Tâm Sự Cuối Tuần

Cho Thứ Sáu, ngày 2 tháng 12

Nói chuyện với khách hàng vào cuối tuần này? Tất nhiên rồi bạn! Đây là tất cả những gì bạn cần biết để có thể chuyển tiếp những điểm quan trọng tới họ.

Tin thú vị! Chúng tôi đang làm việc chăm chỉ để tạo ra một phiên bản Điểm thảo luận được cá nhân hóa sẽ bao gồm dữ liệu nhà ở tại địa phương của bạn và hơn thế nữa. Bạn sẽ có thể thêm nhận xét của riêng mình, chia sẻ phiên bản thân thiện với người tiêu dùng giống như Có thể chia sẻ hoặc in ra và phân phát tại các nhà mở. Giữ nguyên!

Tóm tắt tin tức bất động sản

Chỉ số Doanh số bán hàng đang chờ xử lý của NAR cho tháng 10 đã giảm 4,6% trong một tháng và 37% so với tháng 10 năm 2021. Doanh số bán hàng đang chờ xử lý ở khu vực phía Tây đã giảm 46%. [Nguồn: NAR] Hãy nhớ rằng lãi suất thế chấp 30 năm là >7% trong cả tháng 10. Bây giờ họ đang ở khoảng 6,3%.

Chỉ số giá nhà Case-Shiller cho tháng 9 đã giảm 1% trong một tháng. Từ mức cao nhất vào tháng 6, giá nhà trên toàn quốc đã giảm ~2,5%, trong khi giá ở SFO & SEA hiện giảm hơn 10%. [Nguồn: CoreLogic]

Chủ tịch Fed Jerome Powell nói rằng “thời điểm để điều chỉnh tốc độ tăng lãi suất có thể đến ngay sau cuộc họp tháng 12” trong một bài phát biểu tại Viện Brookings. Nói cách khác, không còn +75 bps.

Một ngày sau nhận xét của Powell, con số lạm phát PCE cho tháng 10 đạt tỷ lệ hàng năm là 6%, tốt hơn (có nghĩa là thấp hơn) so với kỳ vọng và giảm tốc hơn nữa từ 6,3% trong tháng 9 và mức cao nhất là 7% trong tháng 6 . [Nguồn: ĐẸP]

Các công ty chỉ thêm 127 nghìn việc làm trong tháng 11, so với +239 nghìn việc làm trong tháng 10. Điều này thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của Street. Mất việc làm trong ngành sản xuất và dịch vụ kinh doanh đã kéo tổng số việc làm xuống thấp hơn. [Nguồn: ADP]

Nhà kinh tế trưởng của NAHB dự kiến ​​một cuộc suy thoái nhẹ từ quý 4 năm 2022–quý 2 năm 2023, nhưng nhận thấy lãi suất thế chấp ở mức hoặc dưới 6% vào cuối năm 2023/đầu năm 2024, do Fed đã 'đánh bại' lạm phát hoặc do suy thoái hóa ra là lớn hơn mong đợi. [Nguồn: NAHB]

Đang chờ bán hàng cho tháng 10

Với lãi suất thế chấp 30 năm trên 7% trong cả tháng, chúng tôi biết rằng doanh số bán hàng đang chờ xử lý trong tháng 10 sẽ rất tệ — và đúng như vậy. Chỉ số doanh số bán nhà đang chờ xử lý (PHSI) của NAR đã giảm 4,6% trong một tháng. Đó là mức giảm hàng tháng thứ 5 liên tiếp của PHSI. So với tháng 10 năm 2021, PHSI đã giảm 37% so với cùng kỳ.

Sự co lại tồi tệ hơn đáng kể ở phương Tây, với doanh số bán hàng đang chờ xử lý trong tháng 10 giảm 11% so với tháng trước và giảm 46,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đúng vậy, doanh số bán hàng đang chờ xử lý giảm gần một nửa ở phương Tây.

Doanh số bán hàng đang chờ xử lý là một chỉ báo dự báo về doanh số bán nhà hiện có (dẫn đầu từ 1–2 tháng). Vì vậy, hãy chuẩn bị tinh thần cho một số số liệu bán nhà hiện tại khó chịu vào tháng 11 và tháng 12.

Nhưng có một lớp lót bạc : lãi suất thế chấp đã thấp hơn 90–100bps (một điểm phần trăm đầy đủ). Như Nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun đã viết, “Tháng 10 là một tháng khó khăn đối với người mua khi họ phải đối mặt với lãi suất thế chấp cao trong 20 năm… [nhưng] Những tháng sắp tới sẽ chứng kiến ​​sự quay trở lại của người mua vì lãi suất thế chấp dường như đã đạt đến đỉnh điểm và đã sẽ giảm từ giữa tháng 11.”

Trên thực tế, có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi trong hoạt động (nhờ tỷ giá thấp hơn) đang diễn ra. MBA (Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp) theo dõi các đơn xin vay mua hàng mới hàng tuần. Đây là tuần thứ tư liên tiếp số đơn đăng ký tăng theo tuần.

Case-Shiller cho tháng 9

Tháng thứ ba liên tiếp, giá nhà giảm so với tháng trước. Chỉ số quốc gia đã giảm 1,0% so với tháng trước, nhưng chỉ số 20 thành phố đã giảm 1,5% so với tháng trước. Đừng để bị lừa bởi những con số nhỏ; đây là những mức giảm lớn. Nếu điều này xảy ra hàng tháng, giá sẽ giảm 12–18% trong một năm.

Như trong tháng 8, giá đã giảm ở mỗi trong số 20 thành phố lớn. Tuy nhiên, đối với các thành phố có mức giảm giá mạnh nhất (San Francisco, Seattle, Las Vegas, v.v.), mức độ giảm giá thực sự chậm lại một chút trong tháng Chín.

Hội thảo trực tuyến NAHB

Đây là cách Nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Xây dựng Nhà Quốc gia, Robert Dietz, nhìn nhận mọi việc:

2020–2021: Doanh số bán nhà tăng trưởng không bền vững, vượt xu hướng
2022–2023: Bù đắp cho mức tăng trưởng doanh số bán nhà thấp hơn xu hướng
2024+: Doanh số bán nhà quay trở lại xu hướng tăng trưởng (với hơn 1 triệu doanh số bán nhà mới hàng năm)

Ông dự đoán một cuộc suy thoái nhẹ trong ba quý tới, tỷ lệ thất nghiệp tăng lên gần 6% (từ 3% hiện nay) vào năm 2024 và giá nhà trên toàn quốc giảm ~10%. Đồng thời, thông điệp của ông về cơ bản là lạc quan - lạm phát, lãi suất và giá nhà thấp hơn sẽ khiến người mua (và các nhà xây dựng) quay trở lại tương đối nhanh chóng.

Một vài giai thoại tôi thấy thú vị:

• ~50% số người tham dự hội thảo trên web (hầu hết trong số họ là các nhà xây dựng) nói rằng họ đang đáp ứng nhu cầu chậm lại bằng cách giảm giá HOẶC tăng cường ưu đãi
• Ngành xây dựng cần khoảng 750.000 công nhân mới mỗi năm để bắt kịp nhu cầu và thay thế những người về hưu
• Hiện tại, hai thành phố ở Texas (Houston và Dallas) đang có thêm nhiều nhà mới hơn toàn bộ bang California

Thị trường thế chấp

Sau nhiều tháng biến động mạnh, lãi suất thế chấp 30 năm đã ổn định ở mức 6,6% trong vài tuần. Nhưng với một con số lạm phát tốt (tốt, đang cải thiện) khác và Powell có vẻ ít hiếu chiến hơn một chút, thị trường trái phiếu đã ở chế độ tiệc tùng vào ngày hôm qua, tăng 70–80 điểm cơ bản.

Giá trái phiếu thế chấp cao hơn = lợi suất trái phiếu thế chấp thấp hơn = lãi suất thế chấp thấp hơn. Hôm qua, lãi suất thế chấp 30 năm đã giảm mạnh xuống còn 6,3% - thấp hơn một điểm phần trăm so với mức đỉnh 7,37% vào ngày 20 tháng 10!

Họ Đã Nói Nó

“Khi giá nhà giảm, rất hiếm khi không xảy ra suy thoái.” — Nhà kinh tế trưởng của NAHB Robert Dietz

“Đối với bất kỳ ai có ý thức về lịch sử, sự bùng nổ nhà ở hẳn là một nguồn ngạc nhiên. Nhà ở thường dẫn nền kinh tế vào suy thoái. Tỷ lệ thế chấp tăng, sau đó xây dựng nhà ở và doanh số bán nhà giảm.” — Robert J. Samuelson trong một bài báo Newsweek năm 2002

Nguồn cảm hứng

Có nhiều cách tiếp cận khác nhau để đo lường 'khả năng chi trả'. Nhưng tất cả đều phụ thuộc vào ba yếu tố: 1) thu nhập hộ gia đình, 2) giá nhà và 3) lãi suất thế chấp.

Ngay bây giờ, cả ba yếu tố đều đang có lợi cho người mua:

• Người lao động được trả nhiều tiền hơn
• Giá nhà bắt đầu trượt dốc
• Lãi suất thế chấp đã đạt đỉnh

Điều quan trọng là giữ liên lạc thường xuyên với những người mua quan tâm. Hãy cho họ biết về việc giảm giá, chỉ ra danh sách cũ, thông báo cho họ về lãi suất thế chấp. Ngoài ra, hãy cho họ biết rằng việc chờ đợi thời điểm 'hoàn hảo' có thể phản tác dụng. Khi các điều kiện (nếu!) có vẻ hoàn hảo, chúng cũng sẽ trông hoàn hảo đối với những người khác.

Câu hỏi? Gửi email cho chúng tôi tại [email protected] — chúng tôi sẵn sàng trợ giúp!