Tâm Sự Cuối Tuần

Cho thứ sáu, ngày 13 tháng 1

Nói chuyện với khách hàng vào cuối tuần này? Tất nhiên rồi bạn! Chúng tôi ở đây để nâng cao chất lượng cuộc nói đùa của bạn với những tin tức và quan điểm mới nhất về các chủ đề nhà ở quan trọng.

Tóm tắt tin tức bất động sản

Lãi suất thế chấp 30 năm đang ở mức gần 6% và có thể sớm được xử lý ở mức 5%. Con số CPI mới nhất chắc chắn đã giúp ích.

Chỉ số CPI (chỉ số giá tiêu dùng) thực tế GIẢM 0,1% so với tháng trước trong tháng 12 do giá xăng và các hàng hóa khác giảm. CPI “lõi” (thực phẩm cũ & nhiên liệu) tăng 0,3% so với tháng trước và +5,7% trong 12 tháng qua.

Cuộc khảo sát MBS Highway Housing vào tháng 1 năm 2023 cho thấy những dấu hiệu ban đầu đầu tiên về việc cải thiện hoạt động của người mua. Mặc dù mức độ hoạt động vẫn giảm trên toàn quốc, một tỷ lệ nhỏ hơn LO và đại lý phản hồi rằng mọi thứ đang ở mức 'Chậm' hoặc 'Rất chậm'. Ít xấu hơn = tốt hơn.

Đồng thời, Chỉ số tâm lý mua nhà của Fannie Mae đã tăng (từ mức thấp kỷ lục) trong tháng thứ 2 liên tiếp. Mặc dù chỉ có 21% số người được hỏi cho biết đây là “Thời điểm tốt để mua”, nhưng lãi suất thế chấp và giá nhà thấp hơn đang giúp mọi người phấn chấn hơn.

Đường cong lợi suất đảo ngược là một yếu tố dự đoán cực kỳ đáng tin cậy về suy thoái kinh tế. Chà, đường cong lợi suất đã bị đảo ngược kể từ cuối tháng 10 năm 2022 và trái phiếu kho bạc 10 năm hiện có lợi tức thấp hơn 1% so với trái phiếu kho bạc 3 tháng!

Chỉ số Dịch vụ ISM giảm mạnh và rơi vào tình trạng suy thoái trong tháng 12. Chỉ số Sản xuất ISM đã báo hiệu sự thu hẹp trong vài tháng.

Nền kinh tế Mỹ đã tạo ra 223.000 việc làm trong tháng 12, gấp đôi so với dự kiến ​​của các nhà kinh tế. Tỷ lệ thất nghiệp đang ở mức thấp lịch sử - 3,5% - ngay trước đại dịch.

Cải tiến năm 2022 của CoreLogic

Sau một cơn sốt nhà ở kéo dài hai năm đầy kịch tính, ngây ngất do đại dịch gây ra, năm 2022 là một cơn đau nửa đầu vào buổi sáng sau khi khối lượng giao dịch sụt giảm, tình trạng sa thải nhân viên và sự xem xét nội tâm. [CoreLogic đã không viết điều đó; nhưng chắc hẳn nhiều người cũng cảm thấy như vậy!] Thay vào đó, gã khổng lồ dữ liệu có điều này để nói về năm 2022:

• Mặc dù giá nhà đã bắt đầu giảm (rất khiêm tốn) hàng tháng vào cuối năm 2022, giá nhà hiện đã tăng hàng năm trong 130 tháng liên tiếp (tức là gần 11 năm)!
• Tỷ lệ thế chấp tăng hơn gấp đôi (Thấp 3% → trên 7%)
• Điều này làm chậm đáng kể tốc độ tăng giá nhà (từ 20% YoY → 9% YoY vào ngày 22 tháng 11)
• Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu nhà trên toàn quốc đã tăng 16% theo năm (tương đương 2,2 NGÀN ĐÔ LA)
• Và tỷ lệ nhà bị tịch thu và các vấn đề thanh toán vẫn ở mức thấp kỷ lục.

Đảo ngược đường cong lợi suất là gì và tại sao nó lại quan trọng?

Trong điều kiện bình thường, người vay phải trả lãi suất cao hơn để giữ tiền lâu hơn.

“Anh giữ tiền của tôi càng lâu, tôi càng gặp nhiều rủi ro. Lạm phát có nhiều thời gian hơn để ăn vào lợi nhuận của tôi và bạn có nhiều thời gian hơn để biến mất ở Panama. Tôi xứng đáng được trả tiền vì đã chấp nhận thêm rủi ro đó.” - Người cho vay hư cấu

Vâng, bạn làm. Đây là lý do tại sao lãi suất thế chấp 15 năm thấp hơn lãi suất thế chấp 30 năm.

Đó cũng là lý do tại sao lợi suất hàng năm của trái phiếu kho bạc 3 tháng (ở đây bên vay là chính phủ Hoa Kỳ) thường thấp hơn nhiều so với lợi suất hàng năm của trái phiếu kho bạc 10 năm.

'Đường cong lợi tức' chỉ đơn giản là một biểu đồ vẽ sơ đồ lợi tức hàng năm so với kỳ hạn (khoảng thời gian) của trái phiếu. Thông thường, nó dốc lên (đường màu xanh bên trái). Tuy nhiên , trong ba tháng qua , lợi suất trái phiếu 3 tháng đã CAO HƠN lợi suất trái phiếu 10 năm. Đường cong lợi suất bị đảo ngược: nó dốc xuống, giống như đường màu đỏ bên phải. Một cách khác để nói điều tương tự là chênh lệch lợi suất (lợi suất 10 năm trừ lợi suất 3 tháng) là âm.

Ai quan tâm? Bạn quan tâm. Trong lịch sử, đường cong lợi suất đảo ngược là một yếu tố dự đoán rất chính xác về một cuộc suy thoái sắp xảy ra. Và chính xác, ý tôi là tay bắn tỉa chính xác nhất thế giới. Nó hiếm khi bỏ lỡ.

Được rôi nhưng tại sao? Đó là sự kết hợp giữa hành động của Fed, hoạt động của nhà đầu tư trái phiếu và hoạt động của người cho vay.

• Thông thường, khi đường cong lợi suất bị đảo ngược, Fed đã nâng lãi suất Quỹ của Fed — trong trường hợp của chúng tôi, rất nhanh chóng và quyết liệt. Với tần suất đáng lo ngại, loại hành động này của Fed sẽ mở đường cho suy thoái kinh tế.
• Không ai theo dõi nền kinh tế chặt chẽ hơn các nhà đầu tư trái phiếu. Nếu họ chắc chắn rằng một cuộc suy thoái đang đến gần, họ có xu hướng chuyển tiền dài hạn hơn (vì ngắn hạn có vẻ sơ sài). Bằng cách mua trái phiếu dài hạn, họ đẩy giá kỳ hạn 10 năm lên và lợi tức thấp hơn. Họ đang kỳ vọng rằng lạm phát và lợi suất dài hạn sẽ có xu hướng thấp hơn.
• Ngoài ra, khi lãi suất ngắn hạn cao, các ngân hàng không khuyến khích cho vay dài hạn và điều đó có thể có nghĩa là tài trợ ít hơn cho các loại dự án thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Thị trường thế chấp

Với việc lạm phát tiếp tục giảm ("CPI cốt lõi" là +5,7% vào ngày 22 tháng 12) và nhiều dấu hiệu suy thoái hơn (Dịch vụ ISM <50 = co lại, đường cong lợi suất đảo ngược), thị trường trái phiếu thế chấp đã hoạt động trở lại. Kết quả là, lãi suất thế chấp trung bình trong 30 năm (không mua điểm) đang trở lại mức gần 6% một cách đáng kinh ngạc.

Cuộc họp tiếp theo của FOMC (Fed) sẽ được tổ chức vào ngày 31 tháng 1 đến ngày 1 tháng 2. Thị trường tương lai hiện đang định giá 95% xác suất rằng Fed sẽ chỉ tăng lãi suất 25 điểm cơ bản.

Họ Đã Nói Nó

“Thực tế là 99% người vay đã chốt lãi suất thế chấp thấp hơn lãi suất hiện tại giúp ngăn hầu hết các chủ nhà thanh toán trễ hoặc không trả được nợ hoàn toàn.” — Hồi tưởng về Core Logic 2022.

Lưu ý: Thực tế đó cũng là lý do tại sao khối lượng tái cấp vốn giảm >80% so với cùng kỳ và tại sao rất khó để bán chủ nhà (không ai muốn từ bỏ khoản thế chấp với khoản lãi 3%)!

Câu hỏi? Gửi email cho chúng tôi tại [email protected] — chúng tôi sẵn sàng trợ giúp!