Cho ngày 27 tháng 1 năm 2023

Nói chuyện với khách hàng vào cuối tuần này? Tất nhiên rồi bạn! Đây là bản tóm tắt hàng tuần của chúng tôi về mọi thứ liên quan đến bất động sản. Hãy nhớ rằng: các đại lý có thông tin tốt hơn cung cấp nhiều lời khuyên có giá trị hơn cho khách hàng của họ.

Tóm tắt tin tức bất động sản

Các dấu hiệu suy thoái đang xuất hiện ở khắp mọi nơi và lạm phát tiếp tục giảm xuống. Cả hai đều cho thấy sắp tới lãi suất thế chấp sẽ thấp hơn, đúng vào mùa xuân/hè.

Dữ liệu ban đầu về GDP quý 4 năm 2022 là +2,9% hàng năm. Con số này tốt hơn so với kỳ vọng là +2,6%, nhưng được thúc đẩy nhờ lượng hàng tồn kho tích tụ. Xin nhắc lại, GDP đã giảm trong cả Quý 1 (-1,6%) và Quý 2 năm 2022 (-0,6%) trước khi tăng lên 3,2% trong Quý 3 năm 2022. [Nguồn: BEA]

Điều đó nói rằng, khi Chỉ số kinh tế hàng đầu của Hội đồng quản trị đạt đỉnh và đi xuống, suy thoái sẽ theo sau… và LEI hiện đã giảm trong 10 tháng liên tiếp. [Nguồn: The Conference Board]

Doanh số bán nhà hiện tại đã giảm 1,5% so với tháng trước trong tháng 12, tháng giảm thứ 11 liên tiếp. Nhưng điều đó vừa tốt hơn mong đợi vừa là một sự cải thiện lớn so với mức giảm 8% so với tháng trước trong tháng 11. [Nguồn: NAR]

Chỉ số niềm tin của Realtor cho tháng 1 cho thấy một thị trường vẫn còn chặt chẽ một cách đáng ngạc nhiên, với 57% danh sách bán được trong vòng chưa đầy một tháng và danh sách thu được trung bình 2,2 đề nghị. [Nguồn: NAR]

Phù hợp với việc niềm tin của các nhà xây dựng được cải thiện (ở mức khiêm tốn), doanh số bán nhà mới trong tháng 12 đã tăng 2,3% so với tháng trước (nhưng vẫn giảm 27% so với cùng kỳ) lên mức 616.000 nhà ở hàng năm. [Nguồn: Cục điều tra dân số Hoa Kỳ]

Ngân hàng Canada đã tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản (4,25% → 4,5%) nhưng hiện đang tạm dừng. Đây là ngân hàng trung ương lớn đầu tiên chính thức kết thúc chu kỳ thắt chặt.

Đơn xin thế chấp tăng 7% WoW, tuần cải thiện thứ ba liên tiếp. [Nguồn: MBA]

Chính quyền Biden-Harris đã công bố Kế hoạch chi tiết cho Dự luật về Quyền của Người thuê nhà , nhằm mục đích “tăng cường sự công bằng trong thị trường cho thuê và thúc đẩy nguyên tắc công bằng về nhà ở”. [Nguồn: Nhà Trắng]

Xấu, xấu, hay tốt?

Dữ liệu bán nhà hiện có vào tháng 12 năm 2022 từ NAR thoạt nhìn có vẻ xấu xí . Tốc độ bán hàng giảm 34% so với cùng kỳ xuống còn hơn 4 triệu chiếc. Vào tháng 1 năm 2022, những ngôi nhà hiện có đã được bán với tốc độ 6 triệu căn. Về cơ bản, hoạt động giao dịch giảm một nửa trong suốt năm 2022!

LƯU Ý: NAR báo cáo doanh số bán nhà hiện tại hàng tháng trên cơ sở SAAR (Tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa). Nói một cách rất đơn giản, SAAR lấy dữ liệu trong một khoảng thời gian (thường là một tháng) và tính hàng năm, có tính đến tính thời vụ lịch sử của dữ liệu đó.

Nếu bạn nhìn vào con số bán hàng thực tế (không phải SAAR), chúng tôi chỉ bán được hơn 5 triệu chiếc vào năm 2022. Lần cuối cùng chúng tôi đạt được mức đó là vào năm 2014, khi 4,94 triệu chiếc được bán ra. Đó không phải là một thảm họa, nhưng nó vẫn còn khá tệ. Ồ, và mức tồn kho giảm xuống dưới 1 triệu.

Vậy tin tốt là gì ? Đầu tiên, các con số của tháng 12 rất giống với tháng 11 = chúng ta đang chạm đáy. Thứ hai, vì phải mất 1–2 tháng để các giao dịch kết thúc, số liệu tháng 12 sẽ chỉ phản ánh một phần sự sụt giảm lãi suất thế chấp gần đây. Thứ ba, chúng tôi biết rằng hoạt động sẽ bắt đầu vào mùa xuân.

BẢN QUYỀN CỦA NGƯỜI THUÊ

Biden không đề xuất “kiểm soát tiền thuê nhà” thực sự (đặt giới hạn tăng giá hàng năm) mà là hành động phối hợp của các cơ quan như FTC, CFPB, FHFA và DOJ, và hành động tự nguyện của các tổ chức tư nhân như NAR và Realtor.com để đảm bảo rằng những người thuê nhà — đặc biệt là những người thuê nhà có thu nhập thấp và được trợ cấp — được đối xử công bằng. Theo Kế hoạch chi tiết mới cho Tuyên ngôn về Quyền của Người thuê nhà , mọi người thuê nhà đều xứng đáng:

Rất ít người sẽ tranh luận với những nguyên tắc này. Trên thực tế, nhiều chính quyền tiểu bang và địa phương đã hoạt động với các hướng dẫn tương tự. Tất nhiên, vấn đề là định nghĩa của các thuật ngữ khó hiểu như 'tử tế', 'giá cả phải chăng' và 'công bằng'. Người ta cũng có thể lập luận rằng giá thuê tăng nhanh chỉ là một triệu chứng của căn bệnh thực sự: nguồn cung nhà ở quá thấp.

Bất kỳ điều này sẽ có bất kỳ tác động thực sự? Thật khó để nói. Trớ trêu thay, tăng trưởng tiền thuê đã chậm lại. Có một điều chắc chắn: kế hoạch của Biden sẽ khuyến khích các chiến dịch của tiểu bang và địa phương nhằm đưa các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà vào luật. Nhiều biện pháp như vậy đã có trên các lá phiếu trong cuộc bầu cử tháng 11 năm 2022 — mặc dù rất ít biện pháp được thông qua. Đáng chú ý là Nhà Trắng đã đặc biệt ca ngợi hành động gần đây của Wisconsin và Pennsylvania nhằm hạn chế mức tăng tiền thuê đối với nhà ở được liên bang hoặc tiểu bang trợ cấp ở mức 5% mỗi năm.

Giá bất động sản toàn cầu

Lạm phát cao, lãi suất tăng và lo ngại suy thoái kinh tế đã làm giảm hoạt động nhà ở từ Vancouver đến Melbourne. Tất nhiên, tài sản là một trò chơi địa phương, nhưng nền kinh tế và lãi suất có xu hướng di chuyển cùng nhau.

• Canada — Giá bất động sản toàn quốc đã giảm 13% so với mức đỉnh vào tháng 2 năm 2022.
• New Zealand — Giá bất động sản quốc gia giảm 13% so với mức đỉnh.
• Úc — Giá bất động sản đã giảm 9% so với mức đỉnh vào tháng 5 năm 2022. Tại Sydney, mức giảm là 13%. Hãy nhớ rằng ở Úc, ~60% khoản vay thế chấp có lãi suất thay đổi (thả nổi).
• Vương quốc Anh — Giá nhà trên toàn quốc đã giảm 2,5% trong quý 4 năm 2022, mức giảm hàng quý lớn nhất kể từ đầu năm 2009.
• Trung Quốc — Giá nhà tại 100 thành phố lớn nhất đã giảm 6 tháng liên tiếp. Tổng mức giảm là khiêm tốn, nhưng có ý nghĩa vì lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 20% GDP của Trung Quốc.

Lãi suất thế chấp đã khá ổn định trong tuần qua, mặc dù điều đó có thể thay đổi vào ngày mai (thứ Sáu, ngày 26 tháng 1) với việc công bố Chỉ số giá PCE (Chi tiêu tiêu dùng cá nhân) cho tháng 12 năm 2022.

Công ty mẹ của chúng tôi, MBS Highway, kỳ vọng lạm phát PCE cốt lõi (là +4,7% trong tháng 11) sẽ tiếp tục giảm trong tháng 12. Mặc dù con đường có thể hơi gập ghềnh, nhưng người sáng lập Barry Habib nhận thấy lạm phát PCE cốt lõi sẽ giảm xuống dưới 3% vào cuối mùa hè/đầu mùa thu.

Cuộc họp tiếp theo của FOMC (Fed) sẽ được tổ chức vào ngày 31 tháng 1 đến ngày 1 tháng 2. Thị trường kỳ hạn đã “định giá” khả năng rất cao là Fed sẽ chỉ tăng lãi suất 25 điểm cơ bản.

CẢM HỨNG

Tôi có thể đã tăng thêm 10 bảng trong những ngày lễ, vì vậy tôi đã đi bộ 3–5 dặm mỗi ngày trong khi nghe “Đại lý Bất động sản Triệu phú” của Gary Keller. Đây là lần thứ tư tôi đọc tác phẩm kinh điển hiện đại này và tôi luôn bị ấn tượng bởi thông điệp cơ bản: có một 'cẩm nang' để thành công với tư cách là một đại lý bất động sản và nó dành cho tất cả mọi người!

Ông Keller đề xuất rằng các đại lý tập trung sự chú ý của họ vào “Ba chữ L”:

• Khách hàng tiềm năng — Ngay cả đại lý chuyên nghiệp và am hiểu nhất cũng không thể chốt giao dịch nếu không có cơ sở khách hàng và khách hàng tiềm năng lớn, đang phát triển và gắn bó.
• Danh sách - “Món quà của các vị thần bất động sản.” Một đại lý có thể xử lý danh sách nhiều hơn 2-3 lần mỗi tháng so với số lượng họ có thể xử lý người mua, tuy nhiên tỷ lệ hoa hồng bên mua và bên bán trên mỗi giao dịch gần như giống nhau. Ngoài ra, danh sách được tiếp thị tốt có thể và sẽ tạo ra khách hàng tiềm năng mới.
• Đòn bẩy — Để mở rộng quy mô, bạn phải học cách xây dựng hệ thống, sử dụng các công cụ [như ListReports và MBS Highway!] và thuê những người cho phép bạn tập trung vào các hoạt động phát triển khách hàng tiềm năng và danh sách. Hãy suy nghĩ về cách tối đa hóa thu nhập của bạn trên mỗi giờ làm việc.

Họ Đã Nói Nó

"Tôi không bao giờ thua. Tôi hoặc thắng, hoặc tôi học.” — Nen-xơn Man-đê-la

“Hoạt động kinh tế tổng thể có thể sẽ chuyển sang tiêu cực trong các quý tới trước khi tăng trở lại vào quý cuối cùng của năm 2023.” — Ataman Oyzildirim, Nhà kinh tế cấp cao tại The Conference Board

Câu hỏi? Gửi email cho chúng tôi tại [email protected] — chúng tôi sẵn sàng trợ giúp!