được tính trừ khi bạn nói chuyện với họ. Đây là SOI thực sự của bạn.

Bước tiếp theo là phát triển (và cam kết) kế hoạch liên lạc của bạn. Ông Icenhower khuyến nghị số lượng hơn chất lượng — chính tần suất liên lạc và sự đa dạng của các kênh (e-mail, mạng xã hội, gặp mặt trực tiếp, v.v.) mới là điều khiến bạn luôn chú ý. Đây là một ví dụ về những gì anh ấy đề xuất:

• Tổng số 40 liên hệ cho mỗi thành viên SOI mỗi năm
• 2 cuộc gọi điện thoại cho mỗi thành viên SOI mỗi năm
• Tối đa 26 trong số 40 địa chỉ liên hệ của bạn mỗi năm qua e-mail

Câu hỏi? Gửi email cho chúng tôi tại [email protected] — chúng tôi sẵn sàng trợ giúp!